鎮(zhèn)原縣九洲國際大酒店項目可行性研究報告.docx

1、鎮(zhèn)原縣九洲國際大酒店項目可行性研究報告第一章 項目概況一、項目背景鎮(zhèn)原縣位于甘肅東部，是陜甘寧邊區(qū)的一部分，是國務(wù)院確定的全國扶貧開發(fā)工作重點縣之一。全縣共轄七鎮(zhèn)十二鄉(xiāng)，總土地面積3500平方公里，總?cè)丝?3.13萬人。地處北緯35°27-36°16，東經(jīng)106°44-107°36之間。北依銀川，東接延安，南界西安，西去蘭州，屬西安、蘭州經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)。近年來，鎮(zhèn)原人民以“開放立縣、開放興縣、開放富縣”戰(zhàn)略為主攻點，積極實施強(qiáng)縣富民系統(tǒng)工程，以項目帶動為支撐，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，以改善發(fā)展環(huán)境為基點，基礎(chǔ)設(shè)施強(qiáng)勢推進(jìn)，以縣城為中心的重點城鎮(zhèn)綜合服務(wù)功能得到明顯改

2、善，國民經(jīng)濟(jì)綜合實力得到了較大幅度的提升。2010年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值29.78億元，增長19.7 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值9.76億元，增長8.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值9.77億元，增長30.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值10.25億元，增長20.6%。農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到2902元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11461元。全社會固定資產(chǎn)投資完成50.87億元，增長37.3%。同時， 2010年,接待國內(nèi)外旅游人數(shù)8.1萬人次，旅游收入達(dá)到2300萬元。隨著對外開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和旅游資源的不斷開發(fā)，以賓館、酒店為主的服務(wù)業(yè)的發(fā)展和建設(shè)卻嚴(yán)重滯后，無論建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)或是接待能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場的需

3、要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。目前，全縣接待能力在100人以上的飯店只有鎮(zhèn)原賓館一家，缺乏能同時舉行商務(wù)洽談、大型節(jié)會接待、綜合展覽、新聞發(fā)布等大型活動的場所，直接影響了全縣的商務(wù)形象。為此，在縣城西區(qū)新建一處集住宿、餐飲、商務(wù)、娛樂為一體的綜合性四星級酒店已迫在眉睫。二、項目概況項目名稱：鎮(zhèn)原縣九洲國際大酒店項目業(yè)主：鎮(zhèn)原縣商務(wù)局建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：四星級國際酒店建設(shè)地址：縣城西新區(qū)建設(shè)規(guī)模：占地30畝，建筑面積2萬平方米投資估算：總投資5990萬元資金來源：招商引資經(jīng)濟(jì)效益：年實現(xiàn)營業(yè)收入1507.38萬元，利潤101.78萬元，稅金116.5萬元，投資回收期15年。建設(shè)工期：2年三、項目編制依

4、據(jù)（1）鎮(zhèn)原縣城西區(qū)建設(shè)性詳細(xì)規(guī)劃（2）鎮(zhèn)原縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃（3）工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（城市建設(shè)）強(qiáng)制性條文（4）國家有關(guān)賓館建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范四、編制的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)（1）旅館建設(shè)設(shè)計規(guī)范（JGJ6290）（2）城市道路設(shè)計規(guī)范（CJJ3790）（3）城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范（JGJ50200、J1142001）（4）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（5）汽車庫設(shè)計防火規(guī)范（6）民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（7）民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范（8）房屋建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定第二章 建設(shè)條件1土地資源條件鎮(zhèn)原縣城西區(qū)占地面積1500畝，根據(jù)鎮(zhèn)原縣城西區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，該項目占地面積30畝。目前，建設(shè)土地的前期開發(fā)整

5、理工程以全部完成了“三通一平”和規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路、供熱、給排水、排污管道及綠化工程，為項目的實施提供了便利的條件。2交通條件項目實施區(qū)距慶陽機(jī)場69公里，距312國道40公里，距寶中鐵路平?jīng)瞿险?2公里，距省會蘭州420公里，距西安260公里，慶陽至鎮(zhèn)原二級公路已開工建設(shè)，慶陽至鎮(zhèn)原至平?jīng)龈咚俟非捌诠ぷ饕淹瓿桑焉蠄髧掖㈨?。交通比較便利。3供水、供電條件縣城自來水公司日供水能力10000噸，為企業(yè)提供了充足的水源。在項目區(qū)域內(nèi)有110千伏、35千伏變電站兩座，供電充足，供電正常。項目區(qū)工業(yè)電價0.78元/千瓦時，居民用電電價0.52元/千瓦時。4旅游資源鎮(zhèn)原縣自然景觀豐富多姿，名勝古跡遺存甚

6、多。全縣境內(nèi)帶有傳奇色彩的名山30多座，具有考證價值的歷史文化遺址36處，寺廟祠堂遺址69處，天然池湫、泉潭28處。目前已初步開發(fā)形成了以潛夫山森林公園、石崆寺、玉山寺石窟及太陽池、翟池、白馬池等為主的自然風(fēng)景區(qū)，已形成東與北石窟相連、西與平?jīng)鲠轻忌脚B的生態(tài)旅游圈。陜甘寧邊區(qū)舊址、八路軍三五八旅辦事處、紅軍長征三岔紀(jì)念館等紅色旅游景點寓教于樂、意義深遠(yuǎn)。珍貴的歷史文化遺產(chǎn)，豐富多彩的人文資源給我縣的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了豐富的發(fā)展空間。2010年，接待國內(nèi)外旅游人數(shù)8.1萬人(次)，旅游收入達(dá)到2300萬元。第三章 項目分析一、發(fā)展前景鎮(zhèn)原縣作為一個充滿活力、充滿生機(jī)的城市，城市面貌日新月異，城

7、市人口迅猛增長，城市品位不斷提升，特別是近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平的提升，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｗ鳛榈谌a(chǎn)業(yè)的主力軍酒店業(yè)，具有足夠的發(fā)展空間，更會有一個飛速發(fā)展期。項目所在地鎮(zhèn)原縣西區(qū)，是全縣的文化、休閑、商貿(mào)中心，也是今后全縣的重點發(fā)展區(qū)域，同時，也是縣城西擴(kuò)的亮點之一，其價值取向意義重大。且目前鎮(zhèn)原縣尚無一家具有“四星”級標(biāo)準(zhǔn)的接待場所和上檔次有品味的休憩娛樂場所。此酒店的建成將會吸引周邊及外來眾多的消費(fèi)群體和旅游者，成為我縣的旅游消費(fèi)、娛樂中心。 二、消費(fèi)市場分析 鎮(zhèn)原縣雖然屬于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，但是受地域和條件的限制，居民的消費(fèi)水準(zhǔn)卻比想象中要高，消費(fèi)指數(shù)在全市名列前茅，2010年，居民消費(fèi)指數(shù)、

8、賓館住宿價格指數(shù)分別達(dá)到108.2%。特別是隨著石油、煤炭資源開發(fā)步伐加快，中石油、長慶公司、華北公司等一大批大中型國有企業(yè)的入駐，給鎮(zhèn)原酒店、餐飲服務(wù)的發(fā)展帶來了無限的生機(jī)和活力。2010年，全社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到11.82億元，其中：餐飲服務(wù)業(yè)消費(fèi)達(dá)到7.21億元，從一個側(cè)面反映出發(fā)展以酒店為主的服務(wù)業(yè)潛力巨大。目前，隨著群眾消費(fèi)觀念的變化，對生活中的喜事、大事，如婚禮喜宴、參軍、上大學(xué)、生日、喬遷新居、老人做壽等，都習(xí)慣在具備一定檔次的場所以聚眾宴請的方式來祝賀。因而，在這種發(fā)展趨勢的變化中和群體消費(fèi)觀念的增長中，消費(fèi)市場基本成熟，這就為建設(shè)星級酒店奠定了消費(fèi)基礎(chǔ)。三、項目市場定位分析

9、考慮到鎮(zhèn)原的經(jīng)濟(jì)、社會、旅游等發(fā)展?fàn)顩r，綜合自然地域、投資回報、投資風(fēng)險、經(jīng)營成本等預(yù)測，鎮(zhèn)原縣已完全有必要投資建設(shè)四星級的綜合商務(wù)型酒店。1建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級綜合商務(wù)型，并留有升級的空間。同時，服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量齊全且功能靈活。2房間總數(shù)控制在220間以內(nèi)，同時，應(yīng)具備有較佳私密性、獨立性、安全性的經(jīng)營接待場所，以滿足政府及社會團(tuán)體接待的需求。3肢體建筑風(fēng)格應(yīng)有自己的特色，且與周遍環(huán)境相協(xié)調(diào)，從而使住店客人在欣賞周遍自然景色的同時，建筑物本身也相應(yīng)成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀和地標(biāo)性建筑。4經(jīng)營定位明確，既能符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求，又能最大范圍地招來客源，贏得較好的投資回報。5應(yīng)積極爭取當(dāng)?shù)卣?/p>

10、及各級機(jī)構(gòu)的大力支持，爭取將本項目樹立為鎮(zhèn)原標(biāo)志型建筑和對外開放的窗口。6經(jīng)營市場可定為：政府代表團(tuán)的會見與接待；中小型會議；地方政府、各職能機(jī)構(gòu)、個企事業(yè)團(tuán)體的各類會議或聯(lián)誼活動；招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、新聞發(fā)布等商務(wù)活動；旅游團(tuán)隊；高檔商務(wù)散客；各類學(xué)術(shù)研討、參觀交流等接待活動；客商休閑度假等。四、項目建設(shè)的基本思路（一）基本設(shè)計原則建筑設(shè)計除應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策外，尚應(yīng)執(zhí)行下列基本原則：（1）當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實施條例；（2）綜合講求建筑的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益；（3）合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑；（4）在滿足當(dāng)前需要的同時適

11、當(dāng)考慮將來提高和改造的可能；（5）節(jié)約建筑能耗，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能；（6）建筑設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)與多樣化結(jié)合；（7）體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境；（8）建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）應(yīng)至少一面直接臨接城市道路，道路應(yīng)有足夠的寬度，以保證人員疏散時不影響城市正常交通；道路的長度應(yīng)按建筑規(guī)模或疏散人數(shù)確定，并至少不小于基地周長的1/6；應(yīng)至少有兩個以上不同方向通向城市道路的（包括以通路連接的）出口；主要出入口，應(yīng)避免直對城市主要干道的交叉口；建筑物主要出入口前應(yīng)有供人員集散用的空地，其面積和長寬尺寸應(yīng)根據(jù)使用性質(zhì)和人數(shù)

12、確定；（10）綠化面積和停車場面積應(yīng)符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的規(guī)定。綠化布置應(yīng)不影響集散空地的使用，并不應(yīng)設(shè)置圍墻大門等障礙物。（二）酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)按照國家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實施，為四星級綜合商務(wù)型酒店，骨架基礎(chǔ)部分則按照五星級標(biāo)準(zhǔn)要求控制。170%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米（不含過道及衛(wèi)生間），擁有獨立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，分干、濕區(qū)）、衣櫥等。2擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于四間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。3擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好，擁有智能化管理系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等

13、先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。4擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯設(shè)備。擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適良好的餐飲設(shè)施。5擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會議及商務(wù)中心設(shè)施，其中大會議廳面積不小于240平方米。6擁有規(guī)模合理、配置符合較高專業(yè)化程度的公共及健康娛樂設(shè)施，其中多功能廳面積不小于600平方米。健康娛樂設(shè)施分區(qū)相對集中，并有根據(jù)市場化而進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的空間。7擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。8擁有符合高星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車場地（所）。（三）設(shè)計規(guī)范（1）防火設(shè)計應(yīng)符合高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的規(guī)定。（

14、2）設(shè)在高層建筑內(nèi)的汽車停車庫，其設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)汽車庫設(shè)計防火規(guī)范的規(guī)定。（3）照明設(shè)計應(yīng)符合民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（4）建筑熱工設(shè)計應(yīng)符合民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范的規(guī)定。（5）項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文。（6）抗震應(yīng)符合房屋建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定。(四)建設(shè)布局（1）鍋爐房、變壓器室，應(yīng)布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應(yīng)設(shè)直接對外的安全出口。外墻開口部位的上方，應(yīng)設(shè)置寬度不小于1.00m不燃燒體的防火挑檐。（2）柴油發(fā)電機(jī)房可布置在高層建筑、裙房的首層或地下一層。（3）高層建筑內(nèi)的觀眾廳、會議廳、多功能廳等人員密集場所，應(yīng)設(shè)在首層或二、三層。（4）歌舞廳、卡拉OK

15、廳（含具有卡拉OK功能的餐廳）、錄像廳、放映廳、桑拿浴室（除洗浴部分外）、游藝廳（含電子游藝廳）、網(wǎng)吧等歌舞娛樂放映游藝場所（以下簡稱歌舞娛樂放映游藝場所），應(yīng)設(shè)在首層或二、三層；宜靠外墻設(shè)置，不應(yīng)布置在袋形走道的兩側(cè)和盡端，其最大容納人數(shù)按錄像廳、放映廳為1.0人/，其它場所為0.5人/計算，面積按廳室建筑面積計算。第四章 項目方案內(nèi)容本項目采用相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和縣級總體規(guī)劃進(jìn)行酒店及附屬工程建設(shè)。一、功能布置（1）一層：接待區(qū)（接待大廳、民俗文化展廳、商務(wù)中心票務(wù)代辦、服務(wù)總臺、交通空間）、會見區(qū)（會見廳、休息室及其附屬用房）、餐飲區(qū)（400人大餐廳、咖啡廳、西餐廳、操作間等）、舞會區(qū)

16、（舞弊會廳、KTV包房建設(shè)其它附屬用房屋）、健身娛樂區(qū)（健身廳、棋盤室）、洗浴中心（男賓部、女賓部）（2）二層：會議區(qū)（多功能報告廳、500人會議室、100人會議室、50人會議室、20人會議室、10人會議室）、餐飲區(qū)（民族餐廳1個、40人餐廳2個、80人餐廳1個、200人餐廳1個）（3）三層：高檔餐飲區(qū)（大小包間20個）（4）四至十一層：高檔住宿區(qū)、普通住宿區(qū)、豪華套房、行政用房二、項目建設(shè)規(guī)模總建筑面積2萬平方米，其中：主樓十一層，建筑面積13460.6平方米；裙樓四層，建筑面積6539.4平方米。三、技術(shù)指標(biāo)（1）建筑面積序號標(biāo)準(zhǔn)名稱標(biāo)準(zhǔn)及面積（平方米）1飯店級別四星級2飯店層數(shù)11層3飯

17、店建筑面積200004一層2906.4迎賓大廳726.6接待室72.66商務(wù)中心72.66咖啡廳72.66購物中心108.99餐飲區(qū)726.6康健區(qū)399.63會見區(qū)726.65二層1453.2會議區(qū)726.6餐飲區(qū)726.66三層：高檔餐飲1453.274-11層10554.2 高檔住宿區(qū)7021.2 普通住宿區(qū)2179.8 豪華套房263.3 行政用房363.3 會議區(qū)726.68配套用房3633（2）照度標(biāo)準(zhǔn)值 類 別參考平面及其高度單位 m照度標(biāo)準(zhǔn)值 lx 客 房一般活動區(qū)0.75水平面50床頭0.75水平面100寫字臺0.75水平面200衛(wèi)生間0.75水平面100會客廳0.75水平面

18、100梳妝臺 1.5 高處垂直面300主餐廳、客房服務(wù)臺、酒吧柜臺 0.75水平面100西餐廳、酒吧間、咖啡廳、舞廳 0.75水平面50大宴會廳、總服務(wù)臺、主餐廳、柜臺、外幣對兌換處等 0.75水平面300門廳、休息廳 0.75水平面150理發(fā) 0.75水平面200美容 0.75水平面300郵電 0.75水平面150健身房、器械室、蒸汽浴室、泳池 0.75水平面75游藝廳 0.75水平面100臺球 臺面300保齡球 地面200廚房、洗衣房、小賣部 0.75水平面200食品準(zhǔn)備、烹調(diào)、配餐 0.75水平面500小件寄存處 0.75水平面75照度均勻度：辦公室、閱覽室等工作房間一般照明照度的均勻度

19、，按最低照度與平均照度之比確定，其數(shù)值不宜小于0.7。采用分區(qū)一般照明時，房間內(nèi)的通道和其它非工作區(qū)域，一般照明的照度值不宜低于工作面照度值的1/5。局部照明與一般照明共用時，工作面上一般照明的照度值宜為總照度值的1/31/5，且不宜低于50lx。照明設(shè)計要求照明設(shè)計應(yīng)滿足視覺功效和非視覺功效（如引導(dǎo)人流、劃分空間、創(chuàng)造氣氛、增強(qiáng)建筑表現(xiàn)力等）兩方面的要求；客房、餐廳、休息廳、酒吧間、咖啡廳和舞廳等場所宜采用低色溫的光源，且宜增設(shè)調(diào)光裝置。（3）防火間距(m) 建筑類別防火間距耐火等級高層建筑13一、二級裙房9三級其它民用建筑9四級（4）抗震強(qiáng)度按照（GB 50011-2001）的要求，實現(xiàn)“

20、小震不壞，中震可修、大震不倒”的抗震要求。當(dāng)抗震設(shè)防烈度為68度時，應(yīng)該按照本地區(qū)設(shè)防高一度。（5）熱工要求：鎮(zhèn)原屬于寒冷地區(qū)，最冷月平均溫度0- -10，應(yīng)滿足冬季防冷和夏季防熱第五章 投資概算投資估算：飯店按照20000平方米的建筑面積、200間（套）客房投資進(jìn)行計算，一次性投入費(fèi)用初步估算如下：土建工程：20000平方米×1500元/平方米=3000萬元給水及鍋爐工程：20000平方米×200元/平方米=400萬元強(qiáng)電工程：20000平方米×150元/平方米=300萬元弱電工程：20000平方米×120元/平方米=240萬元暖通空調(diào)工程：20000

21、平方米×200元/平方米=400萬元電梯：100萬元道路、圍墻、庭院綠化、填方：150萬元室內(nèi)裝修：20000平方米×300元/平方米=600萬元質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費(fèi)：30萬元設(shè)計及咨詢費(fèi)：80萬元開辦費(fèi)用(包括餐飲、洗衣、PA、健身、娛樂、客房等設(shè)備設(shè)施費(fèi)及員工服裝、培訓(xùn)等費(fèi)用)：50萬元不可預(yù)見費(fèi)：50萬元購買土地費(fèi)用：500萬元總計5990萬元第六章 經(jīng)濟(jì)效益、社會效益分析一、勞動定員該項目定員100人，其中：管理人員3人，財務(wù)人員2，技術(shù)人員4，勤雜工6人，員工85人二、效益分析1計算依據(jù)(一)房間價格:通過對慶陽賓館、九龍國際酒店、金元賓館、隴上明珠大酒店等慶陽市的賓

22、館及酒店房間價格的詳細(xì)調(diào)查，二星級以上的酒店房間價格如下：慶 陽 市 賓 館 價 格名稱房間標(biāo)準(zhǔn)單 價平均價格入住率（%） 慶陽賓館行政套房888000 28000 60%以上豪華套房58800豪華單間48800豪華標(biāo)間48000套 房38000標(biāo) 間22000單 間28000九龍國際豪 套88000 26000 65%以上套 房68000標(biāo) 間22000金元賓館豪 套58000 24000 65%以上標(biāo) 間22000普 間18000隴上明珠套 房58800 18000 65%以上標(biāo) 間16800單 間16800 郵政賓館套 房38000 18000 65%以上三人間22000單 間20000

23、標(biāo) 間18000普 房12000鎮(zhèn) 原 現(xiàn) 有 賓 館 價 格名稱房間標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量單 價平均價格入住率日接待量 鎮(zhèn)原賓館套 房2228.00 120.00 40%以上 110人(次)標(biāo) 間32128.00標(biāo) 間21168.00單 間5168.00單 間5128.00三人間5360.00豪 套2398.00昌盛大酒店單 間1138.00 132.00 75%以上 24人(次)套 房1200.00標(biāo) 間15128.00金鑫賓館普 標(biāo) 540.00 42.00 70%以上 16人(次)普 單140.00三人間445.00茹河賓館普 標(biāo)840.0040.0070%以上14人(次)普 單640.00根據(jù)以上

24、的價格調(diào)查結(jié)果，結(jié)合2010年全市賓館住宿價格指數(shù)(111.3%)與鎮(zhèn)原酒店賓館住宿價格指數(shù)(108.2%)比較因素，九洲國際大酒店的房間平均價格定為每間每天220元。（二）接待能力：（1）日均接待能力：近三年，鎮(zhèn)原賓館、昌盛大酒店等，平均每天接待量達(dá)到200人以上，加上縣城的私人旅店、招待所的容納量，全縣每天接待量在500人左右。（2）一年一度的“兩會”及經(jīng)濟(jì)工作會議參會人員378人。綜合分析，客房的設(shè)置按最低的接待能力和升級空間考慮，擬設(shè)為220間400人次。2經(jīng)濟(jì)效益分析項目建成后，年可實現(xiàn)經(jīng)營收入1507.38萬元,利潤101.78萬元,稅金116.5萬元。（一）經(jīng)營收入：1507.3

25、8萬元（1）客房收入：200間·套×220元天×365天×60%963.6（萬元）（2）餐飲收入 ：386.9萬元西餐廳：100座×25元人×365天×40%36.5（萬元）；中餐廳：400座×2餐×365天×30元人×40%350.4（萬元）（3）康樂收入： 133.15萬元桑拿中心：60元人×30人×365天65.7（萬元）足浴、保健按摩：30元人×30人×365天32.85（萬元）棋牌室：10間×100元天×365天&#

26、215;40%14.6（萬元）卡拉OK：10間×100元天×365天×40%14.6（萬元）美容美發(fā)：4500元月×12月5.4（萬元）（4）商務(wù)中心收入：7.3 萬元 （200元×365天）（5）會議室收入：16.43萬元 （ 1500元×365天×30%）(二)經(jīng)營成本:269.82萬元餐飲成本：386.9×58%224.4（萬元）康樂成本：133.15×30%39.95（萬元）其他成本：10.95×20%16.43×20%5.49（萬元）(三)固定資產(chǎn)折舊(年)：4595.82&

27、#215;15%=689.37（萬元）(四)經(jīng)營費(fèi)用：446.41萬元1)工資及福利費(fèi)用：144萬元工資：100人×800元月×12月96（萬元）福利：96×50%48萬元（包括：職工養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、大病保險、工傷保險、生育保險、糧食補(bǔ)償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會經(jīng)費(fèi)等其他有關(guān)職工福利費(fèi)）2)能源費(fèi)用：105.52萬元(營業(yè)收入的7%)3)日常維修費(fèi)用：30.15萬元(營業(yè)收入的2%)4)營業(yè)部門費(fèi)用：45.22萬元營業(yè)收入的3%（包括：客用品、免費(fèi)食品、裝飾費(fèi)用、清潔用品、賣房傭金、布草、器皿、酒吧費(fèi)用、布草洗滌費(fèi)、音樂娛樂費(fèi)、印刷費(fèi)、廚房用具、園林

28、綠化費(fèi)用等）5)一般管理費(fèi)用：105.52萬元營業(yè)收入的7%（包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用等）6)費(fèi)用核銷：16.0萬元(五)利潤：1507.38-269.82-446.41-689.37=101.78（萬元）(六)稅金:116.5萬元營業(yè)稅：1507.38×5%=75.37（萬元）城建稅：75.37×7%5.28（萬元）教育附加費(fèi)：75.37×3%2.26（萬元）企業(yè)所得稅：101.78×33%=33.59（萬元）(七)投資回收期：(101.78+689.37)÷5255.82×100%15(年)(八)投資利潤率：101.78÷5255.82×100%=1.94(九)投資利稅率：(101.78+116.5)÷5255.82×100%=4.15（十）盈虧平衡點（BEP）：BEP=959.19/944.47*100%=15.59%3社會效