重慶市房屋面積測算實施細則(試行)

1、重慶市房屋面積測算實施細則（試行）1.1 目的為進一步貫徹執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范，規(guī)范 本市的房屋面積測算工作。根據(jù)規(guī)范中的有 關規(guī)定，結合本市的實際并考慮到房屋建筑設計 的發(fā)展而制定，本市的面積測算實施細則（以下 簡稱細則），是對規(guī)范中房產(chǎn)屋面積測算內 容的補充和細化。1.2 適用范圍本細則規(guī)定了房屋面積測算的內容與基 本要求，適用于本市城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建 成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位以及其毗連居民點 的房屋和非成套等房屋等面積測算，均應遵守本 細則的規(guī)定。1.3 精度標準本細則以房屋面積中誤差作為衡量房屋 面積的精度標準，二倍中誤差作為極限誤差。1.4 房屋面積測算工作應積極采用高新技 術和先

2、進方法，但必須滿足本細則規(guī)定的精 度要求。1.5 技術依據(jù)1.5.1 GB/T 17986.1 2000房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定1.5.2 建住房200274號關于房屋建筑 面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知1.5.3 建房1995517號商品房銷售面 積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）o1.5.4 GBJ9686住宅建筑設計規(guī)范。1.6 本細則由重慶市國土資源和房屋管 理局負責解釋。2 一般規(guī)定2.1 房屋面積測算的內容房產(chǎn)屋面積測算系指對房屋建筑面積、共有 建筑面積、使用面積、套內面積、產(chǎn)權面積等的 測算。2.1.1 房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上 各層

3、的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地 下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固， 層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2.1.2 房屋的使用面積房屋的使用面積系指房屋內全部可供使用 的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。2.1.3 房屋的套內面積成套房屋的周邊墻體橫切面中線所包圍的水平投影面積，包括套內使用面積、套內墻體面 積、套內陽臺面積三部份。2.1.4 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指兩個或兩個以上產(chǎn) 權人共同占有或共同使用的建筑面積。2.1.5 房屋的產(chǎn)權面積房屋產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權人依法擁有房屋所 有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由本市縣級 以上房地產(chǎn)行政主管部門登

4、記確認。2.1.6 層高：上下兩層樓面或樓面與地面之 間的垂直距離2.1.7 自然層指樓梯間、電梯間、室外樓梯、 垃圾道、管道井、提物井、室內煙道等按實際通 達的樓層（層高大于或等于 2.20米）計算的樓 層數(shù)。夾層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓） 裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不 計層數(shù)。2.1.8 幢是指一座獨立的，包括不同結構和 不同層次的房屋。2.2 面積測算的要求2.2.1 本細則所稱房屋的面積系指該房屋的水平投影面積2.2.2 面積采用實地量距法或坐標解析法測 量，面積計算采用幾何公式或計算機解析法計 算。2.2.2.1 對于規(guī)則的幾何圖形采取實地測算 邊長數(shù)據(jù)，計算房

5、屋面積。2.2.2.2 當房屋形狀異樣，無法采取直接量 邊的方式求取其面積時，應使用全站儀實測該房 屋邊線上若干點的坐標解算其面積。2.2.3 量距應使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手 持式測距儀、紅外線測距儀、全站儀或其他能達 到相應精度的儀器和工具。同種量測工具2次讀 數(shù)之差應滿足I I 0.005m,長度以m為單 位，取至0.01m,面積以m2為單位，取至0.01m2。2.2.4 各類面積測算必須獨立測算兩次，其 較差應在規(guī)定的限差以內，取中數(shù)作為最后結 果。2.2.5 房產(chǎn)面積精度的標準房產(chǎn)面積的精度等級中誤差限差一 0.01 +0.0003s 0.02 +0.0006s二 0.02 +0.0

6、01s 0.04 +0.002s三 0.04 +0.003S 0.08 +0.006S注：S為房產(chǎn)面積，單位 m22.2.5.1 別墅（含連排別墅），即以單幢房屋 為一個產(chǎn)權人的房屋，執(zhí)行精度等級“一”；2.2.5.2 本市渝中、江北、南岸、沙坪壩、 九龍坡、大渡口、渝北、巴南、北硝等九區(qū)執(zhí)行 精度等級“二”；2.2.5.3 其它地區(qū)以及全市房改售房和非成 套住房的面積測算，執(zhí)行精度等級“三”。3房屋建筑面積界定3.1 計算全部建筑面積的范圍3.1.1 永久性結構的單層房屋，按一層計算 建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計 算。3.1.2 房屋內的夾層、插層、技術層及其樓 梯間、電梯間等其

7、層高在2.20m以上（含2.20m） 的部位計算建筑面積。3.1.3 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大 廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回 廊部分，層高在2.20m （含2.20m）以上的，按 其水平投影面積計算。3.1.4 建筑物結構范圍內的樓梯間（含套內 的樓梯間）、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然層計算面積。3.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2 0m （含2.2 0m）以上的樓梯間、水箱間、 電梯機房及斜面結構屋頂?shù)炔课唬雌渫鈬?投影面積計算。1.1.6 全封閉的陽臺、挑樓按其外圍水平投 影面積計算。1.1.7 屬永久性結構有上蓋的室

8、外樓梯，按 各層水平投影面積計算。所謂室外樓梯必須具備 樓梯的結構設計，單層層高大于或等于2.20m者，方可按室外樓梯的有關規(guī)定計算建筑面積。1.1.8 房屋之間有上蓋和柱的走廊，按其柱 的外圍水平投影面積計算。1.1.9 房屋之間永久性的封閉的架空通廊， 按外圍水平投影面積計算。1.1.10 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按 其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。采用 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影 面積計算。1.1.11 局部層高在2.20m以上（含2.20m） 的建筑物，按超過2.20m （含2.20m）部分的水 平投影面積計算建筑面積。1.1.12 地下室、半地下室等以及有

9、頂蓋的相 應出入口的建筑面積，其外墻（不包括采光井、 防潮層及保護墻）按其內邊線加0.25mm的水平 投影面積計算。1.1.13 舞臺燈光控制室當層高大于等于 2.20m時按各層圍護結構外圍水平投影面積乘 以實際層數(shù)計算建筑面積。1.1.14 多柱雨蓬按柱外圍水平投影面積計 算建筑面積。1.1.15 多排柱的車棚、站臺等按柱外圍水平 投影面積計算建筑面積。3.2 計算一半建筑面積的范圍3.2.1 與房屋相連有上蓋且上蓋層空高大于 等于2.20m無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外 圍水平投影面積的一半計算。當圍護結構大于上 蓋寬度的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.2.2 獨立柱、單排柱的門廊

10、、車棚、雨棚、 貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投 影面積一半計算，懸臂斜拉結構式雨蓬按頂蓋的 水平投影面積的一半計算建筑面積。3.2.3 未封閉陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算3.2.4 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊， 按圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。3.2.5 室內類似陽臺的空中花園等未封閉的 區(qū)域，按未封閉的陽臺計算建筑面積。3.3 不計算建筑面積的范圍。3.3.1 突出房屋外墻面的構件、配件、裝飾 柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬以 及突出于房屋外墻面的陽光窗。3.3.2 無上蓋的架空通廊、走廊、檐廊、挑 廊等。3.3.3 無圍護結構的屋頂水箱

11、間、裝飾性的 花架、涼棚、雨棚、亭、塔等建筑。3.3.4 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利 用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。3.3.5 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道 路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結 構，均不計算建筑面積。3.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作 為頂蓋建造的房屋。3.3.7 構筑物；如：獨立煙囪、煙道、油罐、 水塔、水箱、冷卻塔（池）、儲油（水）池，儲 倉，臨時貨庫，地下人防干、支線等3.3.8 與房屋內不相通的房屋間伸縮縫、類 似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，均不計算建筑面 積。3.3.9 供檢修、消防等使用的室外爬梯以及 無結構設計，依山就勢修建的梯道或臺階

12、，雖可 作為進出建筑物的通道，均不計算建筑面積。3.3.10 利用建筑物上層樓面作為頂蓋的無 柱外通廊。3.3.11 利用建筑物屋面作為通道的外走廊。3.3.12 建筑物內的水箱（池）；建筑物下的 水池、化糞池等。3.3.13 建筑物玻璃幕墻僅作為裝飾，幕墻與 建筑物的外墻間的空間。3.3.14 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋等。3.3.15 架空層作為綠化、休閑，進入樓梯間 的通道等功能，系住宅或商住樓的設施用地，作 為不分攤的共有面積。3.3.16 主要作為公共使用，帶社會公益性質 的室外樓梯。3.3.17 騎樓、過街樓的底層非建筑物自身功 能需要，主要為公共服務用作市政道路街巷通行 的部份

13、3.3.18 建筑物內僅作為通風或采光的天井， 不論是否有透明頂蓋，都不算建筑面積。3.4 建筑面積界定的其他規(guī)定3.4.1 躍層房屋的室內樓梯間，當進場進行 面積測算時，不論是否修建樓梯，均應將樓梯間 面積按自然層數(shù)計入套內面積。3.4.2 室外樓梯的建筑面積，其中有頂蓋的 計算全部建筑面積，無頂蓋的除頂層計算一半建 筑面積外，其它樓層的室外樓梯全算。3.4.3 室外的直跑樓梯，不論通達幾層，其 建筑面積等于對其一次性水平投影面積。 其中有 頂蓋的計算全部面積，無頂蓋的計算一半建筑面 積。3.4.4 室內樓梯間已按自然層計算建筑面積 的，梯間底部不論是否利用均不再另行計算建筑 面 積。3.4

14、.5 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃 幕墻的，以主墻面作為計算本樓層建筑面積的依 據(jù)；僅有玻璃幕墻的，則以玻璃幕墻作為計算本 樓層建筑面積的依據(jù)，且本樓層的建筑面積等于 本樓層的套內面積。當各樓層墻體厚度或結構不同，則應分別計 算各樓層的建筑面積。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照本款的有關 規(guī)定處理。3.4.6 與室內任意一邊相通，具備房屋的一 般條件，并能正常利用的伸縮縫，沉降縫應計算 建筑面積。3.4.7 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋， 層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水 平投影計算建筑面積。4共有建筑面積分攤。4.1 共有建筑面積界

15、定原則。4.1.1 產(chǎn)權各方有合法產(chǎn)權面積分割文件或 協(xié)議的，按其文件或協(xié)議進行分攤計算，無產(chǎn)權 面積分割文件或協(xié)議的，按套（單元）內建筑面 積按比例進行分攤計算。4.1.2 凡界定為共有建筑的建筑空間必須符 合全部或半算建筑面積的條件。4.1.3 凡界定為共有建筑的建筑空間必須是 兩個或兩個以上的產(chǎn)權主共同使用或共同占有 的建筑空間。4.1.4 凡已有獨立產(chǎn)權的建筑空間，不能界定為共有建筑面積。4.1.5 共有面積的分攤以幢為單位進行。非 本幢共有面積不在本幢分攤。4.1.6 多次分攤共有建筑面積的，分別計算 分攤系數(shù)，并按以整體到局部的順序分攤。4.1.7 共有建筑面積分攤后，不劃分各套房

16、 屋分攤所得共有建筑面積的界線，任何人不得侵 占或隨意改變原設計的使用功能。4.1.8 無法界定權屬主范圍的建筑空間不能 作為共有建筑面積分攤。4.1.9 具有經(jīng)營性質的公共用房，不能作為 共有建筑面積分攤。4.2 共有面積界定的依據(jù)4.2.1 預售前面積測算時依據(jù)本項目建設工 程規(guī)劃許可證所核準的施工附圖。4.2.2 新建登記測算時依據(jù)經(jīng)建設管理部門 竣工驗收備案后的竣工圖并結合實際使用功能 認定。4.2.3 當竣工圖和施工圖的標示與實際使用 功能不明確的部位，委托測量單位應在竣工圖上 明確標示，出具詳細的書面說明，并加蓋委托測 量單位和設計部門的印章。如該房屋由兩個或兩 個以上建設單位聯(lián)建

17、，則書面說明還應有聯(lián)建方 共同確認。4.3 共有建筑面積的內容。4.3.1 幢內共同使用的設備用房：變電室、 供水房、二次供水房、貯水箱房、電話交換機房、 消防控制室、電梯機房、風機房等，以及其它在 功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的為基 本生產(chǎn)或生活必需的設備用房。4.3.2 按自然層計算面積的包括：樓梯間、 電梯井、垃圾道、通風井、管道井、提物井、室 外樓梯等垂直通道。4.3.3 輔助或管理用房：為本幢服務的值班 警衛(wèi)室、設備維修管理房、位于天面的樓梯間。4.3.4 墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之 間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和 的二分之一。4.3.5 本幢的公共門廳、大廳

18、、過（走）道、 門廊、門斗等水平通道。4.3.6 其它建在幢內，僅供本幢使用的共同 使用的面積。4.4 不應分攤的共有建筑面積。4.4.1 建在本幢內或幢外與本幢相連，為多棟服務的設備房、值班警衛(wèi)室；建在幢外，為本 幢或多幢服務的設備房、值班警衛(wèi)室、管理用房。4.4.2 建在幢內或幢外，為他幢或多幢服務 的變（配）電房、水泵房、消房控制室、電信設 備防、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬設施用房、 市政設施用房、為社區(qū)服務的公共用房等。4.4.3 物業(yè)管理人員的休息就寢室。4.4.4 經(jīng)營性的配套設施用房，如：住宅小 區(qū)的會所、運動場或游泳池的管理用房、直飲水 或溫泉水的制作室或泵房等。4.4.5 住

19、宅小區(qū)內或房屋天面上供人們休閑 或因景觀需要修建的亭、走廊、塔形、綠化等建 筑物以及為建筑造型而設，無實用功能的部位。4.4.6 住宅小區(qū)內供多幢使用的公共門廳、 門廊、通道、室外樓梯等。4.4.7 人防工程的地下室。4.4.8 為小區(qū)服務的文教、衛(wèi)生、商業(yè)等公 益事業(yè)房屋。4.4.9 已作為獨立使用空間銷售或出租的地 下室、車棚等。4.4.10 物業(yè)管理服務的防盜竊監(jiān)控室。4.4.11 按規(guī)劃批建層高在2.20米（含2.20 米）以上的技術（結構）轉換層、幢內由本幢各 業(yè)主共用的“空中花園”以及用作公共休憩、綠 化的架空層中等公共開放空間等，其中扣除樓 梯、核心筒和公共設備用房等應分攤的共有

20、建筑 面積。4.5 套內建筑面積的界定原則。一個權屬主獨立擁有的建筑空間。4.6 套內建筑面積的內容。4.6.1 套內使用面積為套內房屋使用空間的 面積。4.6.1.1 套內臥室、起居室、過廳、過道、 廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。4.6.1.2 套內樓梯按自然層數(shù)的水平投影面 積總和計入使用面積。4.6.1.3 不包括在結構面積內的套內煙囪、 通風道、管道井等。4.6.1.4 內墻面裝飾厚度計入使用面積。4.6.2 套內墻體面積。4.6.2.1 套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間 的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積 的二分之一計入套

21、內墻體面積。4.6.2.2 套內自有墻體按水平投影面積全部 計入套內墻體面積。4.6.3 套內陽臺建筑面積。4.6.3.1 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋 外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺 按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按 水平投影的二分之一計算建筑面積。4.6.3.2 當陽臺或空中花園、陽光花園的頂 蓋與底面的大小或形狀不一致時，以二者的水平 投影面完全重合部份面積的全部或1/2計算的面積。4.7 共有面積按比例分攤的計算公式。按相關建筑面積進行共有面積分攤，按下式 計算：S Si=K SiK=式中：K為共有面積的分攤系數(shù)；Si一為各產(chǎn)權單元參加分攤的套內建筑面積m2

22、;s Si一為各產(chǎn)權單元參加分攤所得的共有 面積m2;E 8 Si一為需要分攤的共有面積總和 m2;E Si一為參加分攤的各產(chǎn)權單元套內建筑 面積總和m2。i一房間編號。4.8 共有面積分攤單元。4.8.1 除由多幢共同使用的設備房或其它由 多幢使用的建筑空間外（除由4.4條款規(guī)定的不 應分攤的共有建筑面積外），以幢為分攤單元。4.8.2 單獨的住宅、商業(yè)、寫字樓等的分攤， 整幢為同一分攤系數(shù)。4.8.3 商住樓或多功能綜合樓的分攤，把整 幢樓根據(jù)使用功能、劃分成各個功能段，再以各 個功能段作為各自的分攤單元。各個分攤單元 內，住宅段共有面積分攤系數(shù)相同， 商業(yè)段或寫 字樓段內，每層的分攤系數(shù)

23、相同。4.9 共有面積的分攤方法。4.9.1 住宅面積的分攤方法住宅樓共有面積的分攤以幢為單元按下式 計算。S Si=K SiK=式中Si各套的套內面積；E S Si一全幢的共有面積之和；E Si一全幢的各套套內面積之和；K一分攤系數(shù)；S Si每套房按套內面積分得的共有面積；i一房間編號。4.9.2 商住樓的分攤4.9.2.1 根據(jù)商業(yè)和住宅不同的使用功能， 以樓層為單位把整幢樓分成商業(yè)和住宅兩段，按 下式 計算S SQ1= K1 SZ S SQ2= K1 - SSK1 =式中K1一第一次共有面積分攤系數(shù)；SZ一住宅段內，除整幢使用的共用和不分攤的共用面積之外的各樓層的總建筑面積；SS一商業(yè)段

24、內，除整幢使用的共用和不分攤 的共用面積之外的各樓層的總建筑面積；S SQ1一住宅段按面積比例分得的全幢共 同使用的共有面積；S SQ2一商業(yè)段按面積比例分得的全幢共 同使用的共有面積；E S S一整幢共同使用的建筑面積。如外墻 （水平投影的一半）、配電、供水、消防、電話 交換機等設備用房，房屋天面上的電梯機房、未 有獨立產(chǎn)權的樓梯間，本幢的值班警衛(wèi)室和公共 門廳等建筑空間的建筑面積之和，在數(shù)值上滿足 匯 S S= S SQ+ S SQ2匯S一除供整幢樓使用的共用和不分攤的共 用面積外的整幢樓建筑面積，即本幢樓外墻（柱） 勒腳以上各層的外圍水平投影面積（不包括供整 幢樓使用的共有面積和不分攤的

25、共用面積），包 括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積之和。 在數(shù)值上滿足k S=SZ+SS;4.9.2.2 按下式計算住宅段和商業(yè)段最終的 共有面積S SZ=S SZ1 + S SQ1 S SS=S SS1+S Sq2式中s SZ一住宅段的最終共有面積；S SS一商業(yè)段的最終共有面積；SSZ1一住宅段自身的共有面積，包括電梯 間、樓梯間、過道等的面積；SSS1一商業(yè)段自身的共有面積，包括電梯 間、樓梯間、過道以及中央空調配電房、風機房 等的面積。S SQ1一住宅段分攤得到的全幢共同使用 的共有面積；S Sq2一商業(yè)段分攤得到的全幢共同使用的共有面積；4.9.2.3 計算住宅部份各套的共有面積

26、按“4.9.1”住宅樓的分攤方法，計算出各套 房應分攤的共有面積。4.9.2.4 計算商業(yè)段各套（攤位）的共有面 積4.9.2.4.1 計算商業(yè)段各層的共有面積：KC= S SCi=KC SCi式中SCi各樓層的建筑面積（不包括本樓 層范圍內的整幢共有面積）；S SCi各樓層分攤得到商業(yè)段的共有面積；KC 各樓層分攤系數(shù)；SS各樓層的建筑面積之和（不包括本樓層范圍內的整幢共有面積）S SS一商業(yè)段的最終共有面積。在數(shù)值上滿足SS=ESCi i一樓層號4.9.2.4.2 計算商業(yè)段各樓層各套的共有面 積：K= S Si=K Si式中K一本樓層分攤系數(shù)；S S1ci一本樓層的共有面積之和；Si一本樓層某一套的套內面積；匯Si一本樓