成本管控“第一關”_成本數據庫-成本群研發(fā)成果

1、成本管控“第一關”成本數據庫某地產老總在瞄準一地后，迅速讓自己的投資智 囊團給出“測算成本”，結果出人意料的是一一 四位專家竟然給岀迥然不同但卻各自有理的四種 結果，這可急壞了馬上就要拿地的老總，究竟誰 更專業(yè)？老總心里沒底。房地產效益管控的重要環(huán)節(jié)。伴隨房地產市場競爭口趨激烈和房地產商多 項日、規(guī)?；陌l(fā)展，科學理性拿地做項目成為 拿地就耍做測算，可現實是我們老是“測”不準，不是測高就是佔低，測算部門口身更是有苦說不出，抱怨公司更求太高、測算本 身就是難事、乂沒任何可參考的指標，怎么“測” ？雖然項目做了很多，但在新 項目實施中成本管控依舊感覺無章可循，缺乏參考性如何高效解決這些問 題，我認

2、為“成本數據庫”的建設開始逐步成為大家共同關注的“熱點”。、成本數據庫“是什么” ？所謂成本數據庫，就是企業(yè)通過搜集和積累項冃開發(fā)全生命周期的成本數 據，經過處理后、總結形成各類成木指標，以及利用這些信息為企業(yè)運營決策及 新項日的開發(fā)提供指導和參考，以達到成本最低和市場最大化的原則。它主要包 括項冃規(guī)劃指標、產品規(guī)劃指標、項1=1成木構成、成本科冃單方造價、以及各科 目下具體的測算模型、經濟技術指標（如圖一）。其中測算模型與經濟技術指標 是成木數據庫屮最有價值的部份。（圖一）如果將成本管理過程劃分為前期成本測算、過程中成本控制和后期成本結算 核算三大階段，那么成本數據庫就位于后期成本結算核算階

3、段，通過項目竣工 結算和成本核算的數據的沉淀，以及其它同類項目的數據補充，更兼具行業(yè)特性 的融入同行的項目成本數據綜合后，就形成了完整的成本數據庫。成本測算、成 本核算和成本數據庫三者z間形成循環(huán)的閉環(huán)關系，相互影響，相互制約（如圖 二）。最重要的是成本數據庫為下一個項忖成本測算提供經驗和關鍵參考，而下 一個項h的最終成本結算核算又為成本數據庫充實新的實踐數據，成本科h的 各層級的匯合和各項冃數據的不斷集中，最終成本數據庫就演變?yōu)檎麄€企業(yè)級的 完備成木數據庫。測算j目標動態(tài)成本嫂工成本成本成本成本回顧結算核算（圖二）二、成木數據庫“有什么用” ?成本數據庫是個非常規(guī)范和完善的數據系統，那么建立

4、成本數據庫對企業(yè)項 日管控有何價值？為便于說明，我們將項日全過程劃分為拿地、開發(fā)和結算三個 階段，下面我們就具體來看看成木數據悴在項h發(fā)展的三個階段的各門重要價值 （如圖三）。主歷內容kpi快遵 慮行瑣日決11過況淀歷史序目炸為 料合p*的宜合fl開發(fā)hu中： 參廈対比.快追發(fā)ifl過對比0目歸轅桿璃目的咸本構成 峪濟枝術構悻找岀大的z目 并分斯h體的舉10以采低璃目的方過價鼻事 播標含mw更h目限*曲al 立金糾只龍歷史住歷史/口 上班行uk. 女歷更*目處左jb 直金標冷處左（圖三）1、項冃拿地階段采用信息化手段，規(guī)避傳統excel表格的隨意修改弊端，在合理的成木指標 框架體系和標準測算模

5、型的分門別類下，企業(yè)將歷史項目的成本數據充分沉淀到 企業(yè)信息化平臺中，最終優(yōu)化形成帶有企業(yè)自身濃郁特色的標準成本庫。所以當 企業(yè)在拿新地做項目時，就可充分參考企業(yè)歷史成本數據庫的各項指標，根據過 往項目成本結構、項目規(guī)劃指標、產品指標、各項經濟技術指標等快速進行成本 測算和項目決策。2、項目開發(fā)階段在過去項h開發(fā)過程中，對于成本管控的某一具體階段和成本點，做多少是 依據項冃成本經理或負責人的個人經驗，都是加于模糊的經驗參考。而有了以知 識體系沉淀的成本數據庫后，就可以將新項冃與歷史標桿項冃從成本構成、各具 體經濟技術指標層而進行具體對比，找岀偏差較大的科冃，通過原因分析，發(fā)現 問題，最終采取針

6、對性措施降低“問題”成本。在這個過程對比中，具體需要對 比項目的單方造價和指標含量的差異率，差界較人的就要引起高度重視。另外，在與乙方采購招標過程屮，由于成本數據庫過往的采購招標指標，可 以讓地產商在采購招標執(zhí)行過程中提前做到心里有譜，有效的防控和杜絕乙方成 本虛報。3、項目結算階段沉淀項忖知識房地產是個人才流動率相對較高的行業(yè)，對于一個項日來說，關鍵、重要的 人才流失往往帶來“項日知識”的同步流失，有了成木數據庫之后，存在項1=1經 理、成本經理等關鍵人才腦海中的工程經驗、成本知識等就被記錄匯總，一定程 度上避免人員流失造成的知識流失。知識分享完善的成本數據庫建立后，出于它本身融匯了經驗豐富

7、的成本專家的核心經 驗和寶貴知識，那么作為知識，帶有成功實踐的項目成本經驗在公司內部充分分 享、快速復制，學習之后就可以防止成木科忖細則的缺項漏項、建立標準的測算 模型、融匯經驗值的產品技術指標、以及包含市場行情的經濟指標。三、如何構建企業(yè)成木數據庫？金業(yè)如何用最少的時間和成本建立成本數據庫，具體而言，我們認為企業(yè)建 立成木數據床需要經過建體系、沉淀數據、合理應用和對比分析四個環(huán)節(jié)（如圖 四）。 n/日.般済拽術irg萬于發(fā)一檢篇斡豈檢績.沉淀效據 立歷史 立并 立便毀標；歳*(9b.嚴品】合理應用tr«xn*.對比分析比分發(fā)快®從歷史«13««

8、;金imiot «»« m«im方jt* 中引入 «e術峰鑄掏彈刖入技術輕濟ah*曬.支特 實mi2h 戸品住弭目的 ra«»rw比分析】l< 9q«m比：片比方價為總價2. &比：對比技術幔寄揃侔hau 價.2孫支捋方集.» 的«*«比分析 分w»fr ( ktt* i(圖四：成不數據陣總體業(yè)務模理圖)1、建立企業(yè)成木數據庫體系成本數據庫體系主耍包括建立指標模板和建立成木測算模型兩人部分。建立指標模板耍發(fā)揮成木數據庫的價值和意義，企業(yè)務必建立成本數據 庫的完整

9、指標模板和成木測算模型。指標模板指對整個項h從宏觀的項廿規(guī)劃指 標、中觀的產品規(guī)劃指標、以及微觀的與成本相關的經濟技術指標多項目對比， 提煉岀標準模板。在這個過程屮作為集團公司有必要對各區(qū)域、各項日公司的成 木科1=1, 一般來說是前3-4級科日要統一標準、原則上不允許隨意更改。建立成本測算模型在談測算模型z前，需要提醒的是我們一般會將項目 成本劃分為建安和非建安兩大類。建安部分按產品維度進行測算，而對非建安部 分，按項冃維度進行測算。測算模型是成本數據庫中的基礎公式，根據成本科目和成本特性我們將測算 模型劃分為三類，此模型基木囊括了項冃的各項科1=1成本。第一類型：指標*系數*造價例如：綠化

10、成本二建筑總面積*綠化率*每平米綠化造價第二類型：工程量*造價第三類型：直接錄入總價2、沉淀數據成本數據是數據庫的最原始、最真實、最有價值的素材源泉。數據庫沉淀的 工作主要細分為三類：第一，是建立歷史項h/產品的成本數據庫。這是最基木也是最有木企業(yè)特 色的數據，在未來項h和產品參考中這類數據是第一參考體系。第二，是關于其它同行企業(yè)的項h成木數據庫。這個數據獲取有些難度，但 他是站在全行業(yè)高度和視野下檢視自己企業(yè)成木管控指標的水平和參考，在很大 程度上將改良和優(yōu)化企業(yè)自身一些成本瓶頸。第三，是基于以上企業(yè)歷史項日/產品的成木數據庫和同行業(yè)其它企業(yè)成木 數據庫兩者的積累和總結，建立企業(yè)級的標準成木

11、庫，最終形成項口和產品商個 維度的標準、系統的成本指標庫。3、合理應用一般來說，數據庫的應用主要表現在拿地前的成本測算參考，輔助項目決策 以及指導項目過程中的成本管控。在新項冃成本測算時，快速從“企業(yè)標準成本 庫”和其它測算方案引入技術經濟指標，而后根據新項h的實際情況進行產品或 科h的替換與調整，快速并有效測算出新項h的成本。而在過程具體應用中，成木數據庫的快速查詢和有效參考將為項1=1進程具體 微觀環(huán)節(jié)提供重要參考和比較價值。有了系統的成木數據庫，地產商就可以按項 日維度、產品維度和科日維度進行快速查詢。比如說在產品査詢時，項日負責人 可以根據同類產品以及同區(qū)域的市場行情和特征進行同類查找

12、，并通過快速的查 找替換，高效的形成適合項目特征的合理的測算模型。常見的查找替換模式包括如卜按項目查找替換 查找：內外部、區(qū)域、項目特征；替換：項冃替 換按產品查找替換 查找：產品分類、區(qū)域，如：住宅連排別墅；替 換：產品替換；按科冃查找替換 查找：明細科冃、產品、指標；替換：科冃測算 模型替換。4、對比分析有對比才有新發(fā)現，新項目成本數據與歷史成本數據的橫向縱向對比往往能 更半富、更真實了解新項目的成本優(yōu)勢和劣勢。比如在項目成本對比中，對比新 老項忖的單方造價與總價的差額和比率，就可以判斷出新項hl在單方造價對成本 的節(jié)約和成本利用上的優(yōu)劣。而產品建安成本對比通過技術經濟指標系數、單價 和總結的綜合對比，許多產品的技術經濟問題都會做到心中有數。而對于數據庫自身而言，一旦企業(yè)項目和產品達到一定規(guī)模和數量后，同類 指標的積累和豐富，企業(yè)可以完全對同類指標進行基于統計學原理上的指標波動 的分布總結。比如基于指標波動的上限、下限分析、指標波動的平均值等進行統 計數據價值分析這些對指標數據庫口身指標單元的真實性、全面性將形成更 科學的指導意義。四、成木數據庫的加速器信息化工具沒有同步提升內部管理的外部業(yè)務人規(guī)模擴張，必是不穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略。伴隨房地產跨 區(qū)域、多項1=1外部經營的推進和房地產規(guī)范化管理、精細化管理的內在要求，房地產迅速建 立規(guī)范、標準的金業(yè)成本數據庫便是當前房地產企