煙臺市萊山區(qū)市調(diào)報告

1、萊山區(qū)市場調(diào)研分析報告一、萊山的定位規(guī)劃及版塊劃分1、相對于除牟平以外的煙臺三區(qū)而言，萊山的地位一直很明顯。芝耒區(qū)的定位作為煙臺傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟、文化中心，集中了全市 主要的經(jīng)濟活動與城市人口，歷史延續(xù)下的定位與習(xí)慣非常清晰，就是 在市政府遷至萊山后，作為全市的經(jīng)濟中心，這樣的定位為其發(fā)展明確 了方向。 開發(fā)區(qū)的定位作為綜合投資環(huán)境與實力排名全國第五位的國家級經(jīng) 濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)的定位不言而喻。其發(fā)展的戰(zhàn)略思路在于吸引實 力企業(yè)投資者。 福山區(qū)的定位直不明晰。工業(yè)園區(qū)多，但零散；文化、經(jīng)濟、服務(wù)業(yè)等均較落后。萊山區(qū)的定位在原來的高檔旅游、居住區(qū)的基礎(chǔ)上，后續(xù)的發(fā)展因 為市政府的遷入而逐漸成

2、為全市的政治文化中心。2、萊山現(xiàn)有的板塊分析一條狹長的東部黃金海岸線注定了整個萊山區(qū)是以南北發(fā)展型的區(qū)域，總體缺乏縱 深感，港城東大街和港城西大街橫貫福山到萊山，在某種程度上拓寬了南部的發(fā)展。 行政中心區(qū)在市政中心東移之后，居住、商業(yè)、教育、交通等發(fā)展趨勢也將偏向東部，宏偉的 規(guī)劃藍圖已經(jīng)呈現(xiàn)在我們面前：名校聚集的大學(xué)城、拔地而起的濱海新城、規(guī)模龐 大的國際商城以及對外交通樞紐新長途汽車站都匯聚在這里，從規(guī)劃圖上可以 看到一個明顯的“三角地帶”，在這個地帶中有行政中心、市廣播電視中心、佳世客 三個大的行政傳播商業(yè)建筑群，還有一個100萬平米的超大居住中心。瀛洲大街以南、軫大路以北、迎春大街以東

3、、觀海路以西為萊山中心居住區(qū) 鳥瞰萊山不難發(fā)現(xiàn)，在三角地帶的南面三灘改造的上海灘花園和三高校居住區(qū)是這 一帶最大的看點，后續(xù)的草埠、東泊子、西泊子改造也將會陸續(xù)上市。迎春大街是 未來萊山區(qū)的商業(yè)中心街，在這條街的東側(cè)是萊山區(qū)的東居住區(qū)，大街的西側(cè)是西 部居住區(qū)，兩個居住區(qū)總用地面積約為10多平方公里，可容納人口 20多萬。文化教育中心區(qū)在“三角地帶”的東南方，是由煙臺大學(xué)、山東工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院、中國農(nóng)業(yè)大 學(xué)、煙臺商務(wù)職業(yè)學(xué)院等學(xué)府組成的大學(xué)城，將煙臺的文化氛圍演繹到了極致。商貿(mào)中心區(qū)據(jù)了解，不久的將來，萊山區(qū)馬山寨附近將誕生一個龐大的煙臺國際交易廣場，項 目位于萊山區(qū)東部海濱，濱海東路北

4、側(cè)，馬山西側(cè)，總用地面積約92公頃（包括海 域），總建筑面積約52萬平方米。該項目是開展以中商交信用交易為主導(dǎo)的商品展 示、交易及國際采購業(yè)務(wù)，并可為社會提供會展、商貿(mào)、金融、餐飲、旅游、文體、 娛樂等多種服務(wù)。西泊子附近將建成50萬平米的濱海商貿(mào)城。項目建成后將在周圍 510平方公里范圍內(nèi)形成以“煙臺國際交易廣場”為商貿(mào)中心，市、區(qū)兩級政府機 構(gòu)為政治中心，煙臺體育公園為文體中心，煙臺大學(xué)城為文化中心的新煙臺城市格 局，并以此帶動煙臺整個城市的發(fā)展。旅游海岸線“三角地帶''的頂角正北方，也就是在萊山區(qū)前七斎東部，一個占地面積約31.8公頃 的雨岱山水城將拔地而起，它北臨第二海

5、水浴場，西臨濱海中路，交通便利，環(huán)境優(yōu) 美，是旅游、休閑娛樂的好去處。不久將誕生的雨岱山水城項目，充分體現(xiàn)地域特色，將陸上綜合性娛樂與水上運動 型娛樂有機結(jié)合，創(chuàng)建獨具特色的旅游娛樂景點。將使該地段成為旅游觀光、休閑、 娛樂的城市亮點，極大提升煙臺市城市形象并推動群眾性文化事業(yè)的發(fā)展。目前濱海路沿線是煙臺市的富人區(qū)，集中了眾多的高檔樓盤，銷售均價在10000元/ 平米左右。文化休閑中心區(qū)“三角地帶”的西部目前略顯單薄，規(guī)劃中西部將來是一個文化休閑中心，鳳凰山公園，竹林寺等休用觀光區(qū)，隨著市區(qū)城建的迅速發(fā)展，也將逐漸成為人們關(guān)注的焦占竹林寺石乎碩山策iig廊頭陳松鳳公馬 111a i 匕i勾匕a

6、xm1uv自灣村ph水嵐花喊兩山世纟己城大郝家上漁網(wǎng)花園美達廣煬大灑js 2762628萬光肝觸化因093765御旺705728 873672。/未來發(fā)展居住副中心區(qū)軫大路以南區(qū)域的舊村改造，未來5t0年內(nèi)將發(fā)展成為萊山的副居住中心，以楊家 臺子、房家、鄒家、萊龍莊、三十里堡為原點的周邊輻射區(qū)。這一帶的發(fā)展需要得 到政府規(guī)劃深度支持。一點：政府功能區(qū)市政府、國際會展館、體育公園、學(xué)校、廣電局等 三線：港城東大街、迎春大街沿線煙臺大學(xué)商業(yè)區(qū)、橡樹灣商貿(mào)區(qū)、佳世客商 業(yè)區(qū)，因此這里將形成萊山繁華的商業(yè)兼居住區(qū)觀海路兩側(cè)將形成萊山高檔居住生活區(qū)濱海路沿線城市形象展示區(qū)，形成斑斕漫長海岸政府功能區(qū)從2

7、000年開始萊山區(qū)的發(fā)展初見端倪，其后觀海大道、濱海大道相繼開通，政 府加大扶持力度，經(jīng)過近7年的發(fā)展萊山逐漸形成了高校云集、高檔住宅區(qū)云集的 區(qū)域，另外煙臺市政府、萊山區(qū)政府、工商局、國土資源局、廣電局、國際會展管、 體育公園、煙臺大學(xué)等功能性單位相繼進駐，萊山已經(jīng)發(fā)展成為集運動、休閑、生 活、文化、辦公的區(qū)域，繼芝耒區(qū)后它將成為煙臺的第二個市中心，政府功能、城 市功能更加明顯。港城東大街、迎春大街沿線兩條大街呈“十字形"交錯，居于萊山中心區(qū)域，幾乎貫穿了萊山的東西南北， 正適合打造中心商業(yè)、居住區(qū)。目前，大街兩旁現(xiàn)有的和即將動工的住宅項目以及 商業(yè)項目眾多，這兩條線路交通便利，周

8、邊人口眾多，它必將成為萊山的重要中心區(qū)域。觀海路線路狹長，貫穿了整個萊山，兩側(cè)的項目大多依山靠海，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，是高檔住宅的首選。目前，從海濱小區(qū)到南山世紀華府路段的觀海路兩側(cè) 已經(jīng)被高檔項目包圍，并仍在不斷的開發(fā)中，可能將來的舊村改造項目也會提上日 程，觀海路兩側(cè)高檔居住區(qū)已經(jīng)形成。濱海路兩側(cè)濱海路緊靠大海，延伸較長，幾乎與觀海路平行，是最具煙臺特色的大道。兩 側(cè)擁有即將上馬的娛樂項目漁人碼頭和已經(jīng)成型的酒店以及即將上馬的酒店，住宅 項目有一些別墅、高檔住宅、學(xué)校、公園等。憑借它優(yōu)美的海岸線和高檔的規(guī)劃， 濱海路將成為集娛樂、休閑等作用為一體的展示門戶。二、萊山區(qū)在售住宅項目情況分析1

9、、各區(qū)域樓盤價格情況區(qū)域項目名稱開盤時間開盤起價在售均價約最高價約銷售情況產(chǎn)品形態(tài)港城東大街、 迎春大街沿 線府前花園2006. 12260045005500好高層板樓天合城2007. 1280051005800好高層塔樓四季花城2007. 7370053008000好多層/小高層南山世紀華庭2007. 5312048006100好高層板樓觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊2006. 7500070008000一般高層潤利國際大廈2007. 1075001000012000好高層濱海路兩側(cè)星海灣2006. 105200800013000好小高層金海岸花園2006. 880001500016000一

10、般多層?xùn)|上海賦15000高層茂源碧海山莊2006. 11568870009688一般多層各樓盤在售均價約萊山各區(qū)域均價迎春大街、港城東大街觀海路濱海路從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價在45005000元 /rrf之間；觀海路兩側(cè)在售住宅均價在700010000元之間；濱海路沿線高檔住 宅均價在1000015000元之間。濱海路、觀海路沿線大多項目的最高價基本上都突破了 10000元/m?的大關(guān)，且 很多項目的均價也直逼10000元/rrf；由于海景資源稀缺性，且此區(qū)域的土地越 來越少，目前此區(qū)域供應(yīng)樓盤屈指可數(shù)，導(dǎo)致價格直線上升，特別是新開售或即將開售的項目均價都已在一萬

11、以上，甚至煙臺大學(xué)以南的濱海路段高檔房價 也直追10000萬元。迎春大街、港城東大街沿線最高價在50008000元之間，并同時有幾個大型項 目支撐，從目前幾個在售樓盤的銷售情況來看，此價格已經(jīng)在本區(qū)域得到認可。區(qū)域項目名稱開盤價格在售均價約銷售周期價格上升額月上升額產(chǎn)品檔次港城東大街、 迎春大街沿 線府前花園2600450012個月1900158中檔天合城2800510011個月2300209中檔四季花城370053005個月1500300中高檔南山世紀華庭312048007個月1680240中高檔觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊5000700013個月2000154中高檔濱海路兩側(cè)星海灣520

12、0800010個月3000300高檔茂源碧海山莊568870009個月1312145中高檔規(guī)模大、項目品質(zhì)高、營銷體系完善的項目消化速度快，價格上升空間大。拋開產(chǎn)品的差異性，星海灣和四季花城兩個項目自開盤以來，價格漲幅較大，樓 盤品質(zhì)優(yōu)勢明顯，銷售順暢，由此可見，樓盤前期品質(zhì)定位非常重要；天合城和世紀華庭兩個項目漲幅相差不大，市場價值相差無幾；其他幾個項目如，萬光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項目，由于沒有準 確的市場定位和嚴密的推廣，致使項目周期長，市場吸引力不高，沒有使項目深度 的價值表現(xiàn)出來。小結(jié)：從圖表所示，萊山一線海景資源日益稀缺，一線海景房的價格可以說已達到 天價，如：金海岸花

13、園、東上海賦，它們的價格已達到二線區(qū)域樓盤價格的二倍， 面對此種態(tài)勢，客戶是選擇抓住最后的機會還是置業(yè)目標東移呢？從二線區(qū)域各個 樓盤日漸火爆來看，大部分客戶東移是肯定的；二線區(qū)域（指迎春大街和港城東大 街沿線房價開始發(fā)力，一年多的時間整體價格也從3000多上升到45005000元左右， 二線區(qū)域無論是從開發(fā)實力、項目品質(zhì)、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房， 甚至于在某些方面（如園林景觀、項目配置）等還會更高，特別是近兩年此區(qū)域房 價上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現(xiàn)出來，所以愈來愈受到客戶的認可、甚 至是追捧。2、以上各個區(qū)域主要樓盤戶型情況:戶型配比：區(qū)域項目名稱90耐以下百分比90-

14、150m2百分比150nr以上百分比港城東大街、迎春 大街沿線府前花園30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世紀華庭4%26%70%觀海路兩側(cè)（埠嵐 以北）佳隆山莊65%35%濱海路兩側(cè)星海灣100%金海岸花園100%東上海賦100%煙臺大學(xué)以南港城東大街、迎春大街沿線的住宅項目90葉以下的戶型占有 一定的比例，并且取得了很好的銷售業(yè)績，很多項目的小戶型基本售完；而大學(xué)以 北的觀海路、濱海路兩側(cè)全部以大戶型為主，基本上沒有小戶型。從煙臺幾年來的戶型配比情況來看，90rtr以下小戶型和公寓類住宅相對較少， 尤其是萊山，從萊山的整體人文環(huán)境來看，適當(dāng)面向“小資"增加小

15、戶型的供應(yīng)并 不會影響樓盤的整體品質(zhì)，并且其消化速度反而會加快。港城東大街、迎春大街沿線戶型消化情況:消化比例消化比例客戶選擇還是集中于90-150這個面積范圍，多為考慮寬敞兩居或大三居；其次 為90rrf以下和150rrr以上的戶型。整體上來說市場需求的集中點還是在90-150m?范圍 內(nèi)，從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看，是家庭觀念比較重的一代，置業(yè)也 較理性講求生活品質(zhì)，主要用于自住或改善居住條件。港城東大街、迎春大街沿線客戶可承受總價分析:客戶承受總價比例總價比例從圖表顯示可看出，此區(qū)域意向總房價在30萬一50萬的人群占有很大比例占30%；承受總價在50萬一80萬之間的客戶比例為

16、主，此部分客戶往往較注重生活品質(zhì), 只要項目品質(zhì)能夠滿足其需求，價格應(yīng)該不會成為其購買的障礙?？傊R山的港城東大街、迎春大街沿線逐漸開始發(fā)揮它區(qū)域中心的作用，并逐漸以這兩條線為基礎(chǔ)向四周幅射，受此影響周圍的房價也將隨之不斷上漲。熱銷/主流戶型分析:二室二廳一廚一衛(wèi)'131>61m210仏21仏22機23#building type analyse戶型設(shè)計策略分析育北通邀.進深兩段式設(shè)計.佼更多陽光傾灑空內(nèi)oufi方正客廳帶有大陽臺.可作陽光房.為生活注入優(yōu) 動分規(guī).淪污分區(qū).各區(qū)0功鏡性冬生酒更加從«»&.獨aftai何.細節(jié)mm加用対主呂、次&am

17、p;與書房設(shè)外««.采光與現(xiàn)最躱得生活。、此sh僅為一畫一切»積以廚房觀景陽臺塔廳(入戶花園rh開ii面積：144.4 m2) 臺蘭i四室二廳一力道場一南北通透對流室內(nèi)新鮮空氣 自由穿行；大面寬客廳設(shè)計，軒闊尊采景廣闊無邊；寬大入戶花園安享空中庭院 情趣：主臥套間設(shè)計并設(shè)衣帕間盡 顯優(yōu)雅雍容的尊貴氣質(zhì)；_ 一生活寫真=晚上6點在客廳陪兒子玩跳棋老婆右廚房里張羅若晚 飯 7點，全家三口其樂融融 的笑聲從餐朱上飆落在房子的每一個角落。3#樓標準層平面圖熱銷戶型特點分析：(d整體來看：以上幾個樓盤大多屬于板式建筑，面寬較大，戶型南北通透，通 風(fēng)采光好，比較符合北方人的置

18、業(yè)理念。(2) 戶型結(jié)構(gòu)上：戶型布局緊湊實用，分割簡潔合理，空間利用率高，沒有空間 浪費；陽臺較多，視野開闊，采光充足，給客戶一種物有所值的感覺。(3) 面積上大多都100平米以上，三室二廳二衛(wèi)，單價在5000左右，比較符合用于 改善居住條件的二次置業(yè)者。(4) 地段上：以上三個樓盤都地處萊山的中心區(qū)域，價格只有大學(xué)以北海景房價 格的一半，將來的交通上、生活的便利性方面還要優(yōu)于濱海中路的住宅。3、在售主要樓盤整體推廣情況： “花園、公園”概念的提出打出一定的綠化率，倡導(dǎo)健康居住概念。南山世紀城：地處黃海之濱，西接體育公園，運動與健康相伴。萬光府前花園：57%的綠化率，與煙臺市規(guī)劃建設(shè)的“煙臺東

19、部文化公園”東西呼應(yīng)。四季花城：48%的綠化率，“湖光山色，健康府邸”。天合城：67%的綠化率，“公園化”生活、“公園化”社區(qū)引爆煙臺。上海灘花園：項目東面靠近黃海，西北面靠近鳳凰山和市內(nèi)最高的岱王山，秀色天 成的逛蕩河在該項目內(nèi)蜿蜒迤適流過，使上海灘花園具備了 “得天獨厚”的山、海、 河三景交替輝映的景觀資源，傾心打造海派住宅概念。品牌效應(yīng)開發(fā)公司實力雄厚，房地產(chǎn)運作上市場化更加明顯。萬光城建：扎根煙臺十年，樹立責(zé)任地產(chǎn)，萬光十年磨一劍打造“萬光府前花園”。 祥隆地產(chǎn)：“誠信經(jīng)營，精心服務(wù)”，2007年祥隆地產(chǎn)品質(zhì)升級年，煙臺品質(zhì)地產(chǎn) 的締造者。南山集團：煙臺支柱性實業(yè)公司，國家重點企業(yè)。大

20、華集團：中國企業(yè)500強之一、位居中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力10強之列、有著 18年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。小結(jié)：從房地產(chǎn)市場上提出的“健康居住的概念”和開發(fā)商實力來看，煙臺房地產(chǎn) 市場經(jīng)過幾年的歷練，逐漸走向高層次的開發(fā)，消費者買房也不僅僅是為了滿足基 本的居住需求，他們還會考慮到居住的舒適、舒心以及一種社會榮権感；以上幾個 市場上比較活躍的房地產(chǎn)開發(fā)商都經(jīng)歷了市場的歷練，形成了獨到的開發(fā)理念，從 而在煙臺占有一席之地。整體來看，煙臺房地產(chǎn)市場正遵循著市場經(jīng)濟的規(guī)律向高 層發(fā)展。4、客戶情況分析年齡分析（以四季花城為例）20歲以 下20-30 歲30-40 歲40-50 歲50-60 歲60歲以 上

21、總計比例1%23%41%29%7%1%100%年齡比例 20歲以下 20-30歲 30-40歲 40-50歲 50-60歲 60歲以上整體來看，年齡在20-40歲之間的客戶占成交總量的64%,此年齡階段成為 中高檔住宅的主要消費群體。2030歲之間的人由于要結(jié)婚，有強烈的住房需求，這部分人在事業(yè)上剛剛 起步，并小有積蓄，通過親戚朋友的支持會考慮買房，只要月還款數(shù)額可以承 受，他們會盡量選擇買房。3040歲之間的人，生活已基本穩(wěn)定，無壓力，這部分人群購買豪宅有難度, 購買中高檔樓盤則比較容易。他們開始有投資和改善居住條件的需求，對他們 來說追求高品質(zhì)，提高生活質(zhì)量是主要的目標，在接下來買房中會追

22、求一步到 位。隨著整個經(jīng)濟發(fā)展，人們的消費水平和理念有了很大提升，并對新鮮事物 有追求愿望，對高品質(zhì)、總價可以承受的東西比較喜歡。客戶區(qū)域分析:區(qū)域分布芝耒區(qū)萊山區(qū)煙臺周 邊區(qū)域外地總計客戶比例（約59%31%6%4%100%客戶比例（約）59%6% 4%芝榮區(qū)萊山區(qū)煙臺周邊區(qū)域外地由表所示，萊山區(qū)樓盤客戶主要來源于芝來區(qū)和萊山區(qū)，芝采區(qū)的比例為最高。 萊山區(qū)和芝呆區(qū)相距不遠且交通方便，芝果區(qū)新興群體和老居民大量遷往萊山，顯 示了萊山優(yōu)越的自然環(huán)境和后續(xù)發(fā)展?jié)摿?。其次為萊山區(qū)本地居民，萊山區(qū)迎春大街附近的居住環(huán)境一直沒有得到改善， 新興項目啟動后，他們將是主要消費群體。先前，外地客戶來煙臺投資

23、高檔樓盤的人居多，而如今外地客戶投資中高檔 樓盤的客戶比例也逐漸上升，其中有北京、濱州、寧夏、青島、兗州、山西等客 戶。四、萊山未來供應(yīng)量（1）在售樓盤未消化面積項目名稱規(guī)劃面積樓座情況主力戶型銷售率剩余面積 約南山世紀城（世紀華府）52 萬m*15棟30層高層110j60j8090%5. 2 萬rrt南山世紀城（星海灣）11 萬 nr8棟小高層200、 26095%0. 55 萬ma南山世紀城(世紀華庭)40 萬 ma15棟板塔33層以上110j60.22062%15.2 萬fty天合城25.17 萬m8*18層咼層88、90、118、13860%10 萬 nr佳隆山莊2萬rt1幢多層2 幢

24、別墅2幢 小高層130. 150. 23095%0.1 萬 rrr茂源碧海山 莊5. 3 萬 rrv11棟多層100. 120. 15055%2. 4萬肝金海岸3萬nt多層豪宅160j70j8090%0. 3 萬rrv萬光府前花 園34. 76 萬 m8高層90、100、13035%22.6 萬*四季花城22 萬 rrv多層、小高 層、別墅72、 90、 13025%16.5 萬 *合計195.23萬時72.85萬耐以上在售樓盤未消化面積大部分為2007年開盤的項目，集中在迎春大街和港城 東大街區(qū)域，屬于中高檔項目，剩余面積估計2008年要消化大部分。(2) 2008年將要推售的樓盤項目項目名

25、稱預(yù)計開盤時 間預(yù)計價格建筑面積橡樹灣450017. 26萬 rrf上海灘花園2008. 34000160 萬 ht合計177. 26萬 nr橡樹灣和上海灘花園兩個項目在本年已經(jīng)為客戶熟知，并積累了大量潛在客 戶，兩個項目的戶型適中，在2008年的推售中將具有很強的吸引力，從預(yù)計的價格 來看將展開新一輪的價格提升。(3) 規(guī)劃中的樓盤項目項目名稱預(yù)計開盤時 間預(yù)計價格建筑面積廟后小區(qū)55. 97萬葉天籟山?；▓@38. 2萬時大郝家小區(qū)52. 13萬nr魯信天城（草埠 小區(qū)）91.5 萬 rrr萬泰鹿鳴二期17 萬 rrt合計254. 8 萬 nr規(guī)劃中的項目體量非常大，其中廟后小區(qū)、天籟山?；?/p>

26、園、大郝家小區(qū)分別 分布在港城東大街兩側(cè)，項目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀，環(huán)境優(yōu)越； 魯信天城項目位于觀海路沿線，在上海灘花園斜對面靠南，自然環(huán)境優(yōu)越；萬泰鹿 鳴二期位于觀海路公務(wù)員小區(qū)北側(cè)，地理位置優(yōu)越。（4）未來萊山土地供應(yīng)情況（圖表數(shù)據(jù)應(yīng)該以規(guī)劃總建面積、預(yù)計上市價格、預(yù) 計上市時間為主）2007年萊山居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地而 積約rrf規(guī)劃可建 筑而積約m2交易起始 價（萬元）競買保證金 （萬元）2007 .4號 濱海新城c2 宗地連成路以南，草埠 村界內(nèi)46319.91610001490810002007. 5號初 家鳳凰小區(qū) 北側(cè)宗地萊山區(qū)鳳凰小區(qū) 北側(cè)，

27、新苑路以南19586.346811563840002007. 6號北 沙子舊村改造萊山區(qū)北沙子村 境內(nèi)283827. 640740017593103002007. 25 號 后七芥觀海 路東地塊東至用地邊界，南 至海韻路，西至觀 海路，北至金龍河87962205200351820002007. 59號埠 嵐、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大 路以北，清泉路以 西，泉韻路以南519704. 3103940042447. 8330000合計1241227. 7nr2267211m2以上的拍賣地塊，主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線，大部分位于大學(xué)以南。綜合以上四個圖表建筑面積供應(yīng)情況，未來幾年內(nèi)萊山

28、將有714萬平米的住宅 供應(yīng)量；供應(yīng)量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學(xué)以南的觀海路沿線， 大學(xué)以北的土地供應(yīng)則極少。以上樓盤項目不依山則靠海，自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)規(guī)劃完善，開發(fā)商實力強， 所以，未來的產(chǎn)品品質(zhì)必將向中高檔靠攏，并且各項目都會更加注重開發(fā)品質(zhì)，競 爭將會日益加劇。有以上項目的支撐，未來萊山的房地產(chǎn)發(fā)展重心也將會轉(zhuǎn)移到迎春大街和港城 東大街片區(qū)，從而形成萊山的中心區(qū)域。五、萊山未來發(fā)展趨勢首先，從第十屆規(guī)劃展可以看出萊山巨大的發(fā)展?jié)摿Α⒄狗康禺a(chǎn)項目充分利 用萊山優(yōu)越的地理位置和人文環(huán)境囊括了旅游、娛樂、商業(yè)、科技、居住、文化等 方面?？梢灶A(yù)見未來幾年內(nèi)將是萊山經(jīng)濟非?；钴S的

29、時期。未來發(fā)展趨勢分析：（一）、萊山大盤眾多，規(guī)劃完善，未來幾年萊山會出現(xiàn)供需兩旺的景象。近年來，之所以政府一再加大土地供應(yīng)的力度，一再增加住房供應(yīng)量，基本原 因在于隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的不斷推進，居民對住房的需求增長 較快。為了使居民的住房需求得到滿足，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，尤其 是舊村改造項目，以求保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。萊山目前在售項目 和規(guī)劃中項目大部分都在20萬平米以上，即將上市的大華上海灘項目總建筑面積達 160萬平米，加之即將上馬的其他大手筆項目，萊山未來幾年內(nèi)住房有望達到供需兩 旺。（二、萊山的發(fā)展方向?qū)掷m(xù)向南、逐漸與牟平連為一體，其重心將集中