【培訓】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅政策解讀

1、2022-2-42022-2-4第一章 概概 述述第二章第二章 收入的稅務處理收入的稅務處理第三章第三章 成本、費用扣除的稅務處理成本、費用扣除的稅務處理第四章第四章 計稅成本的核算計稅成本的核算第五章第五章 特定事項的稅務處理特定事項的稅務處理2022-2-4l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的。從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)定，以營利為目的。從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算，與其他行業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算，與其他行業(yè)企業(yè)的顯著區(qū)別是投入資金大，建設周期長，成本核算顯著區(qū)別是投入資金大，建設周期

2、長，成本核算復雜，銷售方式多樣，涉及稅種眾多。復雜，銷售方式多樣，涉及稅種眾多。2022-2-4房地產(chǎn)開發(fā)程序與納稅環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序與納稅環(huán)節(jié)前期準備前期準備開發(fā)建設和預售開發(fā)建設和預售竣工銷售和使用竣工銷售和使用契稅土地稅印花稅耕地稅營業(yè)稅所得稅房產(chǎn)稅土地稅印花稅土增稅營業(yè)稅所得稅土地稅印花稅土增稅增值稅l不同方式收入的不同方式收入的確認、視同銷售確認、視同銷售l返還土地出讓金、拆返還土地出讓金、拆遷補償遷補償l甲供材、成本核算甲供材、成本核算l自用、出租自用、出租管理房產(chǎn)稅前期準備前期準備開發(fā)建設和預售開發(fā)建設和預售竣工銷售和使用竣工銷售和使用前期準備前期準備開發(fā)建設和預售開發(fā)建設和預售

3、2022-2-4一、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務流程一、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務流程 房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務流程主要包括前期準備、建房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務流程主要包括前期準備、建筑施工、房產(chǎn)銷售和使用三個階段。筑施工、房產(chǎn)銷售和使用三個階段。 1 1、前期準備階段、前期準備階段：前期準備階段主要包括房地：前期準備階段主要包括房地產(chǎn)項目的立項審批和規(guī)劃審批、設計施工、市場產(chǎn)項目的立項審批和規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。 前期準備階段的重點是取得項目開工建設的一前期準備階段的重點是取得項目開工建設的一系列許可證和取得建設用地的國有土地使用權。系列許可證和取得建設用地的國有土地使用權。 返

4、2022-2-42 2、開發(fā)建設和預售階段：、開發(fā)建設和預售階段：在建筑施工階段，開發(fā)在建筑施工階段，開發(fā)商安排所屬建筑公司或委托其他建筑公司進行項目商安排所屬建筑公司或委托其他建筑公司進行項目的建設。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。的建設。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。 在建筑施工階段，開發(fā)商為了盡快的收回成本，在建筑施工階段，開發(fā)商為了盡快的收回成本，回籠資金，通常采用項目預售的方式對未完工開發(fā)回籠資金，通常采用項目預售的方式對未完工開發(fā)產(chǎn)品進行銷售。產(chǎn)品進行銷售。返2022-2-4 3 3、竣工銷售和使用階段、竣工銷售和使用階段：房產(chǎn)銷售階段，開發(fā)商：房產(chǎn)銷售階段，開發(fā)商出售商品房、回籠資

5、金、實現(xiàn)利潤。銷售分為預售和現(xiàn)出售商品房、回籠資金、實現(xiàn)利潤。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段。房銷售兩個階段。 預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售。竣工之前進行銷售。（開發(fā)產(chǎn)品完工條件）（開發(fā)產(chǎn)品完工條件）現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工證竣工證或竣工驗收合格文或竣工驗收合格文件后進行銷售。件后進行銷售。返2022-2-4二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理（一）政策依據(jù)（一）政策依據(jù)l國家稅務總局關于印發(fā)國家稅務總局關于印發(fā) 的通知的通知（國稅發(fā)（國稅發(fā)200931200931號）號

6、）自自20082008年年1 1月月1 1日起執(zhí)行日起執(zhí)行 適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè) （二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931號號第三條：第三條：包括土地的開發(fā)，建造、銷售包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。發(fā)產(chǎn)品。注意多選注意多選2022-2-4第四條第四條 企業(yè)出現(xiàn)企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法中華人民共和國稅收征收管理法第第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所三十

7、五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按中華人民共和國稅收征收管理法中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、行政法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。征收方式進行征收、管理。 2022-2-4（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要內(nèi)容（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要內(nèi)容正確確定開發(fā)項目，實行項目管理；正確確定開發(fā)項目，實行項目管理；按照銷售方式確認企業(yè)所得稅的應稅收入；按照銷售方式確認企業(yè)所得稅

8、的應稅收入；正確區(qū)分計稅成本和期間費用；正確區(qū)分計稅成本和期間費用；計稅成本在不同開發(fā)項目、在完工開發(fā)產(chǎn)品和未完計稅成本在不同開發(fā)項目、在完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品間的分配；工開發(fā)產(chǎn)品間的分配；期間費用各費用項目在企業(yè)所得稅前的扣除；期間費用各費用項目在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務的所得稅處理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務的所得稅處理；1. 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的憑證管理等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的憑證管理等。 2022-2-4第三條：第三條：除土地開發(fā)之外，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：條件之一的，應視為已經(jīng)完工： （一）（一） 開發(fā)產(chǎn)品

9、竣工證明材料已報房地產(chǎn)管開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。理部門備案。 （二）（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 2022-2-4n關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復（國稅函國稅函20093422009342號號 ）n關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知（國稅函國稅函20102012010201號號 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)

10、產(chǎn)品，無論工程質量是否工程質量是否通過驗收合格通過驗收合格，或，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)決算手續(xù)，當企業(yè)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、續(xù)）、或或已開始實際投入使用已開始實際投入使用時，為時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。容易出多選題 2022-2-4例例：房地產(chǎn)開發(fā)

11、企業(yè)，除土地開發(fā)之外，下列應視為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除土地開發(fā)之外，下列應視為已經(jīng)完工的有已經(jīng)完工的有( ( ) )。A.A.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案案B.B.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用C.C.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明D.D.開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)封頂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)封頂E.E.開發(fā)產(chǎn)品取得預售許可證開發(fā)產(chǎn)品取得預售許可證答案： ABC2022-2-4一、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 第五條第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括部

12、價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳代收代繳款款項進行管理。項進行管理。（代收費用的處理）（代收費用的處理） 第二章第二章 收入的稅務處理收入的稅務處理2022-2-4二、開發(fā)

13、產(chǎn)品銷售收入的確認二、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認第六條企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：（一）采?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）采?。ǘ┎扇》制谑湛罘制谑湛罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，

14、在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。認收入的實現(xiàn)。（三）采取（三）采取銀行按揭銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。注：銀行按揭擔保金不得從銷售收入中減除注：銀行按揭擔保金不得從銷售收入中減除（第十九條（第十九條 ）2022-2-4（四）采取（四）采取委托方式委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：入的

15、實現(xiàn)：1.1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。認收入的實現(xiàn)。2.2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約議中約定的價格

16、高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按則應按買斷價格買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。之日確認收入的實現(xiàn)。2022-2-43.3.采取采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成基價（保底價）

17、并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的品的屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；的分成額，不得直接從銷

18、售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按，則應按基價加上按規(guī)定基價加上按規(guī)定取得的分成額取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.4.采取采取包銷方式委托銷售包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定

19、，參照上述關約定，參照上述1 1至至3 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。收入的實現(xiàn)。2022-2-4例題：A A房地產(chǎn)開發(fā)公司采取基價加超基價分成方式委托房地產(chǎn)開發(fā)公司采取基價加超基價分成方式委托B B房產(chǎn)營房產(chǎn)營銷公司銷售開發(fā)產(chǎn)品，委托銷售合同約定每平方米基價銷公司銷售開發(fā)產(chǎn)品，委托銷售合同約定每平方米基價50005000元，超過基價的金額雙方分成比例是元，超過基價的金額雙方分成比例是4 4：6 6。201120

20、11年年B B公司共銷售開發(fā)產(chǎn)品公司共銷售開發(fā)產(chǎn)品1000010000平方米，銷售合同以平方米，銷售合同以A A公司的名公司的名義與購房人簽訂，均價為義與購房人簽訂，均價為68006800元。元。A A公司公司20112011年應確認開年應確認開發(fā)產(chǎn)品銷售收入發(fā)產(chǎn)品銷售收入( )( )。A. 5000A. 5000萬元萬元 B. 5720B. 5720萬元萬元 C. 6080C. 6080萬元萬元 D. 6800D. 6800萬元萬元思考：若以思考：若以B B公司交與購房人簽訂合同，公司交與購房人簽訂合同，A A公司應如何確認公司應如何確認收入？收入？2022-2-4三、預收房款的稅務處理三、

21、預收房款的稅務處理國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931號文件第九條：號文件第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛計稅毛利率利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并

22、計算的應納稅所得額。目合并計算的應納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。要的其他相關資料。 2022-2-4l第八條：第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率計稅毛利率由各省、自治由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定： （1 1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、

23、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于1515。 （2 2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.10%. （3 3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5 5。 （4 4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.3%.第三十八條第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外商投資企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外商投資企業(yè)在20072007年年1212月月3131日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)

24、日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務處理。產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務處理。2022-2-4房地產(chǎn)企業(yè)如何進行房地產(chǎn)企業(yè)如何進行企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅預繳和匯繳？預繳和匯繳？例：例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)位于省會城市，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)位于省會城市，20112011年度預收房年度預收房款款30003000萬元，當年將預收房款結轉收入萬元，當年將預收房款結轉收入20002000萬元，銷售成萬元，銷售成本本16001600萬元。（假定該市預計計稅毛利率為萬元。（假定該市預計計稅毛利率為15%15%）（1 1）預收房款時：）預收房

25、款時： 借：銀行存款借：銀行存款 30003000 貸：預收賬款貸：預收賬款 30003000 企業(yè)所得稅處理：企業(yè)所得稅處理：預計利潤預計利潤=3000=300015%=45015%=450萬元萬元p月月( (季季) )度預繳納稅申報表度預繳納稅申報表(A(A類類) ) 第第5 5行行（20112011年第年第6464號公告）號公告）p納稅調(diào)整項目明細表納稅調(diào)整項目明細表第第5252行行：調(diào)增調(diào)增（國稅函國稅函2008108120081081號）號）2022-2-4 （2 2）預收款結轉收入時：）預收款結轉收入時： 確認收入：確認收入： 借：預收賬款借：預收賬款 20002000 貸：主營業(yè)

26、務收入貸：主營業(yè)務收入 2000 2000 結轉成本：結轉成本： 借：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本 16001600 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 160016002022-2-4企業(yè)所得稅處理：企業(yè)所得稅處理：（1 1）根據(jù)結轉收入的預收款計算應當沖減的預計利潤，所）根據(jù)結轉收入的預收款計算應當沖減的預計利潤，所得稅申報時調(diào)整減少當期的應納稅所得額。得稅申報時調(diào)整減少當期的應納稅所得額。應沖減的預計利潤應沖減的預計利潤=2000=200015%=30015%=300萬元萬元（2 2）企業(yè)當期申報的主營業(yè)務收入為）企業(yè)當期申報的主營業(yè)務收入為20002000萬元，主營業(yè)務萬元，主營業(yè)務成本為成本為

27、16001600萬元，實現(xiàn)的實際利潤為萬元，實現(xiàn)的實際利潤為400400萬元（萬元（2000-2000-1600=4001600=400）納稅調(diào)整項目明細表納稅調(diào)整項目明細表第第5252行：行：調(diào)減調(diào)減（國稅函國稅函2008108120081081號號）2022-2-4四、視同銷售的所得稅處理四、視同銷售的所得稅處理 國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931號第七條：號第七條： 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資投資、分配給股東或投資人、抵償債務分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)單

28、位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：序為：2022-2-4（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利（

29、三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于潤率不得低于15%15%，具體比例由主管稅務機關確定。，具體比例由主管稅務機關確定。 拆遷補償拆遷補償( (回遷房回遷房) )以房抵債以房抵債以房投資以房投資 2022-2-4（一）以房抵債的稅務處理例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司欠施工企業(yè)工程款例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司欠施工企業(yè)工程款12001200萬元。經(jīng)雙萬元。經(jīng)雙方協(xié)商，施工企業(yè)同意房地產(chǎn)開發(fā)公司以商品房抵頂工程方協(xié)商，施工企業(yè)同意房地產(chǎn)開發(fā)公司以商品房抵頂工程款。商品房公允價值款。商品房公允價值10001000萬元，開發(fā)成本萬元，開發(fā)成本800800萬元。萬元。 （1 1）會計處理（以）會

30、計處理（以企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度為例）：為例）： 抵頂債務時：抵頂債務時： 借：應付賬款借：應付賬款 12001200 貸：庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）貸：庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品） 800800 貸：應交稅金貸：應交稅金- -應交營業(yè)稅應交營業(yè)稅 6060 貸：資本公積貸：資本公積債務重組收益?zhèn)鶆罩亟M收益 340340 2022-2-4（2 2）企業(yè)所得稅處理：）企業(yè)所得稅處理： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房抵頂債務，應當以公允價值為計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房抵頂債務，應當以公允價值為計稅依據(jù)，視同銷售進行所得稅處理，同時確認債務重組所稅依據(jù)，視同銷售進行所得稅處理，同時確認債務重組所得。得。 視同銷售收入：視

31、同銷售收入：10001000萬元萬元 視同銷售成本：視同銷售成本：800800萬元萬元 視同銷售利潤：視同銷售利潤：1000-800-60=1401000-800-60=140萬元萬元 債務重組收益：債務重組收益：1200-1000=2001200-1000=200萬元萬元 注意事項：執(zhí)行注意事項：執(zhí)行企業(yè)會計準則企業(yè)會計準則的企業(yè)，會計處理確認的企業(yè)，會計處理確認主營業(yè)務收入，其營業(yè)稅處理、企業(yè)所得稅處理和會計處主營業(yè)務收入，其營業(yè)稅處理、企業(yè)所得稅處理和會計處理無差異。理無差異。 2022-2-4( (二二) )以商品房對外投資的所得稅處理以商品房對外投資的所得稅處理例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與

32、乙商業(yè)股份有限公司合資例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙商業(yè)股份有限公司合資成立成立A A超市，合作方式為利益共享，風險共擔。甲公司超市，合作方式為利益共享，風險共擔。甲公司以開發(fā)產(chǎn)品（商場）出資，開發(fā)產(chǎn)品賬面價值以開發(fā)產(chǎn)品（商場）出資，開發(fā)產(chǎn)品賬面價值80008000萬元萬元，公允價值，公允價值1000010000萬元，甲公司出資額占萬元，甲公司出資額占A A超市注冊資本超市注冊資本的的50%50%。視同銷售收入：視同銷售收入：1000010000萬元萬元視同銷售成本：視同銷售成本：80008000萬元萬元視同銷售利潤：視同銷售利潤：20002000萬元萬元p企業(yè)所得稅申報時，視同銷售收入在附表一申報

33、，視同銷售企業(yè)所得稅申報時，視同銷售收入在附表一申報，視同銷售成本在附二申報。并入主表后，視同銷售利潤與營業(yè)利潤合并成本在附二申報。并入主表后，視同銷售利潤與營業(yè)利潤合并形成企業(yè)的應納稅所得額。形成企業(yè)的應納稅所得額。2022-2-4( (三三) )回遷房的所得稅處理回遷房的所得稅處理回遷房，可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房換取土地回遷房，可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房換取土地使用權，按照國稅發(fā)使用權，按照國稅發(fā)200931200931號文件第七條的規(guī)定，應當號文件第七條的規(guī)定，應當視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時

34、確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。按照國稅取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。按照國稅發(fā)發(fā)200931200931號文件第二十七條第一項的規(guī)定，回遷房的建號文件第二十七條第一項的規(guī)定，回遷房的建造支出，應當作為土地征用及拆遷補償費進行所得稅處造支出，應當作為土地征用及拆遷補償費進行所得稅處理。理。2022-2-4例：例：乙房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了一片居民小區(qū)進行開發(fā)，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了一片居民小區(qū)進行開發(fā)，拆遷原居民房屋拆遷原居民房屋80008000平米。開發(fā)產(chǎn)品完工后，乙公司將平米。開發(fā)產(chǎn)品完工后，乙公司將其中其中1000010000平米房屋還遷給原住戶，還遷房屋開發(fā)成本平米房屋還遷給原住戶，還

35、遷房屋開發(fā)成本40004000萬元，公允價值萬元，公允價值60006000萬元，另由乙公司支付還遷戶萬元，另由乙公司支付還遷戶補價補價500500萬元。萬元。1 1、乙公司的會計處理、乙公司的會計處理（1 1）取得土地使用權時，由于房屋尚未開發(fā)，無法確定）取得土地使用權時，由于房屋尚未開發(fā)，無法確定公允價值，不確認土地成本。公允價值，不確認土地成本。2022-2-4 （2 2）分配開發(fā)產(chǎn)品時，按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值及支）分配開發(fā)產(chǎn)品時，按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值及支付的補價確認土地使用權成本：付的補價確認土地使用權成本： 確認收入時：確認收入時： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費土地征

36、用及拆遷補償費 65006500 貸：主營業(yè)務收入貸：主營業(yè)務收入 60006000 貸：銀行存款貸：銀行存款 500500 結轉成本時結轉成本時： 借：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本 40004000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 400040002022-2-42 2、乙公司的企業(yè)所得稅處理：、乙公司的企業(yè)所得稅處理：按照公允價值確認按照公允價值確認60006000萬元的收入。同時，應萬元的收入。同時，應當按照回遷房的公允價值和支付的補價，確當按照回遷房的公允價值和支付的補價，確認認65006500萬元的拆遷補償費。萬元的拆遷補償費。2022-2-4五、預租收入的確認第十條第十條 企業(yè)新建的開發(fā)

37、產(chǎn)品在企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價起，出租方取得的預租價款款按租金確認收入按租金確認收入的實現(xiàn)。的實現(xiàn)。 單選、判斷單選、判斷2022-2-4一、成本費用基本規(guī)定一、成本費用基本規(guī)定第十一條第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用期間費用和和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷已銷開發(fā)產(chǎn)品計開發(fā)產(chǎn)品計稅成本

38、與稅成本與未銷未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 第十二條第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。第十三條第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算具開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算具體見體見第四章（計稅成本的核算）。第四章（計稅成本的核算）。2022-2-4第十四條：第十四條：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本

39、和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本= =成本對象總成本成本對象總成本成本對象成本對象總可售面積總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本= =已實現(xiàn)銷售的可售面積已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本2022-2-4二、維修費用和維修基金二、維修費用和維修基金（一）維修費用（一）維修費用國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931號第十五條：號第十五條：企業(yè)對企業(yè)對尚未出售尚未出售的的已完工已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品

40、（包括共用部位、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。2022-2-4 注意事項：注意事項： 1 1、未完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的維修費用，計入開發(fā)成本、未完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的維修費用，計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用，不能作為期間費用在當期扣除。的開發(fā)間接費用，不能作為期間費用在當期扣除。 2 2、已銷開發(fā)產(chǎn)品在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，應當、已銷開發(fā)產(chǎn)品在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，應當由扣付的施工企業(yè)的質量保證金支付，不能作為當期由扣付的施工企

41、業(yè)的質量保證金支付，不能作為當期的期間費用扣除的期間費用扣除。2022-2-4例：例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司20092009年年6 6月支付開發(fā)產(chǎn)品月支付開發(fā)產(chǎn)品維修費用維修費用400000400000元，其中未完工開發(fā)產(chǎn)品維修費元，其中未完工開發(fā)產(chǎn)品維修費100000100000元，已完工未銷售開發(fā)產(chǎn)品維修費元，已完工未銷售開發(fā)產(chǎn)品維修費8000080000元，已銷售但尚在保修期內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品維修費元，已銷售但尚在保修期內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品維修費4000040000元，已銷售但超出保修期的開發(fā)產(chǎn)品維修元，已銷售但超出保修期的開發(fā)產(chǎn)品維修費費180000180000元。元。 2022-2-4企

42、業(yè)當月的會計處理：企業(yè)當月的會計處理： 借：開發(fā)間接費用借：開發(fā)間接費用維修費維修費 100000100000 借：銷售費用借：銷售費用維修費維修費 260000260000（80000+180000=26000080000+180000=260000） 借：應付賬款借：應付賬款某施工企業(yè)某施工企業(yè) 4000040000 貸：銀行存款貸：銀行存款 400000400000 企業(yè)當月的所得稅處理：企業(yè)當月的所得稅處理：開發(fā)產(chǎn)品維修費的所得稅處理開發(fā)產(chǎn)品維修費的所得稅處理與會計處理相同，無差異，不需要進行納稅調(diào)整。與會計處理相同，無差異，不需要進行納稅調(diào)整。2022-2-4（二）維修基金（二）維修

43、基金國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931第十六條第十六條企業(yè)將企業(yè)將已計入銷售收入已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時移交時扣除?？鄢?。 單選、判斷單選、判斷2022-2-4三、銀行按揭擔保金三、銀行按揭擔保金國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931第十九條第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的供的保證金（擔保金

44、）不得從銷售收入中減除保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作也不得作為費用在當期稅前扣除為費用在當期稅前扣除，但，但實際實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 2022-2-4四、銷售傭金和手續(xù)費四、銷售傭金和手續(xù)費p國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931第二十條第二十條境外銷售費用境外銷售費用 企業(yè)委托企業(yè)委托境外境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%10%的部分，準予據(jù)的部分，準予據(jù)實扣除。實扣除。 p財稅財稅200929200929號：號：其

45、他企業(yè)：其他企業(yè)：5%5%具有合法經(jīng)營資格中介服務企業(yè)或個人具有合法經(jīng)營資格中介服務企業(yè)或個人除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。在稅前扣除。取得合法真實憑證。取得合法真實憑證。2022-2-4例：例：A A房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)公司20112011年度因銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付年度因銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付給給B B企業(yè)傭金支出企業(yè)傭金支出180180萬元，支付給萬元，支付給C C企業(yè)傭金支出企業(yè)傭金支出120120萬元，以上款項均已通過銀行支付，并取得合法真實萬元，以上款項均已通過銀行支付，并取得合法

46、真實的憑證。已知的憑證。已知B B企業(yè)具有中介服務資格，當年的服務金企業(yè)具有中介服務資格，當年的服務金額為額為20002000萬元，萬元，C C企業(yè)無中介服務資格，當年的服務金企業(yè)無中介服務資格，當年的服務金額為額為30003000萬元萬元。A A企業(yè)的所得稅處理：企業(yè)的所得稅處理： 支付給支付給B B企業(yè)的傭金支出稅前扣除限額為企業(yè)的傭金支出稅前扣除限額為100100萬元（萬元（200020005%=1005%=100），應做納稅調(diào)整的傭金支出為），應做納稅調(diào)整的傭金支出為8080萬元（萬元（180-100=80180-100=80），該部分傭金支出在），該部分傭金支出在附表三第附表三第40

47、40行進行進行納稅行納稅調(diào)整。調(diào)整。 由于由于C C企業(yè)不具有中介服務資格，所以，支付給企業(yè)不具有中介服務資格，所以，支付給C C企業(yè)的企業(yè)的傭金支出傭金支出120120萬元不能在企業(yè)所得稅前扣除，應當調(diào)整增加萬元不能在企業(yè)所得稅前扣除，應當調(diào)整增加當年的應納稅所額。當年的應納稅所額。2022-2-4五、利息支出五、利息支出國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931號第二十一條：號第二十一條：企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：1 1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，的借款費用，可按企業(yè)會計準則

48、的規(guī)定進行歸集和分配可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于其中屬于財務費用性質財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。的借款費用，可直接在稅前扣除。 2. 2.企業(yè)集團或其成員企業(yè)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團向金融機構借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。除。2022-2-4例：某房地產(chǎn)開

49、發(fā)公司例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司20082008年年1 1月月1 1日向銀行借入資金日向銀行借入資金10001000萬元，期限萬元，期限2 2年，年利率年，年利率6%6%，用于建造，用于建造A A居民小區(qū)居民小區(qū)，總建筑面積，總建筑面積2000020000平米。平米。20102010年年8 8月月3131日，小區(qū)建造日，小區(qū)建造完工。截止完工。截止20102010年年1212月月3131日，有日，有1500015000平米的開發(fā)產(chǎn)品平米的開發(fā)產(chǎn)品已銷售。已銷售。1 1、會計處理：、會計處理：（1 1）20102010年年1 1月月1 1日至日至8 8月月3131日發(fā)生的借款利息，計入開發(fā)日發(fā)生的借款

50、利息，計入開發(fā)成本。成本。 借：開發(fā)間接費用借：開發(fā)間接費用利息費用利息費用 4040 貸：應付利息等貸：應付利息等 4040 利息費用利息費用=1000=10006%6%8/12=408/12=40（萬元）（萬元）2022-2-4（2 2）計入開發(fā)間接費用的利息支出，按期轉入開）計入開發(fā)間接費用的利息支出，按期轉入開發(fā)成本。發(fā)成本。 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本開發(fā)間接費開發(fā)間接費 4040 貸：開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用利息費用利息費用 40 40 （3 3）計入開發(fā)成本的利息費用，開發(fā)產(chǎn)品完工后）計入開發(fā)成本的利息費用，開發(fā)產(chǎn)品完工后轉入完工開發(fā)產(chǎn)品成本：轉入完工開發(fā)產(chǎn)品成本： 借：開發(fā)產(chǎn)

51、品借：開發(fā)產(chǎn)品 4040 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用 40402022-2-4（4 4）計入已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的利息費用，開發(fā)產(chǎn)品銷售）計入已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的利息費用，開發(fā)產(chǎn)品銷售后，轉入主營業(yè)務成本：后，轉入主營業(yè)務成本： 借：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本 3030 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 3030 主營業(yè)務成本主營業(yè)務成本=40/20000=40/2000015000=3015000=30（萬元）（萬元） （5 5）20102010年年9 9月月1 1日至日至2 2月月3131日發(fā)生的借款利息，計入財務日發(fā)生的借款利息，計入財務費用。費用。 借：財務費用借：財務費

52、用利息費用利息費用 2020 貸：應付利息等貸：應付利息等 2020 利息費用利息費用=1000=10006%6%4/12=204/12=20（萬元）（萬元）2022-2-42 2、企業(yè)所得稅處理：、企業(yè)所得稅處理： （1 1）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的利息支出）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的利息支出4040萬元，在開發(fā)萬元，在開發(fā)產(chǎn)品銷售前不能在企業(yè)所得稅前扣除。開發(fā)產(chǎn)品銷售后產(chǎn)品銷售前不能在企業(yè)所得稅前扣除。開發(fā)產(chǎn)品銷售后，可以按照已售開發(fā)產(chǎn)品所含利息費用，在企業(yè)所得稅，可以按照已售開發(fā)產(chǎn)品所含利息費用，在企業(yè)所得稅前扣除。本例中，企業(yè)已銷開發(fā)產(chǎn)品（前扣除。本例中，企業(yè)已銷開發(fā)產(chǎn)品（75%75%）負擔的利）負

53、擔的利息費用息費用3030萬元，可以在企業(yè)所得稅前扣除。萬元，可以在企業(yè)所得稅前扣除。 （2 2）計入財務費用的利息支出）計入財務費用的利息支出2020萬元，可以在當期萬元，可以在當期企業(yè)所得稅前扣除。企業(yè)所得稅前扣除。2022-2-4財稅財稅20081212008121號：號：l一、在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利一、在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關規(guī)息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。以后

54、年度扣除。企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例條規(guī)定外，其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例為：為：（一）金融企業(yè)，為（一）金融企業(yè)，為5 5：1 1；（二）其他企業(yè)，為（二）其他企業(yè)，為2 2：1 1。l二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規(guī)定提供二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規(guī)定提供相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關聯(lián)方的，其實際支付給者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關

55、聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關聯(lián)方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除境內(nèi)關聯(lián)方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。2022-2-4國稅函國稅函20097772009777號：號：企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，根據(jù)稅法第八條和融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，根據(jù)稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規(guī)定，準予扣除。稅法實施條例第二十七條規(guī)定，準予扣除。

56、（一）企業(yè)與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，并且不（一）企業(yè)與個人之間的借貸是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；（二）企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同。（二）企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同。2022-2-4國稅函國稅函20093122009312號號凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)

57、合理的支出，應由企業(yè)投資者負的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。 具體計算不得扣除的利息，應以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與具體計算不得扣除的利息，應以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內(nèi)不得扣除的借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算，公式為：占借款總額的比例計算，公式為：企業(yè)每一計算期

58、不得扣除的借款利息該期間借款利息額企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息該期間借款利息額該期間未該期間未繳足注冊資本額繳足注冊資本額該期間借款額。該期間借款額。 企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計算期企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計算期不得扣除的借款利息額之和。不得扣除的借款利息額之和。 2022-2-4六、開發(fā)產(chǎn)品折舊費用六、開發(fā)產(chǎn)品折舊費用國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931號第二十四條號第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，其企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，其實際使用時間實際使用時間累計未超過累計未超過1212個月個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。又銷售的，不得在

59、稅前扣除折舊費用。 七、廣告宣傳費、業(yè)務招待費七、廣告宣傳費、業(yè)務招待費房地產(chǎn)企業(yè)預收房款是否可作為計提基數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預收房款是否可作為計提基數(shù)? ?國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931號第六條號第六條：企業(yè)通過正式簽訂企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合房地產(chǎn)銷售合同同或或房地產(chǎn)預售合同房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。的實現(xiàn)?？勺鳛閺V告和業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數(shù)，按照企業(yè)可作為廣告和業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數(shù)，按照企業(yè)所得稅法的相關規(guī)定扣除。所得稅法的相關規(guī)定扣除。 20092009年年4 4月月2424日國家稅務總局所得稅司副司長繆慧

60、頻在線訪談明確答復日國家稅務總局所得稅司副司長繆慧頻在線訪談明確答復2022-2-4企業(yè)所得稅法實施條例企業(yè)所得稅法實施條例 第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的，按照發(fā)生額的60%60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的55。企業(yè)所得稅法實施條例企業(yè)所得稅法實施條例：第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）除國務院財政、稅務主管部門