2016年下半年貴州房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價對象試題

1、2016年下半年貴州房地產(chǎn)估價師案例與分析 ：估價對象試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、我國 2008 年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策， 使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù) 期收益目標時遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的 _。A 政治風(fēng)險B. 政策風(fēng)險C. 利率風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險2、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界 址邊長等，可查閱 _而得到這些資料。A .詳細規(guī)劃圖B. 分丘圖C. 分幅圖D.宗地圖3、開

2、發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)期超過一年，則其到位資金原則上 不得少于工程合同價的 _。A. 20%B. 30%C. 40%D.50%4、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法規(guī)定，申請人因被吊銷注冊證書，自被處罰之 曰起至申請注冊之日止不滿年的，不予注冊。A：1B：3C：5D：7E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、 新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的 _。A .一級市場B. 二級市場C. 三級市場D. 存量市場6、 已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的_，或投資額不足總投 資額 25%的，或未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的，視為閑置土地。A. 1/2B. 1/3C. 1/4D.1/5 7、在環(huán)

3、境污染類型劃分方法中，將環(huán)境污染分為物理污染、化學(xué)污染和生物污染的依據(jù)是污染的。A :環(huán)境要素B:性質(zhì)C:產(chǎn)生原因D:空間E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、 有一套建筑面積 100m2 的住房，每平方米建筑面積標價為 3000 元，總價 30 萬元。以抵押貸款方式支付，如首期支付 5 萬元，余款在未來 10 年內(nèi)以抵押貸 款方式按月等額支付。則實際單價為 _。A3000 元 /m2B. 2850 元/m2C. 2928 元/m2D. 2857 元/m29、 ”五通一平” 一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、 _等設(shè)施或條件以及場地 平整。A 給水、排水、電力、通信B 給水、排水、燃氣、熱力C. 排水、電力

4、、通信、燃氣D. 排水、電力、通信、熱力10、基本完好房的成新率為 _。A .十、九成新B 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新11、拍賣行應(yīng)在拍賣日的前以登報或通過電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地 產(chǎn)拍賣的公告信息。A :半個月至一個月B: 一個月至三個月C: 一個月至六個月D:三個月至六個月E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。A .由專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理B. 收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C. 分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D. 投資流動性好13、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是 _。A .路線價法實質(zhì)是一種市場法

5、，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形 成的替代原理B. 路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C. 運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D .路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用 地求其平均價格14、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地， 采用假設(shè)開發(fā)法估價， 假設(shè)按純 商業(yè)用途的估算結(jié)果為 800 萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為 1000 萬元。該宗 土地的評估價值應(yīng)為 _。A800 萬元B1000 萬元C1800 萬元D. 800 萬1000 萬元15、有一宗房地產(chǎn)，土地面積 1000m2,其價格為 1500 元/m2,建筑面積為

6、5000m2, 其重置價格為 1200 元/m2。該房地產(chǎn)價格為 1250 元/m2,則該建筑物的單價為_元/m2。A. 950B.1000C.1200D. 125016、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點是 _。A .為城市規(guī)劃、建設(shè)和管理提供依據(jù)B. 保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益C. 是建立一套標準化的房地產(chǎn)管理制度的基礎(chǔ)D. 使房地產(chǎn)市場向秩序化、正規(guī)化、健康地發(fā)展17、 房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結(jié)構(gòu)安排時,通常要投入占項目總投資_的自有資金或股本金。A. 15%B. 20%C. 30%D. 40%18、 下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中,錯誤的是（）。A .解析

7、法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B. 蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理C. 解析法建立在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上D. 蒙特卡洛法主要用于解決不多于 23 個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能 夠分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題19、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為 1 000 卅，是 10 年前通過征用農(nóng)地取得的，當時的花費為 1 8 萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費 620 元/tf;地上建 筑物總建筑面積 2 000 ，是 8 年前建成交付使用的，當時的建筑造價為 600 元/tf,建筑面積，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1 20

8、0 元/tf建筑面積，估計該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單一價為元/tf。A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、 當急需資金需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時，房地產(chǎn)的價格往往會比較低， 這主要 是由于房地產(chǎn)具有 _的特性。A .個別性B. 獨占性C. 流動性差D. 易受限制性21、 注冊房地產(chǎn)估價師未按規(guī)定辦理變更注冊仍執(zhí)業(yè)的， 應(yīng)限期改正， 逾期不改 正的，可處以元以下的罰款。 （2008 年試題 ）A：1000B：5000C：10000D：30000E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、 我國公司法規(guī)定，公司當年的稅后利潤，應(yīng)提取列入公司法定公益金。A:

9、3%5%B： 3%10%C ： 4 % 10 %D: 5%10%E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、 估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn) 估價師及其他參與估價的人員和。A :價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B:價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C:價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制D:價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、 某臨街深度 30.48m（即 100ft）、臨街寬度 20m 的矩形土地，總價為 121.

10、92 萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度 15.24m （即 50ft），臨街寬度 25m 的 矩形土地的總價為（）萬元。A. 53.34B. 85.34C. 106.68D. 213.3625、通過劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的單位，在計算土地增值稅扣減項目時， 應(yīng)以作為取得建設(shè)用地使用權(quán)所支付的金額。A :使用土地期間投入的基礎(chǔ)設(shè)施費B:使用土地期間投入的公共配套設(shè)施費C:轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金及有關(guān)費用D:取得建設(shè)用地使用權(quán)時支付的拆遷補償費用和安置費用E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符 合題意，至

11、少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括 _等。A .保險合同B. 分包合同C. 銷售合同D. 勘察設(shè)計合同E. 加工合同2、因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為年。A：4B：3C：2D：1E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、拆遷人是 _。A 房屋拆遷管理部門B 規(guī)劃行政主管部門C. 專門從事房屋拆遷的單位D. 取得房屋拆遷許可證的單位4、 從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是_。A .確定調(diào)查方式B. 設(shè)計問卷C. 收集信息D. 定義市場區(qū)域5、 在具體估價作業(yè)中應(yīng)當遵循的技術(shù)性原則有。A :替代原則B:謹慎原則C:合法原則D:估價時

12、點原則E:最高最佳使用原則6、 在商品住宅市場，多層住宅價格的迅速上升會使居民對高層住宅的需求A .增加B. 減少C. 改變D. 不改變7、 根據(jù)時間序列中各個時期或時點的發(fā)展水平即指標值加以平均所得到的平均 數(shù)是。A :算術(shù)平均數(shù)B:調(diào)和平均數(shù)C:幾何平均數(shù)D:序時平均數(shù)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、 基本完好房的判定標準是 _。A .九、八成B. 八、七成C. 七、六成D. 六、五成9、 下列引起資產(chǎn)和負債同時減少的經(jīng)濟業(yè)務(wù)是 _。A .將現(xiàn)金存入銀行B. 購進一批材料，貨款暫欠C. 以銀行存款購買設(shè)備D. 以銀行存款償還銀行借款10、實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具

13、有_A .可預(yù)測性B. 不可控性C. 不可逆性D. 可延期性E.不可彎更性11、商品房銷售中，禁止的行為包括 _。A .返本銷售B. 實名制購房C. 未取得商品房預(yù)售許可證收取定金D. 成套住宅分割拆零銷售E. 預(yù)購人將購買的期房再行轉(zhuǎn)讓12、 根據(jù)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定的規(guī)定，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的情形 有_等。A .集體土地上的合法房屋B. 代管房屋C. 列入拆遷范圍內(nèi)的房屋D. 共有房屋E. 商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋13、 土地費用包括。A :土地征用拆遷費B: 土地出讓地價款C: 土地轉(zhuǎn)讓費D: “三通一平”等土地開發(fā)工程費E:公共配套設(shè)施建設(shè)費14、 一般用于評價開發(fā)完成

14、后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 也可用來 評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是 _A .財務(wù)凈現(xiàn)值B. 投資利潤率C. 動態(tài)投資回收期D. 財務(wù)內(nèi)部收益率15、 將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為是。A :房地產(chǎn)直接投資B:房地產(chǎn)間接投資C:房地產(chǎn)混合投資D:房地產(chǎn)有效投資E:借款合同16、 費用按照其與收入的關(guān)系可以分為營業(yè)成本和期間費用兩部分。 其中期間費 用包括。A :管理費用B:營業(yè)費用C:財務(wù)費用D:統(tǒng)籌費用E:額外費用17、 某市去年住宅的實際銷售量為 500 萬卅，預(yù)測銷售量為 450 萬卅，平滑指數(shù) 為0.8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年

15、的住宅銷售量是萬卅。A：450B：475C：490D：500E:借款合同18、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（） 。A 抵押貸款還本付息B. 管理人員工資C 公共設(shè)施維修費D.保險費19、某寫字樓的建筑面積為 8 萬 m2,可出租面積系數(shù)為 80%，公用建筑面積系 數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是 _萬 m2。A. 5.2B. 6.4C. 6.8D. 7.620、 因施工需要臨時使用土地的，對其管理規(guī)定正確的是_。A .要與土地主管部門或農(nóng)村集體組織簽訂臨時使用土地合同B. 要支付臨時使用土地補償費C. 使用后要完全恢復(fù)原狀D. 不得修建永久建筑物E. 使用期限一般不超過兩年21 、報建審批管理主要包括審批核發(fā) _。A .項目選址意見書B. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證C. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證D. 國有土地使用證E. 施工開工證22、其他條件相