貴陽市房地產(chǎn)市場簡報(bào)VIP

1、 貴陽房地產(chǎn)市場簡報(bào)致觀咨詢2007-06-11目 錄壹、城市篇5一、城市概況51、區(qū)位屬性52、行政區(qū)劃63、人口狀況64、交通狀況6二、經(jīng)濟(jì)消費(fèi)分析71、經(jīng)濟(jì)總量增長72、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析83、固定資產(chǎn)投資總額84、社會(huì)消費(fèi)品總額95、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款96、人均可支配收入及恩格爾系數(shù)10三、城市規(guī)劃101、城市定位102、城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)103、城市規(guī)模114、城市發(fā)展規(guī)劃11四、總結(jié)12貳、城市篇13一、市場發(fā)展階段綜述13二、貴陽房地產(chǎn)市場存在的問題151、局部區(qū)域房價(jià)增長較快152、拆遷難度加大153、房地產(chǎn)市場行為還不夠規(guī)范15三、未來市場趨勢(shì)預(yù)測161、市場需求將保持平穩(wěn)增長162

2、、供需總量基本保持平衡，市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化163、房價(jià)總體上不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)164、房地產(chǎn)市場仍然面臨調(diào)整壓力16四、一級(jí)市場分析17五、二級(jí)市場分析181、房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資182、房地產(chǎn)投資增長速度/GDP增長速度183、商品房銷售面積/商品房竣工面積194、商品房銷售金額/上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資額205、商品房施工面積/商品房竣工面積216、新開工面積/施工面積217、住宅竣工面積/所有商品房竣工面積228、存量房交易面積全部商品房銷售面積239、商品房成交均價(jià)2310、居民年均可支配收入/商品房銷售價(jià)格2411、居民可支配收入增長率/商品房銷售價(jià)格增長率24六、市場基本特

3、征總結(jié)24七、金陽市場分析251、金陽板塊概況252、金陽板塊出臺(tái)背景253、金陽板塊規(guī)劃進(jìn)程254、金陽板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展階段劃分26壹、城市篇一、城市概況1、區(qū)位屬性貴陽市位于貴州省中部偏北，是貴州省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心。東與龍里、甕安縣接壤，南靠惠水、長順縣，西接平壩、織金縣，北鄰黔西、金沙、遵義縣。土地總面積8046平方公里，占全省面積的4.56%。目前市區(qū)面積2403平方公里，其中建成區(qū)面積128平方公里。2、行政區(qū)劃金陽新區(qū)貴陽行政區(qū)劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一新區(qū)（金陽新區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣）。城區(qū)形成以

4、中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。3、人口狀況貴陽市是一個(gè)多民族雜居的城市，漢族人口占大多數(shù)，布依族次之，苗族人口居第三位。2005年底，貴陽市總戶數(shù)925130戶，總?cè)丝?53.09萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口占47.92%，當(dāng)前人口密度為403人/平方千米。4、交通狀況貴陽作為貴州省交通的中心城市，是西南地區(qū)重要的交通、通信樞紐和中心城市之一，目前已具備運(yùn)載能力強(qiáng)大的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)中心和信息通訊網(wǎng)絡(luò)處理中心，西南地區(qū)通向東部沿海和東南沿海地區(qū)的貨物和電信通行能力大大增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)了貴陽的樞紐地位。 航空交通貴陽現(xiàn)有

5、4D級(jí)國級(jí)機(jī)場一座，3C級(jí)軍用機(jī)場兼民用機(jī)場一座，目前貴陽共有航線28條，由貴陽始發(fā)可達(dá)北京、上海、廣州、成都、武漢、深圳、?？诘瘸鞘小?#160;鐵路交通 貴陽境內(nèi)鐵路網(wǎng)現(xiàn)由干線、支線、聯(lián)絡(luò)線以及專用線形成,以貴陽樞紐為中心，黔桂、川黔、貴昆、湘黔四大鐵路干線以貴陽為交匯點(diǎn)，東出湖南、西入云南、南達(dá)廣西、北通川渝，形成四通八達(dá)的鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 公路交通市域內(nèi)現(xiàn)已形成以兩條國道（上海到昆明321、廣州到成都210）線，五條高等級(jí)公路（貴陽黃果樹、貴陽遵義、貴陽畢節(jié)、貴陽新寨、東北繞城環(huán)線）及五條省道（貴開、貴修、花磊、占織、久銅）為骨架的市域公路交通網(wǎng)絡(luò)。二、經(jīng)濟(jì)消費(fèi)分析1、經(jīng)濟(jì)總量

6、增長從上圖可以看出，六年時(shí)間內(nèi)貴陽國民生產(chǎn)總值從264.81億增加到602.88億，整整翻了兩番，增長率高于全國平均增長水平，帶動(dòng)貴陽經(jīng)濟(jì)走上新的臺(tái)階。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20009.1%50.9%40.0%20018.3%50.4%41.3%20027.9%50.9%41.2%20037.6%50.4%42.0%20047.2%52.6%40.2%20056.6%47.5%45.9%20066.3%48.4%45.3%貴陽市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在不斷的優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)增長重點(diǎn)，三產(chǎn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)在不斷的加強(qiáng)和發(fā)展，體現(xiàn)了一種良性的、可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)

7、化調(diào)整，促使城市經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了強(qiáng)大的基礎(chǔ)。3、固定資產(chǎn)投資總額近年來貴陽城市固定資產(chǎn)投資始終保持高增長發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)過2001年的突破性增長后，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，實(shí)現(xiàn)了城市經(jīng)濟(jì)的安全穩(wěn)定的發(fā)展，也表明了外界對(duì)銅陵經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展的看好。4、社會(huì)消費(fèi)品總額貴陽市城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場呈現(xiàn)購銷兩旺的良好態(tài)勢(shì),消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)層次得到進(jìn)一步提高。社會(huì)消費(fèi)品零售額逐年上漲，增幅穩(wěn)步提升。貴陽商業(yè)處于持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展過程當(dāng)中，居民的可支配收入不斷的增加，社會(huì)消費(fèi)品零售總額也在以每年超過10%的速度增加，體現(xiàn)了商業(yè)的總體繁榮景象以及居民消費(fèi)力的不斷增加。5、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款貴陽市城

8、鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款快速增長，2005年比2001年有近一倍的漲幅，居民的消費(fèi)實(shí)力大大增強(qiáng)，但相對(duì)較窄的有效投資渠道阻礙了消費(fèi)者的投資理念。6、人均可支配收入及恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)是國際上用來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況的標(biāo)準(zhǔn)，百分比越低，說明一個(gè)城市和地區(qū)人民用于食物上的支出比重越小，從而說明該地區(qū)生活越富。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。目前貴陽城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)為38%，已經(jīng)處于富裕水平。 三、城市規(guī)劃1、城市定位貴陽市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。是貴陽市綜合人

9、口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)貴陽市作為貴州省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與貴州“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合貴陽市區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的城市定位。2、城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)打造全國重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)基地和科教文貿(mào)城市。至2020年，把貴陽建成經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、社會(huì)文明進(jìn)步、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好的開放型、多功能、具有西部特色的區(qū)域性中心城市。3、城市規(guī)模 Ø 2000年中心城區(qū)城市實(shí)際居住人口190萬人，城市建設(shè)用地130平方公里；Ø 2010年中心城區(qū)城市實(shí)際居住人口

10、200萬人，城市建設(shè)用地180平方公里；Ø 2020年中心城區(qū)城市實(shí)際居住人口250萬人，城市建設(shè)用地226平方公里。4、城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點(diǎn)發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，貴陽市將實(shí)施“西北進(jìn)，南延、東拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。未來貴陽城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個(gè)片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴(yán)格保護(hù)片區(qū)之間的綠色隔離帶，強(qiáng)化“山中有城，城在有山”的城市特點(diǎn)。金陽新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點(diǎn)，土地供應(yīng)首先保證其快速發(fā)展的需要；小河片區(qū)、新添片區(qū)

11、、白云片區(qū)是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)項(xiàng)目布局重點(diǎn)區(qū)域，保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。各組團(tuán)發(fā)展形勢(shì)如下：n 中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，逐步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。實(shí)行“退二進(jìn)三”“退二進(jìn)綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化政治、商貿(mào)、金融、信息、文化藝術(shù)、科技、旅游服務(wù)等職能區(qū)域。n 金陽片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 32.4平方千米，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。n 小

12、河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地 81.3平方千米。規(guī)劃為以機(jī)械、電子、航空、新材料、鐵路貨場、倉儲(chǔ)為主的工業(yè)片區(qū)。n 白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設(shè)為主體。是中心區(qū)“退二進(jìn)三”吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場，規(guī)劃為鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主，有利生產(chǎn)、方便生活的新型工業(yè)基地。是規(guī)劃末期重點(diǎn)建設(shè)的片區(qū)，逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。n 新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地 70.2平方千米，是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。n 花溪片區(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國家級(jí)風(fēng)景名

13、勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項(xiàng)目發(fā)展。n 三橋馬王廟片區(qū)位于城區(qū)西部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃為以汽車配件、機(jī)械制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業(yè)片區(qū)。n 二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉儲(chǔ)為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。n 龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對(duì)外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。四、總結(jié)貴陽是中國西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心，但面對(duì)西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機(jī)遇和城市機(jī)動(dòng)化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系仍然相對(duì)薄弱。

14、中心優(yōu)勢(shì)依舊明顯。貴陽為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長，目前貴陽正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導(dǎo)城市發(fā)展與實(shí)現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。 貴陽市未來城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽新區(qū)兩個(gè)市級(jí)中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團(tuán)式格局。貳、城市篇一、市場發(fā)展階段綜述Ø 第一階段：1998年2002年以1998年房改政策出臺(tái)為界限，市場需求在短時(shí)間內(nèi)呈“井噴式”發(fā)展，該階段開發(fā)特點(diǎn)以城區(qū)見縫插針式發(fā)展

15、為主，出現(xiàn)了大量的點(diǎn)式小型社區(qū)。同時(shí)兩個(gè)近郊區(qū)域開始初現(xiàn)雛形，小河新區(qū)以榕筑鮮花廣場為開幕，鐵五建旗下興隆城市花園跟進(jìn)形成了熱銷局面，其區(qū)域火爆程度可以說迄今尚未突破，大營坡新添板塊則以世紀(jì)中天旗下的中天花園為陣營，得到了初步發(fā)展。關(guān)鍵詞：井噴 、促進(jìn)政策支持：1998年：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例、關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知2000年：對(duì)住房公積金貸款的住房和個(gè)人均免稅2001年：對(duì)于1998年以前的商品房、寫字樓、商業(yè)用房免除營業(yè)稅、契稅、行政事業(yè)性收費(fèi)Ø 第二階段：2002年2004年基于貴陽市場上一階段的開發(fā)放量，城區(qū)大盤更是逐步減少，近郊板塊的小河區(qū)、大

16、營坡新添板塊得到進(jìn)一步發(fā)展，三橋板塊和金陽新區(qū)板塊逐步走上舞臺(tái)。顯著表現(xiàn)是小河區(qū)以漓江花園、中興世家等項(xiàng)目為代表的遍地開花形勢(shì)，以中天花園為龍頭天嬌豪園、水錦花都為代表的新添板塊繼續(xù)發(fā)展。三橋板塊也出現(xiàn)了以“智慧龍城”為代表的開發(fā)勢(shì)頭。這一階段，金陽新區(qū)正式確定為貴陽市新城區(qū)，由政府協(xié)調(diào)，世紀(jì)中天、商業(yè)地產(chǎn)、金龍地產(chǎn)、揚(yáng)升地產(chǎn)等開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)碧?；▓@一期。關(guān)鍵詞： 競爭、整合、大盤、新區(qū)政策支持：2002年住房公積金管理?xiàng)l例修改后出臺(tái)2003年6月“121”號(hào)文件。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，四證齊全后方能辦理貸款，提高購買第二套住房首付比例等。2004年4月：對(duì)高爾夫、大型商業(yè)、別墅區(qū)的用地進(jìn)行清理，

17、控制土地市場，避免房地產(chǎn)投資過快增長。2004年12月：嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)進(jìn)行招商。Ø 第三階段：2005年至今小河板塊、大營新添板塊開始萎縮，金陽方向兩大板塊三橋板塊、新區(qū)板塊發(fā)展逐步得到提升。顯著表現(xiàn)是小河板塊除山水黔城、興隆二期外，新開項(xiàng)目逐步減少。大營新添板塊由于熟地開發(fā)的制約，受地圖限制較大。官房新欣園、小石城等項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后無后續(xù)開發(fā)。而三橋板塊受到前幾個(gè)因素的影響，開發(fā)量逐步走高，出現(xiàn)了智慧龍城、貴龍園、貝地·奴加諾、水晶園等項(xiàng)目。金陽板塊的開發(fā)也是如火如荼。碧海花園一期熱銷、明誠景怡園開始建設(shè)。政策支持：2005年3月，最低首付由2成提高至3成。2005年3月

18、，舊“國八條”出臺(tái)，將房價(jià)漲幅與官員升遷掛鉤2005年4月：新“國八條”打擊炒房和炒地，超過一年未開發(fā)征收閑置金，超過兩年的無償收回。2005年6月：個(gè)人購房不足兩年的，征收營業(yè)稅2006年6月：“國六條”出臺(tái)，90平米以下占70，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。關(guān)鍵詞：競爭 理性 炒房 國六條二、貴陽房地產(chǎn)市場存在的問題1、局部區(qū)域房價(jià)增長較快近年來，我市商品住房價(jià)格走勢(shì)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入增長情況基本協(xié)調(diào)，但也存在局部性增長較快、房價(jià)偏高的現(xiàn)象，其中主要是云巖、南明兩城區(qū)商品住房價(jià)格較高，特別是高層住房價(jià)格較高，導(dǎo)致全市商品住房價(jià)格整體偏高。2006年我市商品住房銷售均價(jià)2130元/平方米，其中云巖、南

19、明兩城區(qū)商品住房銷售均價(jià)為3100元/平方米，同比增長了13.5%（高層住宅價(jià)格3570元/平方米，同比增長14.3%）。從目前來看，市場需求仍然是支撐房價(jià)上漲的主要因素，其次由于房屋設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、物管和節(jié)能、新工藝、新材料等強(qiáng)制要求使商品房綜合品質(zhì)大大提高，從而助長了房價(jià)的上升；第三，由于征地拆遷成本加大，開發(fā)周期延長，拆遷造成的成本增長大部分被轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，這也是導(dǎo)致房價(jià)較快增長的一個(gè)因素。2、拆遷難度加大拆遷難已逐漸成為困繞我市房地產(chǎn)市場的一大問題，其中最大問題就是拆遷補(bǔ)償，雖然近年來也出臺(tái)了與拆遷有關(guān)的法律法規(guī)，但不少條款仍有待細(xì)化，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍然難以核定；其次，違法建筑增加了拆

20、遷的難度，延緩了部分項(xiàng)目的建設(shè)周期；同時(shí)，拆遷行為不規(guī)范，拆遷評(píng)估有失公平等原因，也導(dǎo)致了拆遷難的問題。3、房地產(chǎn)市場行為還不夠規(guī)范一是還存在違規(guī)開發(fā)和建設(shè)現(xiàn)象，少數(shù)企業(yè)過分追求經(jīng)濟(jì)效益，不嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，不按審批的規(guī)劃方案進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；二是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，還存在內(nèi)部認(rèn)購、虛假廣告、一房二賣、哄抬房價(jià)、捂盤惜售以及合同欺詐等違法違規(guī)行為；三是房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展良莠不齊，證照不全現(xiàn)象較為嚴(yán)重，從業(yè)人員素質(zhì)偏低，服務(wù)水平不高。三、未來市場趨勢(shì)預(yù)測1、市場需求將保持平穩(wěn)增長2007年，諸多有利因素仍將促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)增長：隨著我市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，特別是在市委

21、、市政府提出“做大做強(qiáng)，把貴陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市”的目標(biāo)要求下，在建設(shè)生態(tài)園林城市和強(qiáng)力推進(jìn)金陽新區(qū)建設(shè)的推動(dòng)下，貴陽市對(duì)全省的輻射作用將越來越大，房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間，需求將會(huì)得到有效放大。2、供需總量基本保持平衡，市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化調(diào)控政策在一定時(shí)期內(nèi)將會(huì)繼續(xù)導(dǎo)致我市商品房新增供應(yīng)減少，不過由于我市前幾年商品房上市量較大，因此近期新增供應(yīng)量的減少并未影響到市場供需總量的平衡；二手房市場方面，調(diào)控政策在短期內(nèi)會(huì)抑制新房源上市交易，部分二手房將轉(zhuǎn)入租賃市場，二手房交易量會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)；結(jié)構(gòu)方面，市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，中小套型、中低價(jià)位住房供應(yīng)將繼續(xù)增大。3、房價(jià)總體上不會(huì)出現(xiàn)較大

22、波動(dòng)從近期來看，由于市場需求、成本等因素將推動(dòng)我市房價(jià)持續(xù)上升，不過，2007年將是房地產(chǎn)調(diào)控措施繼續(xù)深入實(shí)施之年，房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)仍然是結(jié)構(gòu)和房價(jià)，在市委、市政府高度重視下，我市始終把穩(wěn)定住房價(jià)格作為房地產(chǎn)市場工作的重中之重，通過認(rèn)真貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，切實(shí)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增加中低價(jià)位住房的供應(yīng)，因此房價(jià)將不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。4、房地產(chǎn)市場仍然面臨調(diào)整壓力隨著宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力也會(huì)增大。一是企業(yè)融資難度加大，金融部門收緊信貸，企業(yè)資金籌措將遇到較大困難，實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)；二是企業(yè)獲取開發(fā)土地更為困難，沒有資

23、金實(shí)力的企業(yè)將很難拿到房地產(chǎn)開發(fā)用地。當(dāng)然，從長期來看，宏觀調(diào)控力度加大有利于房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定發(fā)展。四、一級(jí)市場分析2000-2006年貴陽市“土地出讓面積/GDP”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)2006年，貴陽市土地出讓面積499.62萬平方米，同比增長87.2%，其中用于住宅開發(fā)的面積338.99萬平方米，同比增長104.8%，用于商業(yè)營業(yè)房開發(fā)的面積98.06萬平方米，同比增長156.7%，用于辦公房開發(fā)的面積5.1萬平方米，同比下降14.6%，用于其它開發(fā)的土地面積50.1萬平方米，同比下降14.7%。全市土地出讓面積總體呈現(xiàn)大幅增長，從區(qū)域上看主要是金陽、烏當(dāng)土地出讓面積增幅巨大，2006年，金陽新區(qū)

24、由于新世界地產(chǎn)、水電中環(huán)等省外知名企業(yè)入駐購地，土地出讓面積達(dá)到295.94萬平方米，占全市的59.2%，比上年全市土地出讓量還大；烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá)60.93萬平方米，占全市的12.2%；其他各區(qū)域土地出讓量基本呈下降態(tài)勢(shì)，其中云巖、南明兩城區(qū)45.28萬平方米占9.1%，同比下降25.9%。近年貴陽市強(qiáng)力推進(jìn)金陽新區(qū)建設(shè)，金陽新區(qū)房地產(chǎn)市場被開發(fā)商普遍看好，今年幾家省外品牌企業(yè)相繼進(jìn)入，在金陽、烏當(dāng)?shù)鹊刭徶么竺娣e土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，僅金陽全年土地出讓面積就達(dá)295萬平方米，比去年全市土地出讓量還大，烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá)60萬平方米，土地出讓相對(duì)集中。五、二級(jí)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額/

25、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2000-2006年貴陽市“房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，投資結(jié)構(gòu)逐步合理，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的26.3%，房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱力量，房地產(chǎn)業(yè)在平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍然起著重要的促進(jìn)作用。2、房地產(chǎn)投資增長速度/GDP增長速度2000-2006年貴陽市“房地產(chǎn)投資增長速度/GDP增長速度”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)投資增速有所回落，另一方面，由于2006年貴陽市GDP出現(xiàn)了多年來的高增長態(tài)勢(shì)，因此，相對(duì)于高增長的GDP來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略顯較慢。3、商品房

26、銷售面積/商品房竣工面積2000-2006年貴陽市“商品房銷售面積/商品房竣工面積”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)商品房銷售面積大于商品房竣工面積，一方面說明貴陽市房地產(chǎn)市場需求較為旺盛，商品房銷售形勢(shì)較好，且銷售的商品房基本上為期房；另一方面，由于貴陽市近年開發(fā)的高層項(xiàng)目及大盤較多，開發(fā)周期較長，因此在一定時(shí)期內(nèi)商品房竣工面積顯得較小。貴陽市的房地產(chǎn)開發(fā)已逐漸趨于良性發(fā)展階段，空置率在逐步減少；同時(shí)，房開商的投資越來越理性?？傮w來看，貴陽房商品房的現(xiàn)房供求關(guān)系基本趨于平衡，市場在逐步向著成熟和健康的方向發(fā)展。4、商品房銷售金額/上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資額2000-2006年貴陽市“商品房銷售金額/上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資

27、額”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)商品房開發(fā)周期逐漸延長，商品房銷售金額小于上年房地產(chǎn)投資額。5、商品房施工面積/商品房竣工面積2000-2006年貴陽市“商品房施工面積/商品房竣工面積”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)商品房施工量與竣工量之間不盡協(xié)調(diào)，這主要是由于商品房竣工量太小造成的，這有兩個(gè)方面的原因，一是高層建筑及大盤項(xiàng)目增加，開發(fā)建設(shè)周期相對(duì)延長；二是部分項(xiàng)目由于拆遷難度大，工程進(jìn)展較為緩慢，因此，商品房竣工量較小。6、新開工面積/施工面積2000-2006年貴陽市“商品房新開工面積/商品房施工面積”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)商品房新開工面積平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場的預(yù)期持續(xù)看好。7、住宅竣工面積/所有商品房竣工面積2000-2006年貴陽

28、市“住宅竣工面積/所有商品房竣工面積”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)住宅竣工面積占所有商品房竣工面積的82%，在貴陽市目前以住宅需求為主導(dǎo)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)總體上是合理的。8、存量房交易面積全部商品房銷售面積2000-2006年貴陽市“存量房交易面積/全部商品房銷售面積”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)近年來貴陽市存量房市場保持持續(xù)活躍，交易量穩(wěn)步增大，存量房交易面積占商品房銷售面積比重不斷提高，存量房市場和新商品房市場基本保持聯(lián)動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。9、商品房成交均價(jià)從商品住宅價(jià)格上看，貴陽市商品住宅的實(shí)際平均價(jià)格與西部較發(fā)達(dá)城市很接近，與全國平均水平比較差距也較小，住宅整體價(jià)格處于比較合理的范圍。10、居民年均可支配收入/商品

29、房銷售價(jià)格2004-2006年貴陽市“居民年均可支配收入/商品房銷售價(jià)格”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)“居民年均可支配收入/商品房銷售價(jià)格”的比值逐步提高，居民年均可支配收入增加較快，商品住房價(jià)格總體合理；從“房價(jià)收入比”來看（戶均按3人、每套住房按100平方米計(jì)算，以全市商品住房銷售均價(jià)為平均售價(jià)，因此計(jì)算值偏低），近幾年也基本維持在合理區(qū)間，但其中也有不合理的成分存在。11、居民可支配收入增長率/商品房銷售價(jià)格增長率2004-2006年貴陽市“年均居民可支配收入增長率/商品房銷售價(jià)格增長率”指標(biāo)統(tǒng)計(jì)從貴陽市住房價(jià)格增長情況來看，近幾年均低于居民可支配收入的增長幅度，房價(jià)增長與居民收入增長是匹配的。綜上，貴陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體與國民經(jīng)濟(jì)、市場以及需求是基本協(xié)調(diào)的，房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體健康平穩(wěn)。六、市場基本特征總結(jié) 商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升； 存量房交易量逐年遞增； 城市居民居住水平逐年提高； 現(xiàn)房供求關(guān)系基本平衡； 經(jīng)適房和普通商品房供應(yīng)量需加大； 房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房供應(yīng)量偏?。?商品房價(jià)格局部區(qū)域偏高，集中反映在主城區(qū)商品房價(jià)格偏高； 一級(jí)市場土地供應(yīng)不夠均衡，土地出讓量偏大、出讓價(jià)格較高； 物業(yè)管理水平較低； 住房三級(jí)市場發(fā)展較緩慢，政策措施有待加強(qiáng)； 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，差異較大。 七、金陽市場分析1、金陽板塊概況金陽新區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西北面，距中