某廣場(chǎng)市場(chǎng)分析課件

1、航空自貿(mào)廣場(chǎng)市場(chǎng)分析2016.01.13目錄contentsPart1:廈門寫字樓市場(chǎng)概況Part2:廈門寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析Part3:項(xiàng)目本體分析Part4:項(xiàng)目客群定位廈門寫字樓市場(chǎng)概況1、寫字樓發(fā)展階段2、寫字樓租賃市場(chǎng)3、寫字樓銷售市場(chǎng)航空港物流園板塊島內(nèi)寫字樓發(fā)展從成熟的西部板塊轉(zhuǎn)移到東北部?jī)砂督鹑谥行膮^(qū)域，島外寫字樓市場(chǎng)剛剛興起，主要集中在集美海滄及翔安三大新城板塊，整體處于建設(shè)階段，部分項(xiàng)目已入市，多為政府推動(dòng)行為【寫字樓發(fā)展階段】空港物流園區(qū)湖里物流園板塊江頭SM板塊濱北金融區(qū)火車站蓮坂板塊湖濱南商務(wù)板塊鷺江道CBD板塊五緣灣CBD板塊觀音山CBD板塊軟件園二期會(huì)展片區(qū)多為企業(yè)自建

2、租金：40-50元/ 月代表項(xiàng)目：金海灣湖里高新科技園區(qū)多為政府代建，出租為主租金：70-100元/ 月代表項(xiàng)目：海富大廈，寶拓大廈多為企業(yè)自建租金：80-100元/ 月代表項(xiàng)目：觀音山運(yùn)營中心為政府主導(dǎo)建設(shè)租金：50-70元/ 月多為企業(yè)自建租金：80-100元/月代表項(xiàng)目：建發(fā)國際大廈多為企業(yè)自建租金：50-70元/ 月代表項(xiàng)目：萬翔國際商務(wù)中心多為企業(yè)自建租金：50-90元/月代表項(xiàng)目：國際航運(yùn)中心市場(chǎng)供應(yīng)少，以銷售為主租金：50-90元/月代表項(xiàng)目：東方財(cái)富廣場(chǎng)、聯(lián)發(fā)電子城、財(cái)富港灣等早期出售，多為出租租金：60-110元/月代表項(xiàng)目：中閩大廈、百老匯大廈、立信廣場(chǎng)多為高檔寫字樓租金：

3、90-150元/月代表項(xiàng)目：財(cái)富中心、銀行中心、國際銀行產(chǎn)品檔次不一租金：40-60元/ 月，磐基70-120元/ 月。代表項(xiàng)目：磐基中心、新景世紀(jì)城辦公區(qū)域分布較廣，租金排序?yàn)椋胡樈罏I北板塊會(huì)展濱南蓮坂火車站 江頭 觀音山 湖里物流園區(qū) 五緣灣 空港物流園區(qū) 湖里高新科技園軟件園【寫字樓租賃市場(chǎng)】寫字樓土地供應(yīng)、樓面均價(jià)增幅明顯，價(jià)格逐漸走高【寫字樓銷售市場(chǎng)】 全市土地供應(yīng)島內(nèi)辦公用地出讓依舊是重點(diǎn)，尤其是自貿(mào)區(qū)將成為島內(nèi)重要新興商務(wù)區(qū)，海滄也因自貿(mào)區(qū)因素拉動(dòng)供應(yīng)，島外其余區(qū)域以新城開發(fā)以及綜合體出讓拉動(dòng)【寫字樓銷售市場(chǎng)】各區(qū)土地供應(yīng)2015年全市總寫字樓供應(yīng)面積為47.59萬方，總成交面

4、積為47.07萬方。 2013年由于限購限貸政策下，soho大量推出，整體成交比2012年增加了近2倍。至2015年，雖每年均在下跌，但是幅度不大，總成交套數(shù)仍然處在一個(gè)較高的水位。近五年寫字樓年均去化51萬，供求基本處于平衡狀態(tài)，成交以SOHO性質(zhì)為主，純寫字樓辦公銷售較少【寫字樓銷售市場(chǎng)】寫字樓供求排名項(xiàng)目成交面積成交均價(jià)項(xiàng)目性質(zhì)1軟件園三期93862 5004 辦公2國貿(mào)建設(shè)銀領(lǐng)中心39929 18349 辦公3融信海上城35946 20920 SOHO4云璽33245 18875 SOHO5建發(fā)海西首座27103 28543 SOHO6萬華中心19229 23339 SOHO7寶龍一城

5、18574 26842 SOHO8海峽明珠廣場(chǎng)16359 18571 辦公9泰地海西中心15447 18564 SOHO10海西西引力14696 9453 SOHO2015年廈門的寫字樓成交面積前10的樓盤70%是SOHO性質(zhì)的項(xiàng)目，甲級(jí)寫字樓銷售去化較好，軟件園三期為政府主導(dǎo)的大力推廣的一個(gè)科技區(qū)，存在特殊性【寫字樓銷售市場(chǎng)】2015年排行榜廈門寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析1、島外寫字樓市場(chǎng)分析2、島內(nèi)寫字樓市場(chǎng)分析3、核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)市場(chǎng)分析北站商務(wù)區(qū)杏林灣CBD軟件園三期商務(wù)辦公區(qū)主要分布在杏林灣營運(yùn)中心、軟件園三期和北站營運(yùn)中心，總體量超過900萬，目前已交付，寫字樓空置率嚴(yán)重【集美板塊】片區(qū)面積（）銷售

6、均價(jià)（元/）租金（元/月/）備注北站商務(wù)中心960650012租金不含稅279925租金含稅軟件園三期600520018銷售均價(jià)為二手銷售價(jià)格20025杏林灣商務(wù)運(yùn)營中心3851100030銷售均價(jià)為二手銷售價(jià)格20435由于該片區(qū)的項(xiàng)目多為政府公建，因此出售方式會(huì)有所不同：1.交易方式為股權(quán)法人變更，可放心，出售方都是沒有經(jīng)營的貿(mào)易公司，空殼公司。此方式可省交易稅費(fèi)。2.交易方式為產(chǎn)權(quán)過戶，購買人需有一家注冊(cè)資本500萬元（含）以上，并且上年度納稅實(shí)際繳納100萬（含）的公司。達(dá)到此條件購買人可注冊(cè)一家（注冊(cè)地址需在集美區(qū)）的新公司購買。此交易方式需按國家規(guī)定繳稅。板塊交通距離較遠(yuǎn)，目前集美

7、片區(qū)的辦公氛圍較差，整體的售價(jià)及租金水平較低，市場(chǎng)對(duì)于集美片區(qū)的辦公的接受度有待提高【集美板塊】海滄CBD位于海滄海灣片區(qū)，用地面積為114公頃，建筑面積200萬平米，就業(yè)人口控制4萬人,將規(guī)劃建設(shè)國際性的石油交易平臺(tái)、海峽兩岸的航運(yùn)平臺(tái)、海滄區(qū)的金融中心、總部經(jīng)濟(jì)辦公中心等。代表項(xiàng)目：融信海上城、泰地海西中心、東南航運(yùn)中心海滄自貿(mào)港區(qū)：區(qū)域面積24.41平方公里，發(fā)展航運(yùn)物流、口岸進(jìn)出口、保稅物流、加工增值、服務(wù)外包、大宗商品交易等現(xiàn)代臨港產(chǎn)業(yè)，成為立足 海西、服務(wù)兩岸、面向國際，具有全球航運(yùn)資源配置能力的亞太地區(qū)重要的集裝箱樞紐港。代表項(xiàng)目：海之星運(yùn)營中心、海峽文創(chuàng)中心海滄板塊的主要辦公集

8、中在新城CBD已經(jīng)海滄自貿(mào)港區(qū)，未來的馬鑾灣新城的辦公供應(yīng)入市，海滄辦公市場(chǎng)一片火熱【海滄板塊】片區(qū)項(xiàng)目剩余辦公體量（萬）銷售均價(jià)（元/）海滄CBD融信海上城3.620000泰地海西中心1.0218000東南航運(yùn)中心40海滄自貿(mào)港區(qū)海滄金融創(chuàng)業(yè)園（一期）3.5海峽文創(chuàng)中心320000（預(yù)售）海之星國際運(yùn)營中心3.413000合計(jì)54.52以東南航運(yùn)中心為主導(dǎo)，目前市場(chǎng)剩余辦公體量近55萬，未來隨著馬鑾灣新城及地鐵的建設(shè)開通，海滄片區(qū)的辦公供應(yīng)將持續(xù)增加【海滄板塊】項(xiàng)目名稱 占地（） 總建（） 定位 恒億綜合體 47601.903283600打造成一個(gè)跨區(qū)域性，集旅游和購物于一身的城市綜合體。

9、華論國際大廈 11304.71149080 金融昌國際商務(wù)中心 15082.207118180甲級(jí)寫字樓翔安企業(yè)總部會(huì)館 66880135000打造集研發(fā)、營銷、結(jié)算、運(yùn)營等功能為一體的舒適優(yōu)美的企業(yè)總部集群 合計(jì) 140868.821585860 翔安新城中央商務(wù)區(qū)位于翔安大道與翔安西路交叉口東北側(cè)，占地約1000畝，建筑面積約246萬平方米，目前有多個(gè)寫字樓在建，如華論國際大廈和翔安企業(yè)總部會(huì)館、恒億綜合體等【翔安板塊】地塊編號(hào)建筑面積辦公面積2011XP048.17.42011XP057.87.02011XP0811.810.52011XP1028.415.52012XP097.67.0

10、2013XP012.72.32013XP028.98.02013XP034.64.12013XP058.98.32013XP079.48.52013XP0812.011.12013XP097.26.2X2014G0412.311.02015XZ0152.115.7合計(jì)181.8122.5新城CBD累計(jì)已出讓辦公體量約為122.5萬【翔安板塊】【島外寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)】各片區(qū)的新城規(guī)劃，帶動(dòng)島外CBD拔地而起，市場(chǎng)供應(yīng)量急劇增加，但由于當(dāng)前的島外辦公氛圍及交通因素的制約，目前企業(yè)入駐辦公較少，多數(shù)的企業(yè)辦公還是集中在島內(nèi)，島外的辦公市場(chǎng)還需加以時(shí)日，才能成就氣候。集美板塊：規(guī)劃面積達(dá)900萬，目

11、前整體銷售均價(jià)6500-11000元/，租金僅15-30元/月，整體空置率較高，辦公企業(yè)較少；海滄板塊：辦公剩余待推量近55萬，銷售均價(jià)13000-20000元/，未來還將有自貿(mào)區(qū)及馬鑾灣新城的辦公供應(yīng)；翔安板塊：新城CBD已經(jīng)出讓辦公面積超過122萬，目前僅少部分開發(fā)入市，且以SOHO為主，未來辦公供應(yīng)將成倍增長(zhǎng)。廈門寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析1、島外寫字樓市場(chǎng)分析2、島內(nèi)寫字樓市場(chǎng)分析3、核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)市場(chǎng)分析0東部板塊西部板塊軟件園兩岸金融中心傳統(tǒng)寫字樓板塊，配套完善，市場(chǎng)成熟新興寫字樓板塊，資源豐富，主要為政府主導(dǎo)規(guī)劃，目前處于發(fā)展階段，潛力較大觀音山CBD區(qū)五緣灣CBD板塊湖里高新技術(shù)園區(qū)政府主導(dǎo)的

12、東部板塊市場(chǎng)主導(dǎo)的西部板塊鷺江道CBD板塊湖濱南商務(wù)板塊濱北金融區(qū)板塊火車站蓮坂板塊江頭SM板塊湖里物流園板塊空港物流園區(qū)島內(nèi)寫字樓主要分為西部市區(qū)和東部新區(qū)兩個(gè)板塊，西部板塊配套完善，商務(wù)氛圍成熟，東部板塊發(fā)展較晚，為政府主導(dǎo)型市場(chǎng)，未來潛力較大【島內(nèi)板塊】銀行中心世橋中心裕景中心財(cái)富中心建行大廈磚石海岸海濱大廈海光大廈國際銀行第一廣場(chǎng)福隆大廈世茂海峽大廈廈門國際中心鷺江道片區(qū)：主要依托豐富的海景資源和便捷的交通環(huán)境，完善的服務(wù)配套等，形成以甲級(jí)寫字樓為主的辦公地段。代表項(xiàng)目：財(cái)富中心、建行大廈、銀行中心等待推項(xiàng)目：裕景中心、廈門國際中心濱北片區(qū)：主要依托豐富的白鷺洲、筼筜湖及市政配套等，形

13、成以甲級(jí)寫字樓為主的辦公地段。代表項(xiàng)目：中信廣場(chǎng)、濱北國際等中信廣場(chǎng)濱北國際外貿(mào)大廈國際廣場(chǎng)新港廣場(chǎng)建業(yè)大廈文物大樓稅務(wù)大廈西部商務(wù)板塊主要以鷺江道板塊和濱北板塊為主，鷺江道板塊主要依托豐富的海景資源和便捷的交通環(huán)境，濱北板塊主要以白鷺洲筼筜湖及市政配套等為依托【西部片區(qū)】區(qū)域總存量（萬）空置率（%）租金（元/月）鷺江道19.511.9129.3濱南-濱北6.936.4134.3合計(jì)36.448.3131.8作為西部傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)，鷺江道對(duì)外的吸引力逐步下降。10年以上樓齡的項(xiàng)目普遍存在設(shè)施設(shè)備陳舊的問題，新項(xiàng)目樓宇品質(zhì)則由于服務(wù)水平大幅下降而降低。至年末，大量租戶遷出造成空置率走高【西部片區(qū)

14、】觀音山CBD湖里高新技術(shù)園區(qū)五緣灣RBD兩岸金融中心軟件園二期總建：260萬已出讓土地：超200萬總建：48萬已竣工：48萬啟動(dòng)期總建：102萬竣工：60萬總建：163萬已竣工：163萬總建：218萬，其中自建105萬已竣工：?jiǎn)?dòng)期87萬，自建105萬區(qū)域總建（萬）已竣工面積（萬）軟件園二期163163觀音山CBD板塊218192五緣灣RBD板塊4848湖里高新技術(shù)園區(qū)260200兩岸金融中心19060空港物流園區(qū)總用地75100合計(jì)1000左右763空港物流園區(qū)總用地面積：75萬已出讓土地：基本出讓完畢東部商務(wù)區(qū)主要分為6大板塊，規(guī)劃總體量達(dá)近千萬，目前已竣工約763萬，且未來繼續(xù)放量，市

15、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，將對(duì)未來整體租金水平帶來較大的平抑作用【東部片區(qū)】觀音山CBD湖里高新技術(shù)園區(qū)五緣灣RBD兩岸金融中心軟件園二期供量較大，主要為總部企業(yè)運(yùn)營研發(fā)中心自用租金水平：50-70元/.月代表項(xiàng)目：金海灣財(cái)富中心、運(yùn)通中心、航空商務(wù)廣場(chǎng)80%為政府代建，出租為主租金水平：70-100元/.月代表項(xiàng)目：海富大廈、寶拓大廈信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，租金水平低租金水平：50-70元/.月啟動(dòng)期已投入使用，自建區(qū)也已基本完工入駐租金水平：80-100元/代表項(xiàng)目：觀音山運(yùn)營中心已有六大項(xiàng)目簽約入駐，預(yù)計(jì)未來以租售結(jié)合為主，供應(yīng)量較大空港物流園區(qū)觀音山CBD五緣灣RBD空港物流園區(qū)湖里高新技術(shù)園區(qū)軟件園二期

16、，本案所處片區(qū)租金處于中下水平，50-70元/月之間【東部片區(qū)】持續(xù)受政策利好影響，東部片區(qū)對(duì)外吸引力日益提高，空置率逐步降低，市場(chǎng)需求量大【東部片區(qū)】 截至年末，全年累計(jì)吸納量達(dá)31,980平方米，遠(yuǎn)高于其他各商務(wù)區(qū)，空置率亦進(jìn)一步下降至3.7%的歷史低值。 租金則繼續(xù)受區(qū)位交通及商業(yè)配套的影響，保持在相對(duì)低的水平，至年末區(qū)域平均租金水平仍保持在每月每平方米50-100元的水平。 東部商務(wù)核心區(qū)對(duì)潛在客戶的吸引力正逐日提升?！緧u內(nèi)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)】島內(nèi)依舊是辦公市場(chǎng)的主要需求地，但由于東部片區(qū)價(jià)格及辦公設(shè)備等因素的影響，目前出租率有所降低；東部片區(qū)成為新的需求目的地；利好政策的實(shí)施，將大大

17、加大島內(nèi)的辦公需求。西部片區(qū)：廈門商務(wù)辦公代表區(qū)域，但目前空置率較高，達(dá)到48%，近47萬，平均租金132元/月，同時(shí)待推量35萬；東部片區(qū)：辦公新興區(qū)域，整體寫字樓標(biāo)準(zhǔn)較高，有近770萬的出租面積，空置率較低，租金50-100元/月。廈門寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析1、島外寫字樓市場(chǎng)分析2、島內(nèi)寫字樓市場(chǎng)分析3、核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)市場(chǎng)分析本案未來的銷售競(jìng)爭(zhēng)將在自貿(mào)區(qū)間的新興區(qū)域之間展開；由于東部其他幾個(gè)板塊（營運(yùn)中心、金融中心、軟件園）定位差異的特性，我們認(rèn)為本案的主要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將來源于板塊內(nèi)部，即空港物流園區(qū)和象嶼自貿(mào)片區(qū)。象嶼自貿(mào)片區(qū)空港物流園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)圈次競(jìng)爭(zhēng)圈定位相似，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松距離近，功能定位相似，

18、直面競(jìng)爭(zhēng)本案所處的空港物流園板塊和相鄰的象嶼自貿(mào)片區(qū)板塊構(gòu)成本案的主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，將對(duì)本案產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)威脅【核心競(jìng)爭(zhēng)】規(guī)劃或在開發(fā)項(xiàng)目已入市或在招商項(xiàng)目運(yùn)通中心綜合倉庫大廈中駿大廈航空商務(wù)廣場(chǎng)本案新景2012P14項(xiàng)目舜弘國際中心江山興業(yè)2012P12建安東大2011P23喬丹體育2011P25海涵時(shí)代航空商務(wù)廣場(chǎng)萬翔國際商務(wù)中心舜弘國際中心贛商投資萬翔國際商務(wù)中心夏商國際商城機(jī)場(chǎng)北部片區(qū)開發(fā)建設(shè)處于起步階段，目前眾多商務(wù)金融項(xiàng)目處于規(guī)劃或開發(fā)初期，核心競(jìng)爭(zhēng)圈內(nèi)有萬翔國際商務(wù)中心、運(yùn)通中心等對(duì)外租賃項(xiàng)目【核心競(jìng)爭(zhēng)】寶象國際（家居展示中心）廈門國際航運(yùn)中心寶象國際商務(wù)中心信諾國際兩岸貿(mào)易中心自貿(mào)時(shí)

19、代廣場(chǎng)保迪金融商務(wù)中心兩岸貿(mào)易中心自貿(mào)時(shí)代廣場(chǎng)信諾國際規(guī)劃或在開發(fā)項(xiàng)目已入市或在招商項(xiàng)目寶象國際商務(wù)中心象嶼自貿(mào)片區(qū)以象嶼保稅區(qū)為依托，通過現(xiàn)有的舊廠房改造已經(jīng)倉儲(chǔ)用地的重建，來提供辦公空間，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有信諾國際，寶象國際商務(wù)中心等【核心競(jìng)爭(zhēng)】扶持對(duì)象補(bǔ)助類型補(bǔ)助內(nèi)容總部經(jīng)濟(jì)扶持政策開辦補(bǔ)助5000萬以內(nèi)，按1%補(bǔ)助；5000萬至2億，按2%補(bǔ)助；超過2億，按3%補(bǔ)助辦公用房補(bǔ)助購買按房?jī)r(jià)的5%補(bǔ)助購地自建自用率達(dá)到60%以上，可申請(qǐng)建房補(bǔ)助，最高不超過500萬元租用月租金市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的30%予以補(bǔ)助經(jīng)營貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)按年度三稅地方留成的部分，前2年80%，后3年40%行政收費(fèi)優(yōu)惠前2年予以全部返還

20、，后3年予以減半返還人才獎(jiǎng)勵(lì)按人才繳納的工資、薪資個(gè)人所得稅所得地方留成部分的50%，予以住房和生活補(bǔ)貼融資租賃企業(yè)扶持政策落戶獎(jiǎng)勵(lì)5000萬至10億，按1%補(bǔ)助，超過10億，超過部分每增加1億，補(bǔ)助200萬，分支機(jī)構(gòu)一次性獎(jiǎng)勵(lì)50萬元辦公用房補(bǔ)助購買按房?jī)r(jià)的10%補(bǔ)助購地自建自用率達(dá)到60%以上，可申請(qǐng)建房補(bǔ)助租用前三年核定的房屋租金水平的40%補(bǔ)助，后兩年25%的補(bǔ)助業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)購入設(shè)備被租用，按5補(bǔ)助，購買我市生產(chǎn)設(shè)備，6補(bǔ)助，購買產(chǎn)業(yè)政策設(shè)備，10補(bǔ)助稅收政策采取縮短折舊年限、雙倍余額遞減法或年數(shù)總和法加速折舊象嶼保稅區(qū)政策前兩年稅收區(qū)留成部分100%補(bǔ)助，后三年60%補(bǔ)助目前對(duì)于在自貿(mào)區(qū)

21、內(nèi)的企業(yè)的補(bǔ)助主要以開辦補(bǔ)助、用房補(bǔ)助，及稅收補(bǔ)助等【扶持政策】扶持對(duì)象補(bǔ)助類型補(bǔ)助內(nèi)容股權(quán)投資企業(yè)扶持政策準(zhǔn)入條件注冊(cè)資金最低額、首期資金出資比例等條件進(jìn)行放寬開辦補(bǔ)助5000萬以上，一次性獎(jiǎng)勵(lì)50萬元辦公用房補(bǔ)助購買按房?jī)r(jià)的10%補(bǔ)助購地自建自用率達(dá)到60%以上，可申請(qǐng)建房補(bǔ)助租用月租金市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的30%予以補(bǔ)助投資獎(jiǎng)勵(lì)3000萬元以上，公司制企業(yè)1%獎(jiǎng)勵(lì)，合伙制企業(yè)0.5%獎(jiǎng)勵(lì)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)助投資失敗，按其實(shí)際投資損失金額20%補(bǔ)助稅收獎(jiǎng)勵(lì)按企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅所得地方留成部分的90%補(bǔ)助商業(yè)保理企業(yè)扶持政策審批環(huán)節(jié)程序簡(jiǎn)便，享受政策創(chuàng)新紅利融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)扶持政策業(yè)務(wù)補(bǔ)助工業(yè)企業(yè)中型企業(yè)8補(bǔ)助，

22、小型企業(yè)1%補(bǔ)助，微型企業(yè)1.6%補(bǔ)助貿(mào)易企業(yè)中型企業(yè)5補(bǔ)助，小型企業(yè)8補(bǔ)助，微型企業(yè)1%補(bǔ)助保費(fèi)補(bǔ)助擔(dān)保費(fèi)率低于銀行同期貸款基準(zhǔn)利率50%予以補(bǔ)助銀行、證券、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)扶持政策一次性補(bǔ)助一億以上給予100萬元獎(jiǎng)勵(lì)，超過一億元的部分，每增加1億元增加100萬元獎(jiǎng)勵(lì)辦公用房補(bǔ)助購買按房?jī)r(jià)的10%補(bǔ)助購地自建自用率達(dá)到60%以上，可申請(qǐng)建房補(bǔ)助租用前三年月租金的40%予以補(bǔ)助，后兩年25%補(bǔ)助分支機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)區(qū)域性分支機(jī)構(gòu)200萬元，金融配套機(jī)構(gòu)150萬元，境外銀行代表處30萬元獎(jiǎng)勵(lì)人才獎(jiǎng)勵(lì)高層次金融人才可享受最高不超過30萬元的人才補(bǔ)助。【優(yōu)惠政策】板塊項(xiàng)目名稱運(yùn)營模式空港物流園區(qū)航空商務(wù)廣

23、場(chǎng)開發(fā)商持有招商萬翔國際商務(wù)中心2#樓自持、1#、3#樓對(duì)外銷售招租夏商國際商城開發(fā)商持有招商中駿大廈二期開發(fā)商持有招商舜弘國際中心開發(fā)商持有招商象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運(yùn)中心開發(fā)商持有招商寶象國際商務(wù)中心開發(fā)商持有招商信諾國際開發(fā)商持有招商兩岸貿(mào)易中心開發(fā)商持有招商由于受到政策以及開發(fā)商自身因素的考量，目前這兩個(gè)片區(qū)主要以開發(fā)商自持招商為主【運(yùn)營模式】板塊項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬）主力戶型面積（）空港物流園區(qū)航空商務(wù)廣場(chǎng)5.0970-1300，整層優(yōu)先萬翔國際商務(wù)中心12200-350夏商國際商城10.580-350中駿大廈二期4300舜弘國際中心3.6象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運(yùn)中心16.4100

24、-330寶象國際商務(wù)中心7.6150-300信諾國際4.4200兩岸貿(mào)易中心8.450-80目前已經(jīng)對(duì)外招商的項(xiàng)目的主力戶型面積為100-300不等，整體滿足中心小型企業(yè)的辦公需求【出租面積】板塊項(xiàng)目名稱入駐企業(yè)分析空港物流園區(qū)運(yùn)通中心佳德物流投資、外代航空貨運(yùn)代理、天地國際運(yùn)輸代理、深圳匯力貨運(yùn)代理等物流、貨代、廣告等航空商務(wù)廣場(chǎng)多為廈航、與狼共舞等關(guān)聯(lián)企業(yè)，基本無物流貨代等企業(yè)（因不提供倉儲(chǔ)）廈航關(guān)聯(lián)企業(yè)萬翔國際商務(wù)中心主要以對(duì)外貿(mào)易為主，電商、銀行的企業(yè)入駐對(duì)外貿(mào)易、電商等夏商國際商城目前的入駐企業(yè)以國際貿(mào)易居多對(duì)外貿(mào)易等象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運(yùn)中心報(bào)關(guān)、運(yùn)輸、物流、對(duì)外貿(mào)易等依托聯(lián)檢中

25、心，主要以報(bào)關(guān)為主的企業(yè)寶象國際商務(wù)中心進(jìn)出口貿(mào)易、葡萄酒進(jìn)出口商等進(jìn)出口貿(mào)易信諾國際汽車貿(mào)易商、電子商務(wù)等汽車進(jìn)出口貿(mào)易、電子商務(wù)等兩個(gè)片區(qū)均位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)，政府對(duì)于該片區(qū)的入駐企業(yè)有一定的要求及補(bǔ)貼政策，因此該片區(qū)的主要入駐企業(yè)以進(jìn)出口貿(mào)易相關(guān)聯(lián)的企業(yè)為主【入駐企業(yè)】板塊項(xiàng)目名稱租金水平（元/月）物業(yè)費(fèi)加維修基金費(fèi)備注空港物流園區(qū)航空商務(wù)廣場(chǎng)毛坯平均租金48，精裝70（含物業(yè)）租金含物業(yè)費(fèi)工業(yè)用地性質(zhì)運(yùn)通中心50-60，租金不含公攤，以實(shí)用面積計(jì)租2元/月（不含水電）廈門國際航空港集團(tuán)開發(fā)綜合倉庫大廈2、3樓40-50、4樓401.5元/月（不含水電）廠房改寫字樓萬翔國際商務(wù)中心1#3#毛坯

26、50，精裝55；2#毛坯租金40-604.5元/月2#樓自持、1#、3#樓對(duì)外銷售招租夏商國際商城6-7層5815元/月1-5層為商城，6-7層為寫字樓象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運(yùn)中心110（含物業(yè)）租金含物業(yè)費(fèi)僅余兩間，其余全部租滿寶象國際中心85-9510信諾國際78152016年年中開業(yè)兩岸貿(mào)易中心90（含物業(yè)）租金含物業(yè)費(fèi)2016年年底交付因定位及品質(zhì)不同，租金也有所差異，在50-110元/月不等，受到自貿(mào)區(qū)良好的政策利誘，開發(fā)商整體的物業(yè)費(fèi)有所提高，最高達(dá)到15元/月【租金水平】板塊項(xiàng)目名稱辦公面積（萬）空港物流園區(qū)海涵時(shí)代2.09建安東大2011P231.16江山興業(yè)2012P121.

27、6喬丹體育2011P252.06新景2012P142.4合計(jì)9.3板塊項(xiàng)目名稱未出租面積空港物流園區(qū)航空商務(wù)廣場(chǎng)2000運(yùn)通中心1000綜合倉庫大廈500萬翔國際商務(wù)中心20000夏商國際商城5000象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運(yùn)中心500寶象國際中心1000信諾國際5000兩岸貿(mào)易中心70000合計(jì)105000目前核心競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)辦公市場(chǎng)存量近20萬（不包含政府公建），市場(chǎng)存量大，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈【市場(chǎng)存量】9.3+10.5=19.8未出租面積待售辦公面積【核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)市場(chǎng)小結(jié)】供量：核心競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)寫字樓供量超過20萬，大部分處于起步階段，預(yù)計(jì)于今年上半年集中推出，與本案同期競(jìng)爭(zhēng)租金水平：空港物流園區(qū)集中再

28、50-60元/，保稅區(qū)集中在70-100元/入住企業(yè)：主要入住企業(yè)為與進(jìn)出口貿(mào)易相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，如對(duì)外貿(mào)易、貨代、物流、廣告等核心競(jìng)爭(zhēng)圈內(nèi)，政策福利相同，同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，體量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈【寫字樓市場(chǎng)小結(jié)】供量：廈門寫字樓總供應(yīng)量超過2000萬，未來2-3年新增可供應(yīng)量超700萬，若計(jì)算核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)內(nèi)尚未出租的寫字樓面積，超過80萬，其中可能與本案同期競(jìng)爭(zhēng)量達(dá)20萬，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。租金：廈門寫字樓物業(yè)由于區(qū)位及檔次的差異，租金水平差距較大，主要的租金區(qū)間為60-90 元。由于高端物業(yè)供應(yīng)不足，檔次較高的國際銀行大廈、銀行中心和磐基中心等物業(yè)的租金要明顯高于其他物業(yè)達(dá)到120-160 元?？腿海簭B門主

29、要客戶類型為進(jìn)出口貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)和電子及高科技類、其次為物流、金融和房地產(chǎn)類客戶。其中，物流、金融類客戶主要選擇各片區(qū)最為高端的物業(yè)，進(jìn)出貿(mào)易類客戶在各棟物業(yè)中均占據(jù)較大比例。區(qū)域同期寫字樓市場(chǎng)放量大，商務(wù)氛圍不成熟，未來競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化項(xiàng)目本體分析1、區(qū)位價(jià)值分析2、項(xiàng)目指標(biāo)分析3、交通及配套分析4、項(xiàng)目SWOT分析5、項(xiàng)目SO-TW策略本案廈門自貿(mào)區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)/政策利好多,區(qū)域價(jià)值凸顯【區(qū)位價(jià)值】項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及硬件設(shè)施配套項(xiàng)目組成由4棟樓組成建筑面積7萬辦公面積5萬標(biāo)準(zhǔn)層面積1#：1275；2#:932；3#:932；4#:1275停車位超過500個(gè)層高4.2米電梯蒂森克虜伯大堂4.5米，

30、雙大堂設(shè)計(jì)、升級(jí)版地下室門廳外墻全LOW-E門窗、全干掛石材空調(diào)VRV空調(diào)系統(tǒng)配套2500食堂、多功能會(huì)議廳、專業(yè)級(jí)健身房施工進(jìn)度四棟建至，未封頂交房2016年6月前竣工可租賃面積約5萬，含展廳面積6000，16年6月后可交付使用【項(xiàng)目指標(biāo)】萬翔國際商城本 案公交線：44路、81路，未來BRT、地鐵連接線配套：依托園區(qū)自身商業(yè)酒店群景觀：部分樓層和單元可看海景交通可達(dá)性高，但公共交通配套較不完善，未來主要依托BRT連接線和地鐵連接線，部分樓層和單元可看海景【項(xiàng)目交通及配套】S WOT1、品牌優(yōu)勢(shì)，廈門知名實(shí)力企業(yè)，容易獲得客戶的信任，有利于項(xiàng)目的租賃經(jīng)營2、區(qū)域優(yōu)勢(shì)，自貿(mào)區(qū)政策利好及規(guī)劃利好3

31、、單一業(yè)權(quán)，統(tǒng)籌管理，利于項(xiàng)目形象提升4、有一定的景觀資源1、公共交通不完善，可達(dá)性較差2、配套設(shè)施發(fā)展滯后，需長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展才能成熟3、遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，商務(wù)新區(qū)辦公氛圍較弱4、產(chǎn)品硬件配套設(shè)施同質(zhì)化1、廈門經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，商務(wù)需求持續(xù)增加2、自貿(mào)區(qū)規(guī)劃利好，未來地鐵、交通連接線規(guī)劃利好2、新商務(wù)區(qū)大規(guī)模整體運(yùn)營，增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力1、市場(chǎng)供量巨大，島內(nèi)各區(qū)及島外新區(qū)選擇面廣，競(jìng)爭(zhēng)激烈2、自貿(mào)區(qū)內(nèi)新增寫字樓體量多，競(jìng)爭(zhēng)激烈【項(xiàng)目SWOT】項(xiàng)目?jī)?yōu)化S-O策略：抓住機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的宣傳推廣應(yīng)結(jié)合政府重點(diǎn)打造廈門自貿(mào)區(qū)的發(fā)展策略，通過區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的整合推廣，爭(zhēng)奪客戶對(duì)片區(qū)及項(xiàng)目的關(guān)注。 單一業(yè)權(quán)

32、物業(yè)可以更有效的進(jìn)行樓層的合理劃分，引導(dǎo)客戶有序進(jìn)駐，為項(xiàng)目后期持續(xù)的招商與經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目規(guī)避T-W策略：利用機(jī)會(huì)和優(yōu)勢(shì)，規(guī)避威脅及劣勢(shì)利用項(xiàng)目較早入市的時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目品牌實(shí)力，以較大幅度的優(yōu)惠措施（長(zhǎng)期租約、較低的入市租金、靈活的租賃方式、提供較長(zhǎng)的免租期等），率先將有意向進(jìn)駐新商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)客戶引入本案，以增強(qiáng)市場(chǎng)信心，同時(shí)降低后市競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。隨著環(huán)境的成熟，逐步調(diào)整優(yōu)惠措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。利用便利的外部交通優(yōu)勢(shì)，結(jié)合片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃發(fā)展前景，吸引島外及周邊城市企業(yè)進(jìn)駐。項(xiàng)目客群定位1、寫字樓進(jìn)駐客戶分析2、寫字樓進(jìn)駐企業(yè)分析3、本案未來客戶機(jī)會(huì)研判廈門寫字樓市場(chǎng)客源特征：區(qū)域分化加速

33、/市中心區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步高端化發(fā)展，中低層次需求外溢加快。高端寫字樓扎堆鷺江道為代表一線區(qū)域，寫字樓差異化競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)在必行。SM江頭濱北片區(qū)金融，貿(mào)易、船務(wù)貨代、外企機(jī)構(gòu)蓮坂片區(qū)高端化觀音山片區(qū)五緣灣片區(qū)貿(mào)易、廣告企劃、建材、裝潢設(shè)計(jì)、建筑工程金融、外貿(mào)、貨代、保險(xiǎn)、廣告企劃企業(yè)總部、商貿(mào)、電子、投資、建材建筑工程、貿(mào)易、科技中小企業(yè)鷺江道片區(qū)專業(yè)化總部企業(yè)、中小企業(yè)軟件園片區(qū)軟件設(shè)計(jì)、動(dòng)漫等信息類企業(yè)信息科技類企業(yè)湖里高新技術(shù)園片區(qū)第二產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)運(yùn)營總部總部企業(yè)、中小企業(yè)空港物流園片區(qū)物流、貨代、廣告貿(mào)易關(guān)聯(lián)、航空港關(guān)聯(lián)企業(yè)成本控制化傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)中部商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)目前廈門地區(qū)對(duì)外貿(mào)易類企業(yè)占總企業(yè)

34、數(shù)的6%，在全省排名中，廈門地區(qū)的對(duì)外貿(mào)易指數(shù)排名第一；湖里區(qū)的對(duì)外貿(mào)易企業(yè)最為集中【企業(yè)分布情況】2905268601000200030004000湖里區(qū)思明區(qū)海滄區(qū)同安區(qū)集美區(qū)翔安區(qū)對(duì)外貿(mào)易類企業(yè)【本案客群機(jī)會(huì)分析】機(jī)會(huì)點(diǎn)一：隨著廈門市城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，廈門企業(yè)也獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。在知名外資企業(yè)和大型國有企業(yè)的帶動(dòng)下，本土的民營企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，成為寫字樓租賃市場(chǎng)的主力軍。但是相對(duì)于擁有自己廠房或辦公物業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)而言，大量本土民營企業(yè)規(guī)模偏小，主要以中小企業(yè)為主，對(duì)辦公空間的需求不大，租賃面積主要集中在200300 平方米之間。此類中小民營企業(yè)在廈門數(shù)量眾多，是本項(xiàng)目主要吸引的企業(yè)類

35、型。機(jī)會(huì)點(diǎn)二：從項(xiàng)目的外部大交通便利，對(duì)于泉州、晉江、福州方向的企業(yè)而言，本項(xiàng)目亦是其與廈門的接駁點(diǎn)。未來可以吸納島外以及福建其他城市的企業(yè)將成為本項(xiàng)目的主要客戶。企業(yè)類型航空、物流、貨代、運(yùn)輸、對(duì)外貿(mào)易企業(yè)外地中小型企業(yè)駐廈辦事處或區(qū)域總部高新技術(shù)企業(yè)（IT、環(huán)保等企業(yè)）建筑、機(jī)電、廣告、教育、培訓(xùn)中心、投資擔(dān)保等行業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)以及臺(tái)資企業(yè)來源機(jī)場(chǎng)片區(qū)泉州，龍巖，漳州等地湖里片區(qū)島內(nèi)、機(jī)場(chǎng)片區(qū)島內(nèi)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)依托機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，開展業(yè)務(wù)便利性進(jìn)駐廈門，方便營銷和外貿(mào)；作為企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，提升企業(yè)形象對(duì)價(jià)格比較敏感對(duì)機(jī)場(chǎng)片區(qū)熟悉及投入成本考慮寫字樓檔次、功能、辦公環(huán)境等需求面積200-800700以內(nèi)100-500100-500200以上【本案客群特征及來源鎖定】藍(lán)火置業(yè)集團(tuán)-市場(chǎng)研發(fā)中心成功的軌跡作為一種策略路線，從一開始就應(yīng)該走上正軌。你犯了中國人都容易犯的錯(cuò)誤就是太狂了。管理的第一目標(biāo)是使較高工資與較低的勞動(dòng)成本結(jié)合起