關(guān)于簽訂代理合同的注意事項(xiàng)

1、（一）關(guān)于代理的權(quán)限問(wèn)題。房地產(chǎn)代理合同屬于委 托合同的范疇，委托的權(quán)限必須在委托代理合同中明 確地表述，比如，對(duì)銷售價(jià)格的限制、配套設(shè)施及物 業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購(gòu)房者的其他優(yōu)惠措 施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代 理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，擅 自對(duì)購(gòu)買者作出一些根本實(shí)現(xiàn)小廠的承機(jī)特別是對(duì) 于預(yù)售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可 以對(duì)代理商做有關(guān)方面的廣告也應(yīng)明確不得超越授權(quán) 的范圍。 （二）關(guān)于物業(yè)代理的傭金 當(dāng)僅由一個(gè)代理機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理物業(yè)租售時(shí)，則依每宗 交易的成交額收取傭金或代理費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是： 出租物業(yè)收取年租金的 10或相當(dāng)于一個(gè)

2、月的租金； 出售物業(yè)收取銷售收入的1%3%。對(duì)聯(lián)合代理的情 況，委托方需對(duì)每宗出租或出售交易支付較高的代理 費(fèi)，通常為獨(dú)家代理時(shí)的 1 5 倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要 依事先協(xié)議來(lái)分割這筆傭金。一般說(shuō)來(lái)，代理商只應(yīng) 從買方或賣方單方面收取傭金。如果有客戶委托代理 機(jī)構(gòu)幫助買樓或租樓，則代理商相對(duì)開發(fā)商而言就是 “顧客”，此時(shí)的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金， 不能再?gòu)拈_發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理 商為其客戶向房地中信南領(lǐng)土位面時(shí)更不應(yīng)從開 發(fā)商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機(jī)構(gòu)預(yù)定，而 是代理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)為開發(fā)商推銷時(shí)，則開發(fā)商應(yīng)支付傭 金，買房或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從 表面上看

3、來(lái)，那種開發(fā)商對(duì)所有成功的代理人都作出 支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度， 但事實(shí)卻往往不是這樣。因?yàn)槿绻芏啻頇C(jī)構(gòu)掌握 該物業(yè)，就會(huì)形成在市場(chǎng)上 “沿街兜售 ”的情況，其結(jié) 果會(huì)在社會(huì)上造成一種不好的印象，即人們往往會(huì)認(rèn) 為這么多的代理機(jī)構(gòu)持有該物業(yè)，肯定該物業(yè)不易出 手或是有些什么其他問(wèn)題，如質(zhì)量不好等。 （三）關(guān)于代理商的資格問(wèn)題 簽訂房地產(chǎn)代理合同時(shí)，作為委托方要充分了解物業(yè) 代理公司的代理資格問(wèn)題，目前國(guó)家及各地對(duì)房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有一些具體規(guī)定，如建設(shè)部 50 號(hào)部長(zhǎng)令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件及程 序。 （四）選擇合適的代理商 房地產(chǎn)交易涉及資金量巨

4、大，所以對(duì)外發(fā)商或業(yè)主來(lái) 說(shuō)，選擇代理商是十分重要的。選擇不好代理商，無(wú) 論代理合同多么完善，恐怕效果也不會(huì)很好。因此在 選擇物業(yè)代理公司時(shí)，首先要考察物業(yè)代理公司的素 質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代 理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密, 工作過(guò)程中是否具有客觀、真實(shí)、真誠(chéng)的作風(fēng)，在物 業(yè)交易過(guò)程中除傭金外是否沒有其它利益。一些代理 公司采用保底價(jià)按比例收取代理費(fèi)，超出保底價(jià)格部 分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的 做法。其次，對(duì)物業(yè)代理公司可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的 資源也應(yīng)予以關(guān)注。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司 由于其人員、經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能

5、力 代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售工作。但 大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項(xiàng) 目。例如，某國(guó)際性物業(yè)代理機(jī)構(gòu)曾一度同時(shí)代理著 北京二十多個(gè)大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中有些同類 型項(xiàng)目處于同一地段，結(jié)果代理費(fèi)比例高的項(xiàng)目銷售 十分火爆，但代理費(fèi)比例低的項(xiàng)目成交寥寥無(wú)幾。究 其原因，就是物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟 斷同類型物業(yè)的租售市場(chǎng)，并將其主要的人力、物力 投入到代理費(fèi)比例高的開發(fā)項(xiàng)目上去了。第三，物業(yè) 代理公司以往的業(yè)績(jī)對(duì)選擇代理公司來(lái)說(shuō)也很重要。 看物業(yè)代理公司以往的業(yè)績(jī)，不是看其共代理了多少 個(gè)項(xiàng)目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有 多大，如果某公司代理 10 個(gè)項(xiàng)目只有兩個(gè)成功， 而另 外一個(gè)公司代理了兩個(gè)項(xiàng)目均獲成功，顯然后者的成 功率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者。 考察物業(yè)代理公司的以往業(yè)績(jī)， 還要看其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。第四，針 對(duì)物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓的銷作常以 當(dāng)