設計及技術管理制度

1、設計及技術管理制度1設計及技術管理制度一、總則1、目的：為把控全程的設計工作，規(guī)范公司項目設計操作 流程，加強對此各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達到確保設計質量、進度和控制 成本的目的，建立規(guī)范的流程、科學的方法和系統(tǒng)的資源庫。2、使用范圍：公司意向開發(fā)項目從獲取土地信息開始至項 目竣工過程中各環(huán)節(jié)的建筑、安裝、裝飾、景觀等的設計工作。3、公司由總經(jīng)理根據(jù)的董事會授權，全面負責設計及技術 管理工作，指導、監(jiān)督有關部門具體管理職能。二、術語和定義1、前期設計階段：包括規(guī)劃方案設計（招投標）、方案調整 和確認及初步設計階段，對已經(jīng)獲得開發(fā)權新項目的規(guī)劃設計及 技術經(jīng)濟指標進行初步優(yōu)化確認，對項目的規(guī)劃及建筑單體進

2、行 方案確認的設計階段；2、施工圖設計階段：進行施工用圖紙的設計階段（包括施 工中所涉及的變更）。三、各部門及人員職責1、工程部(2)組織項目建筑設計供方選擇(設計單位招投標)；(3)組織各個階段設計成果、方案、技術專題的評審；(4)提供銷售及其它部門所需的建筑圖紙；(5)提交有效的設計技術經(jīng)濟指標、設計方案、產(chǎn)品參數(shù)及說明；(6)提交有關政府各部門對設計方案、初步設計、施工圖 設計的消防、環(huán)保、人防、規(guī)劃等的審批意見；(7)編制設計工作計劃弁組織具體實施；(8)協(xié)助有關項目設計基礎資料的收集整理工作(水文、地理等)(9)參與方案討論及評審工作，提出相關建議和意見；(10)按核定的圖紙及設計文

3、件內(nèi)容落實具體施工，弁及時反饋施工信息；2、銷售企劃部(1)提供投資分析階段的市場調研報告；(2)提交項目產(chǎn)品建議書；(3)參與方案討論及評審，及時反饋市場信息；3、總經(jīng)理以下項由總經(jīng)理最終批準:(1)交樓標準的設計樣板；(2)項目會所、銷售大廳的裝修方案；(3)景觀設計方案；(4)項目設計供方選擇；以下工作成果得到總經(jīng)理的批準后方可報送董事會：項目設計方案招投標的中標方案；批準的規(guī)劃設計方案和初步設計方案；四、工作程序1、由工程部擬定項目設計總體計劃，弁根據(jù)項目設計工作 的總體計劃和各階段的設計流程負責組織和控制設計質量和進 度；2、前期設計階段(1)規(guī)劃方案招投標階段資料準備：由銷售企劃部

4、提交項目產(chǎn)品建議書；由工程技術部提交建設用地規(guī)劃許可證 和有關項目的基 礎技術資料(水文地質勘察等)；根據(jù)資料準備內(nèi)容及建筑工程設計文件編制深度的規(guī)編制設計招標書，根據(jù)第6條一設計單位選擇程序選 擇確定設計單位，弁發(fā)標。規(guī)劃方案設計中期交流討論，形成會議紀要。方案投標：設計單位按規(guī)劃方案設計任務書要求的時 間、成果標準提交設計資料。公司內(nèi)審工程部核對設計方案的綜合經(jīng)濟技術指標、弁對設計方案進行評審；組織銷售企劃部、工程技術部、公司總經(jīng)理及董事會成員內(nèi) 審，形成初步意見，弁填寫設計評審表（附件1）,弁初步確定外審的推薦方案。外部評審工程部協(xié)助規(guī)劃部門確定參加評審的專家名單；組織外部項目規(guī)劃方案評

5、審會，形成對各方案的意見；在規(guī)劃方案評審會結束后將評審會議紀要報公司董事會 備案。確定中標方案，發(fā)出中標通知書按公司合同管理有關規(guī)定組織完成方案設計合同簽署工 作，擬寫方案設計協(xié)議，內(nèi)容應包括：正文附件一本項目主要設計人員名單附件二本項目設計進度及階段成果要求附件三本項目設計指導書(2)方案調整和確認階段規(guī)劃方案的調整和確認根據(jù)內(nèi)審、外審的會議紀要整理出下一步設計修改建議， 結合建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定編寫方案調整階段 設計任務書；方案調整階段設計任務書交設計單位對中標方案進行調 整；組織銷售企劃部、工程部及公司總經(jīng)理進行調整后規(guī)劃方案 評審，弁填寫設計評審表；通過經(jīng)濟技術指標分析表、方

6、案文本、規(guī)劃模型、電腦演示 稿等形式上報董事會審批， 進入建筑方案設計調整階段， 否則返 回上述流程；建筑單體方案調整和確認根據(jù)公司董事會意見整理出下一步設計修改建議，填寫設計任務聯(lián)系單(附件2),發(fā)給設計單位進行規(guī)劃方案的完善， 單體方案的深入設計公司內(nèi)部評審參照規(guī)劃方案的調整和確認執(zhí)行完成規(guī)劃建筑設計方案報建圖， 提交圖紙文件與電子文件（3）初步（擴初）設計階段初步（擴初）設計單位可以選擇方案設計單位，如須更換 須按本規(guī)定第6條一設計單位招標程序執(zhí)行。資料準備提交規(guī)劃國土局、消防局、人防辦關于規(guī)劃建筑設計方案的 審批意見書提交地質勘察報告及水文資料（經(jīng)建設圖紙審查程序）根據(jù)資料準備提供的信

7、息及建筑工程設計文件編制深度 的規(guī)定整理編寫初步（擴初）設計階段設計任務書，弁將初步設計階段的要求提供予設計單位作為設計指導。設計單位進行初步設計，弁按項目所在地規(guī)劃設計單位行 政主管部門有關初步設計成果統(tǒng)一要求提交資料。初步設計方案圖的確認：結構和設備系統(tǒng)方案完成后，采取專家委員會評審方式對方 案進行評審，由計劃部組織相關部門及專家對上述方案進行評審；將評審過程的修改意見以設計任務聯(lián)系單的形式發(fā)與設 計單位修改初步設計；初步設計修改完成后，銷售部、工程部等各部門的項目負責人及公司總經(jīng)理在（初步）設計評審表上簽字確認；由工程部組織各相關部門根據(jù)初步設計方案編制項目實施方案。設計單位完成初步設計

8、報建圖和地質詳勘探測點分布圖。信息輸出在（初步）設計評審表確認后，應將評審表和評審意見 提交董事會；計劃部應提交項目實施方案（項目總計劃）提交初步設計方案報批的圖紙文件與電子文件進行報批手 續(xù)3、建筑施工圖階段（1）施工圖設計單位可以選擇方案及初步設計設計單位， 如須更換須按本規(guī)定第6條一設計單位招標程序執(zhí)行。（2）施工圖設計準備各部門提交設計要求：提交規(guī)劃國土局、消防局、環(huán)保局、民防辦關于項目方案或 初步設計的審批意見書；銷售部根據(jù)項目的具體情況，提交擬購買物業(yè)商家設備的具 體技術要求；提交的用地范圍內(nèi)地質詳勘報告及水文資料、紅線外市 政管線配套圖及市政道路圖；編制設計任務書：計劃部根據(jù) 4

9、.3.2.1條的內(nèi)容及建筑 工程設計文件編制深度的規(guī)定 中的對施工圖設計的要求， 編制 施工圖設計任務書。施工圖設計任務書的評審：由工程部組織提供資料的 部門統(tǒng)一對施工圖設計任務書進行評審，評審通過后由各部 門負責人簽字確認。(3)施工圖設計：設計單位根據(jù)建筑施工圖設計任務書的要求進行施工 圖設計。施工圖設計過程中對于基礎及結構施工圖應先由設計單 位提出方案，弁就方案由計劃部組織評審和討論，根據(jù)討論結果形成一致意見后，提交有關評審意見后，設計單位根據(jù)評審意見 進行出圖。(4)施工圖的評審：為保證提供設計文件質量，減少施工過程中設計文件修 改，降低工程造價和提高投資效益，須對設計單位提供的設計圖

10、紙、文件進行審查。施工設計圖紙和設計文件的審查范圍：由委托設計單位為工程建設提供的施工設計圖紙和文件，包括工程建筑物的布置 圖、結構圖、體型圖、配筋圖、方案、技術要求及設計變更等。施工設計圖紙和文件的審查內(nèi)容：審查施工設計圖紙和文件與招標圖紙和文件的差異(工程項目、建筑物體型、工程量、方案和技術要求等) ；審查施工設計圖紙和文件中的錯誤和表達不清之處；審查施工設計圖紙中的不合理或可優(yōu)化之處；審查提交施工設計圖紙和文件的份數(shù)和時間。施工圖完成后，對照建筑施工圖設計任務書提出施工 圖修改意見，填寫設計評審表圖紙會審必須參加人員：工程部、銷售部有關人員及有關 聘請的專家和公司領導，參加施工圖評審的成

11、員在 設計評審表 上簽字確認。對施工圖分“基礎施工圖”和“主體施工圖”兩次提交的 情況，必須分別進行評審，填寫設計評審表。設計評審表作為設計任務聯(lián)系單附件提交給設計 單位，設計單位在設計評審表“問題解決方式”和“問題解決時間”欄內(nèi)填寫回復，弁按照回復進行設計修改。對設計單位回復的設計評審表和修改后的施工圖，由 項目設計負責人在設計評審表的“驗證”欄內(nèi)進行確認。(5)由工程部組織對于施工圖審查的外部申報工作，如有需要對于施工圖紙須做有關的變動， 可按上述和4.4.4.5步驟 進行調整。4、設計成果：設計單位應按合同和供圖協(xié)議規(guī)定的份數(shù)及 時提交施工設計圖紙、文件。規(guī)劃總平面、主體工程、施工總布

12、置、以及設計專題報告等8份。以上圖紙和文件的修改文件應與 原件提供相同的份數(shù)。當設計院提供份數(shù)不足時， 應復制到要求 份數(shù)。供應圖紙的時間根據(jù)招投標需要和現(xiàn)場施工進度需要確 定，由工程部負責與設計院聯(lián)系。五、設計變更管理1、設計變更控制原則：(1)符合國家規(guī)范：設計變更應是對原設計中不滿足國家 規(guī)范、法規(guī)的部分進行變更，使之滿足國家相關規(guī)范、法規(guī)；(2)保證使用功能：設計變更應是對原設計中不合理的部 分進行變更，變更后應比原設計更合理、更滿足使用功能；(3)降低建造成本：在不影響使用功能、滿足國家規(guī)范的 前提下，變更方案應更加節(jié)約成本；(4)保證建造工期：在不影響使用功能、滿足國家規(guī)范的 前提

13、下，變更方案應更縮短施工周期；2、變更內(nèi)容：(1)原設計中不符合國家規(guī)范、法規(guī)的內(nèi)容；(2)原設計中某些施工工藝做法現(xiàn)場難以實現(xiàn)、改進后更加合理的內(nèi)容；(3)原設計中某些功能要求不能達到或違背銷售承諾而需 要進行改進的內(nèi)容；(4)原設計中存在的遺漏、缺陷等內(nèi)容；(5)由于某種需要公司提出的對原設計的更改內(nèi)容；3、變更實施流程：(1)工程部、銷售部負責收集相關信息，在遇到需要對設 計進行調整，即要發(fā)生設計變更時，先行初步評估變更的可行性， 如確定則辦理設計變更申請表(附件4),確定該變更費用承 擔單位，弁報工程部；(2)工程部根據(jù)變更申請的具體內(nèi)容，組織各部門相關人 員進行論證，對變更進行施工工

14、藝、技術要求等審核，同時應綜 合變更可能帶來的造價、工期等影響，明確變更實施可行性；(3)所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更(調整) 必須由公司總經(jīng)理參與討論和審核，弁報董事會審批；(4)規(guī)劃調整或重大設計方案調整(在原招標項目基礎上 增加新的項目)不在設計變更范圍內(nèi)；此類調整需提供可能的多 種方案前提下，弁經(jīng)費用測算及方案成本比較， 經(jīng)專題會議討論、 董事會批準后方可實施；(5)工程部根據(jù)5.3.2論證結果填寫設計任務聯(lián)系單給 設計單位，設計單位根據(jù)上述聯(lián)系單要求進行設計變更；(6)經(jīng)成本分析成本后，設計變更成本低于2千元的，由專業(yè)監(jiān)理工程師、部門經(jīng)理逐級確認批準；設計變更成本高于2千元

15、低于2萬元的，由主管副總確認批準；高于2萬元低于10萬元的，由總經(jīng)理確認批準；高于 10萬元的，由董事長審批；(7)對于已經(jīng)公司正常手續(xù)批準且由設計單位出具相關變 更設計圖紙、文件的設計變更項目，應全部由工程部統(tǒng)一下發(fā)設 計變更通知單(附件3)弁附設計變更文件至工程技術部及相 關部門，即而弁組織施工單位、監(jiān)理公司實施，同時如牽涉銷售 部工作，應同時將相關資料以書面形式發(fā)至銷售部；(8)工程部在下發(fā)設計變更通知單后，應做好變更資 料存檔、統(tǒng)計工作，弁定期跟蹤變更的落實情況，弁隨時根據(jù)變 更動態(tài)調整對項目成本、質量、工期等的影響，定期調整計劃向 公司進行匯報；4、其他：(1)對于客戶提出的設計變更

16、，除了須進行5.3流程外，銷售部須明確費用承擔單位，屬客戶承擔費用，需預先收回費用；屬公司承擔費用(需經(jīng)公司批準)， 計入銷售費用進行考核；(2)應杜絕由施工問題造成的變更，如果發(fā)生此類變更要 追究施工單位的責任，由此發(fā)生的費用由施工單位負責；六、設計單位選擇程序1、目的：通過對設計供方的系統(tǒng)管理，評價他們提供本公司所需產(chǎn)品及服務的能力，從而確保整個過程的有效性和效率， 保證所選擇的設計單位符合公司要求。2、范圍：項目工程造價大于300萬元人民幣須執(zhí)行本程序。3、職責：由總經(jīng)理領導，計劃部具體組織人員進行設計單 位的選擇。4、程序：(1)設計單位初選：對于公司開發(fā)項目的所有設計業(yè)務，受邀請的設

17、計供方應具備相關的資質和資格(附件5:項目設計邀請函)。建筑規(guī)劃及方案招標的受邀請設計供方必須在三個 或三個以上。其余每項設計業(yè)務的受邀請設計供方必須在兩個或 兩個以上。在邀請設計供方前，應對設計供方的公司、項目、作 品和業(yè)績作先期的考察。(2)應向受邀請的設計供方提供設計招標文件或項目設 計詢價表(附件6),設計招標文件應根據(jù)不同的設計項目有所 不同，應對技術指標、功能、風格、設計成果、設計費用、截止 日期等有明確的說明，招標文件應由總經(jīng)理批準。(3)受邀請的設計供方按設計招標文件或項目設計詢價 表要求進行投標文件的編制、設計費用報價；(4)組織下述人員進行評標，對設計質量、設計周期、設 計

18、費用、人員配備等進行綜合評比：總經(jīng)理；分管副總經(jīng)理;招投標小組成員;有關聘請專家；項目有關人員(5)經(jīng)綜合評比，得出評比結果，提出設計供方審批表 (附件7),弁上報董事會審批；(6)根據(jù)董事會審批結果，向入圍單位發(fā)放中標通知書， 弁擬訂相關合同。5、除應執(zhí)行上述規(guī)定外，設計招投標也應符合公司招投標 管理的其他規(guī)定。七、技術文件的管理1、目的：為了規(guī)范技術資料管理，暢通技術信息流程，確 保設計圖紙及其他技術資料有效及時傳遞，以便工程建設各有關各方能及時使用有效文件，防止誤用失效、作廢文件；及時、完 整、準確、系統(tǒng)的整理、歸檔文件。2、范圍：適用于所有技術資料和文件的管理，文件和資料 的形式包括：(1)以文件、圖紙形式構成的文件；(2)以實物、照片、膠卷、軟件、拷貝構成的文件和資料；(3)工程各階段勘測設計文件、科研報告及批復文件、設 計圖紙及設計任務書、設計任務聯(lián)系單、設計招投標和設計總結等資料;(4)上述文件和資料應能相互對應。3、職責：由公司計劃部專人