估價師《土地估價實務(wù)》應(yīng)試寶典

1、估價師土地估價實務(wù)應(yīng)試寶典（土地估價實務(wù)考試寶典好的報告主要表現(xiàn)為:第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強第四、評估結(jié)果基本準確，符合市場行情第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。在實際工作中，審查報告的重點除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析, 對偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當事人的重大損失。報告審查的主要內(nèi)容:、審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關(guān)證明材料、審查估價目的，包括價格定義、價值類型?估價結(jié)、審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報

2、告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠 論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持 ？4 、審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)5 、審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理？風險分析是否恰當？估價方法要點之一：市場比較法應(yīng)用市場比較法估價，要按照規(guī)程規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的, 市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要 求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素

3、條件的 比較及因素修正有以下的具體要求：6個別因素綠地覆蓋率 （ 住宅用地選 ）產(chǎn)業(yè)集聚 （ 工業(yè)用地選 ）規(guī)劃限制 （ 視情況可設(shè)可不設(shè) ）自然災(zāi)害狀況 （ 視情況可設(shè)可不設(shè) ）容積率 （ 必選）宗地面積 （ 必選）宗地形狀 （ 必選 ）臨街狀況 （ 商業(yè)必選 ）地質(zhì)條件 （ 坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式 ）地形、地勢等因素條件說明具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：因素條件說明時應(yīng)注意幾點： 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語, 能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米 ; 無法量化的指標，也必須

4、 具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道） 、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用 達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。 因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述 一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。4、編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)， 編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件 為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

5、 用途修正指數(shù)選相同用途 （按細類用途 ）案例，可省去用途修正 ; 可參照當?shù)鼗鶞实?價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。 土地等級修正指數(shù) （ 選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類 似。 交易類型。一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，選擇同類型的交易案例，可不 進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，不進行交易情況修正，如確定調(diào) 查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度， 及正常交易情況下地價的差異 （

6、估價人員對市場行情有充分的了解 ） ，可通過修正確定交易 情況因素指數(shù)。 交易期日價格指數(shù)。確定方法:一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù)二是調(diào)查當?shù)亟鼛啄?（是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。 土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式:k=1-1/（1+r）n（ 門牌號和宗1 、比較實例選擇。所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落 地號 ）。比較案例選擇 （大于或等于三個 ）要求:與待估宗地屬同一供應(yīng)圈 （ 即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一

7、級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%）。與待估宗地用途應(yīng)相同或相似 （ 按用地類型細類 ） ，如無用途相同案例，可選擇用途 相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與 待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。 與待估宗地的交易類型 （價格類型 ） 相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改 造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的a ：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例 用于比較 （ 最長不超過三年 ）;b ：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的

8、有效期要縮短 （最長不超過 1至 2年），般交易案例的有效期最長不超過三年交易案例必須為正常交易 （ 即成交價格為正常價格或可修正為正常價格 ） 。所謂正常 交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還 是含分攤面積的價格等。按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容 （如有可能，到現(xiàn)場查看 ） 如 下：、交易實例狀況：座落位置、形狀、地質(zhì) ;水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途有關(guān)地上建筑物的基本情況f 權(quán)利狀況和土地使用年限等 2、成交價格包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和

9、房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格 類型、價格水平及種類等。3 、付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。4 、成交日期（如建筑面積、容積率、般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件建筑密度等 ） 、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情 況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。2 、因素選擇估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因 素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng) 說明進行因素選擇的依據(jù)。選擇因素的原則：結(jié)合待估宗地所

10、處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且 影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正 （除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）。 成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第 二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。因素選擇正常情況 下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：1交易日期（必選）2.交易情況（必選）3交易類型（必選）4土地使用年限（必選）基礎(chǔ)設(shè)施善 （用幾通一平反映 ）商業(yè)繁華度 （ 商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映對外交通便捷度 （ 用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反

11、映道路通達度 （用道路類型、寬度反映 ）公交便捷度 （商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度產(chǎn)業(yè)集聚 （ 工業(yè)用地選 ）、個別因素條件指數(shù)容積率條件指數(shù)數(shù)”確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(shù) （ 如廣州等地 ） ，“可直接采用容積率修正系 ?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街（或路） 、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。c 宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級d 宗地形狀指數(shù)：分為規(guī)

12、則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降某個 %。e 地形坡度指數(shù)：坡度假 %以下屬優(yōu)、 5-10%屬較優(yōu)、10-20%屬一般、 20-25%屬較劣，25%以上屬劣。 （ 對別墅或其它特殊用地除外 ）;f 地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級。g 規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降某個 %。在確定因素條件指數(shù)時，注意以下幾點：因素指數(shù)幅度要與當?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞实貎r報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的 內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度（

13、 即各影響因素的權(quán)重 ） 。在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便 捷度的要求較高 （即權(quán)重較大 ） ，修正幅度可定高些 ;道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地 價的影響程度相對較小，應(yīng)充分考慮。、實例修正后的地價計算經(jīng)過比較分析，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件的地價，再依據(jù)規(guī)的地價確定方法，最后確定待估土地的估價。市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：、實例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相 差太長、價格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善， 缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型 （出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格 ） 、價格 內(nèi)涵、交易時間描述等。2 、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇 與報告中選用基準地價因素不一致且相差較大3 、比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng) ; 因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因 素或其他評估方法中的描述不一致。4 、確定因