錦繡園推廣策劃案

1、 錦繡園推廣策劃案錦繡園推廣策劃案項(xiàng)目策劃背景：a 產(chǎn)品對(duì)比分析該區(qū)域內(nèi)主要建設(shè)以小高層為主，高層、多層為附、別墅式公寓為補(bǔ)充的綜合性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，個(gè)性化產(chǎn)品特征將使本案成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。b價(jià)格對(duì)比分析本項(xiàng)目周邊目前并無(wú)實(shí)質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，潛在個(gè)案其價(jià)格22002800元/平方米，若在同等品質(zhì)下，如果本案價(jià)格定位上比較準(zhǔn)確將擁有一定性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。c規(guī)模規(guī)劃對(duì)比分析本案預(yù)計(jì)總建筑面積為15萬(wàn)平方米（一、二兩期），開(kāi)發(fā)規(guī)模并不在市場(chǎng)擁有統(tǒng)治地位，但本案地形方正，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，擁有較大的發(fā)展空間和優(yōu)勢(shì)。d銷售預(yù)測(cè)對(duì)比分析鑒于本案的項(xiàng)目定位為小高層，雖小高層的市場(chǎng)空缺較大，但目前小高層市場(chǎng)還不是很容樂(lè)觀，必須

2、利用好的策略方案，同時(shí)注意其價(jià)格定位和異化產(chǎn)品定位，把握好時(shí)機(jī)將在區(qū)域中取得良好業(yè)績(jī)， 目前這些樓盤尚處于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。兵貴神速才能出奇制勝，本項(xiàng)目要取得全面的成功開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度是成功的關(guān)鍵，今年的10月銷售旺季若能把握好時(shí)機(jī)向市場(chǎng)推出錦繡園影象將會(huì)給本案的全面啟動(dòng)帶來(lái)先機(jī)。e本項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)相對(duì)其他區(qū)域，本區(qū)域樓盤目前上市供應(yīng)量較少，但在不久的將來(lái)將涌現(xiàn)大量的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤，故本案?jìng)?cè)重打造錦繡園個(gè)性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象 一、樓市分析 進(jìn)入21世紀(jì)的地產(chǎn)業(yè)，個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。、金域名苑、圣景名苑等相繼樹起了“超前20年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“相約圣景”

3、等旗幟。 相信在以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，個(gè)性化和形象化將成為各市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。 故錦繡園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的明星樓盤。 二、錦繡園物業(yè)概述（略） 三、錦繡園的優(yōu)勢(shì)與不足 優(yōu)勢(shì)： 1、 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越：錦繡園座落于新市區(qū)的中心地帶。交通便捷：火車站近在咫尺，區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 2、設(shè)有錦繡園豪華會(huì)所。 室外設(shè)施：25米室內(nèi)園林泳池、兒童嬉水池、全天候運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等； 

4、室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。 3、經(jīng)典小戶型，可以選擇統(tǒng)一裝修 1）、2房2廳、3房2廳，面積80.110.平方米之間的小戶型，以及購(gòu)房即可入住的高檔裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。 2）、3房2廳面積120.145.平方米之間的中戶型，滿足高收入的單身貴簇和小康家庭。實(shí)用的不足： 1、周圍環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群 （現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求） 2、樓盤位置不醒

5、目處于內(nèi)陸中側(cè)，如果將二期拓寬到建榆路，則會(huì)形成統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng)更大的發(fā)展商機(jī)機(jī)。四、目標(biāo)購(gòu)房群 1、年齡在2550歲之間經(jīng)濟(jì)富裕或有固定資產(chǎn)投資的青中年人。 家庭構(gòu)成：13口 2、年齡在2845歲之間事業(yè)蒸蒸日上，月收入在4000元以上單身中青年。3、 年齡在2840歲之間 月收入5000元以上 ，時(shí)尚、享受的管理階層。 五、錦繡園營(yíng)銷阻礙及對(duì)策 阻礙： 1、錦繡園地點(diǎn)處住宅內(nèi)地，銷售起來(lái)比較不引人注意、周圍無(wú)風(fēng)景錦繡園2、區(qū)內(nèi)商鋪如果經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷售業(yè)績(jī)就會(huì)不佳。 對(duì)策： 1、盡竭挖

6、掘錦繡園的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)進(jìn)行媒體宣傳； 在市區(qū)沿線繁華路段、市中心、火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告； 舉辦各種公共活動(dòng)，樹立錦繡園美好形象，迅速提升錦繡園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。 2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重點(diǎn)炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促進(jìn)銷售。 六、形象定位 根據(jù)錦繡園的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把錦繡園定位為：輝煌人生、超凡享受的非常住宅。 主體廣告語(yǔ)： “繁華與悠然共享”、“關(guān)愛(ài)人性，和諧自然”、

7、“錦繡園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅”等 輝煌人生： 錦繡園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。 超凡享受： 享受入住方便 享受交通便捷 享受特別服務(wù) 享受都市繁華 七、兩點(diǎn)整體建議 1、建錦繡寓意噴泉 針對(duì)錦繡園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建錦繡小廣場(chǎng)和寓意噴泉。為市區(qū) 增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來(lái)休閑、散步散心的好去處。 試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿鎮(zhèn)中心一路走來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦

8、繡園上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽(tīng)著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。 如此一來(lái)，一方面能夠增加錦繡園的吸引性，提高錦繡園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。 2、 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù) 錦繡園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故錦繡花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供免費(fèi)送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家

9、政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問(wèn)題，另一方面有利于增強(qiáng)錦繡園對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的個(gè)性吸引力。八、廣告宣傳 我們把錦繡園的廣告宣傳分為三個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期廣告強(qiáng)銷期（略）。錦繡園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的： 1、 盡竭傳達(dá)錦繡園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)； 2、 盡快樹立起錦繡園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象； 3、 直接促進(jìn)錦繡園的銷售。  *、在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)錦繡園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)；廣告切入期（12個(gè)月） 1、報(bào)紙軟文章  主題1：輝煌人生

10、，超凡享受 記“我”為什么選擇錦繡園  主題2：事業(yè)生活輕松把握 記錦繡園特別的家政服務(wù) 2、系列報(bào)紙硬廣告  主題1：輝煌人生，超凡享受 家里面的娛樂(lè)休閑  主題2：輝煌人生，超凡享受 錦繡園就是我們家的后花園 *、在廣告發(fā)展期一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造錦繡園“輝煌人生，超凡享受”的形象；1、在市中心作巨幅建筑物或路牌廣告； 在火車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。 車身廣告：&

11、#160;1、2、4、5、6、路公交車2、公共活動(dòng) 1）、寓義噴泉征名及題名活動(dòng) 以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等）大張旗鼓向社會(huì)各界征集錦繡廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)）。 2）、  于各節(jié)假日及工休日在中心廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等。另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)直接促進(jìn)樓盤的銷售。3）、推廣方式：報(bào)紙廣告+電視專題、海報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)包裝+售樓資料。媒體投放策略：全方位、立體式的告知，使項(xiàng)目迅速覆蓋榆林市，售樓中心的樣板房開(kāi)放。報(bào)紙廣告：開(kāi)盤時(shí)在實(shí)力報(bào)刊發(fā)整版廣告，每周一次，持續(xù)三周（可按當(dāng)時(shí)銷售情況再調(diào)）。主題要倡導(dǎo)：“合理中的價(jià)格付出，超價(jià)格的高品質(zhì)生活收獲”，以及增值潛力的宣傳。電視廣告：在地產(chǎn)欄目播放開(kāi)盤主題，內(nèi)容與報(bào)紙廣告一致。派送專題報(bào)：加大覆蓋力度，擴(kuò)大宣傳范圍。開(kāi)盤活動(dòng)。封頂儀式（給客戶質(zhì)量的保證，信譽(yù)的承諾）。*廣告強(qiáng)銷期（略）九、費(fèi)用預(yù)算 （設(shè)計(jì)制作費(fèi)