營改增之企業(yè)銷售不動產(chǎn)適用簡易計稅方法

1、一、 企業(yè)銷售不動產(chǎn)（適用簡易計稅方法）納稅申報示例（一）銷售非自建老不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅【案例】某企業(yè)為一般納稅人，于2016年銷售2003年購入的辦公樓一棟，取得全部價款和價外費用5550萬元，開具增值稅專用發(fā)票，銷售時采用簡易計稅方法，稅率5%，購進(jìn)原值4500萬元，預(yù)征率5%?！鞠嚓P(guān)政策】1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用簡易計稅方法的，應(yīng)在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅，如不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地一致的，應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅，上述預(yù)繳無需填寫增值稅預(yù)繳稅款表。

2、2、應(yīng)適用下列計算公式計算預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額預(yù)繳稅款=（收到的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時）÷（1+5%）5%，應(yīng)納稅額=（收到的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時）÷（1+5%）5%-預(yù)繳稅款【應(yīng)納稅額計算】預(yù)征稅額=（5550-4500）÷（1+5%）5%=50萬元應(yīng)納稅額=（5550-4500）÷（1+5%）5%-50=0萬元【報表填寫】1、將本期應(yīng)納稅額填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附表一（本期銷售情況明細(xì)）在第二大類“簡易計稅方法計稅”的9b欄“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”的第1列“開具增值

3、稅專用發(fā)票銷售額”，填入不含稅銷售額52860000元;第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項（應(yīng)納）稅額”填入2640000元；第9列“合計銷售額”填入52860000元;第10列“合計銷項（應(yīng)納）稅額”填入2640000元；第11列“合計價稅合計”填入55500000元；第12列“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額”填入45000000元；第13列“扣除后含稅銷售額”填入10500000元；第14列“扣除后銷項（應(yīng)納）稅額”填入500000元。(如圖1)圖12、填報增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（三）（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細(xì)）在第5欄“5%征收率的項目”的相應(yīng)欄

4、次內(nèi)填入相應(yīng)數(shù)據(jù)：第1列“本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額（免稅銷售額）”等于附列資料（一）第11列第9b欄的金額，應(yīng)為本期銷售不動產(chǎn)價稅合計額55500000元；第2列“期初余額”填入0；第3列“本期發(fā)生額”填入本期銷售不動產(chǎn)的原值45000000元；第4列“本期應(yīng)扣除金額”填入45000000元；第5列“本期實際扣除金額” 應(yīng)保證小于本期發(fā)生的銷售額且小于應(yīng)扣除金額，填入45000000元；第6列“期末余額”填入0。（如圖2）圖23、將預(yù)征稅額填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附表四（稅額抵減情況表）第4行“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0；第2欄“本期發(fā)生額”填寫

5、計算出的本期預(yù)征稅額500000元；第3欄“本期應(yīng)抵減稅額”填寫期初余額與本期發(fā)生額之和500000元，由于本期應(yīng)納稅額為500000元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫500000元，第5欄“期末余額”填寫本期應(yīng)抵減稅額與實際抵減稅額之差0（如圖3）圖3：4、填寫增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）主表主表“一般項目”下的“本月數(shù)”第5欄“按簡易辦法計稅銷售額”內(nèi)填寫本期按簡易辦法計稅的銷售額10000000元，第21欄“簡易計稅辦法計算的應(yīng)納稅額”內(nèi)填寫根據(jù)簡易計稅辦法計算出的稅額500000元，在本期沒有其他應(yīng)納稅額項目的前提下，第24欄“應(yīng)納稅額合計”

6、內(nèi)等于第21欄500000，將預(yù)繳的稅款金額500000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預(yù)繳稅額”，在本期沒有發(fā)生其他稅款的情況下，第32欄“期末未繳稅額”、第34欄“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”內(nèi)填0（如圖4）圖4：（二） 銷售自建老不動產(chǎn)適用簡易計稅辦法【案例】某企業(yè)為一般納稅人，于2016年銷售2003年購入的辦公樓一棟，取得全部價款和價外費用1050萬元，開具增值稅專用發(fā)票，銷售時采用簡易計稅方法，稅率5%，預(yù)征率5%?！鞠嚓P(guān)政策】1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用簡易計稅方法的，應(yīng)在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅，如不

7、動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地一致的，應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅，上述預(yù)繳無需填寫增值稅預(yù)繳稅款表。2、應(yīng)適用下列計算公式計算預(yù)繳稅款和應(yīng)納稅額預(yù)繳稅款=收到的全部價款和價外費用÷（1+5%）5%，應(yīng)納稅額=收到的全部價款和價外費用÷（1+5%）5%-預(yù)繳稅款【應(yīng)納稅額計算】預(yù)征稅額=1050÷（1+5%）5%=50萬元應(yīng)納稅額=1050÷（1+5%）5%-50=0萬元【報表填寫】1、將本期應(yīng)納稅額填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附表一（本期銷售情況明細(xì)）在第二大類“簡易計稅方法計稅”的9b欄“5%征收率的服務(wù)、不

8、動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”的第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”，填入不含稅銷售額10000000元;第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項（應(yīng)納）稅額”填入500000元；第9列“合計銷售額”填入10000000元;第10列“合計銷項（應(yīng)納）稅額”填入500000元；第11列“合計價稅合計”填入10500000元；第12列“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額”填入0；第13列“扣除后含稅銷售額”填入10500000元；第14列“扣除后銷項（應(yīng)納）稅額”填入500000元。(如圖1)圖12、將預(yù)征稅額填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附表四（稅額抵減情況表）第4行“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0；第2欄“本期發(fā)生額”填寫計算出的本期預(yù)征稅額500000元；第3欄“本期應(yīng)抵減稅額”填寫期初余額與本期發(fā)生額之和500000元，由于本期應(yīng)納稅額為500000元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫500000元，第5欄“期末余額”填寫本期應(yīng)抵減稅額與實際抵減稅額之差0（如圖5）圖5：3、填寫增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）主表主表“一般項目”下的“本月數(shù)”第5欄“按簡易辦法計稅銷售額”內(nèi)填寫本期按簡易辦法計稅的銷售額10000000元，第21欄“簡易計稅辦法計算的應(yīng)納稅額”內(nèi)填寫根據(jù)簡易計稅辦法計算出的稅額500000元，在