婚前一方按揭 婚后共同還貸離婚后房屋的歸屬和分割

1、婚前一方按揭 婚后共同還貸離婚后房屋的歸屬和分割摘 要 ?婚姻法司法解釋三?雖已出臺三年有余，且對婚前按揭房屋及增值部分的歸屬也作出了相關(guān)的規(guī)定，但是司法理論中還是出現(xiàn)了大量的爭議。文中通過對典型案例進(jìn)展分析，從我國現(xiàn)行規(guī)定出發(fā)，并對此類案件的解決提出了相應(yīng)的解決措施和建議。關(guān)鍵詞 ?婚姻法司法解釋三? 個(gè)人財(cái)產(chǎn)夫妻共同財(cái)產(chǎn) 婚后房屋歸屬作者簡介：許乃義，江蘇東恒律師事務(wù)所高級合伙人兼婚姻家庭部主任，江蘇離婚律師網(wǎng)首席律師；戴小玉，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院2021級碩士研究生，江蘇東恒律師事務(wù)所見習(xí)律師，研究方向：訴訟法學(xué)。一、典型案例及其爭議焦點(diǎn)一案情簡介原告王某女與被告李某男系夫妻關(guān)系，后因夫妻

2、感情確已破裂王某訴至法院要求與李某離婚，并要求對夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。雙方對一套住房的性質(zhì)及如何分割發(fā)生爭議。經(jīng)查，李某婚前以自己的名義購置住房一套，該住房原價(jià)20萬元，李某支付了首付款共6萬元?；楹螳@得房產(chǎn)證，登記所有權(quán)人是李某，李某用自己的工資存折累計(jì)還按揭款4萬元。經(jīng)評估，該住房現(xiàn)值40萬元。二案例分析關(guān)于該項(xiàng)房產(chǎn)的分割主要涉及兩個(gè)爭議焦點(diǎn)問題：一是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題；二是涉案房屋的增值部分的處理問題。這也是理論中相關(guān)案例中主要的爭議焦點(diǎn)。1.爭議焦點(diǎn)一：房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。根據(jù)我國婚姻法規(guī)定，離婚時(shí)僅對夫妻間的共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)展分割，因此首先我們需要厘清婚前按揭房在離婚訴訟中應(yīng)認(rèn)定為購房

3、人一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是夫妻間的共同財(cái)產(chǎn)。對此，本案中的李某與王某各持己見：李某認(rèn)為，涉案房屋是自己在婚前所買，與開發(fā)商簽訂買賣合同以及與銀行簽訂按揭借款合同均是自己本人，并且房產(chǎn)證登記在自己的名下，因此該房屋應(yīng)為其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其不同意按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)展分割。王某那么認(rèn)為，其參與了涉案房屋的銀行還貸，并且該房屋的房產(chǎn)證是在他們婚后獲得的，因此該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2.爭議焦點(diǎn)二：房屋增值部分的處理問題。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速迅猛開展，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升的大環(huán)境下，離婚時(shí)房屋的市場價(jià)格往往會(huì)比購房時(shí)的價(jià)格高出許多甚至數(shù)倍。房屋增值部分的處理是司法理論中比較難以解決的問題之一，但是關(guān)

4、于該房屋增值部分的處理是以權(quán)屬認(rèn)定問題解決為前提的，假設(shè)不能解決按揭房屋的權(quán)屬認(rèn)定問題，那么房屋增值部分的定性也無法確定，進(jìn)而會(huì)影響該增值部分的處理。二、我國法律的現(xiàn)行規(guī)定及分析我國?婚姻法司法解釋三?第十條的規(guī)定？：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九

5、條第一款規(guī)定的原那么，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)展補(bǔ)償。根據(jù)上述條文的規(guī)定，我們發(fā)現(xiàn)其確實(shí)填補(bǔ)了婚前按揭房屋離婚后如何處理的立法空白，但是其在措辭上的模糊性也使得司法理論中適用的不完全統(tǒng)一：1.法條規(guī)定夫妻如假設(shè)不能達(dá)成分割協(xié)議時(shí)，人民法院“可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方。“可以是否也意味著也“可以不？一方可能因?yàn)樵撃＠鈨煽傻囊?guī)定而過度將期望付諸訴訟，輕易回絕協(xié)商，增加訴訟的本錢；同時(shí)，該條規(guī)定給予了法官很大的自由裁量權(quán)，極易出現(xiàn)同案不同判的情況。2.夫妻雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的“照顧子女與女方權(quán)益的原那么，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)

6、展“補(bǔ)償。我們可以從法理層面分析，假設(shè)按揭房屋為產(chǎn)權(quán)登記一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其與銀行簽訂借款合同，那么剩余按揭款應(yīng)為其個(gè)人債務(wù)。另一方參與歸還剩余按揭款，性質(zhì)上應(yīng)屬于代為歸還個(gè)人債務(wù)，產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方共同還貸支付的款項(xiàng)是否應(yīng)適用“歸還或“返還，而并非“補(bǔ)償。由此我們看到，?司法解釋三?一方面明確按揭房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方面法律邏輯上卻有不完善之處。3.該條文雖然明確了離婚時(shí)雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分的分割問題，但未就分割方法和標(biāo)準(zhǔn)作出詳細(xì)詳細(xì)的規(guī)定，故仍然不能解決司法理論中出現(xiàn)的問題。三、婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)定問題爭議焦點(diǎn)一對于夫妻一方婚前按揭購房，婚后獲得房產(chǎn)證的房屋歸

7、屬問題，理論界有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為該房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其給出的理由是將房屋認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)更有利于維護(hù)婚姻倫理關(guān)系同時(shí)也是公平原那么的表達(dá)，還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為該房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這也是?婚姻法司法解釋三?所贊同的觀點(diǎn)，同時(shí)也是筆者所贊同的觀點(diǎn)。?婚姻法司法解釋三?第十條規(guī)定，結(jié)婚前一方以按揭方式購置房屋并將該房屋登記在自己名下的，就應(yīng)該歸屬于按揭的一方，而并未區(qū)分按揭房屋的房屋產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)證書的獲得時(shí)間。筆者認(rèn)為，新司法解釋的規(guī)定是有符合法理的，且與?婚姻法?和?物權(quán)法?的根本原那么相吻合。我們知道，?物權(quán)法?規(guī)定了公示公信原那么，要求不動(dòng)產(chǎn)必須進(jìn)展登記，并且所有權(quán)人以登

8、記簿的記載為準(zhǔn)，且具有對抗第三人的效力。在通常情況下婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方或者一方所得財(cái)產(chǎn)均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然包括婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的房屋，而不管簽訂房屋買賣合同的時(shí)間。但是，假設(shè)該房屋是夫妻一方以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購置的房屋，婚后獲得房屋的所有權(quán)只是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的物化形態(tài)，是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一種轉(zhuǎn)化形式，故應(yīng)定性為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方共同還貸只在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，無論債權(quán)債務(wù)關(guān)系如何改變，都不會(huì)影響物權(quán)關(guān)系的改變。因此，?解釋三?以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作為歸屬根據(jù)，是比較合理的。 就上述案件來講，該房是李某婚前交納首付款按揭購置，雖然在婚后才獲得房產(chǎn)證，但房屋所有權(quán)是在李某簽訂購房協(xié)議時(shí)即確定下

9、來，根據(jù)我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定即房產(chǎn)登記只是國家為了便于管理，使物權(quán)可以具有公信公示力而進(jìn)展的詳細(xì)行政行為。該房并不因李某與王某結(jié)婚而變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故法院應(yīng)判決將該房屋歸李某所有。四、婚前按揭房增值部分的處理問題爭議焦點(diǎn)二一按揭房增值部分的定性在學(xué)術(shù)界，房屋增值部分的定性問題一直是爭論的焦點(diǎn)：有學(xué)者認(rèn)為房屋的增值應(yīng)定性為孳息，也有學(xué)者認(rèn)為增值應(yīng)定性為投資收益，還有人提出增值是與孳息、投資收益相并列的一種利益，也可以直接稱呼為“增值；關(guān)于按揭房增值部分的司法判例中也有如下幾種意見：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚前按揭房屋自然增值部分應(yīng)定性為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。原因是：房屋自然增值的客觀原因是市場規(guī)律，因此即便

10、是婚后雙方共同還貸，增值部分也只能認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)片面考慮了增值的原因是由市場規(guī)律引起的，而無視了另一方所作奉獻(xiàn)而產(chǎn)生的增值，對另一方來說是不公平的。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)房屋的增值發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，那么該增值部分理應(yīng)被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)展分割；原因在于?婚姻法司法解釋二?規(guī)定“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資獲得的收益應(yīng)歸夫妻共同所有，因此這部分增值由雙方平均分割。筆者不贊同對直接將自然增值的性質(zhì)認(rèn)定為投資收益并簡單分割，因?yàn)榛榍鞍唇曳康馁徶檬菫榱朔蚱薰餐幼〉哪康?，而不是為了投資收益；另外，法院對于認(rèn)定增值種哪些是發(fā)生在婚前哪些是婚后

11、的也存在技術(shù)障礙。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋的自然增值部分應(yīng)當(dāng)歸該房屋的所有權(quán)人所有，但應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人對另一方進(jìn)展適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。這種觀點(diǎn)一方面考慮到在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，使用共同財(cái)產(chǎn)歸還一方的個(gè)人按揭貸款債務(wù)在一定程度上更有效地防止所有權(quán)人由于不能按期歸還按揭款導(dǎo)致房屋被銀行行使抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面考慮到另一方家務(wù)勞動(dòng)等行為往往對該房屋的增值會(huì)產(chǎn)生一定的奉獻(xiàn)，因此這種觀點(diǎn)是筆者所贊同的觀點(diǎn)，?婚姻法司法解釋三?根本沿用了此觀點(diǎn)。?婚姻法司法解釋三?第五條規(guī)定：“夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雖然這條規(guī)定了房屋的自然增值為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但該司法

12、解釋同時(shí)考慮到了非所有權(quán)人對房屋增值的協(xié)助而給予補(bǔ)償，在第十條第二款規(guī)定：“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原那么，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)展補(bǔ)償。但是我們發(fā)現(xiàn)其卻沒有對補(bǔ)償數(shù)額的計(jì)算方法作出指導(dǎo)性的規(guī)定，使得在司法理論中的判例不統(tǒng)一。二按揭房屋增值部分的分割方法在肯定婚前按揭房屋所有權(quán)人要對自然增值部分給予另一方補(bǔ)償?shù)那疤嵯?，由?婚姻法司法解釋三?對于增值部分如何分割、補(bǔ)償數(shù)額如何確定并沒有明確規(guī)定，理論中各地法院也有不同的操作方法。其中筆者比較同意是有位學(xué)者提出的采用投資比例的分割形式，即以房屋現(xiàn)有的價(jià)值為基數(shù)，以各方出資的比例來進(jìn)展分割。房屋的總投入是房屋首付加上已歸還的貸款本息。雙方出資比例是雙方的出資額除以房屋的總投入。而房屋的價(jià)值以現(xiàn)有價(jià)值為準(zhǔn)，由評估機(jī)構(gòu)評估，而非簽約價(jià)值。最后以雙方的出資比例乘以房屋的現(xiàn)有價(jià)值，即得雙方可分配的利益。同時(shí)，筆者認(rèn)為，