商城招商策劃方案興寧商城招商策劃方案

1、興寧商城招商策劃方案項目概況 市場環(huán)境分析 項目SWT 分析項目概況1、地理位置興寧商城位于桂平市新天地步行街與桂南路交匯處，靠近一農(nóng)貿(mào)，坐擁桂南路、桂貴 路、人民路三大客源。2、商業(yè)氛圍新天地步行街是近年興建起來的新型商業(yè)步行街，這里是新舊商業(yè)區(qū)的結合地帶，在 步行街內(nèi)聚集眾多的服裝專賣店、大型超市、藥店、飲食店、網(wǎng)吧、家電城等業(yè)態(tài)，開業(yè)四、項目定位五、招商策略及管理運營模式、六、整合推廣策略七、招商進度安排八、結束語之初，即吸引了大批市民的目光。這是眾多時尚的商品，吸引了眾多年輕人前來購物，并 且形成了特定的消費群。3 3、商場規(guī)模、商業(yè)環(huán)境分析1 1 、政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境桂平市是中國縣級

2、優(yōu)秀旅游城市，城區(qū)人口 2020 多萬，享受著“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”、泛珠三角區(qū)啟動建設以及貴港建設“玉貴走廊”等的優(yōu)惠政策，隨著國家繼續(xù)加大 西部開放力度，桂平市的經(jīng)濟實力不斷壯大，且速度快，城區(qū)商業(yè)環(huán)境有了長足的發(fā)展。2 2、城市商業(yè)環(huán)境F1F1： 15001500 rfF2F2： 20002000rfF3F3： 20002000rfF4F4： 12001200rfF5F5： 16001600rfF6F6： 16001600rfF7F7： 16001600rfF8F8： 16001600rfF9F9： 400400 rf桂平市的商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐步形成了以桂貴路、桂南路和人民路為核心的

3、商業(yè)格局，目前仍以沿街商鋪經(jīng)營為主，整個城市商業(yè)還處于街區(qū)式的經(jīng)營環(huán)境，但近兩年來, 隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，桂平的商業(yè)格局有聚集的趨勢，其中的主力店對商圈的聚集起了的 磁石作用，近年來先后出現(xiàn)了新天地步行街、桂平商廈、宏輝商廈、桂平商都等較現(xiàn)代的 商住樓盤，經(jīng)過一定時間的經(jīng)營，有些市場取得了較快的發(fā)展，但也有些經(jīng)營慘淡，舉步 維艱?？梢灶A測，今后兩年，桂平市還將出現(xiàn)較多的商業(yè)樓盤，商業(yè)配套設施將越來越完 善，將吸引更多的主力店進駐，并且商場將向專業(yè)化發(fā)展。3 3、項目競爭環(huán)境近年來， 桂平的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速， 由于大多數(shù)樓盤以商住結合的形式呈現(xiàn)， 桂平的 商業(yè)市場也如“雨后春筍”般涌現(xiàn)，但對于一

4、個只有 2020 多萬人口的四級城市來說，呈現(xiàn)出 了“消化不良”的癥狀。以下是項目周邊商業(yè)市場的比較:名稱比較項目、新天地步行街桂平商廈桂平商都宏輝商廈占地面積2000020000 多 rf約 30003000 rf1010. 7 7 畝50005000 多 rf地段背靠人民路，連接桂南路與桂貴路桂南中路，距離步行街約 800M800M桂南中路桂南中路與桂平商廈相連。物業(yè)配套大型停車場、兩 條規(guī)劃路、一條 百米步行街， 有 購物手扶電梯。前有廣場，5050 米沿街商鋪停車場、中庭步行街地下停車場、電梯、內(nèi)街廣場經(jīng)營方式沿街商鋪、獨立經(jīng)營一層沿街商鋪、二層小 商鋪，獨立 經(jīng)營一層沿街商鋪、二層小

5、 商鋪，獨立 經(jīng)營未定業(yè)態(tài)組合服裝、超市、藥 店、精品店、粉 店、茶葉專賣、 書店等一層服裝專 賣店、鞋店、 書店、理發(fā)店等一層診所、 理發(fā)店等， 二層旅游產(chǎn) 品未定經(jīng)營檔次中高中高中低未定經(jīng)營環(huán)境好較好一般一般消費群體1515 3030 歲的年輕人、初高中學生中青年居多還未開業(yè)還未開業(yè)由以上比較分析可知，項目的競爭是比較激烈的，四個項目全部集中于桂南路，且都相距不遠，商家經(jīng)營壓力可想而知。但興寧商城自有自己的優(yōu)勢，它所在的步行街，規(guī)模 較大，入市早，地理位置優(yōu)越，人口流動大，已形成了較為固定的消費群。4 4、居民消費情況1、優(yōu)勢桂平市目前還是一個縣級旅游城市， 市區(qū)人口僅 2020 多萬，且

6、居民的月收入普遍低于 15001500 以下，相對來說，穩(wěn)定的消費群體有限，并且居民的購買力較弱，在接受調(diào)查的居民中月 消費支出預算在 100100 元以下的占約四成， 101101300300 元的占約一半。近年來桂平市經(jīng)濟發(fā)展 迅速，人們生活水平有了很大提高，但生活仍處于滿足衣食住行后的起步階段，大部分居 民的消費相對保守，儲蓄與小孩的教育生活費用占絕大部分。但大部分年輕人的消費觀念 較超前，且負擔輕，有多少花多少，不乏超前消費顧客。而大部分學生屬于知識文化人群， 他們的消費觀念是比較超前的，大部分家長都比較寵愛小孩，他們具有相當?shù)南M能力， 且他們消費帶有一定的盲目性，看見什么喜歡就買什

7、么，呈現(xiàn)“你有我也要有，我要比你 的好！”的心理。分析結論：城市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅虡I(yè)市場大有可為。近年，桂平市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境處于由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過渡時期，即由 分散經(jīng)營向聚集、專業(yè)化靠攏趨勢。居民消費能力不高，但年輕人的消費觀念超前，消費能力較強。根據(jù)市場調(diào)研，新 天地步行街的的顧客以 15153030 歲年輕人居多，因此項目的目標群體定位以青年人，經(jīng)營中檔、實惠、時尚商品為宜。項目競爭較激烈，商家經(jīng)營壓力大，在同一桂南路上，就有較多經(jīng)營同類商品的臨街商鋪，項目以聯(lián)營方式操作是可行的。項目 swoswo 分析四、a)此為二次招商，招商風險加大，再也不能失敗，否則要想再次啟動的話，會

8、難上加難。b)競爭較激烈，商家經(jīng)營壓力大，新天地步行街，以及離此不遠的桂平商廈、企業(yè)優(yōu)勢a)企業(yè)決策者具有獨特的戰(zhàn)略眼光，具有超前的市場意識。這將有利于項目各項工作的開展，這是招商成功的基礎。b)企業(yè)擁有雄厚的資金做后盾。項目優(yōu)勢a)區(qū)位優(yōu)勢，坐擁桂南路，桂貴路人民路三大客源，靠近汽車總站和一農(nóng)貿(mào)，人流量大。b)興寧商城所在的步行街，規(guī)模較大，入市早，地理位置優(yōu)越，人流量大，已形成了較為固定的消費群，興寧商城是“坐享其成！ ”c)興寧商城開業(yè)后將成為步行街的主力店， 產(chǎn)生強大磁場效應， 將吸引更多的消費者前來購物。d)統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運營，將加大項目成功砝碼。2、劣勢桂南路有較多經(jīng)營服飾類的

9、商鋪，大大分流客源。 (這也是我們建議 2 2、3 3 層 聯(lián)營的原因之一)c)項目所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏狀，即周六周日節(jié)假日人流量較大，平時人流量較少，白天人流量少，晚上人流量較多。d)項目規(guī)模較小，且物業(yè)設施屬中等水平。共享機遇a)桂平市人民生活水平及消費能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有了較快的發(fā)展。b)處于傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式轉變時期，即由分散經(jīng)營向聚集、專業(yè)化經(jīng) 營，由城鎮(zhèn)商業(yè)街向城市商業(yè)街轉變；正所謂：順應大趨勢賺大錢，順應小趨勢 賺小錢。c)越來越多的外地投資者進入，帶動當?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展。獨享機遇率先引入聯(lián)營方式，以及先進管理理念，興寧商城作為桂平首家規(guī)范化管理運營商城，在一

10、定的時期內(nèi)，樹立起了“先入為主”的優(yōu)勢。直接威脅城區(qū)人口較少，僅 2020 多萬，居民收入水平偏低，穩(wěn)定的消費群體有限，并且居民的購買力較弱。間接威脅3、機會4、威脅未來競爭越來越多的商業(yè)樓盤出現(xiàn)，將加大競爭激烈度。四、項目定位集購物、休閑、娛樂、飲食、辦公等于一體的多功能時尚購物商場。以中低檔為主，兼顧高檔，以“休閑逛街 + +百貨娛樂”模式，商品質(zhì)優(yōu)價廉；中、低、高檔比例采用“五、三、二制” ，即中檔商品占五成，低檔商品占三成，高檔商品占二成。時尚+ +實惠因為我們把商場顧客消費的特征定義為大眾與現(xiàn)代的結合， 現(xiàn)代只有面向大眾才有實際意義，在不脫離主流消費群體實際能力的情況下，強調(diào)品牌時尚

11、才有可行性。F1F1:興寧商城數(shù)碼廣場一一（與移動合作）F2F2:青年時尚休閑基地主營各類中低檔時尚休閑服裝加小型休閑冷飲吧。F3:F3:魅力新世界運動休閑系列: 主營男女運動休閑服裝；戶外運動用品等1、市場定位2、經(jīng)營定位3、經(jīng)營特色4、業(yè)態(tài)定位皮鞋箱包：主營各類中低檔皮革箱包；主營內(nèi)衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等； 主營中低檔香水類、口紅類、護膚類、潔容類、美甲類、美發(fā)類等；青年 + +部分白領是本商場的消費注流。主要滿足桂平市以周邊縣鎮(zhèn)年輕人，初高中學生的消費需要，打造成為桂平市年青族的時尚購物廣場，桂平市濃縮版的“南寧裕豐商場”針織用品：化妝用品：仿真飾品：仿真珠寶項鏈等

12、；風情飾品 ： 主營頭飾類、 服飾類、手機飾品類、 假發(fā)類、仿真首飾、 民族風情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等；美容美甲類： 主營美容、美發(fā)、美甲等。貼紙照：貼紙照、自助卡拉 0K0K 等吸引年輕人的玩意。西餐主力店： 如麥肯姆。以上業(yè)態(tài)布局可以充分發(fā)揮出業(yè)態(tài)的固有消費群，實現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢共享，劣勢互補，使商場經(jīng)“全面”和“錯位”克服了“樓上一層，人氣減三分”這個痼疾，吃、穿、用、休閑、娛樂、辦公、文化等“一站”的體驗式消費，使人氣不再隨樓層的高度而下滑，從而有力保證商場持續(xù)旺場。5、目標市場定位3.功能同業(yè)差異，形式異業(yè)互補4.集中品牌優(yōu)勢特色鑒于本項目的市場定位以主流時尚消費群定位，商

13、場給大眾的感覺要簡樸。裝修過于 華麗一是成本高，二是給追求完美的人華而不實的感覺，反而讓消費者怯步。但是環(huán)境必 須清潔、擺放整齊，有現(xiàn)代氣息，外觀上要有特色。建議對商場大門及外墻重新設計裝修。五、招商策略及管理運營方式由于前期商場操作不當，造成經(jīng)營不理想，此為二次招商，當慎之又慎，一著不慎， 全盤皆輸，且要想再次啟動，則難上加難；現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管理的精髓就是要把松散的 經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。多年的商業(yè)歷 史的經(jīng)驗教訓表明，不能統(tǒng)一運營管理的購物中心，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè) 管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。招商策略統(tǒng)一招商管理

14、原則：即零售、餐飲、娛樂（休閑）產(chǎn)業(yè)比例為： 5252：1818：3030在招商時要注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。6、商場形像定位1.維護產(chǎn)業(yè)經(jīng)營適當比例2.維護統(tǒng)一主題形象，統(tǒng)一品牌形象我們在招商之前，應對桂平市場品牌進行調(diào)查，對商家進行排查模底，然后進行適合項目的定位和市場沒有品牌引進，以南寧新和平品牌眾多，可選擇性強的優(yōu)勢，集中一批具有市場競爭力的品牌以打造本項目的經(jīng)營特色。5.經(jīng)營方式經(jīng)聯(lián)營和租憑為主，自營互補原則。6.主力店優(yōu)先，特殊客戶給予優(yōu)惠原則。管理運營模式經(jīng)營管理模式定位： 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營統(tǒng)一管理”就是商場負責項目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場管理、客戶查詢、突發(fā)事

15、件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費用、舉辦商場促銷活動、收取出租活動場地等方式達到收支平衡甚至贏利；統(tǒng)一管理包括十個“統(tǒng)1)統(tǒng)一規(guī)劃布局2)統(tǒng)一宣傳促銷3)統(tǒng)一商場形象4)統(tǒng)一營業(yè)人員管理5)統(tǒng)一營業(yè)時間6)統(tǒng)一收銀10）統(tǒng)一管理制度六、整合推廣策略（一）商場命名桂平興寧商城（二）商場推廣主題與新和平一起賺錢一一經(jīng)營 0 0 風險!商場主力店（移動數(shù)碼通訊城、網(wǎng)吧等）強勢進駐！F2F2 青年時尚購物基地打造桂平濃縮版的“南寧裕豐商場”F3F3 魅力新世界桂平市年輕一族的購物首選之地！興寧商城處于核心商業(yè)中心，三路客源四面來，不賺都難?。ㄈ┱猩掏茝V策略現(xiàn)場招商直接到南

16、寧和平商場設立現(xiàn)場招商處，利用、條幅、招商畫冊等，充分展示商業(yè)步行街投資購物環(huán)境等。設計招商宣傳單頁（ DMDM）7)統(tǒng)一物價、質(zhì)量、計量管理8)統(tǒng)一售后服務及投訴接待9)統(tǒng)一物業(yè)管理設計制作內(nèi)容詳實的招商畫冊，說透生意機會及生意成本，作為項目的宣傳資 料。利用我司在新和平的資源，進行品牌商戶洽談及資料派發(fā)。利用我司在新和平的資源，在招商前期階段采取定人定點的方式，拜訪品牌商 家，派發(fā)宣傳資料，進行定向招商。新聞推廣及廣告招商 在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時通過新聞推廣方式，進行一定的媒 體炒作，以吸引更多的商家關注。直銷發(fā)單 給各類的目標客戶送去招商畫冊，既可以摸清商戶想法，又可以和

17、客戶建立良好 的關系。條幅 樓體布置招商信息條幅，每有一個品牌商家入駐就增加一塊條幅。DMTDMT 告 可以在雄基信息、三聯(lián)廣告做發(fā)布招商信息，以吸引當?shù)赝顿Y者。活動推廣 組織新和平商家考察桂平和桂平投資者考察南寧新和平活動?，F(xiàn)場包裝立體推廣組合招商部設計:面積約 6060 平方米，小面積利于積聚人氣；招商部內(nèi)布置形象背景板，左右布置噴繪，突出項目綜合賣點。現(xiàn)場包裝（充分展示興寧商城特色及項目形象） 樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商、銷售信息;燈桿旗、路旗：主要布置于項目附近街道沿線及步行街內(nèi)。時間工作內(nèi)容1212 月份第 1 1 周提交招商報告；簽定合約；1212 月份第 2 2 周確定招商面積及經(jīng)營品種、業(yè)態(tài)劃分等，公開招商時間最 終確認；樓層平面效果圖確疋；制定招商計劃；宣傳推廣計劃；招商進度安排LJ、設計制作招商宣傳冊，宣傳單頁，X X 展架等；現(xiàn)場包裝方案等初步設想；確定、聯(lián)營合同、委托經(jīng)營協(xié)議等各類合同條款、1212 月份第 3 3 周正式按招商計劃進行招商，招商畫冊，宣傳單頁，X X 展架等設計制作完成；項目現(xiàn)場招商部裝修完畢；現(xiàn)場代表確定進駐，現(xiàn)場招商；進駐新和平進行現(xiàn)場招商；發(fā)布相關招商廣告；1212 月份第 4