土地增值稅清算實例

1、土地增值稅清算實例為了進一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法,根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序,編寫了土地增值稅三道案例題,供對照 參考.對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略.案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)的東園小區(qū)工程,在2006年7月,向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù).稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算工程資料進行了驗收,特別是對?土地增值稅清算鑒證報告?以下簡稱?鑒證報告?中內(nèi)容和格式進行了重點查驗后,同意 東園小區(qū)工程辦理 土地增值稅清算手續(xù).在公司提交的 東園小區(qū)狽目?鑒證報告?中披露的具體情況如下：一、整體工程情況簡介1、某房地產(chǎn)開發(fā)

2、建設(shè)東園小區(qū)工程,是經(jīng)北京市開展方案委員會于2001年2月以2001231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的工程的,座落于東城區(qū) XX號, 規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米.該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù) 局為該工程辦理了土地增值稅工程登記手續(xù).2、該工程于2002年初開工建設(shè),于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售,根 據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證實為200,000平方米,可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、 商業(yè)、車庫等面積30, 000平方米.另外還有配套設(shè)施面積 12,000平方米.3、截止2006年5月30日,可售面積中已出售面

3、積為160,000平方米,其中出 售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房 25,000 平方米.剩余未銷售面積10,000平方米中,已對外出租4000平方米.4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站 800平方米、物業(yè)治理用房200 平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行 車棚1000平方米,車庫3500平方米.5、該工程在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收,并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì) 量監(jiān)督總站頒發(fā)的北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證實為：總商品住宅面 積130,000平方米、

4、總商品住宅共7棟為1040套,按單棟計算后,每套平均 125平方米,屬于2級土地,根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均 交易價格12710.4元,規(guī)劃批復(fù)的工程容積率為2.5,因此根據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三 個條件的標(biāo)準(zhǔn),已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的 優(yōu)惠政策.7、該工程已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80 %.二.取得收入情況說明該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋,截止到 2006年5月30日, 已出售面積為160,000平方米,共取得銷售收入總額1,430,000,000元,總額全 部為貨幣收入人民幣.其中：出售

5、住宅120,000平方米,取得銷售收入 900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米,取得銷售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米,取得銷售收入總額275,000,000元.另外,取得 租金收入200, 000元.對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中.三、扣除工程情況說明一取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 453,200,000元.單位提供的“懸土地出讓合同及京房地低字X號地價繳款證實,東園小區(qū) 工程已向北京市國有土地資源和房屋治理局,交納土地出讓金 440,000,000元, 繳納契稅

6、13,200,000元不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積.該工程本次消稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計算可采取以下兩種方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元；2、453,200,000*80 % =362,560,000 元.二開發(fā)本錢經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證,截止2006年5月該項目工程本錢為493,600,000元,該工程本次消稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額為 394,880,000 元.其中：土地拆遷及補償費青苗補償?shù)葹橹鳎?9,700,000元.2前期工程費：115,070,7

7、00元.3建筑安裝工程費:290,000,000元.4根底設(shè)施費：1,586,000 元.5公共配套設(shè)施費：27, 942, 700元.6開發(fā)間接費：19,300,600元.開 發(fā)本錢具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見?鑒證報告?相關(guān)表格. 分?jǐn)偪鄢痤~計算過程為：1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070 , 700元+建筑安裝工程290,000,000元+根底設(shè)施費1,586, 000元+開發(fā)間接費19,300,600元 =465,657,300 元.具體計算可采取以下兩種方法：465,657,300 元/200,000*160,000=372,525,840 元；465,65

8、7,300*80 % =372,525,840 元2、公共配套設(shè)施費:27,942,700元,本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費用 22,354,160 元.27, 942,700/200,000*160,000=22,354,160 元三房地產(chǎn)開發(fā)費用該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證實,利息支出無法確定,因此三項費用扣除的金額為:362,560,000+394,880,000*10 % =75,744,000 元.四繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅 71,500,000元,繳納城市維護建設(shè)稅和教育 費附加7,150,000元.五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為362,560,000+394,880,000*20

9、 % =151,488,000 元根據(jù)以上數(shù)據(jù),本次清算允許扣除工程的總金額為:362,560,000+394 , 880,000+75, 744, 000+78, 650, 000+151 , 488 , 000=1,063,322,000 元.四、納稅情況詳細計算過程該工程屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又有其他商品房,應(yīng)分別計算增值額.一普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入 900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占消稅工程面積的比例為120,000/160,000=75 %扣除工程金額=1,063,322,000*75 % =797 , 491 , 500 元增值額=900,000,00

10、0-797,491,500=102,508,500 元增值額與扣除工程金額之比增值率為102,508,500/797,491 , 500=12.85 %該工程的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅局部,因增值額未超過扣除工程金額20%,應(yīng)免征土地增值稅.二其他商品房計算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元已出售的商業(yè)及辦公用房占消稅工程面積的比例為40,000/160 , 000=25 %扣除工程金額=1, 063, 322, 000*25 % =265,830,500 元增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500 元增值額與扣除工程金額之比增值率為264,169

11、,500/265 , 830, 500=99.38 % 適用稅率為40 %應(yīng)納土地增值稅為：264,169,500*40 % -265,830,500*5 % =92,376,275 元已納土地增值稅為:5,000,000元應(yīng)補繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元五、稅務(wù)機關(guān)審核情況一對消稅資料的審核稅務(wù)機關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及 ?鑒證報告?中披露的內(nèi)容情況與相關(guān) 數(shù)據(jù)進行核對審核后,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定,對該清算工程審核確認情 況如下：二確定銷售收入1,430,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售工

12、程棟號、房問號、銷售面積、銷售收入等,對該工程出售住宅120,000平方米,取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米,取得銷售收入 255, 000, 000 元；出售辦公用房25, 000平方米,取得銷售收入275,000,000元,進行核對后, 未發(fā)現(xiàn)問題.同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進行審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中,而是在房價之外 其他應(yīng)付款帳戶單獨收取的,可以不作為收入. 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定,對于該工程取得租金收入200,000元,不屬于征稅范圍.三確認扣除工程金額土地增值稅扣除工程確定時,應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,

13、000 平方米的比例進行分配后,確定本次清算允許扣除工程總金額為 1,052,922,000, 其中：1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額為 362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證,該工程取得土地使用權(quán)所支付的 金額為453,200,000元,按消稅面積與總建筑面積配比后,未發(fā)現(xiàn)問題.2、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的金額為：386,880,000元.1經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議,確認金額為39,700,000元,按消稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元,未發(fā)現(xiàn)問題.2首先通過對?鑒證報告?中扣除 前期工程費、建筑安裝工程

14、費、根底設(shè)施費、 開發(fā)間接費的相關(guān)附表中列舉的明細工程內(nèi)容進行審核,符合土增稅政策規(guī)定 允許扣除的范圍.其次,根據(jù)納稅人提供的開發(fā)工程本錢財務(wù)報表及中介機構(gòu)鑒證的工作底稿等資 料,并按消稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?確認的四項費用本次扣除金額為 340,765,840元,未發(fā)現(xiàn)問題.公式：前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+根底設(shè)施費 1,586,000 元 + 開發(fā)間接費 19,300,600 元=425,957,300 元*80 % =340,765,840 元另外,通過對四項費用計算后,該工程四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元,不高

15、于?分類房產(chǎn)單位面積建安造價表?中公布的2006年居住高 層普通住宅-毛坯房及商業(yè)類每平方米建安造價金額.3公共配套設(shè)施費用的審核經(jīng)對納稅人提供的?鑒證報告?根底設(shè)施費鑒證表中列舉的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進行審核后,發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍,應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設(shè)施扣除總費用中剔除,確認該清算工程公共配套設(shè)施費用的金額為 17,942,700元,按清算面積分?jǐn)偤?本次允許扣除的金額14, 354,160元.公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160 元對于公共配套

16、設(shè)施費用中的車庫費用金額,由于納稅人提供了人防工程證實,允許分?jǐn)偪鄢?3、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核?鑒證報告?中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額,由于稅務(wù)機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調(diào)減,因此,以取得土地使用 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢計算的金額之和的10 %進行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元.4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000元,經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題.5、重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為362,560,000+386,880,000*20 % =149,888,000 元.經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除工程的總金額為:362

17、,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,9 22,000 元四修正后的應(yīng)納稅款計算1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認后,本次清算的120,000平方米商品住宅,全部符合北京 市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn),可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策.出售住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占消稅工程面積的比例為：120,000/160,000=75 %扣除工程金額=1,052,922,000,*75 % =789,691 , 500 元增值額=900,000,000-789,691 , 500=110,308

18、,500 元增值額與扣除工程金額之比增值率為110,308,500/789 , 691, 500=13.97 % 通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅局部的應(yīng)納稅款計算后, 增值額未超過扣除工程金額 20%,應(yīng)兔征土地增值稅.2、其他商品房計算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占消稅工程面積的比例為40, 000/160,000=25 %扣除工程金額=1,052,922,000*25 % =263,230,500 元增值額=530,000 , 000-263 , 230, 500=266,769,500 元增值額與扣除工程金額之比增值率為266,769,500/263,230

19、,500=101.34 %適用稅率為50%應(yīng)納土地增值稅為：266,769,500*50 % -263, 230,500*15 % =93,900,175 元已納土地增值稅為：5, 000,000元應(yīng)補繳土地增值稅為：88,900,175元六、對東園小區(qū)工程審核后有關(guān)的附列情況：一總建筑面積200,000平方米二批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米三已出售面積160,000平方米四取得收入1,430,000,000元五本次清算扣除工程總金額為：1,052,922,000元.1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元.2、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)本錢 386,880,000元

20、.3、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用 74,944,000元.4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元.5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元.六本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元.土地增值稅計算方法實例2021-12-01 08:55:37 點擊：102586 來源：會計實戰(zhàn)基地土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的 稅種.土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)本錢、 費用等支出后的余額.土地增值稅實行四級超額累進稅率,例如增值額未超過 50%的局部,稅率為30% ,增值額超過200%的局部,稅率為

21、60%.土地增值稅超率累進稅率表級數(shù)國增值額稅率速算扣除系 數(shù)1增值額未超過扣除工程金額 50%的局部3002增值額超過扣除工程金額 50%未超過100%405%3,值額超過扣除工程金額 的100%未超過200%5015%4增值額超過扣除工程金額200%的局部6035%例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓,收入總額為10000萬元.開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)本錢3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓工程計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明),但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為 555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)

22、開發(fā)費用計算扣除比例為5%.試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅.答：(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元(2)房地產(chǎn)開發(fā)本錢為3000萬元(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000 ) X5%=650 (萬元)(4)允許扣除的稅費為555萬元(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除 20%允許扣除額=(1000+3000) X20 %=800 (萬元)(6)允許扣除的工程金額合計 =1000+3000+650+555+800=6005(萬元)(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)(8)增值率=3995+ 6005X 100 % =66.53%(9

23、)應(yīng)納稅額=3395X 40 %-6005 X 5% =1297.75 (萬元)例二：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售.每棟地價14.8萬元,登記、過戶手續(xù)費0.2萬元,開發(fā)本錢包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證實)0每棟售價180萬元,營業(yè)稅率5% ,城建稅稅率5% ,教育費附加征收率3%. 問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180X 80=14400( 萬元)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢合計：(14.8+0.2+50) X 80=5200( 萬元)

24、房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.5 X80+5200 X 5%=300(萬元)轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400 X5%X (1+5%+3%)=777.6(萬元)加計扣除金額：5200 X20%=1040 萬元扣除工程合計：5200+300+777.6+1040=7317.6萬元增值額=14400-7317.6=7082.4萬元增值額與扣除工程金額比率 =7082.4/7317.6 X 100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4 X 40%-7317.6X 5%=2467.08 萬元六、會計處理1 .轉(zhuǎn)讓取得收入時：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅2467.082 .實際

25、上交時：借：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交土地增值稅2467.08貸：銀行存款2467.08房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算舉例2021年10月21日例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪,購入價為80萬元,支付契稅2.4 萬元.2021年10月,甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙,轉(zhuǎn)讓價為 120萬元.1、假設(shè)甲 能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告,會計知識網(wǎng) :/ 評估價格為108萬元,甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅？2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購置原值的合法有效憑證,甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅？解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證,因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收 土地增值稅：第一步,計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費應(yīng)繳納營業(yè)稅=

26、120-80 X5%=2 萬元應(yīng)繳納城建稅=2X 7%=0.14 萬元應(yīng)繳納教育費附加=2X 3%=0.06 萬元應(yīng)繳納印花稅=120X 0.05%=0.06 萬元應(yīng)繳納堤圍費=120-80 X0.1%=0.04萬元第二步,計算應(yīng)繳納土地增值稅扣除工程金額=評估價格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4=112.7萬元增值額=120-112.7=7.3 萬元增值率=7.3/112.7=6.48%<50%,適用30%稅率應(yīng)繳納土地增值稅=7.3 X 30%=2.19 萬元.2、甲不能提供該商鋪購置原值的合法有效憑證,因此應(yīng)按核定清算方式征收土 地增值稅：應(yīng)繳納土地增值稅=120X 2%=2.4 萬元.例二、甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地,購入價地價款為 1000萬元, 繳納契稅30萬元.2021年10月,甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙,轉(zhuǎn)讓價為 1100萬元.1、假設(shè)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證,甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地 增值稅？ 2、假設(shè)甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證,甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何 繳納土地增值稅？解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證,因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收土 地增值稅：第一步,計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費應(yīng)繳納營業(yè)稅=1100-1000 X5%=5 萬元應(yīng)繳