蘇寧商業(yè)地產(chǎn)運營

1、商業(yè)地產(chǎn)運營蘇寧置業(yè)高管經(jīng)營能力發(fā)展項目：專題二孫浩2014-11目 錄第一部分：說給業(yè)主的話“十六個字” 以終為始 系統(tǒng)思維 團隊為本 細節(jié)為王第二部分：運營管理實施的“五字要訣” 想-戰(zhàn)略構(gòu)想階段 算-可行性研究階段 定-開工前準備階段 做-開業(yè)準備階段 穩(wěn)-運營管理階段3為了一個共同的目標而打架 開發(fā)團隊運營團隊回首風(fēng)雨路，彩虹底下望風(fēng)雨，風(fēng)雨總比彩虹多（教訓(xùn)的重復(fù)、經(jīng)驗的不斷累積）找誰講理？開篇詞目 錄目 錄第一部分：說給業(yè)主的話“十六個字” 以終為始 系統(tǒng)思維 團隊為本 細節(jié)為王第二部分：運營管理實施的“五字要訣” 想-戰(zhàn)略構(gòu)想階段 算-可行性研究階段 定-開工前準備階段 做-開業(yè)準

2、備階段 穩(wěn)-運營管理階段5經(jīng)營37年目標3年后市場價格用多方面的分析及明確的目標來實現(xiàn)上述目的。+1-1-2-3開發(fā)3年+2時間軸艱難的6年 以終為始時間周期的要求第一部分 說給業(yè)主的話61、以10萬的商業(yè)設(shè)施，總投資10億RMB的規(guī)模計算，在40年的運營周期中，其總的運營成本之和約為總投資的3倍。2、冰山海面上的是可見的開發(fā)成本，海面下是不可見的運營成本。3、合理配置開發(fā)成本，減小未來運營成本，是每個綜合體開發(fā)商在投入時要重點面對的課題。10億RMB（期初開發(fā)成本）30億RMB （40年運營成本）13海平面經(jīng)營成本的要求 冰山理論第一部分 說給業(yè)主的話7租金收入銷售利益租金收入小區(qū)B租金收入

3、不穩(wěn)定收入穩(wěn)定收入A公司小區(qū)A小區(qū)B小區(qū)CB公司小區(qū)A小區(qū)B土地C公司小區(qū)AAB 收益回收型短期資金運轉(zhuǎn)收益結(jié)構(gòu)：購進土地、竣工后馬上銷售。贏利模式的要求C收益積累型收益結(jié)構(gòu)：項目持有,以租金收入為主的穩(wěn)定收入 套利模式第一部分 說給業(yè)主的話8系統(tǒng)管理、全面協(xié)調(diào)2、系統(tǒng)管理能力 系統(tǒng)思維1、管理的本質(zhì)：人、財、物、時間管理的體現(xiàn)貼近顧客的需求商業(yè)管理公司負責(zé)總體策劃與管理商業(yè)項目的開發(fā)與運營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商著名市場調(diào)查公司例如AC尼爾森商業(yè)管理公司已商業(yè)管理為核心專注于商業(yè)的建筑設(shè)計事務(wù)所國際酒店管理公司以酒店管理為核心第一部分 說給業(yè)主的話9備注：基于品牌規(guī)劃擬定的前提下，單店（旗艦店）開發(fā)與

4、運營全流程系統(tǒng)開發(fā)運營管理流程表 系統(tǒng)思維第一部分 說給業(yè)主的話10()竣工 = 項目開始，而不是完成。 住宅項目 終點是竣工，交接。 商業(yè)項目 竣工只是中間過程。失敗達成目標項目時間軸不斷的努力運營開始失敗風(fēng)險的可能性算想(組織、業(yè)務(wù)軸)失敗做失敗定穩(wěn) 系統(tǒng)考慮不周的后果商業(yè)開發(fā)項目第一部分 說給業(yè)主的話11十位數(shù)百位數(shù)千位數(shù)萬位數(shù)（核心管理團隊）（購物中心管理團隊）（管理的所有租戶、店長、營業(yè)員）（每天客人）指揮棒效應(yīng)：管理者一舉一動影響設(shè)施，方向錯了，直接對設(shè)施產(chǎn)生影響。例：一個棕子引發(fā)的案例管理人能力對資產(chǎn)評估的作用：收益能力: 水游城在開業(yè)第二年營業(yè)額水平年遞增50毛利水平（NOI營

5、業(yè)凈收入）年增長30資產(chǎn)管理：折舊期限長，節(jié)約資產(chǎn)重置費用乘數(shù)效應(yīng)體現(xiàn)：對業(yè)主的意義對管理公司的意義第一部分說給業(yè)主的話 團隊為本12經(jīng)營者關(guān)注：以小見大的對接贏利點分析收入點分析（成本點控制）NOI的實現(xiàn)年增長率購物中心的損益表圖示稅收的調(diào)整第一部分 說給業(yè)主的話投資測算（自上而下測算） 細節(jié)為王投資測算贏利模型收益表現(xiàn)投資套現(xiàn)投資者關(guān)注：自上而下的視角投資測算贏利模型收益表現(xiàn)收益套現(xiàn)13 開發(fā)細節(jié)的關(guān)注關(guān)于開發(fā)成本的提示：1、50%的成本是機電和安裝，組織結(jié)構(gòu)的對應(yīng)2、結(jié)構(gòu)=骨骼不能動設(shè)備=內(nèi)臟也不能省BA系統(tǒng)=神經(jīng)系統(tǒng)也不能省能夠調(diào)節(jié)的就是外衣，包括：鋪磚、立面用材內(nèi)裝標準。設(shè)備選型的例

6、子：重視節(jié)能降耗。不僅考慮購置成本，尤其注重運營成本例：水環(huán)熱泵（按流量末端分戶計量）避免主機承擔(dān)能耗大-直接節(jié)約運營能耗例:東京中城:設(shè)計師的夢幻組合好的設(shè)計事半功倍，真正的成本控制之道。第一部分 說給業(yè)主的話目 錄目 錄第一部分：說給業(yè)主的話“十六個字” 以終為始 系統(tǒng)思維 團隊為本 細節(jié)為王第二部分：運營管理實施的“五字要訣” 想-戰(zhàn)略構(gòu)想階段 算-可行性研究階段 定-開工前準備階段 做-開業(yè)準備階段 穩(wěn)-運營管理階段15戰(zhàn)略構(gòu)想階段可行性研究階段：MD 設(shè)計財務(wù)分析開工前階段：管理原則的確定開業(yè)初期階段：方向預(yù)算運營階段：全面運營管理（案例分析）內(nèi)裝施工主力店、次主力店簽約運營計劃 開

7、業(yè)準備其它店鋪招商簽約試運營項目確立市場調(diào)研與定 位階 段（運營管理目標的確定）開始動工開業(yè)運營建筑工程&開業(yè)準備階段：建筑工程戰(zhàn)略構(gòu)想企業(yè)文化與人才儲備：專業(yè)的人做專業(yè)的事。想算定做穩(wěn)想動機想模式想機制想規(guī)劃算供求算收益算回報算稅收定原則定架構(gòu)定差異定MD定管理定后場定標準做策略做計劃做組織做工程開業(yè)運營系統(tǒng)開發(fā)運營管理流程表方向把握預(yù)算落實營運管理行銷方法招商實施資產(chǎn)保養(yǎng)人才儲備 系統(tǒng)開發(fā)運營管理流程表第二部分 運營管理實施的“五字”要訣16想想動機想模式想機制想規(guī)劃 戰(zhàn)略構(gòu)想階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣17A：業(yè)主動機長痛與短痛（投入與產(chǎn)出）地下VS地上取舍想動機 戰(zhàn)

8、略構(gòu)想階段快錢與慢錢（盈利模式）持有VS銷售第二部分 運營管理實施的“五字”要訣18吃肉與喝湯（合作伙伴股權(quán)關(guān)系）何時引入基金合作伙伴&股權(quán)投資，拿地時，建設(shè)時，還是運營時規(guī)模與品牌（單店與連鎖關(guān)系）鵬欣品牌：金游城星游城水游城盈石品牌：尚盈-樂盈-尊盈港匯-港匯恒隆產(chǎn)品與作品（精細化、差異化的問題）住宅可以是產(chǎn)品，但商業(yè)必須做作品，商業(yè)體現(xiàn)開發(fā)商對城市的責(zé)任，商業(yè)形象損失，開發(fā)商將沒有機會。 戰(zhàn)略構(gòu)想階段想動機第二部分 運營管理實施的“五字”要訣19整體租賃例：1、避稅的思考利弊分析：租期、租金對資產(chǎn)價格的影響，B：管理模式的選擇資產(chǎn)質(zhì)量的管理、客大期店（后繼無人）的風(fēng)險、（免租期長

9、）資產(chǎn)交易的相關(guān)約定等（阻礙買賣）業(yè)主自營例：正大、港匯、恒隆委托管理例：悅達889、豫城時尚商業(yè)委托管理業(yè)主自營1、可以借鑒管理公司力量，快速進入行業(yè)利 2、目標考核，節(jié)約精力和時間3、縮短人才培養(yǎng)周期1、客源屬地化，口碑吸引客源2、租戶，人力等核心資源的掌控3、復(fù)制能力的形成弊結(jié)論1、管理公司誠信度很重要 1、牽涉大量精力，繁2、產(chǎn)品非標準化，經(jīng)營復(fù)雜，瑣而具體需要對管理公司有良好的信 2、在投入上交學(xué)費是任度，否則業(yè)主與管理公司 必經(jīng)的過程的矛盾很大 3、人力資源是最大短3、租戶、人力資源等核心資 板源不可控，難以形成復(fù)制能力業(yè)主自營是較多，但是通常是選用與有運營經(jīng)驗的開發(fā)商合資當業(yè)主，

10、華潤與新鴻基的杭州萬象城，新梅與中糧合作的上海大悅城等但隨著商業(yè)項目的增多，專業(yè)商業(yè)管理公司將越來越多，如盈石、CPN等等想模式 戰(zhàn)略構(gòu)想階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣20想模式時限管理費管理人員的任命（管理方、業(yè)主方人員）業(yè)績考核條款招商決策程序管理成本的歸集賬戶管理/采購權(quán)限違約條款I(lǐng)PO后的溢價分成 戰(zhàn)略構(gòu)想階段C：管理合同的要點第二部分 運營管理實施的“五字”要訣21想機制 開發(fā)與運營的矛盾（水游城案例：鵬欣建安總包、出白圖）根源：關(guān)鍵績效指標KPI不同開發(fā)主體：關(guān)心工期、成本、外立面及商業(yè)形象的內(nèi)容；管理主體：關(guān)注業(yè)態(tài)合理性、品牌知名度、管理成本和便利性、人流量、銷售收入、

11、租金收入、管理成本、NOI等）因招商變化，在施工期的調(diào)整在所難免，對開發(fā)主體的KPI會有很大影響。 戰(zhàn)略構(gòu)想階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣22開發(fā)期老大是開發(fā)主體，老二才是管理主體，所以矛盾在所難免。要正視矛盾，并有一個合理的機制進行解決?？偨?jīng)理開發(fā)模塊管理模塊運營模塊建筑行政人事財務(wù)IT工程機電設(shè)計設(shè)施招商營運行銷信息的滯后和精度不良將導(dǎo)致產(chǎn)品缺陷。航母艦長的背景（誰服從誰）復(fù)合性人才：開發(fā)的人做老大還是運營背景的人做老大想機制構(gòu)建體制，順利實現(xiàn)信息控制與共享，以便對業(yè)務(wù)及項目作出正確的判斷。 戰(zhàn)略構(gòu)想階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣23對運營主體的授權(quán)管理管什么？ 業(yè)績指

12、標：銷售收入/租費收入/成本率/NOI等 MD方向：定位和招商方向，主力店/次主力店的招商 租戶滿意度 客人滿意度：第三方公司進行評估 員工滿意度 定期的檢查評估放什么？ MD方向下的招商執(zhí)行（次主力店以下的租金平衡，各項目調(diào)劑能力）租戶的屬地化/項目的個性不同 行銷動作（預(yù)算內(nèi)） 促銷方案 人員的考核、聘用等想機制 戰(zhàn)略構(gòu)想階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣241、運營團隊盡早介入（找對的團隊），2、目標：開工前主力店簽約完成，力爭70-80%的LOI確定。3、運營的需求要提前考慮，在好用的前提下，要合理規(guī)劃面積。4、施工管理贏人心，店鋪對開發(fā)商有信心。結(jié)論：不能開發(fā)運營兩張皮，要統(tǒng)一

13、考核，還要回頭看（后評估）。上海五角場萬達招商開業(yè)以后的后評估PPT想機制 戰(zhàn)略構(gòu)想階段一家人的思想第二部分 運營管理實施的“五字”要訣25想機制城市的文化：例：新天地的新解-政府消費能級、商圈的判定及商業(yè)機會的解讀雨花石的解釋中心的功能城市的個性都心的回游新中心對于商業(yè)的軟件研討戰(zhàn)略性手法定位設(shè)施分區(qū)動線、BOHBOH組建項目團隊地域的視點戰(zhàn)略 地域分析設(shè)施開發(fā)策劃 戰(zhàn)略構(gòu)想階段宏觀的視野第二部分 運營管理實施的“五字”要訣26想規(guī)劃鼓樓區(qū)68萬人口25平方公里新街口商圈2km南京水游城1km夫子廟商圈錯位+差異化=共存以休閑娛樂的主體創(chuàng)造回游性區(qū)域的視角 兩大商圈的擴大與整合 戰(zhàn)略構(gòu)想階段

14、第二部分 運營管理實施的“五字”要訣27地理：交通（非機動車）、停車位的數(shù)量氣象：建筑結(jié)構(gòu)、形態(tài)、保溫、防熱、防潮、防暴雨、綠化、花期周邊能源調(diào)查水、電、煤氣、供暖的供應(yīng)情況節(jié)能技術(shù)使用的可能性（地源、水源、冰蓄冷、火電），對碳排放政策的預(yù)期建筑體形規(guī)劃單純的盒子形態(tài)政府資源的支持消防、公安、市容、工商、稅務(wù)、法院、食品監(jiān)督、衛(wèi)生防疫、物價、居民的感受陽光權(quán)，房子裂縫（居民打官司、媒體等）建筑體集合用幾何體搭建的空間想規(guī)劃 戰(zhàn)略構(gòu)想階段地理、氣象的影響第二部分 運營管理實施的“五字”要訣28經(jīng)驗 方案優(yōu)化住宅酒店，B3-B4層，EXPRESS-HOLIDAY INN 立面優(yōu)化四易其稿，直至MI

15、X的出現(xiàn)，增強了效果，還降低了投資成本 平面動線的優(yōu)化FJ日本船場設(shè)計， 提高可租面積的優(yōu)化 選擇了一批性價比較高的設(shè)計師并集取了設(shè)計總協(xié)調(diào) 辯證地對待規(guī)范想規(guī)劃 戰(zhàn)略構(gòu)想階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣29算算供求算收益算回報算稅收 定位與可行性研究階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣3060%消費者來自項目周邊第一商圈決定60%營業(yè)額駕車者要占總?cè)藬?shù)40%左右高檔品牌的參考比例為15%公共交通會帶來40%以上人流主力租戶要占商業(yè)面積35%以上零售 餐飲 娛樂=52%:18%:30%郊區(qū)型要緊臨6車道以上快速路家庭汽車擁有率在10%-15%以上城市人口規(guī)模在80萬以上市內(nèi)型要靠近

16、交通樞紐回頭客帶來80%的效益 人均GDP超過30000元100%的 統(tǒng) 一經(jīng) 營 管理市調(diào)的重要性-參數(shù)選定和客層分析目標：綜合體各功能的目標客群一致算供求要用60%的精力研究消費者 定位與可行性研究階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣312.31%18歲以下18-28歲29-38歲38-48歲年齡結(jié)構(gòu)73.20%49歲以上18.44%4.03%2.02%41.06%28.45%6.16%24.34%?？茖W(xué)歷高中/技校高中以下大學(xué)以上客層分析消費人口市調(diào)分析A：（范例按年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)分析）通過對項目周邊347份市調(diào)問卷，受訪者的年齡、文化結(jié)構(gòu)進行分別整理，篩選出項目將來的主要消費客群

17、，從而使市調(diào)分析結(jié)果更加準確，實現(xiàn)精準定位.文 化 結(jié) 構(gòu)算供求 定位與可行性研究階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣323.17%主體研究應(yīng)對誰消費人口市調(diào)分析 B：（范例按家庭月收入分析）鑒于XX城以家庭為中心消費對象，對在該項目5km商圈消費者家庭收入進行調(diào)查后，我們發(fā)現(xiàn)，月收入3000元以上的家庭占總數(shù)的58.22%，作為XX城目標客戶群，月收入2000-5000元的家庭占了總數(shù)的70.32%，1.5km范圍內(nèi)的家庭比率更高，為77.59%，為項目定位提供了有力支撐。4.32%37.46%2000元以下2000-2999元3000-3999元4000-4999元5000-5999元

18、6000-6999元7000-7999元8000-9999元10000元以上家庭月收入18.16%8.65%14.7%3.17%5.19%5.19%算供求 定位與可行性研究階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣33對消費的測算（需求方面） 需要計算出來 市場滲透法的定義，標準值=100%，未來=120%， 例：某區(qū)域全年消費客流約4000萬人次，已有商業(yè)15萬平方，待建商業(yè)5萬平方，如100%滲透率，待建商業(yè)年客流為1000萬人次。 體量、人流、銷售額的關(guān)系算供求 定位與可行性研究階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣34關(guān)注信息：商場的角度：競爭對手信息 人流量、客單價、營業(yè)額、成交率、

19、儲值卡消費 業(yè)態(tài)配比、營業(yè)模式收銀方式、行銷手段和促銷要點、 物業(yè)管理、會員卡策略、 總體業(yè)績評估 主力店及次主力店分布、 各樓層定位分析、 樓層品牌分布、店鋪商務(wù)條件及平效分析租戶角度的調(diào)研算供求 定位與可行性研究階段對商家的調(diào)研（供應(yīng)方面）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣35 市調(diào)結(jié)論對MD計劃的影響店鋪租金及MD計劃的變化算供求 定位與可行性研究階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣36業(yè)主公司的股權(quán)結(jié)構(gòu) 業(yè)主公司自營 中外合資企業(yè) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的路徑已設(shè)定 酒店的問題資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的準備 項目公司分立，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的準備 土地分割的準備（25%在建工程轉(zhuǎn)讓難度） 產(chǎn)證的辦理（大寧的例子）算回報

20、 定位與可行性研究階段 投資回報的確定事業(yè)計劃的松、竹、梅和底線方案設(shè)計好退出模式第二部分 運營管理實施的“五字”要訣37稅種：營業(yè)稅、增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅各種管理模式稅收差異 業(yè)主自營委托全資管理公司管理租賃給全資管理公司管理全租賃全委托從稅收返還的角度從費用分割的角度租金、物業(yè)管理費（稅率不同）其它收入（花車、廣告）從合作模式的角度自營和租賃比例從價和從租計征（稅基的變化）稅收籌劃從避稅的角度：不同管理模式的稅收差異算稅收 定位與可行性研究階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣38定定MD定管理定后場定標準定原則定架構(gòu)定差異第二部分 運營管理實施的“五字”要訣 開工前階段39 顧客導(dǎo)向

21、租戶導(dǎo)向業(yè)主回報的實現(xiàn)綜合的集客人數(shù)營業(yè)額收益重視顧客租戶業(yè)主聚客力SC功能能力承租戶力量長久力=SC整體銷售額=SC整體價值來客數(shù)集客X成交率滯留時間X客單價營業(yè)額商業(yè)的業(yè)績 =思考的邏輯定原則 開工前階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣40【店鋪運營】店舗銷售管理店舗運営指導(dǎo)店舗衛(wèi)生管理合同管理【店鋪MD】MD戰(zhàn)略計劃店舗改造促進招商合同終結(jié)遠程監(jiān)控活動公關(guān)服務(wù)信息中心導(dǎo)購手冊指引系統(tǒng)花車VIP廣告公關(guān)市場 活動演出燈光聲音裝飾安保保潔園藝停車殷勤好客的安全的租戶導(dǎo)向租戶導(dǎo)向租戶導(dǎo)向顧客導(dǎo)向【設(shè)施運營】內(nèi)裝監(jiān)理定原則來館者 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣41

22、購物中心體系建立的重要性運營管理的架構(gòu)定架構(gòu)案例：外資管理公司的架構(gòu)（不同的營運思維） 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣42商圈定位廣域區(qū)域社區(qū)客層定位全客層家庭年輕人中年人女性價格定位全館平均客單價100-120不同業(yè)態(tài)客單價文化定位生活方式時間消費時尚潮流高貴奢侈差異化的實現(xiàn)方式 定位的差異化差異化XXX定位定差異 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣43體量（10萬平方當時南京最大）形態(tài)（敞開式的街區(qū)）立面（雨花石的解讀）功能（家庭娛樂中心）動線（靶形動線）環(huán)境（運河、噴泉、陽光、空氣、植物）停車（860部）交通（公交全天1400班次，地鐵

23、三山街站3分鐘）定差異 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣建筑的差異化（話題性）44租戶品牌租戶組合行銷手法客戶服務(wù)定差異 開工前階段（管理法則） 管理的差異化（勾子）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣45定義主力店：大于10000平方（酒店、百貨、大超市）次主力店：大于3000平方（精品超市、電影院、溜冰場、書店、卡拉OK、電玩、電器賣場等）500-3000平方（快速時尚、集合店、家居、生活方式店等，F(xiàn)PD的分類）專賣店：小于500平方的零售店及小于1000平方的餐飲店（FPD的分類）比例關(guān)系業(yè)態(tài)比例：零售：餐飲：服務(wù)娛樂=60:20:20（水游城）目前已調(diào)整零售：

24、餐飲：服務(wù)娛樂=52:30:18 （上海正大）建議動態(tài)比例零售：餐飲：服務(wù)（娛樂）=（45-55）：（25-35）：（15-25）主力店：次主力店：專賣店=30:30:40水游城的主次主力店比例不超過35%定MD 開工前階段（管理法則）主力店次主力店招商第二部分 運營管理實施的“五字”要訣46標志性品牌的引入 ZARA、H&M、SEPHORA、優(yōu)衣庫、無印良品代表性租戶品牌的優(yōu)化 萬寧、麥當勞、C&A與ONLY開業(yè)招商的成功四大MD主線的鎖定 時尚（品牌）線； 精致生活品質(zhì)線； 多國風(fēng)情餐廳； SPA組合選擇商業(yè)體量商業(yè)定位租金回報配套需求工程條件定MD 開工前階段（管理法則）

25、第二部分 運營管理實施的“五字”要訣47營業(yè)額管理（非常重要）一、店鋪合作模式：聯(lián)營：租賃：自營：二、租金計算方式：抽成：租金：底租抽成孰高：三、營業(yè)額上交，統(tǒng)一租用設(shè)施的POS機，營業(yè)額每天上交，查一罰三十運營管理機制定管理 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣48第1年第2年第3年租金保底租金與營業(yè)額抽成取高，營業(yè)額上交。年遞增30%固定租金，年遞增第1-2年10%第3年15%時間軸第4年定管理 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣49定管理 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣財務(wù)管理體系50大部分的租戶使用前臺銷售額管理

26、系統(tǒng)。并使用前臺銷售額管理系統(tǒng)租戶每筆營業(yè)款進行管理店鋪需每天晚上營業(yè)結(jié)束后上繳營業(yè)額和銷售報表管理公司第二天清點無誤后上交銀行 開工前階段（管理法則） 營業(yè)額管理第二部分 運營管理實施的“五字”要訣定管理51信息系統(tǒng)規(guī)范業(yè)務(wù)系統(tǒng)財務(wù)系統(tǒng)OA系統(tǒng)銷售系統(tǒng)美食系統(tǒng)會員系統(tǒng)人事系統(tǒng)報表系統(tǒng)輔助系統(tǒng)物業(yè)系統(tǒng)合作類型合同報表結(jié)算方式系統(tǒng)相關(guān)會員 IT系統(tǒng)是管理的靈魂，同各個部門的協(xié)同非常重要，營運監(jiān)查、活動配合、積分查詢、退貨管理、電子券等、財務(wù)結(jié)算，但所有模塊均需提要求與管理模式相關(guān) 必需提前考慮系統(tǒng)的訂制與開發(fā)公司決策層定管理 開工前階段（管理法則）IT管理第二部分 運營管理實施的“五字”要訣52

27、設(shè)備運行的問題客流計數(shù)系統(tǒng)：計數(shù)準確性，分店鋪計數(shù)的可行性門禁系統(tǒng)：電磁鎖脫落，通信不暢門： 自動門/扶手門/消防門（何處用、怎樣用)電梯:自動扶梯/酒店電梯/員工電梯（商業(yè)/酒店）BA系統(tǒng)：遠程抄表、空調(diào)控制、電梯控制消防系統(tǒng)：與酒店分/合控制問題、自動/手動問題、消防廣播兼為賣場廣播（擴音不穩(wěn)定）停車收費系統(tǒng)：很不好用，導(dǎo)致停車排隊。電視監(jiān)控： 探頭不合理，有盲區(qū)?？照{(diào)水循環(huán)：卡箍工藝工藝問題（天花漏水、衛(wèi)生間、排風(fēng)排煙、消防門、電箱門安裝）材料選擇問題（外立面、內(nèi)/外廊地磚、衛(wèi)生間潔具）景觀亮化： LED燈/泛光燈的更換設(shè)備運行后評估設(shè)備選型后評估定設(shè)備 開工前階段（管理法則）第二部分

28、運營管理實施的“五字”要訣53BOH設(shè)計（龍之夢的案例)關(guān)于BOH：（管理的便利性、客流與服務(wù)流的分隔）一、商業(yè)設(shè)施的BOH，卸貨場的設(shè)定最為重要。二、BOH管理辦公點：三、其他的BOH定后場 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣54定后場 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣日本防災(zāi)中心涵蓋了設(shè)施內(nèi)消防監(jiān)控、安全監(jiān)控、門禁監(jiān)控、設(shè)備運行監(jiān)控、電梯運行監(jiān)控、用電計量、用電負荷分布、數(shù)據(jù)采集及分析、客流分析等從點到面的各類監(jiān)與控。防災(zāi)中心55 資料的累積（記錄的痕跡）日本博多運河城的考查報告（三位一體）：音頻、文件、圖紙的搜集）定后場 開工前階段（管理

29、法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣56開發(fā)標準手冊的作用用錢買來的經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)從開發(fā)的第一天就要開始準備，且需不時修訂。定標準 開工前階段（管理法則）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣57 開發(fā)團隊配置的太弱，和項目要求不匹配 消防沒有做性能化設(shè)計 管線沒有做綜合設(shè)計 消防電的暗線要進行設(shè)計定標準教訓(xùn) 開工前階段（管理法則）開發(fā)標準不完善的影響第二部分 運營管理實施的“五字”要訣58開發(fā)標準不完善的影響 店鋪裝修監(jiān)理體制不到位 特殊商鋪的資源配置不足導(dǎo)致返工 排煙設(shè)計量不夠 商場設(shè)計應(yīng)盡量采用剪刀梯 選擇有商業(yè)設(shè)計經(jīng)驗的綜合性設(shè)計院 采購體制需理順。定標準 開工前階段（管理法則）第二

30、部分 運營管理實施的“五字”要訣59做做策略做計劃做組織做工程 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣60 策略選擇：SWOT分析及其落實內(nèi)部-強弱分析做策略 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣61做策略 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）外部-機會威脅分析第二部分 運營管理實施的“五字”要訣62開業(yè)時間的選擇189101112開業(yè)首年經(jīng)營実績選擇1実績2 3 4 5 6 7思考要點：未來每年一次的節(jié)日（生日的比喻）水游城-選擇2選擇3做策略 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣63做

31、策略 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）開業(yè)行銷策略第二部分 運營管理實施的“五字”要訣64開業(yè)(預(yù)售）時點時間周期開業(yè)行銷策略行銷注意點：策略和受眾（線上、線下、戶外媒體的選擇）、預(yù)算的編制、渠道的選擇（地鐵、公交、道旗、看板等）推廣強度購物中心推廣曲線銷售型物業(yè)推廣曲線做策略 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣65開業(yè)推廣開業(yè)行銷策略做策略 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）第二部分 運營管理實施的“五字”要訣66開業(yè)計劃甘特圖開業(yè)計劃分部門細目開業(yè)預(yù)算的報列開業(yè)預(yù)算的分項：做計劃 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）開業(yè)計劃的編制計劃組織第二部分

32、 運營管理實施的“五字”要訣67人力資源的招募和儲備人力資源架構(gòu)和薪酬體系的設(shè)定到位時間標配和超配（連鎖的思路，超配10-20%）招募員工的來路人員的組織運營人員招商的組織（分3個小組，按樓層分布、餐飲單獨1個小組）招商轉(zhuǎn)運營（按樓層轉(zhuǎn)運營）店鋪人員管理規(guī)則集租戶說明會做組織 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）人力資源組織第二部分 運營管理實施的“五字”要訣68內(nèi)裝監(jiān)理的作用甲、乙、丙工程的工事區(qū)分內(nèi)裝管理體制內(nèi)裝監(jiān)理手冊做工程 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）工程組織的對接第二部分 運營管理實施的“五字”要訣69管理人員的對接（開發(fā)團隊進入運營團隊的人選，總工對接）管理計劃的對接工程的

33、試運轉(zhuǎn)（例子：三次水災(zāi)的例子，首年保險需考慮周密）做工程 開業(yè)前階段（施工&開業(yè)準備）工程的無縫對接第二部分 運營管理實施的“五字”要訣70穩(wěn)行銷方法招商實施資產(chǎn)保養(yǎng)人才儲備方向把握預(yù)算落實營運管理 全面運營階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣71購物中心年度工作關(guān)注的重點年度SWOT分析對工作重點的梳理方向把握 全面運營階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣72123456789101112予算前年実績檔期提前，店慶月月度銷售額預(yù)算分解表多超預(yù)算，以備后患預(yù)算落實世博主題月+家庭歡樂節(jié) 全面運營階段第二部分 運營管理實施的“五字”要訣月度預(yù)算分解73123456789101112123456789101112收入予算前年実績租金增長率低于銷售額增長率年度月成本預(yù)算分解成本增長率在出租率到達