國(guó)稅、地稅難點(diǎn)、疑點(diǎn)整理、

1、國(guó)稅、地稅難點(diǎn)、疑點(diǎn)問(wèn)題整理國(guó)稅：1、2011 年度所得稅匯算：本期以及以前年度虧損共計(jì)1,474,592.90元，2011 年 6 月已預(yù)繳企業(yè)所得稅25,813.11 元，但 2011 年度賬面為虧損 -710,366.45元，需稅務(wù)師事務(wù)所出具虧損報(bào)告，方可退還繳納的企業(yè)所得稅？2、成都市高新區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)預(yù)繳企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利率為多少？國(guó)稅發(fā)（ 2009）31 號(hào)第八條，我公司預(yù)計(jì)毛利率不得低于15%。按季預(yù)繳的稅金計(jì)算：國(guó)稅發(fā)（ 2009）31 號(hào)第九條預(yù)繳所得稅 = （未完工的收入預(yù)計(jì)毛利率+賬面應(yīng)納稅所得額） *25% 注：1）本公司繳納的土地增值稅未反應(yīng)在營(yíng)業(yè)稅金及附加中

2、，那么賬面應(yīng)納稅所得稅額中就未扣除土地增值稅，可否扣除。2）國(guó)稅函 2008635 號(hào)一、中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（a 類(lèi)） 第 4行“利潤(rùn)總額”修改為“實(shí)際利潤(rùn)額”。填報(bào)說(shuō)明第五條第3 項(xiàng)相應(yīng)修改為： “第 4 行實(shí)際利潤(rùn)額 ：填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。預(yù)繳所得稅 =（未完工的收入預(yù)計(jì)毛利率-預(yù)繳的土地增值稅 +賬面應(yīng)納稅所得額 -以前年度待彌補(bǔ)虧損） *25% 3、季度預(yù)繳時(shí)：預(yù)售時(shí)預(yù)繳企業(yè)所得稅直接網(wǎng)上申報(bào)，還是需要提供其他紙質(zhì)資料？彌補(bǔ)以前年度虧損需要提供什么資料？4、精裝費(fèi)：根據(jù)（國(guó)稅發(fā)2006187

3、號(hào)） ， （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。但是可否作為 20%加計(jì)扣除的基數(shù)呢？5、精裝修中包含的家具家電能否一并算作營(yíng)業(yè)收入，并作為計(jì)稅成本扣除？6、地稅：1、開(kāi)盤(pán)預(yù)售，開(kāi)票問(wèn)題？根據(jù)國(guó)稅發(fā) 2006173 號(hào)文件：從2007 年 2 月 1 日起，凡從事銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取款項(xiàng)時(shí)，必須開(kāi)具稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。2、精裝修中包含的家具家電能否一并算作營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅，并作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，以及作為加計(jì)扣除的基數(shù)？3、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的疑問(wèn)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)（如售樓部、樣板間裝修），是作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（是否可以

4、作為加計(jì)扣除的基數(shù)） ，還是銷(xiāo)售費(fèi)用處理？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除金額=利息支出 +其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（ （即取得土地使用權(quán)所支付的金額+開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本） *5%） 。那么這個(gè)利息支出包含內(nèi)部往來(lái)借款利息支出嗎？4、繳納的印花稅余1800元，還有合同需貼的印花稅金額為2,755.85元。現(xiàn)在貼花時(shí)如何規(guī)定的？5、銷(xiāo)售合同的印花稅是否在簽訂正式銷(xiāo)售合同后，還是房屋交付后繳納印花稅？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知(財(cái)稅 2006162 號(hào))，四、對(duì)商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。會(huì)計(jì)核算過(guò)程：預(yù)售繳納稅金：借：應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交稅費(fèi) -城建稅及教育費(fèi)附加等應(yīng)交稅費(fèi)

5、 -應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交稅費(fèi) -應(yīng)交企業(yè)所得稅（按季度）貸：銀行存款月末：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）貸：應(yīng)交稅費(fèi) -營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交稅費(fèi) -城建稅及教育費(fèi)附加等企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)計(jì)提，土地增值稅在清算時(shí)計(jì)提。根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009） 31 號(hào)文第二十八條（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。以及第十四條計(jì)算項(xiàng)目單位成本可 售 面 積 單 位 工 程 成 本 = 成 本 對(duì) 象 總 成 本 成 本 對(duì) 象 總 可 售 面

6、積=842000000/147098.25=5724.065378 （注： 本項(xiàng)目總可售面積包含a 座辦公 70769.35，b座辦公 12029.05，b 座公寓 19,994.04，商業(yè)配套6,067.48，地下停車(chē)場(chǎng)38,238.33，共計(jì) 144234 平方米，占總建筑面積149044 平方米的 96.77%。 ）其中 a 座 4,002.88 為自用，商業(yè)配套6,067.48 為出租。已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本固定資產(chǎn) （自用） =自用面積可售面積單位工程成本=4,002.88*5724.065378= 22,912,746.82元。投 資 性 房 地 產(chǎn) （ 配 套 ） =配 套 面 積 可 售 面 積 單 位 工 程 成 本 =6,067.48*5724.065378= 34,730,652.20 元。地下停車(chē)場(chǎng) =車(chē)庫(kù)面積可售面積單位工程成本=38,238.33*5724.065378= 218,878,700.87 元。上述不賣(mài)部分共計(jì)：276,522,099.89 元。按用途結(jié)轉(zhuǎn)成本：借： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)