征收物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)業(yè)影響初探

1、    征收物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)業(yè)影響初探    劉峰鮮前航摘要：隨著市場經(jīng)濟體制的進一步完善，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的缺陷逐漸顯現(xiàn)，已不適應(yīng)經(jīng)濟形勢發(fā)展的需要。開征物業(yè)稅是我國不動產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容，是解決現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制諸多弊端的必然選擇。本文對征收物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響進行分析。關(guān)鍵詞：物業(yè)稅征收必要性房地產(chǎn)業(yè)影響0引言近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但其稅收體制的不足嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，制定統(tǒng)一的物業(yè)稅，進而建立一套完備的財產(chǎn)稅體系，是我國改革房地產(chǎn)稅制的重要環(huán)節(jié)，對于緩解分配領(lǐng)域中的不合理狀況，規(guī)范我國房地產(chǎn)市場，促進我國經(jīng)濟

2、進一步與世界接軌都有十分重要的意義。1我國開征物業(yè)稅的必要性我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制積弊較多，嚴重制約了房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，對其進行改革十分必要。1.1開征物業(yè)稅，有利于深化城市經(jīng)濟體制改革由于城市經(jīng)濟體制改革滯后，城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和住宅小區(qū)社會設(shè)施等許多費用，以各種不同的稅費形式成為房地產(chǎn)價格的構(gòu)成部分，這些稅費及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤大約占房地產(chǎn)價格的60，真正的開發(fā)成本只約占40。房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)不合理，不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也影響了城市經(jīng)濟體制改革的深入進行。開征物業(yè)稅，將有助于這一問題的解決。1.2有利于促進地方政府克服短期行為在目前地方政府缺少穩(wěn)定的大宗稅源的背景下，土地批租制往

3、往導(dǎo)致地方政府為謀求政績，從土地中“打主意”，低價征地、高價轉(zhuǎn)讓，而濫用土地則往往導(dǎo)致地方政府過度批地，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)。而開征物業(yè)稅，地方政府就會因為受到激勵而優(yōu)化投資環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度，令房地產(chǎn)不斷升值，同時也擴大自己的稅源，從而形成良性循環(huán)。1.3開征物業(yè)稅，是健全我國財產(chǎn)稅體系的開端一個現(xiàn)代化的完整的稅收體系，應(yīng)當(dāng)包括商品稅類、所得稅類和財產(chǎn)稅類三大體系。目前，中國在商品稅制和所得稅制方面已經(jīng)比較成熟，但財產(chǎn)稅方面仍處于相對滯后的狀態(tài)。這種滯后與中國當(dāng)前對財產(chǎn)尤其是對私人財產(chǎn)的保護尚不具備完善制度有直接關(guān)系。1.4開征物業(yè)稅，能促進土地和房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置以稅的形式來降低流

4、通中的費用，同時還能有效地調(diào)節(jié)社會貧富差距。開征物業(yè)稅，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，雖然可以降低其開發(fā)成本，但與物業(yè)稅的實施相配套的其他政策措施肯定會使房地產(chǎn)開發(fā)市場的準入條件更加規(guī)范化，這將促使房地產(chǎn)開發(fā)商在自己的資、質(zhì)、信與行業(yè)要求及發(fā)展前景之間進行權(quán)衡，從而決定自己是進入還是退出該市場。2實施物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響物業(yè)稅是市場經(jīng)濟國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要經(jīng)濟杠桿。開征這一新稅種，是涉及各級政府、開發(fā)商、消費者、投資者等社會經(jīng)濟主體的行為決策，必將對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各方產(chǎn)生影響。2.1實施物業(yè)稅對房價的影響由于我國當(dāng)前的房價是通過市場來形成的，歸根到底取決于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。而當(dāng)前部分地區(qū)房

5、價虛高和非理性的上漲，主要原因是由于房地產(chǎn)供求矛盾導(dǎo)致產(chǎn)生較高的升值預(yù)期，較高的升值預(yù)期促使房地產(chǎn)市場需求過旺以及供給的無效率，從而加劇了供求矛盾并使之更加突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格再度上升并強化了原來的升值預(yù)期，強化的升值預(yù)期再度刺激投資和投機需求，由此循環(huán)便導(dǎo)致了當(dāng)前的非理性上漲。物業(yè)稅影響房價的機理正是從管理房地產(chǎn)的預(yù)期收益，把大部分的升值收益以物業(yè)稅的形式收歸國家所有，大大降低房地產(chǎn)持有者的預(yù)期收益，從而有效遏制投機需求和降低投資需求，促使房地產(chǎn)市場的供求理性化和房價的理性化?？傊飿I(yè)稅的實施有助于理性房價的形成。2.2實施物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為的影響實施物業(yè)稅后，加重了房地產(chǎn)持有階

6、段的稅收負擔(dān)。對當(dāng)前存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、為保持房屋銷售價格的上揚或不下跌而寧愿保持較高空置率的行為將會形成較大的成本負擔(dān)，有利于遏制房地產(chǎn)商的投機行為。作為一個企業(yè)而言，房地產(chǎn)商追求利潤最大化，這是無可非議的。在住房供小于求的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商會用有限的資源去開發(fā)最賺錢的房屋，如別墅、高檔公寓等，他們首先滿足的是高收入者的需求，然后才有可能去考慮中低收入者的需求，這與高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相稱，因此有著極大市場需求的經(jīng)濟適用房存在很大的供給缺口。政府應(yīng)當(dāng)進行適當(dāng)?shù)母深A(yù)和引導(dǎo)，如從稅收政策、貸款比率、土地用途等方面對商品房和經(jīng)濟適用房區(qū)別對待。同時，還可通過稅收政

7、策及其他經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)投機者課以重稅和對投機行為的懲罰，比如“房產(chǎn)新政”、期房限轉(zhuǎn)、對已有住房的居民在購第二套、第三套等房產(chǎn)時要大幅增加首付款比例，提高貸款利率、實施物業(yè)稅以加大占有環(huán)節(jié)的稅負等等。這樣做既有利于抑制房地產(chǎn)上的投機行為，又能讓真正的中低收入者擁有物美價廉的房屋。2.3實施物業(yè)稅對地方政府收入的影響物業(yè)稅作為地方特別是城市的重要財政收入來源，對維持和發(fā)展城市公共服務(wù)具有重要的現(xiàn)實意義。首先，從稅收的使用角度看，目前地方政府的稅收主要來自增值稅和營業(yè)稅，為增加收入，會競相投資容易帶來增值稅收入的工業(yè)，導(dǎo)致如汽車、鋼鐵等項目過于重復(fù)建設(shè)，浪費資源，相對忽略對城市公共服務(wù)的投入。而實

8、施物業(yè)稅，并使之成為城市政府的主體稅種，則不僅有利于擴大政府的財政收入，而且有利于政府將更多的稅收用于土地開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建設(shè)等城市軟環(huán)境經(jīng)營，改善投資環(huán)境，帶動城市物業(yè)升值和城市水平的總體提升。其次，不動產(chǎn)不易隱藏，征收面廣，所以物業(yè)稅收入較穩(wěn)定，可為城市今后的基礎(chǔ)設(shè)施開辟財源，并形成良性循環(huán)，既帶動了城市發(fā)展，又提高了城市財政收入。2.4實施物業(yè)稅對消費者行為的影響由于物業(yè)稅的應(yīng)納稅額會隨房產(chǎn)的升值而提高。這將有可能導(dǎo)致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是對于那些家庭經(jīng)濟實力不強，只是因購房“門檻”降低而購置房屋的消費者來說，買房容易養(yǎng)房難局面可能會出現(xiàn)。物業(yè)稅的實施對高收入階層的購房者影響最大，因為實施物業(yè)稅的主要作用之一是在保護必要消費的基礎(chǔ)上抑制過度占有資源，按個人持有的資產(chǎn)價值征稅，對單套面積過大，超出普通住宅標準或者生活必要限度的房子可能將適用稅率明顯提高，因此那些擁有一套或幾套豪宅的富人未來要為這種奢侈的行為和生活付出更高的使用代價。3結(jié)語通過對