碼頭評(píng)估注意方面

1、共享知識(shí)分享快樂碼頭評(píng)估注意方面：一、建議運(yùn)用成本法和收益法進(jìn)行評(píng)估。二、收益法中的一些建議和意見1 、 碼頭的收益及營(yíng)運(yùn)費(fèi)用資料應(yīng)該還是可以搜集的。首先，委托方所在碼頭的資料就可用作參考。當(dāng)然，我們知道評(píng)估時(shí)不能直接用實(shí)際收益及成本作為評(píng)估依據(jù)，但 由于碼頭在一個(gè)城市不可能有太多，而且碼頭的吞吐量不同（從十萬(wàn)噸到萬(wàn)砘級(jí)到千噸級(jí)甚至百噸級(jí)），所以估價(jià)對(duì)象自身也只好搜集用作參考了。再搜集其他數(shù)個(gè)碼頭的資料就可以了，如果本地沒有，可以搜集鄰近地區(qū)或城市的資料，畢竟碼頭不同于普通房地產(chǎn)，它的特殊性導(dǎo)致它的收益及成本不象普通房地產(chǎn)一樣因城市不同而差異過大。2 、 關(guān)于碼頭的營(yíng)運(yùn)收入，主要有引航移泊費(fèi)、

2、系解纜費(fèi)、停泊費(fèi)、港務(wù)費(fèi)、貨物堆存費(fèi)、裝卸收入、港務(wù)收入、其它收入等（其中裝卸收入、貨物堆存費(fèi)一般來(lái)說(shuō)是主要收入）。除了搜集各碼頭的資料外，必須要搜集交通部港口收費(fèi)規(guī)則及2001年底的關(guān)于修改< 中華人民共和國(guó)交通部港口收費(fèi)規(guī)則（外貿(mào)部分） > 的決定等相關(guān)規(guī)范文件，如果實(shí)在搜集不到具體的碼頭收益資料，建議就以這些文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況進(jìn)行收益測(cè)算。其中要注意的是，計(jì)算收益的時(shí)候，不能直接按委托方提供的年吞吐量來(lái)計(jì)算，而應(yīng)該按批準(zhǔn)的年設(shè)計(jì)吞吐量考慮使用率（類似于剔除普通房地產(chǎn)的空置率）來(lái)進(jìn)行年吞吐量計(jì)算。 我曾經(jīng)見過某碼頭評(píng)估報(bào)告，那位老兄居然按委托方提供的日均裝

3、卸量乘以360 天來(lái)計(jì)算年吞吐量，結(jié)果計(jì)算的年吞吐量是設(shè)計(jì)年吞吐量的2 倍多，暈。頁(yè)眉內(nèi)容共享知識(shí)分享快樂3 、 碼頭的營(yíng)運(yùn)成本， 主要有基本營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、人工費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)（主要是營(yíng)業(yè)稅及附加等）等, 另外還有一項(xiàng)容易漏掉的費(fèi)用，就是設(shè)備折舊費(fèi)（不是建筑物、構(gòu)筑物折舊費(fèi)），因設(shè)備的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期內(nèi)需要更新，所以需要考慮，請(qǐng)注意。4 、 碼頭的年?duì)I運(yùn)收入減年?duì)I運(yùn)費(fèi)用后得出的年凈收益，還需要再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益（如經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)、碼頭管理集團(tuán)的品牌效應(yīng)等等），余額才是碼頭房地產(chǎn)產(chǎn)生的年凈收益。具體扣除多少（可按總凈收益

4、的一定比率來(lái)計(jì)算），要進(jìn)行測(cè)算，不過，老實(shí)說(shuō)，怎么測(cè)算，一個(gè)字：難。5 、最后是資本化率，也是讓人頭疼的事。在此可以提供一個(gè)參考數(shù)據(jù)，據(jù)我所知（不保證記憶正確），交通行業(yè)的行業(yè)基準(zhǔn)收益率是8% ，但這是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率， 與我們的資本化率在概念上有一定區(qū)別，所以僅供參考。三、成本法的一點(diǎn)建議及意見1 、 成本法中，個(gè)人認(rèn)為可以將碼頭房地產(chǎn)分成三塊來(lái)評(píng)估。一是建設(shè)工程及設(shè)備的價(jià)格，包括水工工程、港區(qū)陸域構(gòu)筑物工程、建筑物工程，港區(qū)堆場(chǎng)道路工程、港區(qū)土石方工程、港區(qū)生產(chǎn)、機(jī)修設(shè)備及車船的購(gòu)置和安裝工程等等；二是碼頭土地使用權(quán)價(jià)格；三是碼頭海域使用權(quán)價(jià)格。三者之和即為評(píng)估總價(jià)。2 、 建設(shè)工程及設(shè)備的

5、客觀成本的搜集途徑與收益法差不多，不過由于碼頭個(gè)性大而通用性差，個(gè)人建議可以由委托方提供設(shè)計(jì)圖紙和工程量和設(shè)備頁(yè)眉內(nèi)容共享知識(shí)分享快樂清單，由評(píng)估人員按照定額和相關(guān)規(guī)定，采用成本法中的工料測(cè)量法或者分部分項(xiàng)法進(jìn)行評(píng)估。這樣其實(shí)更省事一些，也更準(zhǔn)確合理一些（雖然可能計(jì)算復(fù)雜一些）。要注意的是，由于碼頭的特殊性，根據(jù)交通部的“沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定 ”，要干什么工程執(zhí)行什么定額，不能以為碼頭也是普通房地產(chǎn)， 去套普通的建筑安裝工程定額就了事，碼頭涉及到的定額很多，比如沿海港口水工建筑工程定額、“疏浚工程概算、預(yù)算編制規(guī)定”及配套定額等，當(dāng)然，碼頭中的民用建筑工程也要涉及普通的建筑安裝工程定

6、額。要注意的是，根據(jù) “沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定”，相應(yīng)的工程套用相應(yīng)的定額及取費(fèi)規(guī)定， 但在計(jì)算成本中的前期費(fèi)用和其他費(fèi)用時(shí)，應(yīng)統(tǒng)一執(zhí)行 “沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定”。當(dāng)然，也有例外情況，比如是某大型企業(yè)的附屬碼頭（如鋼鐵企業(yè)或煤炭企業(yè)），此時(shí)碼頭前期費(fèi)用、其他費(fèi)用的測(cè)算就應(yīng)服從相關(guān)行業(yè)（如冶金行業(yè)）的專業(yè)規(guī)定。不過本案是港務(wù)局貨運(yùn)碼頭，應(yīng)該不存在這種特殊情況。3 、關(guān)于海域使用權(quán)的評(píng)估。在海域使用權(quán)管理法中已對(duì)海域使用權(quán)有明確的規(guī)定和承認(rèn)，并規(guī)定港口海域使用權(quán)的最高使用年限為50 年。很多地方已開始辦理海域使用權(quán)證，這是評(píng)估中需要搜集的資料之一。海域使用權(quán)運(yùn)用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估

7、時(shí)，主要可分為：1 ）海域使用權(quán)取得費(fèi)用。主要包括補(bǔ)償費(fèi)（如養(yǎng)殖補(bǔ)償、海產(chǎn)品補(bǔ)償和安置補(bǔ)助等，不同地區(qū)有不同規(guī)定，需具體確定）和使用金。使用金也是各地不同，管理法中規(guī)定可以一次繳納或按年度逐年繳納。一次繳納類似于土地出讓金，后者則類似于土地使用權(quán)租金。頁(yè)眉內(nèi)容共享知識(shí)分享快樂2 ）海域開發(fā)費(fèi)，即達(dá)到設(shè)計(jì)開發(fā)程度所需的工程費(fèi)用。3 ）相關(guān)稅費(fèi)。如水域管理費(fèi)等，各地具體規(guī)定。4 ）投資利息。計(jì)算方法同普通土地的投資利息計(jì)算法。5 ）投資利潤(rùn)。同上。上述 5 項(xiàng)費(fèi)用匯總后， 別忘記了進(jìn)行年期修正，方法同普通土地使用權(quán)的年期修正方法。還想說(shuō)明的是，盡管海域使用權(quán)已有相關(guān)法規(guī)，但大多數(shù)地方似乎還很少見到

8、海域使用權(quán)證。如果本案沒有辦理海域使用權(quán)證，也可以考慮將上述海域使用權(quán)的相關(guān)成本以前期或其他費(fèi)用的方式攤到建設(shè)工程中去，以免造成漏算。4 、 關(guān)于岸線使用權(quán)。這個(gè)東東比較麻煩。我自己也不是太清楚。港口法中對(duì)岸線有相關(guān)的規(guī)定，但沒有岸線使用權(quán)的規(guī)定。要看地方相關(guān)政府管理部門對(duì)此有否規(guī)定。如果有明確規(guī)定，則應(yīng)慎重考慮?？梢韵蛭蟹阶稍儾⒄{(diào)查當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門，如果岸線的管理及收費(fèi)部門與土地使用權(quán)、海域使用權(quán)的管理部門不同，則應(yīng)單獨(dú)評(píng)估，但請(qǐng)注意不要與土地使用權(quán)、海域使用權(quán)重復(fù)評(píng)估。5 、 最后要提醒一點(diǎn)，就是不要漏評(píng)，但更要注意不要重評(píng)，稍不注意，就會(huì)很容易出現(xiàn)這種情況。比如紅線內(nèi)海邊灘涂的換土回填費(fèi)用，應(yīng)該算作土地使用權(quán)價(jià)格的一部分，而由于在海邊造成的軟土地基處理費(fèi)用，則是地頁(yè)眉內(nèi)容共享知識(shí)分享快樂上建筑物、構(gòu)筑物的工程造價(jià)的一部分。所以具體情況要具體分析，就不再啰嗦了。港 口是