房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告收益法

1、合肥大學(xué)Hefei University課程設(shè)計(jì)CURRICULUMDESIGN設(shè)計(jì)名稱房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)專業(yè)班級(jí)08工程管理二班學(xué)號(hào)姓名學(xué)號(hào)姓名指導(dǎo)老師2011 年日12 月 27地 估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：金寨路南七科茂大廈一樓門面房委托估價(jià)方：合肥市 AAA公司受理估價(jià)方：合肥市X X房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所 法人代表：xxx估價(jià)作業(yè)日期：2011年11月19日-2011年12月27日目錄一、致委托方函1二、估價(jià)師聲明2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 3四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告4五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 6致委托方函合肥市AAA公司：我所受貴公司委托，對(duì)坐落于合肥南七繁華商業(yè)區(qū)域，與機(jī)研所相鄰，金寨路上的科茂

2、大廈一樓門面房成本價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象為框架剪力墻結(jié)構(gòu)房屋，總建筑面積：160m2。一、估價(jià)目的：評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二 0年十二月二十七日三、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員遵循合法、獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 和相關(guān)法規(guī)，在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，經(jīng)科學(xué)計(jì)算、專業(yè)分析論證，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為： 合計(jì)：RMB： 366717.6 元，人民幣（大寫） ：叁 拾陸萬陸仟柒佰壹拾柒點(diǎn)陸圓 整 。合肥市X X房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所法人代表：XXX二 0 一一年十二月二十七日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和

3、準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 、建設(shè)部房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 、 2011 年合肥市地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（查勘人： ） 。六、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。參評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)師：簽字：估價(jià)的假設(shè)和限制條件、委托方提供的情況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的。二、估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬是合法有效的。三、估價(jià)對(duì)象是寫字樓一樓，商業(yè)用途。四、本估價(jià)報(bào)告

4、為委托方之估價(jià)目的專用，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。五、本次估價(jià)沒有考慮他項(xiàng)權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。六、未經(jīng)本所允許本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容均不允許在任何公開發(fā)表的文件報(bào)告或聲明中引用。七、隨著時(shí)間推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，該估價(jià)結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。合肥市X X房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：合肥市 AAA公司：二、估價(jià)方：合肥市xx房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所三、估價(jià)對(duì)象概況：1、區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象位于合肥市包河區(qū)南七機(jī)研所南側(cè)2、實(shí)物狀況：寫字樓一樓，總建筑面積160mt為框架剪力墻結(jié)構(gòu)房屋。四、估價(jià)目的：確定其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二 0 一一年十二月二十七日六、價(jià)值定義：公開

5、市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)：（1） 、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2） 、國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（3） 、 安徽省城市拆遷管理?xiàng)l例（4） 、 合肥市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（5） 、 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（6） 、建設(shè)部房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（7） 、建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見（8） 、 2011 年合肥市地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格合建發(fā)（ 2011） 9 號(hào)。估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所獲資料，委托方提供資料。八、估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正、合法。九、估價(jià)方法：收益法。十、估價(jià)結(jié)果：本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合法的估價(jià)方法在認(rèn)真查勘獲取現(xiàn)場(chǎng)可靠資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過準(zhǔn)確測(cè)算，

6、確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)總價(jià)值為：合計(jì)：RMB： 366717.6 元。人民幣（大寫） ：叁拾陸萬陸仟柒佰壹 拾柒點(diǎn)陸圓整。十一、估價(jià)說明： 估價(jià)依據(jù)安徽省、合肥市的相關(guān)法規(guī)和文件。十二、估價(jià)人員： （中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）（中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）十三、估價(jià)日期： 2011 年 11 月 19 日 -2011 年 12 月 27 日合肥市X X房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所二0 一年十二月二十七日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、區(qū)域因素分析（ 1 ）區(qū)域位置：位于合肥市蜀山區(qū)南七里站，金寨路上，與機(jī)研所相鄰。（ 2 ）商業(yè)繁華度：估價(jià)對(duì)象區(qū)域主要為居住及商業(yè)用地，周圍有華聯(lián)超市、合肥百大商場(chǎng)、望江賓館等，離南七繁華地

7、段不足千米，商業(yè)繁華度較好。（ 3 ）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況：通電：區(qū)域電源來自市電網(wǎng)，供電充足，供電保證率高。供水：區(qū)域?yàn)槌鞘泄┧芫W(wǎng)，供水保證率較高。排水：有城市污水管網(wǎng)，保證率高。通氣：城市供氣管網(wǎng)，保證率高。通路：合肥市主干道金寨路、黃山路、太湖路等。（ 4 ）區(qū)域配套設(shè)施狀況：商業(yè)：華聯(lián)超市、合肥百大、好旺旺超市、合家福超市、望江賓館、錦佳商務(wù)酒店等。銀行：中國工商銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行。學(xué)校：中國科技大學(xué)、合肥學(xué)院、合肥第六十九中等。其他：南七郵局、南七派出所、新華書店等。（ 5 ）道路交通條件：道路通達(dá)度：合肥市主干道金寨路、黃山路、太湖路等。道路通達(dá)度較好。公交便捷度：有1、112、

8、226、901等30余條城市公交線路環(huán)伺周圍，交通非常便捷?？梢?，區(qū)域內(nèi)道路交通條件較好，基本能滿足區(qū)域?qū)ν饧皡^(qū)域內(nèi)人流物流的需求。二、市場(chǎng)背景分析合肥市面臨著空前的發(fā)展黃金期，大開發(fā)、大建設(shè)使得合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度良好，經(jīng)濟(jì)秩序，社會(huì)秩序穩(wěn)定。合肥市南七里站，商業(yè)繁華，人口眾多，是一個(gè)較大的經(jīng)濟(jì)圈，交通四通八達(dá)，具有地理優(yōu)勢(shì)，周邊服務(wù)設(shè)施應(yīng)有盡有，對(duì)商務(wù)人才需求量較大，但周圍新建寫字樓并不多，商務(wù)用房緊迫，市場(chǎng)價(jià)值較高。三、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高 最佳 使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本

9、評(píng)估以確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額為估價(jià)目的，因此確定以保持現(xiàn)狀為估價(jià)對(duì)象的最佳使用。四、估價(jià)方法選用根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 ，現(xiàn)行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估人員通過實(shí)地勘查，認(rèn)真調(diào)查收集資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告評(píng)估目的，決定對(duì)估價(jià)對(duì)象采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。收益法是指根據(jù)預(yù)期原理和投資回報(bào)理論，求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加

10、，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即將房地產(chǎn)的價(jià)值看成是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其原理是由于房地產(chǎn)具有連續(xù)性，使用期相對(duì)較長(zhǎng)，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得(假設(shè)在有限年期情況下每年的年純收益為A, 收益保持相對(duì)穩(wěn)定, 并保持 n 年不變，資本化率固定為Y) 。其計(jì)算公式為：公式 V=A/Y1 -1/(1+Y)八n其中 :V房地產(chǎn)價(jià)格A房地產(chǎn)純收益Y-資本化率n剩余使用年限五、估價(jià)測(cè)算過程1、房地產(chǎn)年租金收入合肥市南七里站的科茂大廈一樓門面房經(jīng)營狀況：通過市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合項(xiàng)目周邊店經(jīng)營狀況了解，并與評(píng)估標(biāo)的作比較分析，測(cè)算本項(xiàng)目的租金水平為：20元/平方米月。南七里站的科茂大廈一樓

11、門面建筑面積為160肝，則估價(jià)對(duì)象的年收益為：160X20X 12=38400 元2、年經(jīng)營成本費(fèi)用管理費(fèi)，指工作人員的工資、福利、財(cái)務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)同類房地產(chǎn)的一般管理費(fèi)水平并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，取年總收益水平的 2.5%，則管理費(fèi)為：38400 X 2%=96沅維護(hù)費(fèi)，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。根據(jù)測(cè)算，本類建筑物的重置價(jià)格（包括建造，裝修）約為1500 元/ 平方米，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)格的1%，則估價(jià)對(duì)象每年的維修費(fèi)為：1500 X 160 X 1%=240沅房產(chǎn)稅，指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定需向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅，依據(jù)稅法及本地稅務(wù)部門資料，按房產(chǎn)出租的租金收入70

12、%計(jì)征的，稅率為10%。則房產(chǎn)稅為：38400 X 70%X 10%=268阮保險(xiǎn)費(fèi)，指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。 該房屋市場(chǎng)均價(jià)為 20000 元/ 平方米， 按房屋市場(chǎng)均價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率0.05 %計(jì)算，則保險(xiǎn)費(fèi)為：20000x 160X0.05%=1600 元年經(jīng)營成本費(fèi)用合計(jì)為：7648元總收益（元/年）138400總費(fèi)用（元/年）17648口純收益（元/年）130752所以，該門面正常年經(jīng)營收支情況如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定：收益還原法計(jì)算公式： V= A/YX1-1/ （1+Y）八nV表示房地產(chǎn)價(jià)格；A表示房地產(chǎn)年純收益；Y表示房地產(chǎn)資本化率（8%）;根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取 8%n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（40年）。數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式，V=30752