談果樹(shù)補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估

1、精選文檔談果樹(shù)補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估點(diǎn)擊數(shù)： 2302 【字體：小 大】 【保藏】 【打印文章】 【查看評(píng)論】摘要為使農(nóng)村土地拆遷評(píng)估中涉及的果樹(shù)補(bǔ)償更加合理，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在合理確定各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)基礎(chǔ)上，依據(jù)果樹(shù)不同生長(zhǎng)年限，分析各自的成本費(fèi)用和預(yù)期收益，接受不同的評(píng)估方法和程序，并應(yīng)留意有關(guān)的事項(xiàng)。 最近幾年，由于城市規(guī)模擴(kuò)大，水利、大路等工程建設(shè)快速，越來(lái)越多的農(nóng)村土地被征用，果樹(shù)補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)也越來(lái)越多。為了使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的果樹(shù)生長(zhǎng)期，接受不同的評(píng)估方法和程序，這樣才能公正地出具評(píng)估結(jié)果，具

2、體做法如下。  一、端正工作理念，營(yíng)造和諧拆遷氣氛  基礎(chǔ)設(shè)施等基本建設(shè)工程有時(shí)涉及到了大量果樹(shù)，由于某些相關(guān)部門制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于籠統(tǒng)或過(guò)低，常引起作為果樹(shù)業(yè)主的果農(nóng)的不滿。我們專業(yè)評(píng)估人員，職責(zé)是正確評(píng)估價(jià)格，切實(shí)維護(hù)雙方的合法權(quán)益；在保持獨(dú)立、客觀、公正的前提下，同雙方當(dāng)事人建立互信任任的關(guān)系，營(yíng)造和諧氣氛；不能將征地中產(chǎn)生的沖突轉(zhuǎn)化成為評(píng)估中的沖突。  二、搞好調(diào)查爭(zhēng)辯，合理確定各項(xiàng)評(píng)估技術(shù)指標(biāo)  目前，我省大部分地區(qū)對(duì)于果樹(shù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不分樹(shù)種，僅以幼齡期、初果期，盛果期為劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際上不同果樹(shù)品

3、種的種植技術(shù)和產(chǎn)量收入迥然不同，因此，如何制定一個(gè)合理的補(bǔ)償價(jià)值，需要我們進(jìn)行認(rèn)真的爭(zhēng)辯。 下面首先對(duì)果樹(shù)補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估中幾個(gè)重要參數(shù)的確定進(jìn)行說(shuō)明： 1、選定合理的密植度，界定不同樹(shù)種每畝的補(bǔ)償株數(shù) 果樹(shù)的密植度是果樹(shù)群體結(jié)構(gòu)的重要參數(shù)，影響著果樹(shù)生長(zhǎng)的空間環(huán)境和根系環(huán)境，也影響著果樹(shù)的產(chǎn)量收成和果實(shí)品質(zhì)。增加果樹(shù)的密植度，有時(shí)是為了將來(lái)進(jìn)行移栽，有時(shí)可能是另有不行告人的企圖。一般的講，超過(guò)合理的密植度，會(huì)使樹(shù)冠縮小，不利于通風(fēng)透光，影響單株和畝產(chǎn)量，也影響果實(shí)品質(zhì)。評(píng)估人員應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛲临|(zhì)狀況，種植技術(shù)與果農(nóng)的種植閱歷等，綜合界定某一品種果樹(shù)每畝合理的補(bǔ)償株數(shù)

4、。 2、調(diào)查果樹(shù)的收入以及折現(xiàn)率 調(diào)查產(chǎn)量收成，也是確定補(bǔ)償價(jià)值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結(jié)果期的產(chǎn)量主要受水利、土壤和管理技術(shù)的影響，但又受生長(zhǎng)狀況的限制。因此，果樹(shù)收入需依據(jù)其生長(zhǎng)年限和果樹(shù)生長(zhǎng)狀態(tài)測(cè)算其產(chǎn)量和收入。 同時(shí)，合理的折現(xiàn)率，也是賜予果農(nóng)合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素。 3、了解果樹(shù)栽植成本 果樹(shù)管理講究科學(xué)技術(shù)，假如盲目追加水肥，使果樹(shù)生理機(jī)能失調(diào)，打亂生長(zhǎng)規(guī)律，非但不能提高產(chǎn)量，還會(huì)使果實(shí)品質(zhì)降低，因此在評(píng)估中需要確定果樹(shù)合理的經(jīng)濟(jì)成本，確定其合理的投入費(fèi)用。實(shí)際操作中需要依據(jù)果樹(shù)不同的生長(zhǎng)期，區(qū)分不同樹(shù)種分別計(jì)算其投

5、入的成本。若有的果樹(shù)林增加滴管、噴管等配套設(shè)施，則應(yīng)另外計(jì)算其投入成本。 4、考察果樹(shù)的各種特殊因素 某一品種的果樹(shù)有其生長(zhǎng)年限、生長(zhǎng)狀況(如地徑、冠徑、病蟲(chóng)害影響)等特殊性，均應(yīng)具體考察。例如，生長(zhǎng)年限直接關(guān)系到果樹(shù)的生長(zhǎng)期劃分和把握投入的經(jīng)濟(jì)成本依據(jù)地徑的粗細(xì)可以推斷果樹(shù)的栽植年限和日常的管理水平；果樹(shù)冠徑的大小及外形可推斷其修剪技術(shù)、單株產(chǎn)量等。對(duì)于特殊的果樹(shù)樹(shù)種，可聘請(qǐng)專家?guī)兔ぷ鳌?#160; 三、依據(jù)果樹(shù)生長(zhǎng)年限接受不同的評(píng)估方法  1、幼齡期果樹(shù)的評(píng)估 幼齡期就是果樹(shù)處在生長(zhǎng)初級(jí)階段，果樹(shù)尚未結(jié)果，或因枝身尚未發(fā)育成熟未

6、達(dá)到承載力量不讓其結(jié)果。因此幼齡期的果樹(shù)評(píng)估主要考慮施肥、澆水等培育費(fèi)用，加上其他費(fèi)用及必要的行業(yè)平均酬勞率，然后進(jìn)行個(gè)別系數(shù)修正，得出評(píng)估值。 幼樹(shù)期果樹(shù)評(píng)估值=上年投入成本+當(dāng)年投入成本×(1+行業(yè)平均酬勞率)±實(shí)際生長(zhǎng)調(diào)整值 投入成本=肥料費(fèi)+水電費(fèi)+農(nóng)藥費(fèi)+人工費(fèi)+工具使用攤銷費(fèi)+其它費(fèi)用 若果樹(shù)種植對(duì)技術(shù)要求較高，平均酬勞率可適當(dāng)提高，一般取當(dāng)年投入成本的1015。 2、初果期果樹(shù)的評(píng)估 果樹(shù)的初果期，也稱為過(guò)渡期，它是由生長(zhǎng)期向結(jié)果期的過(guò)渡，此時(shí)果樹(shù)有了肯定的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，但生理發(fā)育尚未完全成熟，產(chǎn)量尚未達(dá)到盛果期的

7、結(jié)果力量，但豐收在即，因此僅僅以它們的直接成本投入、當(dāng)年收入損失評(píng)估其價(jià)值是不夠的，還要增加它們的預(yù)期收益，一般把基準(zhǔn)日后一年的收入進(jìn)行折現(xiàn)，作為補(bǔ)償。由于在其次年甚至第三年，果農(nóng)只要付出把握病蟲(chóng)害等一般維護(hù)費(fèi)用，即能獲得一年的正常收入，因此接受其將來(lái)一年的收入進(jìn)行補(bǔ)償是必要的。 初果期果樹(shù)評(píng)估值=截止當(dāng)年累計(jì)投入成本+當(dāng)年收入損失費(fèi)+次年凈收入折現(xiàn)值±實(shí)際生長(zhǎng)調(diào)整值。(折現(xiàn)率一般取8) 其中，當(dāng)年收入損失費(fèi)=一般當(dāng)年產(chǎn)量×銷售單價(jià) 初果期開(kāi)頭階段，如收入補(bǔ)償小于行業(yè)平均酬勞率，仍舊應(yīng)按平均酬勞率計(jì)算。 3、盛果期果樹(shù)的評(píng)估 

8、;以蘋果樹(shù)為例，其盛果期一般是在生長(zhǎng)第八年到其次十年之間，其中第十年開(kāi)頭達(dá)到豐產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)期。因此對(duì)于盛果期果樹(shù)的補(bǔ)償，必需賜予果農(nóng)次年一年的收入補(bǔ)償。即便在收果后征用的果樹(shù)，也應(yīng)當(dāng)賜予次年收入補(bǔ)償。 盛果期果樹(shù)評(píng)估值=穩(wěn)產(chǎn)前投入成本+當(dāng)年收入損失費(fèi)+次年凈收入折現(xiàn)值 4、衰果期果樹(shù)的評(píng)估 果樹(shù)進(jìn)入衰果期，其生命周期漸漸接近結(jié)束，產(chǎn)量越來(lái)越低。此階段的管理目的主要是提高結(jié)果力量，延長(zhǎng)結(jié)果期限，由于投入費(fèi)用與盛果期相差無(wú)幾，因此不必再計(jì)算直接投入成本，可用盛果期評(píng)估值減去相應(yīng)削減的收入來(lái)確定衰果期果樹(shù)的評(píng)估值。 衰果期果樹(shù)評(píng)估值=盛果期果樹(shù)評(píng)估值評(píng)估基準(zhǔn)日與盛果

9、期比較削減的收入 下面以紅富士蘋果樹(shù)和大九寶桃樹(shù)為例，依據(jù)其不同生長(zhǎng)年限各自的收入和成本，得出其評(píng)估值。并列出了與之比較的膠東地區(qū)某大型工程施工中賜予果農(nóng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)值。 膠東地區(qū)某工程果樹(shù)評(píng)估值與原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比表  果樹(shù)評(píng)估值區(qū)間中價(jià)值的確定主要依據(jù)其實(shí)際生長(zhǎng)狀況和管理水平進(jìn)行權(quán)衡。 從上表中可以看出，不同的果樹(shù)品種，投入的費(fèi)用、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益不同；同一品種在同一生長(zhǎng)期由于生長(zhǎng)年限不同，收入和成本也不盡相同，因此，僅以果樹(shù)粗略生長(zhǎng)階段定價(jià)的方法是不行取的。  四、需要留意的問(wèn)題  1、果樹(shù)評(píng)估需要現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)數(shù)量和考察，因此要順當(dāng)完成，應(yīng)有作為果樹(shù)的業(yè)主或其托付代理人在場(chǎng)，并對(duì)清點(diǎn)數(shù)量和考察結(jié)果簽字。為了防止果樹(shù)清理消滅爭(zhēng)議，可實(shí)行攝影、錄像等措施，必要時(shí)應(yīng)提示當(dāng)事人進(jìn)行公證。 2、果樹(shù)的評(píng)估