房地產估價考試重要公式(整理)

1、房地產估價理論與方法重要公式12房地產的概念·建筑密度%= 建筑基底總面積 ×100% 建筑用地面積·容積率=總建筑面積 建筑用地面積·總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數·容積率=建筑密度×建筑層數·套內建筑面積=套內房屋使用面積套內墻體面積套內陽臺面積·建筑面積=套內建筑面積分攤的共有建筑面積23房地產的供求與價格·供給量=存量拆毀量轉換為其它種類的房地產量其它種類房地產轉換為該種房地產量新開發(fā)量·彈性= 作為因變量的經濟變量的相對變化 作為自變量的經濟變量的相對變

2、化·房地產需求的價格彈性= 房地產需求量變化的百分比 房地產價格變化的百分比·房地產需求的收入彈性= 房地產需求量變化的百分比 消費者收入量變化的百分比·房地產需求的人口彈性= 房地產需求量變化的百分比 人口數量變化的百分比·房地產需求的交叉價格彈性= 一種房地產需求量變化的百分比 另一種房地產或商品價格變化的百分比·房地產需求的價格預期彈性= 房地產需求量變化的百分比 預期的房地產價格變化的百分比·房地產供給的價格彈性= 房地產供給量變化的百分比 房地產價格變化的百分比·房地產供給的要素成本彈性= 房地產供給量變化的百分比

3、 要素價格變化的百分比24房地產價值和價格的種類·一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格·基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。·標定價格：政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。·房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費用、稅金及應獲得的利潤。·房地價格=土

4、地價格建筑物價格·土地價格=房地價格建筑物價格·建筑物價格=房地價格土地價格·樓面地價= 土地總價 總建筑面積·樓面地價= 土地總價 × 土地總面積 = 土地單價 總建筑面積 土地總面積 容積率·期房目前的價格=現房價格（預計從期房達到現房期間）現房出租的凈收益的折現值風險補償·補地價=改變后的地價改變前的地價·補地價（單價）= 現樓面地價×現容積率原樓面地價×原容積率·補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積·補地價（單價）=原樓面地價×（現容積率原容

5、積率）·補地價（單價）= 原容積率下的土地單價 ×（現容積率原容積率）原容積率44建立價格可比基礎·建筑面積下的價格套內建筑面積下的價格× 套內建筑面積 建筑面積·建筑面積下的價格使用面積下的價格× 使用面積 建筑面積·套內建筑面積下的價格使用面積下的價格× 使用面積 套內使用面積·1公頃10 000平方米·1畝666.67平方米·1平方英尺0.09290304平方米·1坪3.30579平方米·平方米下的價格公頃下的價格÷10 000·平方米下的

6、價格畝下的價格÷666.67·平方米下的價格平方英尺下的價格÷0.09290304·平方米下的價格坪下的價格÷3.3057945交易情況修正·采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數可比實例正常市場價格可比實例成交價格× 1 可比實例正常市場價格 1±S % 或者：可比實例成交價格× 100 可比實例正常市場價格100±S %上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數1±S %100±S %·采用差額法進行交易情況修正

7、的一般公式為:可比實例成交價格±交易情況修正數額可比實例正常市場價格·正常成交價格應有賣方繳納的稅費賣方實際得到的價格·正常成交價格應有買方繳納的稅費買方實際付出的價格·應有賣方繳納的稅費正常成交價格×賣方繳納稅率·應有買方繳納的稅費正常成交價格×買方繳納稅率·正常成交價格 賣方實際得到的價格 1賣方繳納稅率·正常成交價格 買方實際付出的價格 1買方繳納稅率46交易日期調整·可比實例在成交日期時的價格×(1±T)可比實例在估價時點時的價格·可比實例在成交日期時的價格

8、× (100±T)/100可比實例在估價時點時的價格·采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：可比實例在成交日期時的價格×估價時點時的價格指數 =可比實例在估價時點時的價格 成交日期時的價格指數·采用環(huán)比價格指數進行交易日期調整的公式為：可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數×再下一時期的價格指數××估價時點時的價格指數可比實例在估價時點時的價格·采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期調整的公式為:可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數可比

9、實例在估價時點時的價格·采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調整的公式為:可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率×期數)可比實例在估價時點時的價格47房地產狀況調整·房地產狀況調整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法·可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數可比實例在估價對象房地產狀況下的價格或者可比實例在其房地產狀況下的價格× 1 可比實例在估價對象房地產狀況下的價格1±R %可比實例在其房地產狀況下的價格× 100 可比實例在估價對象房地產狀況下的價格100&#

10、177;R·可比實例在其房地產狀況下的價格×100/（）可比實例在估價對象房地產狀況下的價格·可比實例在其房地產狀況下的價格×100/（）×（）/100可比實例在估價對象房地產狀況下的價格注上式（）為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分48求取比準價格·百分率法下的修正、調整系數連乘公式估價對象價格可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×房地產狀況調整系數估價對象價格×(1±S %)×(1±R %)可比實例成交價格×(1±T

11、 %)或者估價對象價格可比實例成交價格× 1 ×(1±T %)× 1 或者1±S % 1±R % 估價對象價格可比實例成交價格× 100 × 100±T × 100 100±S 100 100±R ·百分率法下的修正、調整系數累加公式估價對象價格可比實例成交價格×(1交易情況修正系數交易日期調整系數房地產狀況調整系數)估價對象價格×(1±S %±R %)可比實例成交價格×(1±T %)或者估價對象價格可比實

12、例成交價格× 1±T % 或者 1±S %±R %估價對象價格可比實例成交價格× 100±T 100±S±R·差額法下的公式估價對象價格可比實例成交價格±交易情況修正系數±交易日期調整系數±房地產狀況調整數額52房地產價格的構成 ·開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費·計算基數土地取得成本開發(fā)成本，即：直接成本利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本）·計算基數土地取得成本開發(fā)成本管理費用：投

13、資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本管理費用）·計算基數土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用,相應的利潤率可稱為成本利潤率，即： 成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用）·計算基數開發(fā)完成后的房地產價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率,即: 銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產價值53成本法的基本公式·成本法最基本的公式為：房地產價格重新購建價格一折舊·新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用十銷售稅費開發(fā)利潤上式中： ·開發(fā)完成后

14、可轉讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%·新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得該用地的總代價土地開發(fā)總成本總管理費用總投資利息總銷售費用總銷售稅費 總開發(fā)利潤）/(用地總面積×開發(fā)完成后可轉讓面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調整系數·求取該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下： 該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息 總銷售費用總銷售稅費 總開發(fā)利潤        

15、;  =取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息可轉讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得出：·該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價= (取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息) 1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率·該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價土地開發(fā)總成本總管理費用總投資利息(1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉讓熟地面積         = (取得該荒地的總代價土地開發(fā)總成本

16、總管理費用十總投資利息) (1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉讓熟地面積比率×該荒地總面積·新建房地價格=土地得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤·新建建筑物價格=建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤·舊房地價格=土地的重新取得價格建筑物的重新購建價格建筑物重新購建價格·舊建筑物價格建筑物的重新購建價格建筑物的折舊55建筑物的折舊·建筑物的折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值·剩余經濟壽命經濟壽命一有效經過年數·直線法的年折舊計算公式：Di

17、DCS/N C (1R) /N上式中：Di第i年的折舊額。D是一個常數；C建筑物的重新購建價格；S建筑物的凈殘值 N建筑物的經濟壽命；R建筑物的凈殘值率；(CS) 稱為折舊基數；·年折舊率d=D/C×100 =(CS)/(C×N) ×100=(1R)/N×100·有效經過年數為t年的建筑物折舊總額Et=D×t(CS)t/NC(1R) t/N·直線法折舊下的建筑物現值的計算公式為：V=CEtC(CS)t/Nc1(1R)t/N上式中：Et建筑物的折舊總額；V建筑物的現值；(CS) 稱為折舊基數；·成

18、新折扣法V=Cq 式中：V建筑物的現值；C建筑物的重新購建價格；q建筑物的成新率(%)；·用直線法計算成新率的公式為：q1(1R)t/N ×100 當R0時，q(1t/N)×100 1(1R) Nn/N×100 t/N×100 1(1R) t/ tn×100 n/ tn×100·建筑物經濟壽命1/年折舊率·修復所必需的費用修復后的房地產價值修復前的房地產價值·扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本超額持有成本·扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本(無效成本超額持有成本)56成本應用中

19、涉及的有關規(guī)定·年折舊額原價×(1殘值率)/耐用年限 61收益法的基本原理·地價年地租×購買年 ·地價地租/利息率 ·某筆資金×利率房地產的凈收益·房地產價格房地產的凈收益/利率62報酬資本化法的公式·V=A1/1Y1 A2/(1Y1)×(1Y2)An/(1Y1)×(1Y2)×(1Yn)·V=A1/1YA2/(1Y)2A3/(1Y)3An/(1Y)n ·A末A初(1Y)·V=A/Y11/(1Y)n·V=A/Y·Kn=

20、11/(1Y)n =(1Y)n1/(1Y)n·V70=V×K70·V50=V×K50·V=V50/K50·V40=V40×K40/K50·Vn= VN×Kn/ KN=VN×(1Y×(1Y)n1 / (1Y1·Vn= A/Yn11/(1Yn)n或VN= A/YN11/(1YN)N以上幾個公式中：V房地產收益價格又稱現值；n收益年限；A1，A2An第n期凈收益；Y1，Y2Yn第Y期報酬率(折現率)·收益期限為有限年的公式:式中t為凈收益有變化的期限·收益期限為

21、無限年的公式:·凈收益按一定數額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×11/(1+ Y)nb/Y×n/(1+Y)n 未來第n年為 A十(n1)b收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y2·凈收益按一定數額遞減 有限年V=(A/Yb/Y2)×11/(1+Y)n+b/Y×n/(1+Y)n 未來第n年為 A(n1)b nA/b+1·凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Yg)×1 (1+g)/(1+Y) n 未來第n年為 A(1+g)n1無限年 V=A/(Yg)·凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)&

22、#215;1 (1g)/(1+Y) n 未來第n年為A(1g)n1無限年 V=A/Y+g以上幾個公式中：V房地產收益價格又稱現值；b凈收益逐年遞增(減)的數額；g凈收益逐年遞減的比率；·凈收益為有效毛收入減運營費用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(YgI)×1 (1gI)/(1Y) nE/YgE×1 (1gE)/(1Y) n 上式中：I有效毛收入；E運營費用；gI逐年遞增的比率；gE逐年遞增的比率；·預知未來若干年后的價格的公式：·如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y

23、1 (1Y) tVt/(1Y) t·如果凈收益按一定數額遞增,則公式為: V=(A/Yb/Y2) 11/(1Y) t b/Y×t/(1Y) tVt/(1Y) t·如果凈收益按一定數額遞減,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tb/Y×t/(1Y) tVt/(1Y) t·如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t·如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t·如果難以預測未來的價格公式為:V=A (1Y) t1 /Y(1

24、Y) t (1) =A/ Y×Y/(1Y) t1=A/ Y a上式中：a償債基金系數；A凈收益；V房地產收益價格又稱現值；Y報酬率(折現率) ；增值率；63凈收益·潛在毛收入(PGI) ；·有效毛收入(EGI) ；·凈運營收益(NOI) ；·稅前現金流量(PTCF) ；·運營費用率(OER)·稅后現金流量(ATCF) ；·凈收益率(NIR)·凈收益率1運營費用率·凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運營費用       

25、60;    有效毛收入運營費用(運營費用，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅)·有租約限制下的價值無租約限制下的價值 承租人權益的價值64報酬率·報酬率無風險報酬率投資風險補償管理負擔補償缺乏流動性補償 投資帶來的優(yōu)惠65直接資本化法·資本化率年收益/價格·VNOI/R 上式中：V房地產價值；NOI房地產未來第一年的凈收益；R資本化率；·收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即：    收益乘數價格/年收益·利用收益乘數將年

26、收益轉換為價值的直接資本化法公式為：    房地產價值年收益×收益乘數·房地產價值毛租金×毛租金乘數·毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即:毛租金乘數價格/毛租金(毛租金乘數也是經常所講的“租售比價”)·VPGI×PGIM潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即:PGIM=V/PGI·VEGI×EGIM有效毛收入乘數是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數，即:EGIM=V/EGI·VNOI×NIM凈收益乘數是房地產的

27、價格除以其年凈收益所得的倍數，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即:V=NOI/R·凈收益率與有效毛收入乘數之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因為NIR=1OER所以    Ro=(1OER)/EGIM   上述公式的來源是：因為    Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro綜合資本化率；OER運營費用；V房產

28、價格；NIR凈收益率；EGIM有效毛收入乘數；NOI某一年的凈收益；·在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y ·在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：     V=A/Y 11/(1Y)n   R=Y/11/(1Y)n·在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Yg ·在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y×Y/(1Y)t1或R= Y×Y/(

29、1Y)t16.6投資組合和剩余技術式中：Ro綜合資本化率；RL土地資本化率；RB建筑物資本化率；VL土地價值；VB建筑物價值； V土地價值占房地價值的比率；B建筑物價值占房地價值的比率，LB100；·Ro=VL×RLVB×RB/ VLVB ·RL=(VLVB)ROVB×RB/VL      ·RB=( VLVB)RO VL×RL/VB·RoL×RLB×RB ·RoL×RL(1L)RB ·Ro(1B) RLB×

30、;RB·抵押貸款常數的計算公式為：Ro=M×RM(1M)×RE·在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數的計算公式為：RM=YM×(1YM)n/(1YM)n1 = YMYM/(1YM)n1式中：RM抵押貸款常數；YM抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（i）；n抵押貸款期限；·房地產的價格抵押貸款金額自有資金額    ·房地產凈收益抵押貸款收益自有資金收益·直接資本化法的土地剩余技術公式 為: VL= AOVB×RB/ RL·直接資本化法的建筑物剩余技術公式

31、為: VB= AOVL×RL/ RB上式中：VL土地價值；AO土地與地上建筑物共同產生的凈收益；VB建筑物價值；RB建筑物資本化率； RL土地資本化率；·直接資本化法的自由資金剩余技術公式為: VE= AOVM×RM/ RE·直接資本化法的抵押貸款剩余技術公式為: VM= AOVE×RE/ RM上式中：VE自有資金權益價值；AO房地產凈收益；VM抵押貸款金額；RM抵押貸款常數； RE自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物

32、資本化率由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率由房地收益單獨求取土地價格：·土地價格=房地凈收益建筑物凈收益/土地資本化率·土地價格=房地凈收益建筑物價格×建筑物資本化率/土地資本化率·土地價格=房地凈收益/綜合資本化率建筑物價格由房地收益單獨求取建筑物價格：·建筑物價格=房地凈收益土地凈收益/建筑物資本化率·建筑物價格=房地凈收益土地價格×土地資本化率/建筑物資本化率·建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率土地價格72假設開發(fā)法的基本公式·待開發(fā)房地產的價值開發(fā)完成后的房地產價值開發(fā)成

33、本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費·生地價值開發(fā)完成后的房地產價值由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費·生地價值開發(fā)完成后的熟地價值由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費·毛地價值開發(fā)完成后的房地產價值由毛地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤買方購買毛地應負擔的稅費·毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購

34、買毛地應負擔的稅費·熟地價值開發(fā)完成后的房地產價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應負擔的稅費·在建工程價值續(xù)建完成后的房地產價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應負擔的稅費·舊房價值裝修改造完成后的房地產價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應負擔的稅費·適用于開發(fā)完成后出售的公式：VVPC·適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：VVRC上式中:V待開發(fā)房地產的價值;VP用市場法或長期趨勢

35、法測算的開發(fā)完成后的房地產價值；VC應扣除項目 VR用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產價值；74假設開發(fā)法計算中各項的求取·利率單位時間內的利息/本金×100·IP×i×n   ·FP(1i×n)·復利的本利和計算公式為：FP(1i)n   ·復利的總利息計算公式為：IP(1十i)n1·在名義利率下的本利和為：FP(1rm)n×m·在名義利率下的一年末本利和為：FP(1rm)m·假設實際年利率為i則在實際利率下的一年末本利的為：

36、FP(1i)·令一年末名義利率與實際利率的本利和相等，即P(1i)=P(1r/m)m得出i(1r/m)m1·名義利率與實際利率的關系，還可以通過利率的計算公式得出，即i=(FP)/P =P(1r/m)mP/P=(1r/m)m1上7.4式中： i利率; n計息周期數; I總利息; F計息期末的本利和; r名義年利率; m一年中計息m次; rm每次計息的利率;P本金;82數學曲線似合法·YabX·a=(Yb×X)/N·b=(N×XYX×Y)/ N×X2(X)2當X=0時, ·a=Y /N

37、·b=XY/X2上式中：Y各期的房地產價格; X時間; a ，b為末知參數; N時間序列的項數;83平均增減量法·ViPo十d×i ·d=(P1Po)(P2P1)(PiPi1)(PnPn1)/n =(PnP0)/n上式中：Vi第i 期房地產價格的趨勢值; i時期序數; Po基期增減量的平均數; d逐期增減量的平均數; Pi第i期房地產價格的實際值;84平均發(fā)展速度法·Vi=P0×ti ·t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2×Pi/Pi1××Pn/Pn1)1/n =(Pn/P0)1/n上式中：t平均發(fā)展速度;86指數修勻法下式中：Vi第i期的預測值; Pi第i期的實測值; Vi+1第i1期的預測值; a修勻常數，0a1公式為：·Vi+1= Via(PiVi) = aPi(1a) Vi ·Vi+1= aPi(1a) Vi ·Vi+1= Via(PiVi)91路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(%)403020109876單獨深度價格修正率(%)403020109876累計深度價格修正率(%)407090100109117124130&