2018房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精選試題

1、2018 房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精選試題（一）甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（ 以下簡(jiǎn)稱甲公司） 開(kāi)發(fā)建設(shè)普通住宅小區(qū)，向社會(huì)公開(kāi)預(yù)售。xx 年 12 月 1 日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同 （ 李某為首次購(gòu)房） 。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70 m2,陽(yáng)臺(tái)面積為6 m2,套內(nèi)墻體建筑面積9 m2,分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13m2。第 1 題下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為（） 。A. 商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無(wú)效B. 在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式C. 李某可以將預(yù)購(gòu)的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓D. 商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30 日內(nèi)辦理商

2、品房預(yù)售合同登記備案?！菊_答案】：B,D第2題李某所購(gòu)房屋的建筑面積為（）itf。A.70B.76C.83D.92【參考解析】：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。李某所購(gòu)房屋的建筑面積=70m2 +13 m2 =83 m2o第 3 題簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工前，李某可以申請(qǐng)() 。A. 房屋預(yù)告登記B. 房屋所有權(quán)初始登記C. 房屋轉(zhuǎn)移登記D. 商品房預(yù)售合同登記備案【正確答案】：A第 4 題按現(xiàn)行登記，下列關(guān)于李某購(gòu)買的住房可享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策的表述中，正確的為() 。A. 李某按成交價(jià)

3、1%繳納契稅B. 房屋交付后，李某轉(zhuǎn)讓該房，免征土地增值稅C. 李某抵押該房，減半征收印花稅D. 李某出租該房，免征個(gè)人所得稅【正確答案】：A,B( 二)xx 年，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司( 以下簡(jiǎn)稱甲公司) 依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35 畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元 /畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從xx 年 2 月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。xx 年 3 月 12 日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000 萬(wàn)元， 其中在建工程拖欠工程款2000 萬(wàn)元。 xx年 8 月， 人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為680

4、0 萬(wàn)元。第 100 題該項(xiàng)目xx 年 3 月 12 日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為() 萬(wàn)元。A.0B.6000C.6475D.8000【正確答案】：B【參考解析】：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目xx 年 3 月 12 日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬(wàn)元 -2000 萬(wàn)元 =6000萬(wàn)元。第 1 題人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)

5、由() 參照評(píng)估確定。A. 人民法院B. 估價(jià)機(jī)構(gòu)C. 拍賣師D. 開(kāi)發(fā)商【正確答案】：A第 2 題首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于() 萬(wàn)元。A.4352B.4800C.5120D.5440【正確答案】：C【參考解析】：人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。 8000 萬(wàn)元X 80%< (1-20%)=5120 萬(wàn)元。第 3 題如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為() 。A. 無(wú)效應(yīng)價(jià)B. 有效應(yīng)價(jià)C. 可以成交的價(jià)格D. 不確定【正確答案】：B,C【參考解析】： 最終應(yīng)價(jià)為6500萬(wàn)元， 超過(guò)保留價(jià)5120萬(wàn)元，屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格。第 4 題如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為 () 年。A.35.5B.45.5C.50.0D.65.5【正確答案】：B