某二線城市萬達(dá)廣場項目市場定位報告易居

1、.蘇州萬達(dá)廣場項目市場研究報告蘇州萬達(dá)廣場項目市場研究報告2014年1月14日謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：.2三、蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議三、蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議四、蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議四、蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議五、蘇州寫字樓市場研究及產(chǎn)品建議五、蘇州寫字樓市場研究及產(chǎn)品建議二、蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展背景研究二、蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展背景研究一、項目屬性界定一、項目屬性界定.1. 項目屬性界定項目屬性界定 區(qū)位位置及交通情況區(qū)位位置及交通情況 項目地塊四至項目地塊四至.項目屬性解讀項目屬性解讀項目位置及交通狀況：項目位置及交通狀況：蘇州萬達(dá)廣場項目位于上海東路和婁江路的交界口，在蘇州

2、市政府新址旁邊，交通蘇州萬達(dá)廣場項目位于上海東路和婁江路的交界口，在蘇州市政府新址旁邊，交通出行便捷，有利于項目形象展示。出行便捷，有利于項目形象展示。地理位置地理位置距離主城商圈：0.5公里左右距離蘇州市政府：0.1公里左右交通樞紐交通樞紐城市干道：上海西路、上海東路、鄭和路、東亭路、人民路、太平路、東倉路、蘇州中路本案本案蘇州市政府蘇州市政府主城商圈主城商圈港港城城區(qū)區(qū)主主城城區(qū)區(qū).項目屬性解讀項目屬性解讀利好因素：利好因素： 項目處于蘇州市政府的附近，是未來蘇州市的核心，地段好，緊鄰一條主干道和婁江，交通便捷、昭示性強，利于塑造高端形象；不利因素：不利因素： 目前地塊南側(cè)、西側(cè)道路還沒有

3、貫通，且靠著沒搬遷的廠房，人流量有限，商業(yè)價值較低，有待開發(fā)。地塊四至：地塊四至：地塊地處蘇州市政府新址附近，緊鄰一條城市主干道，北至縣府東路，南到上海東路，地塊地處蘇州市政府新址附近，緊鄰一條城市主干道，北至縣府東路，南到上海東路，西臨規(guī)劃八路，東接婁江及婁江南路西臨規(guī)劃八路，東接婁江及婁江南路。北側(cè)：縣府東路北側(cè)：縣府東路南側(cè)：南側(cè)： 上海東路上海東路東側(cè)：東側(cè)： 婁江南路婁江南路西側(cè)：規(guī)劃八路西側(cè)：規(guī)劃八路.2.蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展背景研究蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展背景研究 蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究 蘇州房地產(chǎn)發(fā)展情況研究蘇州房地產(chǎn)發(fā)展情況研究.宏觀經(jīng)濟(jì)運行情況研究小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運行

4、情況研究小結(jié)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資情況情況產(chǎn)業(yè)分布狀況產(chǎn)業(yè)分布狀況 近幾年，蘇州市GDP持續(xù)穩(wěn)步增長，2009年GDP達(dá)到612 億元，同比增長15.8%。 2009年以來，蘇州市人均GDP為90134元，房地產(chǎn)市場處于發(fā)展期。人口、收入消人口、收入消費情況費情況2009年，蘇州市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資284.26億元，同比增長14.6%；2005年至今，呈逐年穩(wěn)步上升態(tài)勢。2009年，蘇州市房地產(chǎn)投資額達(dá)41.03億元，增幅稍有上漲，上漲4.6%。 近年蘇州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸縮小，第二、三產(chǎn)業(yè)基本同步發(fā)展。 未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向為，第一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)

5、展第三產(chǎn)業(yè)，提高整體產(chǎn)業(yè)競爭力。 2005年以來，蘇州市人均可支配收入平穩(wěn)上漲，居民消費能力穩(wěn)步上升，但總體收入水平在蘇州各縣級市中排名第5位。.8房地產(chǎn)發(fā)展情況房地產(chǎn)發(fā)展情況蘇州商品房市場：蘇州商品房市場：2005-2010年蘇州商品房市場成交價格持續(xù)保持上漲勢頭，年蘇州商品房市場成交價格持續(xù)保持上漲勢頭，2009年已達(dá)年已達(dá)4770元元/平方米。平方米。 2010年年1-3季度商品房供求比季度商品房供求比1：0.85，而市場仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。，而市場仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。2005-2009年蘇州商品房銷售面積和價格走勢年蘇州商品房銷售面積

6、和價格走勢2010年前三季度蘇州商品房供求價走勢年前三季度蘇州商品房供求價走勢數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局 2005年-2009年蘇州商品房銷售面積持續(xù)上漲，08年受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，市場衰退，僅成交52.19萬平方米，09年市場重現(xiàn)繁榮景象，成交商品房面積143.15萬平方米。 從近幾年商品房成交價格走勢來看，價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲，從2005年的3556元/平方米，上漲至2009年的4770元/平方米，漲幅為34%，預(yù)計未來價格仍有上漲空間。 2010年1-3季度新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積108.7萬平方米，商品房銷售面積125.78萬平方米，供求比1：0.85，1-3季度成交價格5

7、879元/平方米。.9房地產(chǎn)發(fā)展情況房地產(chǎn)發(fā)展情況一級土地市場：一級土地市場：2010年年1-12月蘇州市土地市場共成交月蘇州市土地市場共成交145塊土地，總占地面積塊土地，總占地面積435.3萬平方米，總成交建萬平方米，總成交建筑面積筑面積563.5萬平方米，市場主要成交集中于萬平方米，市場主要成交集中于2月、月、9月、月、10月份，占全年供應(yīng)總量的月份，占全年供應(yīng)總量的56%左右。左右。2010年年1-12月蘇州土地市場成交情況走勢月蘇州土地市場成交情況走勢數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng) 2010年1-12月，蘇州市土地市場總成交占地面積435.3萬平方米，總成交建筑面積563.5萬平方米，土地

8、類別屬性包括住宅類用地、商業(yè)金融用地、工業(yè)用地。 從各月度土地市場成交情況來看，2月、9月、10月為市場成交高峰期，這3個月共成交土地占地面積244.4萬平方米，建筑面積315.3萬平方米，占全年的56%。.房地產(chǎn)發(fā)展情況小結(jié)房地產(chǎn)發(fā)展情況小結(jié)土地市場土地市場 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場政策調(diào)控政策調(diào)控情況情況后期走勢后期走勢預(yù)測預(yù)測 2010年1-12月蘇州市土地市場共成交145塊土地，總占地面積435.3萬平方米，總成交建筑面積563.5萬平方米，市場主要成交集中于2、9、10月份，占全年供應(yīng)總量的56%左右。 成交土地以工業(yè)類用地為主；價格方面，住宅用地價格最高，達(dá)2183元/平方米。 200

9、5-2009年蘇州商品房市場成交價格持續(xù)保持上漲勢頭，2009年已達(dá)4770元/平方米。 2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，成交價為5879元/平方米，由于當(dāng)?shù)赜休^強的購買力，市場仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)處于穩(wěn)步發(fā)展階段。 2010年江蘇省和蘇州市出臺多項房地產(chǎn)政策來抑制房價上漲和規(guī)范房地產(chǎn)市場，如銀行執(zhí)行差別化房貸、嚴(yán)控商品房銷售市場秩序及規(guī)范住房公積金管理。 蘇州銀行規(guī)定一套房首付至少三成，二套房提至五成，三套房全面停貸，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購房貸款。預(yù)計蘇州市商品房市場供給量將仍持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；而成交量方面短期內(nèi)雖有所下

10、滑，但剛性需求始終存在并且數(shù)量龐大，成交價格仍有上漲空間。.3.蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議 蘇州商品住宅市場總體情況分析蘇州商品住宅市場總體情況分析 典型競爭項目研究 潛在供應(yīng)量分析 商品住宅市場小結(jié) 住宅客戶定位及產(chǎn)品建議.12房地產(chǎn)發(fā)展情況房地產(chǎn)發(fā)展情況蘇州商品住宅市場：蘇州商品住宅市場：2006-2010年蘇州商品住宅成交量和價格持續(xù)保持上漲勢頭，年蘇州商品住宅成交量和價格持續(xù)保持上漲勢頭，2010年前年前3季度均價已達(dá)季度均價已達(dá)5896元元/平方米；平方米；2009年住宅成交量達(dá)到高峰，為年住宅成交量達(dá)到高峰，為108.56萬平方米，進(jìn)入萬平方米，進(jìn)

11、入2010年前年前3季度，成交量達(dá)到季度，成交量達(dá)到62平方米平方米2006-2010年前年前3季度蘇州商品住宅成交量價走勢季度蘇州商品住宅成交量價走勢2010年前年前3季度蘇州商品住宅成交量價走勢季度蘇州商品住宅成交量價走勢數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 2006年-2009年蘇州商品住宅銷售面積持續(xù)上漲，08年受金融危機(jī)影響，市場成交下挫，僅成交36.33萬平方米，09年市場重現(xiàn)繁榮景象，住宅成交面積108.56萬平方米； 從近幾年商品房成交價格走勢來看，價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲，從2006年的3844元/平方米，上漲至2009年的4572元/平方米； 2010年1-3季度

12、新建商品住宅銷售面積62萬平方米，1-3季度成交價格5896元/平方米。.成交結(jié)構(gòu)分析：成交結(jié)構(gòu)分析：蘇州市住宅成交各戶型中二房、三房為主，最受歡迎的面積段為蘇州市住宅成交各戶型中二房、三房為主，最受歡迎的面積段為80-140平方米；成交平方米；成交主力總價段在主力總價段在100萬以下。萬以下。數(shù)據(jù)來源：cric 2010年蘇州市住宅成交各戶型中，二房、三房最受歡迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他戶型成交占比較小。 2010年蘇州市住宅成交面積段中，80-100平方米面積段成為成交主力，成交占比36%，其次為120-140平方米面積段，成交占比29%。 再次為100-120平方米

13、面積段，成交占比21%。 2010年蘇州市住宅成交總價段較為分散，沒有出現(xiàn)面積段和戶型中成交集中的情況。成交總價段量較大的為100萬以下段，成交占比77%。總價段總價段面積段面積段蘇州商品住宅市場總體情況蘇州商品住宅市場總體情況戶型戶型.蘇州商品住宅市場總體情況蘇州商品住宅市場總體情況在售住宅價格分布：在售住宅價格分布：蘇州蘇州市在售住宅價格段主要集中在市在售住宅價格段主要集中在7000-9000元元/平方米之間，目前在售平方米之間，目前在售項目主要分布在城區(qū)和新區(qū)項目主要分布在城區(qū)和新區(qū)蘇州市在售住宅項目價格多集中在7000-9000元元/平方米平方米單價段。該單價段內(nèi)的項目占總項目數(shù)量的7

14、7%；目前在售大部分項目主要集中在城區(qū)及新區(qū)。蘇州市在售住宅項目價格分布圖蘇州市在售住宅項目價格分布圖數(shù)據(jù)來源：易居市調(diào)單位：元單位：元/平米平米.在售項目供應(yīng)和成交面積段分析：在售項目供應(yīng)和成交面積段分析：1、選取原則皆為銷售較好，所面對的市場環(huán)境對目前借鑒意義較大；2、選取項目檔次相對較高、品質(zhì)較好或者開發(fā)商實力強大，受到購房者認(rèn)可。 從市場整體看，目前一居室70-80平方米面積段平方米面積段是供應(yīng)量和成交量最多的面積段，累計供應(yīng)累計供應(yīng)2.6萬平方米，去化率為萬平方米，去化率為75%；蘇州商品住宅市場總體情況蘇州商品住宅市場總體情況一房一房60平米以下平米以下60-70平米平米70-80

15、平米平米合計合計套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積供應(yīng)224 1084827 1719 374 26812 625 39379 成交219 106262129 280 20046 501 30801 可售5 222 25 1590 94 6766 124 8578 去化比例98%98%7%8%75%75%80%78%.續(xù)上表續(xù)上表 從上表可以看出，目前蘇州二房戶型二房戶型房源比較受歡迎，其中80-90 和和90-100平方米面積段平方米面積段市場供應(yīng)量和成交量最大，累計市場供應(yīng)量達(dá)17.7和和 21.4萬平方米，萬平方米，2238和和2116套房源套房源，成交量達(dá)

16、16.9 和19.5萬平方米、 2012 和2042套，其去化率為其去化率為96%和和91%；蘇州商品住宅市場總體情況蘇州商品住宅市場總體情況二房二房80-9090-100100-110110-120120-130130-140140平米以上平米以上合計合計套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積供應(yīng)2116 177945 2238 214333 1146 114854 214 24496 141 18008 14 1862 17 2436 5886 553934 成交2021 169853 2042 19

17、5908 1040 103994 185 21164 115 14688 2 266 13 1844 5418 507717 可售95 8092 196 18425 106 10860 29 3332 26 3320 12 1596 4 592 468 46217 去化比例96%95%91%91%91%91%86%86%82%82%14%14%76%76%92%92%. 上表顯示， 120-130平方米面積段供應(yīng)量位居首位，累計供應(yīng)為累計供應(yīng)為25.8平方米平方米，累計供應(yīng)套數(shù)2076套，這個面積段的成交情況相對比較理想，去化率為去化率為94%；130-140平方米供應(yīng)量為二位，累計供應(yīng)為累計

18、供應(yīng)為19.4萬平方米萬平方米，其去化率為去化率為85%； 整體來看，120-130平方米和130-140平方米面積段供應(yīng)及成交占比較大。蘇州商品住宅市場總體情況蘇州商品住宅市場總體情況續(xù)上表續(xù)上表三房三房110平米以下平米以下110-120120-130130-140140-150150-160160平米以上平米以上合計合計套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積供應(yīng)862 92422 287 32723 2076 257750 1439 194069 1034 149895 54857381 14189

19、 5833 749622 成交838 89841 275 31340 1943 241181 1219 161330 575 83269 10159029 5136 4889 613686 可售24 2581 12 1383 133 16570 220 32739 459 66626 44 6983 52 9053 944 135935 去化比例97%97%96%96%94%94%85%83%56%56%19%19%36%36%84%82%. 從上表可以看出，四室產(chǎn)品的整體供應(yīng)量相對較少。 200平方米以上面積段的供應(yīng)量最大，累計供應(yīng)達(dá)累計供應(yīng)達(dá)48417平方米平方米，累計供應(yīng)套數(shù)199套。

20、從四室各面段產(chǎn)品去化比例來看， 160-170平方米和平方米和160平方米面積段以下四居平方米面積段以下四居銷售情況相對較好。蘇州商品住宅市場總體情況蘇州商品住宅市場總體情況續(xù)上表續(xù)上表四房四房160平米以下平米以下160-170170-180180-190190-200200平米以上平米以上合計合計套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積供應(yīng)52 7597 46 7586 48 8220 39 7193 00199 48417 384 79013 成交52 7597 39 6444 27 4616 28 5168 009

21、9 24159 245 47984 可售0 0 7 1142 21 3604 11 2025 0 0 100 24258 139 31029 去化比例100%100%85%85%56%56%72%72%0%0%50%50%64%61%.蘇州商品住宅市場總體情況蘇州商品住宅市場總體情況續(xù)上表續(xù)上表 五房、六房非市場主流產(chǎn)品。五房五房230-240450-460合計合計套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積供應(yīng)493283624124556成交003136931369可售0%0%38%38%25%30%去化比例4 932 5225593187六房六房230-240合計合計套數(shù)套數(shù)面積面積

22、套數(shù)套數(shù)面積面積供應(yīng)10 2300 10 2300 成交9 2070 9 2070 可售1 230 1 230 去化比例90%90%90%90%復(fù)式復(fù)式140-150180-190220-230合計合計套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積供應(yīng)3431236092002142794成交34311180490081512可售0011805110161281去化比例100%100%50%50%44%45%57%54%.3.蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議 蘇州商品住宅市場總體情況分析 典型競爭項目研究典型競爭項目研究 潛在供應(yīng)量分析 住宅產(chǎn)品建

23、議.城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況研究城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況研究城區(qū)主要在售項目城區(qū)主要在售項目目前城區(qū)在售商品住宅項目銷售均價集中在目前城區(qū)在售商品住宅項目銷售均價集中在7000-9000元元/平方米左右，項目多集中于平方米左右，項目多集中于新區(qū)，多數(shù)樓盤品質(zhì)相對較高。新區(qū)，多數(shù)樓盤品質(zhì)相對較高。怡和麗景二期怡和麗景二期主要在售項目主要在售項目項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積（平方米）（平方米）銷售價格銷售價格（元（元/平方米）平方米）華源上海城4014197800錦繡新城7463057000南城水岸58067 7500怡景南園748519000景瑞榮御藍(lán)灣367344 8000綠地城209132 75

24、00濱河花園153600 8000上海公館64921 9300金御灣532368000塞納麗舍125031 7000華陽星城607286800浙建太和麗都270000 9000.典型競爭項目供給及成交典型競爭項目供給及成交供求及去化供求及去化典型競爭項目供給及去化分析典型競爭項目供給及去化分析項目名稱項目名稱所在區(qū)域所在區(qū)域總建筑面積總建筑面積（萬（萬 ）開盤時間開盤時間供應(yīng)情況供應(yīng)情況成交情況成交情況成交價格成交價格（元（元/平米）平米）累計銷累計銷售率售率月均去化速度月均去化速度（套）（套）存量去化周期存量去化周期（月）（月）面積（）面積（）套數(shù)套數(shù)面積（）面積（）套數(shù)套數(shù)浙建太和麗都新城

25、區(qū)272010.9.306684343642063302900069%1001.3華源上海城新區(qū)402009.12.3123207118441707591440780078%1203.4錦繡新城新區(qū)752003.3.3163821060386288995954700099%651.3金御灣城區(qū)5.32009.12.14271844227621295800067%236.4怡景南園城區(qū)7.52009.11.14817237137423292900079%213.8塞納麗舍城區(qū)12.52008.11.79054193080217856700092%352.1景瑞榮御藍(lán)灣新區(qū)36.72010.4.1

26、06995453859767462800086%581.3綠地城新城區(qū)20.92010.1.2114935116186367900750078%753.5濱河花園城區(qū)15.42010.9.171878217710241109800062%361.9華陽星城新區(qū)6.12010.11.102268021610725105680049%532.1從供求關(guān)系角度來看，銷售率最好的項目為錦繡新城、塞納麗舍、景瑞從供求關(guān)系角度來看，銷售率最好的項目為錦繡新城、塞納麗舍、景瑞榮榮御藍(lán)灣等，累計銷售率均在御藍(lán)灣等，累計銷售率均在85%以上。浙建太和麗都在以上。浙建太和麗都在10年年9月份開盤，銷售勢頭較好。月

27、份開盤，銷售勢頭較好。從去化速度看，從去化速度看， 浙江太和麗都、華源上海城的去化速度最快，每月平均去化在浙江太和麗都、華源上海城的去化速度最快，每月平均去化在100套以上。從存量去化周期來看，金御灣項目消化套以上。從存量去化周期來看，金御灣項目消化時間較長，近時間較長，近7個月。個月。.一房一房70合計合計供應(yīng)套數(shù)96145280374615成交套數(shù)9412685280500可售套數(shù)21919594115去化比例98%87%30%75%81%典型競爭項目去化情況分析典型競爭項目去化情況分析標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)型三房、舒適型二房去化率較高。型三房、舒適型二房去化率較高。 從典型項目各戶型去化比例來看，一房

28、戶型中70平方米以上戶型去化率最高；舒適型80-110二房面積去化率最高；三房中120-140平方米戶型去化率較高。典型競爭項目去化分析典型競爭項目去化分析二房二房110合計合計供應(yīng)套數(shù)18001825209411861465431成交套數(shù)1800181019201040965046可售套數(shù)001517414650385去化比例100%0%99%92%88%66%93%三房三房170合計合計供應(yīng)套數(shù)086226320761312103474505671成交套數(shù)08382511943109257517134729可售套數(shù)024121332204595737942去化比例0%97%95%94%83

29、%56%23%26%83%.四房四房210合計合計供應(yīng)套數(shù)255464834080238成交套數(shù)253392725027146可售套數(shù)02711905392去化比例100%60%84%56%73%0%34%61%典型競爭項目去化分析典型競爭項目去化分析續(xù)上表續(xù)上表 從典型項目各戶型去化比例來看，四房戶型、復(fù)式戶型市場供應(yīng)及成交較少，整體去化率分別為61%、42%。復(fù)式復(fù)式17013一室一室金御灣金御灣綠地城綠地城濱河花園濱河花園萬鴻大唐時代萬鴻大唐時代7021070二室華源上海城華陽星城金御灣怡景南園景瑞榮御藍(lán)灣綠地城浙建太和麗都濱河花園萬鴻大唐時代錦繡新城60-7018070-8080-90

30、25352150590-10080245641071971801047100-1102834837672110-1204452188120-1302178130105二室、三室戶型成交占比較大二室、三室戶型成交占比較大競品熱銷二室面積在競品熱銷二室面積在80-110平米；三室面積平米；三室面積在在120-140平方米；四室、復(fù)式成交較少。平方米；四室、復(fù)式成交較少。 一室面積成交較好在50-70平方米，主要成交項目為綠地城和萬鴻大唐時代。 二室面積成交最好在80-110平方米，主要成交項目為綠地城、錦繡新城等。 三室面積成交最好在120-140平方米，主要成交項目為華源上海城和錦繡新城等。 四

31、室主要成交項目為景瑞榮御藍(lán)灣；復(fù)式主要成交項目為怡景南園。典型競爭項目分析典型競爭項目分析注：數(shù)據(jù)為項目自開盤以來商品住宅成交量四室華源上海城華源上海城怡景南園怡景南園景瑞榮御藍(lán)灣 浙建太和麗都浙建太和麗都萬鴻大唐時代萬鴻大唐時代140-150213150-1603160-17039170382813復(fù)式復(fù)式怡景南園怡景南園140-1503150-20012004.典型項目供給及成交典型項目供給及成交成交價格成交價格典型競爭項目分析典型競爭項目分析數(shù)據(jù)來源：cric數(shù)據(jù)來源：cric注：成交價格為項目開盤以來的平均價格從價格來看，競品成交單價集中在從價格來看，競品成交單價集中在7000-900

32、0元元/平方米之間；總價基本在平方米之間；總價基本在70-100萬之間。萬之間。從成交均價來看，浙建太和麗都、怡景南園成交均價在競品中處于較高水平。 從成交套均總價來看，總價水平較為集中，主要在70-100萬水平。.典型項目未來供應(yīng)：典型項目未來供應(yīng)：主要競品存量較多，其中已推案未售部分合計主要競品存量較多，其中已推案未售部分合計19.1萬平方米，未推案部分存量為萬平方米，未推案部分存量為111.9萬平方米。本項目入市將與這些競品產(chǎn)生直接競爭。萬平方米。本項目入市將與這些競品產(chǎn)生直接競爭。典型項目未來供應(yīng)分析典型項目未來供應(yīng)分析主要競品項目上市存量與未上市存量情況主要競品項目上市存量與未上市存

33、量情況單位：萬平方米單位：萬平方米目前，競品項目的上市存量為19.1萬平方米，未上市量為111.9萬平方米。其中上市存量較多的項目為華源上海城，存量在6.1萬平方米。未上市存量較多的項目有景瑞榮御藍(lán)灣、浙建太和麗都、華源上海城，項目未上市存量均超過了15萬平方米。.3.蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議 蘇州商品住宅市場總體情況分析 典型競爭項目研究 潛在供應(yīng)量分析潛在供應(yīng)量分析 住宅產(chǎn)品建議.已成交未開工土地：已成交未開工土地：從市場后續(xù)供應(yīng)量來看，蘇州市住宅未來還可入市體量為從市場后續(xù)供應(yīng)量來看，蘇州市住宅未來還可入市體量為94.4萬平方米，主要分布萬平方米，主要

34、分布在新區(qū)及各鎮(zhèn)在新區(qū)及各鎮(zhèn)2010年蘇州市住宅類用地已成交未開工土地列表年蘇州市住宅類用地已成交未開工土地列表土地位置土地位置土地屬性土地屬性成交總價（成交總價（萬元）萬元）樓板價樓板價(元元/)總用地面總用地面積積()總建筑面總建筑面積積()出讓時間出讓時間受讓方受讓方沙溪鎮(zhèn)勝利村20、21組住宅用地 12000132356681906902010-12-08蘇州尼盛置業(yè)有限公司、江蘇五洋房產(chǎn)有限公司雙鳳鎮(zhèn)雙周公路南側(cè)住宅用地3180175515097181162010-12-08周逸新新區(qū)梅花苑、鳳蓮苑小區(qū)住宅用地19603428357457182010-11-29蘇州恒通置業(yè)有限公司新

35、區(qū)朝陽路北、四通路東住宅用地400003526453811134522010-10-11蘇州禹海置業(yè)有限公司新區(qū)常勝路西、寧波路南，新區(qū)常勝路西、南京路北住宅用地12000046101859232602922010-09-27蘇州雅鹿置業(yè)有限公司科教新城利民社區(qū)住宅用地476002700881601763202010-09-15佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司新區(qū)發(fā)達(dá)路西、五州路南住宅用地3400114524736296832010-09-15蘇州恒通投資集團(tuán)有限公司浮橋鎮(zhèn)南環(huán)路南側(cè)、牌九路西側(cè)住宅用地54023817452226882010-07-21蘇州市富橋?qū)崢I(yè)有限公司璜涇鎮(zhèn)文昌街住宅用地62

36、03509846177232010-07-21顧學(xué)成、朱瑞娟城廂鎮(zhèn)204國道西、弇山西路北住宅用地202001716588551177102010-07-21昆山市城南置業(yè)有限公司瀏河鎮(zhèn)鄭和南路住宅用地254023296058109042010-07-15蘇州順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙鳳鎮(zhèn)建新路東側(cè)住宅用地9006988598128972010-07-15蘇州順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陸渡鎮(zhèn)新瀏河北側(cè)住宅用地3550179111013198232010-06-30蘇州市通中置業(yè)有限公司城廂鎮(zhèn)新城區(qū)群星社區(qū)住宅用地1788.24637529804476862010-06-22蘇州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限

37、公司潛在供應(yīng)量分析潛在供應(yīng)量分析.3.蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議 蘇州商品住宅市場總體情況分析 典型競爭項目研究 潛在供應(yīng)量分析 住宅產(chǎn)品建議住宅產(chǎn)品建議.戶型配比建議戶型配比建議 通過對蘇州商品住宅市場供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)分析，通過對蘇州商品住宅市場供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)分析， 暢銷產(chǎn)品集中在暢銷產(chǎn)品集中在50-60平方米的一居、平方米的一居、80-100平方米的二居、平方米的二居、120-140平方米的三居；平方米的三居； 本項目主要購買人群定位為改善型置業(yè)人群及投資人群，故舒適型產(chǎn)品占比較大；本項目主要購買人群定位為改善型置業(yè)人群及投資人群，故舒適型產(chǎn)品占比較大； 我

38、們建議，本項目以我們建議，本項目以舒適二房、標(biāo)準(zhǔn)三房舒適二房、標(biāo)準(zhǔn)三房為主力戶型，并搭配部分為主力戶型，并搭配部分一房產(chǎn)品一房產(chǎn)品。對本項目產(chǎn)品建議對本項目產(chǎn)品建議產(chǎn)品編號產(chǎn)品編號主力戶型主力戶型主力面積（主力面積（）面積段中值面積段中值()套數(shù)（套）套數(shù)（套）套數(shù)比例套數(shù)比例面積面積()面積比例面積比例一房一房一室一廳（1衛(wèi)）50-6065908%56505%二房二房二室一廳（1衛(wèi)）80-908529026%2373021%二房一廳（2衛(wèi)）90-1009528025%2599023%三房三房三室一廳（1衛(wèi)3277029%三室二廳（2衛(wèi)）130-1401351

39、9017%2486022%合計合計戶均面積戶均面積1011119113000.4.蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場概述全市商圈市場概述 全市商業(yè)用房市場分析 典型競爭項目分析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)產(chǎn)品建議.以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場、華旭財富中心的入駐營業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力；市區(qū)中心市區(qū)中心商圈商圈武陵路電子一條街核心商圈核心商圈特色商圈特色商圈次級商圈次級商圈人民路綜合人民路綜合商業(yè)街商業(yè)街大潤發(fā)商大潤發(fā)商圈圈北門街裝飾裝潢五洋商城五金建材縣府街品牌專賣街東盛商東盛商業(yè)廣場業(yè)廣場上海廣場上海廣場五洋廣場五洋廣場寶

40、龍城寶龍城市廣場市廣場在售商業(yè)在售商業(yè)本案本案蘇州已形成各種層級的商圈體系，市場細(xì)分明顯，商業(yè)市場較為成熟；整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時間不會動搖；商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M偏好依然在市中心；人民路商業(yè)街以及大潤發(fā)商圈，由于時代超市及大潤發(fā)等主力店的引入，形成次級商圈，輻射周邊客群；圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等；在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢明顯；蘇州商圈格局分析蘇州商圈格局分析.位置位置業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成臨街店鋪租金水平臨街店鋪租金水平（元（元/.月）月）規(guī)模規(guī)模市區(qū)中心商圈市區(qū)

41、中心商圈人民路與上海西路交匯人民路與上海西路交匯商場、超市、服裝、鞋類、飾品店、餐飲等。代表商業(yè)有南洋廣場、新城廣場、華聯(lián)商廈、第五季、新世界百貨、蘇寧電器等。200-300百貨商場20000-30000左右，臨街店鋪100-150次級商圈次級商圈人民路商街及太平路與人民路商街及太平路與錦州路交匯區(qū)域錦州路交匯區(qū)域綜合商業(yè)街、超市為主。代表商業(yè)恒榮泰廣場、大潤發(fā)超市。100-200一層、臨街店鋪50-100特色商圈特色商圈北門街、武陵街、縣府北門街、武陵街、縣府街街建材街、電子街、品牌專賣等。50-100一層、臨街店鋪50-80蘇州商業(yè)大型主力店多集中于蘇州商業(yè)大型主力店多集中于人民路與上海路

42、交匯人民路與上海路交匯，屬于蘇州市中心，整體商業(yè)檔偏于中檔，蘇州商圈主，屬于蘇州市中心，整體商業(yè)檔偏于中檔，蘇州商圈主要商業(yè)街租金平均為要商業(yè)街租金平均為200-300元元/.月月，其他沿街商鋪租金平均為，其他沿街商鋪租金平均為100-200元元/.月，月，臨街商鋪面積主要臨街商鋪面積主要在在50-100之間之間蘇州商圈格局分析蘇州商圈格局分析.中心城區(qū)商業(yè)：中心城區(qū)商業(yè)：商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，以人民路與上海西路交匯為中心點輻射多個商業(yè)，區(qū)域整體商業(yè)檔次偏于商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，以人民路與上海西路交匯為中心點輻射多個商業(yè)，區(qū)域整體商業(yè)檔次偏于中檔，商業(yè)用房主要是臨街底商；多集中與城市中心區(qū)域，東部商圈

43、還相對較為落后。隨著其他大型商業(yè)綜合中檔，商業(yè)用房主要是臨街底商；多集中與城市中心區(qū)域，東部商圈還相對較為落后。隨著其他大型商業(yè)綜合體的入市，東部商業(yè)氛圍會逐漸加強，新商圈也將開始形成。體的入市，東部商業(yè)氛圍會逐漸加強，新商圈也將開始形成。n 目前蘇州城區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，以人民路與上海路交匯為中心點輻射多個商業(yè)，區(qū)域整體商業(yè)檔次偏于中檔。n人民路與上海西路交匯是目前蘇州城區(qū)主要的集中商業(yè)區(qū)域；區(qū)域內(nèi)集中了多個百貨商場和娛樂設(shè)施，區(qū)域內(nèi)商業(yè)多是以提供休閑購物服務(wù)的百貨、娛樂、餐飲等百貨、娛樂、餐飲等區(qū)域人流量相對較大，區(qū)域商鋪租金平均在200-300元元/.月之月之間間；n 新天地廣場和華旭

44、財富中心為未來開業(yè)的商圈內(nèi)的集中商業(yè)體，也將成為區(qū)域商業(yè)升級的新引擎。蘇州商圈格局分析蘇州商圈格局分析新城廣場新城廣場新世界百貨新世界百貨南洋廣場南洋廣場第五季百貨第五季百貨.4.蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場概述 全市商業(yè)用房市場分析全市商業(yè)用房市場分析 典型競爭項目分析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)產(chǎn)品建議.商業(yè)用房市場分析商業(yè)用房市場分析本表選取本表選取蘇州（城區(qū)）蘇州（城區(qū)）2009-2010年取得預(yù)售許可證的項目進(jìn)行數(shù)據(jù)羅列，這些樓盤的共性是：年取得預(yù)售許可證的項目進(jìn)行數(shù)據(jù)羅列，這些樓盤的共性是：1、皆為銷售較好項目，所面對的市場環(huán)境對本項目借鑒意

45、義較大；、皆為銷售較好項目，所面對的市場環(huán)境對本項目借鑒意義較大；2、物業(yè)類型包括底商、獨體商業(yè)。、物業(yè)類型包括底商、獨體商業(yè)。 從上表可以看出，目前市場暢銷商鋪面積區(qū)間在40平方米以下和平方米以下和40-60平方米平方米之間，其中40-60平方米之間供應(yīng)量為34439平方米、平方米、945套套，成交量為26792平方米、平方米、726套套，物業(yè)類型主要是1層底商商鋪； 100-150平方米平方米面積段商鋪物業(yè)供應(yīng)排在第一位，供應(yīng)量為47728平方米、平方米、394套；套；而其成交面積排在首位，約為31344平方米平方米，成交套數(shù)排在第三位，約為253套套； 雖然300平方米以上的商鋪供應(yīng)量也

46、比較大，但市場去化一般，說明市場單體面積過大的商鋪由于總價和風(fēng)險的因素，客戶比較謹(jǐn)慎；小面積商鋪比較受市場歡迎。供求結(jié)構(gòu)分析：供求結(jié)構(gòu)分析：目前蘇州城區(qū)在售商業(yè)用房供應(yīng)量目前蘇州城區(qū)在售商業(yè)用房供應(yīng)量24.6萬平方米，成交量萬平方米，成交量13.1萬平方米，主力成交商鋪面積萬平方米，主力成交商鋪面積在在40平方米以下、平方米以下、40-60平方米、平方米、100-150平方米。平方米。40以下以下40-6060-8080-100100-150150-200200-250250-300300-500500以上以上合計合計套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套套數(shù)數(shù)面積面積套套數(shù)數(shù)面積面積套套數(shù)數(shù)面積

47、面積套套數(shù)數(shù)面積面積套套數(shù)數(shù)面積面積套套數(shù)數(shù)面積面積套套數(shù)數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積供應(yīng)9453443940520446286204021981757439447728115191974810676236001742611846429582533245539成交7262679226413130135890912511208253313447712293225019615934515399554711658131158可售21976471417316151114937363661411638438690426565717440829107194137487875114381去化比

48、例77%78%65%64%47%44%63%64%64%66%67%64%46%47%26%27%61%59%11%13%65%53%.4.蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場概述 全市商業(yè)用房市場分析 典型競爭項目分析典型競爭項目分析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)產(chǎn)品建議.典型項目典型項目南洋廣場南洋廣場典型競爭項目分析典型競爭項目分析 南洋廣場是蘇州面積最大（總面積229400平米，停車位1200個。包括103630平米商業(yè)廣場區(qū)、31650平米酒店式公寓、94200平米商業(yè)住宅區(qū)） 、功能最多、停車場最大、業(yè)態(tài)規(guī)劃最全的首家綜合“歡樂購物廣場”。南洋廣場自開

49、街以來，共招商主力店、次主力店、品牌商家等共139戶。就目前來看，經(jīng)營情況并不是十分理想。南洋廣場南洋廣場項目地址蘇州市人民南路96號開發(fā)企業(yè)南洋（蘇州）房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司總建面積229400平方米 商業(yè)面積121868平方米租售情況招商85%商業(yè)類型廣場建筑以2至4層低層為主業(yè)態(tài)業(yè)種綜合類商鋪面積25.46-137.8平方米 標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米銷售形態(tài)70%自營主力商戶沃爾瑪、尖莎咀百貨、國美電器開盤時間2008年10月商業(yè)廣場區(qū)商業(yè)廣場區(qū)酒店式公寓酒店式公寓住宅區(qū)住宅區(qū).典型項目典型項目新天地商業(yè)廣場新天地商業(yè)廣場新天地商業(yè)廣場新天地商業(yè)廣場項目地址城廂鎮(zhèn)北城河以南、向陽路以北、人民路以

50、東 開發(fā)企業(yè)蘇州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司 總建面積47000平方米 商業(yè)面積20000平方米 租售情況出售商業(yè)類型沿街、內(nèi)鋪 商鋪層數(shù)局部5層、主題3層層高1層：4.5米；2-3層3.3米業(yè)態(tài)業(yè)種餐飲、娛樂、數(shù)碼城報價2-3萬元/平米商鋪面積主力面積30-60平米開盤時間2010年11月13樓為高級餐飲，購物為主，小面積30起 45樓為高級休閑，娛樂，電動城，KTV，電影院，最大面積700 可按揭，最高貸款50%，最長可貸10年?？蛇x擇包租，包租5年，前三年租金（商鋪價格21%）一次性返還。典型競爭項目分析典型競爭項目分析.典型項目典型項目上海國際廣場上海國際廣場上海國際廣場上海國際廣場項目

51、地址蘇州市上海東路太平路交匯處開發(fā)企業(yè)蘇州國信集團(tuán)東源建設(shè)投資有限公司總建面積43789平方米 商業(yè)面積8440平方米租售情況銷售商業(yè)類型商業(yè)外街和內(nèi)庭商鋪 層數(shù)1-3層 業(yè)態(tài)業(yè)種金融、證券、展廳、SPA會所、咖啡、酒店賓館、健身美容美體、商務(wù)中心、及餐飲等便利服務(wù)報價待定主力商戶待定開盤時間2009年5月28日本項目蘇州上海廣場，分為A、B兩區(qū)，其中A區(qū)總建筑面積約44789.81平方米，包括一個地上3層、地下一層的商業(yè)裙房（地下室為車庫和設(shè)備用房）、一棟18層酒店式公寓和一棟19層的辦公用房，B區(qū)總建筑面積約25863.15平方米，包括一個地上3層、地下一層的商業(yè)裙房（地下室為車庫和設(shè)備用

52、房）、一棟19層酒店式公寓。本項目為中高檔定位，商業(yè)部分主要定位為金融、證券、展廳、SPA會所、咖啡、酒店賓館、健身美容美體、商務(wù)中心、及餐飲等便利服務(wù)。典型競爭項目分析典型競爭項目分析.4.蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場概述 全市商業(yè)用房市場分析 典型競爭項目分析 潛在供應(yīng)量分析潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)產(chǎn)品建議.已成交未開工土地：已成交未開工土地：從市場后續(xù)供應(yīng)量來看，蘇州市商業(yè)未來還可入市體量為從市場后續(xù)供應(yīng)量來看，蘇州市商業(yè)未來還可入市體量為40.7萬平方米，主要分布在萬平方米，主要分布在新區(qū)及各鎮(zhèn)。新區(qū)及各鎮(zhèn)。2010年蘇州市商服類用地已成交未開

53、工土地列表年蘇州市商服類用地已成交未開工土地列表土地位置土地位置土地屬性土地屬性成交總價（成交總價（萬元）萬元）樓板價樓板價(元元/)總用地面總用地面積積()總建筑面總建筑面積積()出讓時間出讓時間受讓方受讓方港區(qū)通港東路南側(cè)、滬太新路東側(cè)商服用地14400565 1592172547472010-12-24蘇州亞盛投資發(fā)展有限公司新區(qū)四通路西、五洲路南商服用地40204412 607591132010-11-29蘇州市星都房地產(chǎn)有限公司新區(qū)東亭路西側(cè)、規(guī)劃七路北側(cè)商服用地1400555 11473252412010-10-18蘇州市蘇州質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局新區(qū)太平路東、慶陽路南商服用地910135

54、9 148866962010-9-15蘇州市通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城廂鎮(zhèn)太平南路西、南園路南側(cè)商服用地43002212 7777194432010-9-14蘇州市教育發(fā)展有限公司新區(qū)毛太路西、橫河南商服用地24502933 642683542010-8-20昆山市周市鎮(zhèn)新鎮(zhèn)街道中樂社區(qū)居民委員會港區(qū)滬太新路西側(cè)、城地百貨南側(cè)商服用地620295 16174210262010-7-21華東環(huán)球商貿(mào)物流城開發(fā)股份有限公司瀏河鎮(zhèn)東港路西側(cè)商服用地11402003 406556912010-7-15蘇州市瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司瀏河鎮(zhèn)市民廣場南側(cè)商服用地280224 4800124802010-2-22

55、蘇州高正投資發(fā)展有限公司沙溪鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)中心路西側(cè)商服用地380217 12484174782010-2-22蘇州依廠物流有限公司新區(qū)發(fā)達(dá)路西，五洲路北商服用地1600989 8091161822010-1-11蘇州恒通置業(yè)有限公司開發(fā)區(qū)人民北路西側(cè)商服用地1727 1692 6379102062010-1-25江蘇省煙草公司蘇州市公司潛在供應(yīng)量分析潛在供應(yīng)量分析.4.蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議蘇州商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議 全市商圈市場概述 全市商業(yè)用房市場分析 典型競品案例分析 潛在供應(yīng)量分析 商業(yè)客產(chǎn)品建議商業(yè)客產(chǎn)品建議.商業(yè)店鋪切割商業(yè)店鋪切割步行街店鋪步行街店鋪面寬（面寬（m）進(jìn)深進(jìn)

56、深(m)產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式店鋪面積店鋪面積 ()用途用途沿街商鋪6-1010-15一層、二層60150服裝、鞋帽、酒吧等住宅底商住宅底商面寬（面寬（m）進(jìn)深進(jìn)深(m)產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式店鋪面積店鋪面積()用途用途住宅底商4-610一層40-60適合各種社區(qū)生活配套商業(yè)對本項目產(chǎn)品建議對本項目產(chǎn)品建議 結(jié)合蘇州商鋪市場現(xiàn)狀、本項目的自身條件及客戶調(diào)研狀況，我們建議本產(chǎn)品的商鋪面積不宜過大，商業(yè)步行街店鋪商業(yè)步行街店鋪面積基本介于60-150平方米之間平方米之間；而社區(qū)底商社區(qū)底商店鋪面積則控制在4060平方米之間平方米之間，這樣有利于控制總價，易于短期內(nèi)快速銷售，實現(xiàn)回款。.5.蘇州寫字樓市場研究及

57、產(chǎn)品建議蘇州寫字樓市場研究及產(chǎn)品建議蘇州寫字樓市場格局分析蘇州寫字樓市場格局分析蘇州寫字樓物業(yè)市場分析典型寫字樓項目分析蘇州寫字樓市場小結(jié)寫字樓產(chǎn)品建議.蘇州寫字樓市場格局分析蘇州寫字樓市場格局分析已售在售 以純寫字樓純寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)，目前蘇州全市純寫字樓項目較少，主要以蘇州發(fā)展大廈、華僑大廈、華旭財富中心等為代表，其他多數(shù)是以辦公立項的商住樓為主； 全市在售寫字樓均位于城區(qū); 已售寫字樓項目多數(shù)已投入使用，蘇州寫字樓市場整體發(fā)展水平相對滯后;蘇州寫字樓分布現(xiàn)狀：蘇州寫字樓分布現(xiàn)狀：蘇州市內(nèi)寫字樓物業(yè)大多數(shù)分布在中心城區(qū)交通要道，主要是由于區(qū)域坐落著多數(shù)蘇州市內(nèi)寫字樓物業(yè)大多數(shù)分布在中心城區(qū)交通

58、要道，主要是由于區(qū)域坐落著多數(shù)政府職能機(jī)構(gòu)，有良好的商業(yè)氛圍、便利的交通條件。政府職能機(jī)構(gòu)，有良好的商業(yè)氛圍、便利的交通條件。.項目名稱項目名稱建筑建筑面積（）面積（）占地占地面積（）面積（）標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積（）面積（）主力面積（）主力面積（）租賃客戶租賃客戶租金租金（元（元/月月.）銷售價格銷售價格(元元/)出租率出租率(%)銷售率銷售率(%)蘇州發(fā)展大廈2697515500 1400116-238律所，家具，紡織33-36700020%70%華旭財富中心1600027651136289-2312011年4，5月開盤待定華僑大廈331506669.11011150-255貿(mào)易，機(jī)械，制造60

59、680010%90%萊茵世貿(mào)大廈1000090000170036-71建筑，裝潢780060%五洋廣場23322.590378.11146.592-198650099%上海國際廣場43788.838452905.866-2182011年10月入駐680099%東方財富大廈32940.1640001022.26-1-3層銀行，另有商業(yè)經(jīng)營930030%世紀(jì)財富大廈20479.385554.9920.5160貿(mào)易，建筑，運輸33800090%100%蘇州主要寫字樓項目基本情況：蘇州主要寫字樓項目基本情況：產(chǎn)品設(shè)計多數(shù)為小面積分割戶型，整層大開間產(chǎn)品較少：租金水平普遍產(chǎn)品設(shè)計多數(shù)為小面積分割戶型，整

60、層大開間產(chǎn)品較少：租金水平普遍偏低，多在偏低，多在33-36元元/月月.之間，但出租率較高，多在之間，但出租率較高，多在85%以上。以上。蘇州寫字樓市場格局分析蘇州寫字樓市場格局分析.5.蘇州寫字樓市場研究及產(chǎn)品建議蘇州寫字樓市場研究及產(chǎn)品建議蘇州寫字樓市場格局分析蘇州寫字樓物業(yè)市場分析蘇州寫字樓物業(yè)市場分析典型寫字樓項目分析蘇州寫字樓市場小結(jié)寫字樓產(chǎn)品建議.目前蘇州在售的純寫字樓項目較少，位于新區(qū)的蘇州發(fā)展大廈和華僑大廈是主要代表項目，售價約為目前蘇州在售的純寫字樓項目較少，位于新區(qū)的蘇州發(fā)展大廈和華僑大廈是主要代表項目，售價約為7000元元/平方米左右。平方米左右。蘇州寫字樓物業(yè)市場分析蘇