對(duì)改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估的幾點(diǎn)思考

1、對(duì)改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估的幾點(diǎn)思考近年來,隨著我國國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌工作的深入開展,土地資產(chǎn)得到了最大限度的顯現(xiàn)和量化,伴隨而來的改變土地使用條件,尤其是改變?nèi)莘e率現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對(duì)此,國家相繼出臺(tái)相應(yīng)政策,要求出讓土地改變?nèi)莘e率需重新核定土地出讓金。各地在執(zhí)行這一政策時(shí)進(jìn)行了大量探索,取得了一定的成效。由于缺乏相應(yīng)的配套政策和技術(shù)規(guī)范,使得各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金工作差異較大。本文試就改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的依據(jù)及相應(yīng)評(píng)估中幾個(gè)技術(shù)問題進(jìn)行初步探討,以期對(duì)此有所促進(jìn)。一、改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評(píng)估為依據(jù)。從目前已見諸于文件的情況看,各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金主要采取以下幾種

2、方法。即:評(píng)估法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法和綜合法。所謂評(píng)估法,就是由國土資源管理部門對(duì)要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)不同容積率條件下應(yīng)補(bǔ)交的土地差價(jià)進(jìn)行評(píng)估,在此基礎(chǔ)上確定補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)量。所謂基準(zhǔn)地價(jià)修正法,就是國土資源部門根據(jù)政府已批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。所謂平均樓面地價(jià)法,是國土資源部門根據(jù)土地成交價(jià)和成交時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率,計(jì)算出平均樓面地價(jià),以此為基礎(chǔ),來確定新的容積率所對(duì)應(yīng)地價(jià),二者之差為補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量。所謂綜合法,是在基準(zhǔn)價(jià)修正法和平均樓面地價(jià)法等的基礎(chǔ)上,考慮時(shí)間因素,土地用途等因素由國土部門綜合確定改變?nèi)莘e率補(bǔ)交

3、土地出讓金數(shù)量。上述方法都有一定依據(jù)和可操作性,由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,上述方法測(cè)算出的土地出讓金應(yīng)該都不違反規(guī)定。但綜合分析,我們認(rèn)為評(píng)估法應(yīng)作為首選方法,即改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評(píng)估為依據(jù)。其理由如下:基準(zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法沒有考慮時(shí)間因素以及改變?nèi)莘e率可能引起房屋建設(shè)類型、結(jié)構(gòu)和用途的變化,因而有一定的不合理性。首先是時(shí)間因素。時(shí)間因素對(duì)地價(jià)影響很大,我國各地雖然都制定了基準(zhǔn)地價(jià),并要求2-3年更新一次,但由于基準(zhǔn)地價(jià)更新的復(fù)雜性,導(dǎo)致我們絕大多數(shù)城市基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性不夠。同時(shí)對(duì)改變?nèi)莘e率涉及增加建筑面積的用途確定,多層、高層之間面積確定,基準(zhǔn)地價(jià)法、平均樓面地價(jià)法均忽略了

4、上述因素?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法、平均樓面地價(jià)法、綜合法都是由國土資源部門自己確定,不符合政事分離原則。同時(shí),其權(quán)威性、客觀公正性(國土部門是出讓當(dāng)事一方不夠,且容易滋生腐敗。評(píng)估法可以克服上述缺點(diǎn),使得補(bǔ)交差價(jià)更具合理性、權(quán)威性。一是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是土地價(jià)格評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu),土地估價(jià)師是專門從事土地價(jià)格評(píng)估的專業(yè)人員。專業(yè)人員在土地評(píng)估時(shí),會(huì)依據(jù)土地估價(jià)規(guī)程的要求,對(duì)改變?nèi)莘e率過程中可能影響土地價(jià)格變動(dòng)的各種因素進(jìn)行綜合分析,在此基礎(chǔ)上評(píng)估出土地差價(jià)。其權(quán)威性、專業(yè)性,由此而來的客觀公正性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非專業(yè)人員。委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估土地差價(jià)可大大提升改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金工作的權(quán)威性和客觀公正性。二是改變?nèi)?/p>

5、積率補(bǔ)交土地出讓金涉及開發(fā)商的切身利益,開發(fā)商總是想千方百計(jì)減少補(bǔ)交差價(jià)額。在開發(fā)商與國土部門的這場(chǎng)博弈過程中,國土部門往往面臨的壓力很大。而采取評(píng)估法、委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估土地差價(jià)可以使國土部門從此項(xiàng)復(fù)雜的事務(wù)中解脫出來,既符合政事分離原則,也保護(hù)了干部。二、改變?nèi)莘e率評(píng)估中涉及的幾個(gè)技術(shù)問題。改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金評(píng)估,其技術(shù)依據(jù)是國土資源部頒布的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及土地資產(chǎn)管理的相關(guān)文件,但具體操作中有些技術(shù)問題還需要進(jìn)一步研究。(一土地估價(jià)基準(zhǔn)日的確定。基準(zhǔn)日對(duì)地價(jià)影響較大。目前,基準(zhǔn)日的確定主要有以下幾種做法:1、以土地成交之日為基準(zhǔn)日。2、以宗地改變?nèi)莘e率后的詳規(guī)批準(zhǔn)日為基準(zhǔn)日。3、土

6、地使用者向國土部門申請(qǐng)改變?nèi)莘e率之日為基準(zhǔn)日。4、以接受評(píng)估任務(wù)之日為基準(zhǔn)日。如何科學(xué)合理地確定評(píng)估基準(zhǔn)日值得研究。我們認(rèn)為要合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日,需從改變?nèi)莘e率補(bǔ)交土地出讓金的工作程序入手?，F(xiàn)在各地改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的程序、土地公開處置程序都不完全一致。但土地公開處置程序中,各地大都采取由國土部門向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)擬公開處置地塊的土地使用條件,土地使用條件作為土地公開出讓文件的必備材料之一由國土部門對(duì)外發(fā)布。改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金也可參照此程序運(yùn)作,由土地使用單位或個(gè)人先向國土部門提出改變?nèi)莘e率申請(qǐng),再由國土部門向規(guī)劃行政部門提出改變申請(qǐng),經(jīng)規(guī)劃部門同意并報(bào)縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃委員會(huì)或土地

7、出讓委員會(huì),決定是否同意改變?nèi)莘e率。由于是否同意改變、改變多少由政府規(guī)劃委員會(huì)或出讓委員會(huì)決定,因此以政府規(guī)劃委員會(huì)或出讓委員會(huì)批準(zhǔn)改變?nèi)莘e率之日作為土地估價(jià)基準(zhǔn)日較為適宜。一方面土地使用者依據(jù)政府批準(zhǔn)的容積率進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),另一方面國土部門根據(jù)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果確定補(bǔ)交土地出讓金數(shù)量并以是否補(bǔ)交土地出讓金作為規(guī)劃設(shè)計(jì)批準(zhǔn)的前置條件,加以制約。(二改變?nèi)莘e率后增加建筑面積的用途確定。改變?nèi)莘e率補(bǔ)交出讓金的評(píng)估大多采用假設(shè)開發(fā)法,因而,對(duì)于一個(gè)商住小區(qū),改變?nèi)莘e率增加的建筑面積中商業(yè)房面積多少、住宅房面積多少直接關(guān)系到地價(jià)的高低,從而影響土地出讓金的多少。部分評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估時(shí)采取原初步設(shè)計(jì)中商

8、住用房的比例來測(cè)算改變?nèi)莘e率后增加的建筑面積中商業(yè)、住宅房面積,這種做法值得商榷。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里有“經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè),而在我國,房地產(chǎn)開發(fā)商的“經(jīng)濟(jì)人”特性十分明顯。一般情況下,對(duì)于一個(gè)商住小區(qū),商業(yè)房的售價(jià)往往比住宅房要高得多。從追求利潤最大化角度出發(fā),不管容積率大小,房地產(chǎn)開發(fā)商總是會(huì)把能建商業(yè)房的地方盡可能的建商業(yè)房,其次是住宅房。而一個(gè)小區(qū)能建商業(yè)房的地方是有限的,商業(yè)、住宅面積不可能同比例增長。因此,從“經(jīng)濟(jì)人”的特性來分析,原容積率條件必然先滿足商業(yè)房建設(shè),再建住宅房。如果原容積率條件已經(jīng)滿足商業(yè)房建設(shè),則改變?nèi)莘e率增加的建筑面積主要應(yīng)為住宅房和按比例增加的公建配套。(三改變?nèi)莘e率后

9、住宅類型的確定。容積率,即宗地內(nèi)建筑面積與土地面積的比,這一看似簡單的比例數(shù),卻與小區(qū)的住宅類型密切相關(guān)。一般來說,容積率在1.0以下,往往是低密度住宅,1.0-2.2大多是多層住宅,而超過2.2大多是多層、小高層和高層相混合的住宅。因此,在改變?nèi)莘e率評(píng)估時(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)需對(duì)改變?nèi)莘e率的幅度是否引起住宅類型的變化進(jìn)行分析。個(gè)別地方規(guī)定容積率提高超過20%的,土地收回重新出讓是有一定道理的。對(duì)容積率變動(dòng)較大的,要分析其住宅類型和結(jié)構(gòu)的變化狀況,根據(jù)新的住宅類型和結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)相對(duì)應(yīng)的房屋售價(jià)、建筑結(jié)構(gòu)、建安價(jià)格以及相應(yīng)系數(shù),從而使評(píng)估結(jié)果更具合理。(四“毛地”出讓改變?nèi)莘e率的評(píng)估。最近,國家出臺(tái)相應(yīng)政策,

10、禁止“毛地”出讓。但由于我國現(xiàn)行的財(cái)政狀況,地方財(cái)政多為“吃飯”財(cái)政,要想在短時(shí)期內(nèi)全面禁止“毛地”出讓有一定困難。對(duì)“毛地”出讓,改變?nèi)莘e率評(píng)估在技術(shù)路線上需先設(shè)定為“凈地”出讓,再進(jìn)行補(bǔ)地價(jià)評(píng)估。這里關(guān)鍵是測(cè)算出的土地價(jià)格要不要扣除拆遷成本以及如何扣除。這既有對(duì)地價(jià)構(gòu)成的理解問題,也有技術(shù)問題。首先是地價(jià)構(gòu)成,依據(jù)土地估價(jià)規(guī)程,地價(jià)可以簡單地概括為由土地取得費(fèi)用和土地增值收益兩部分構(gòu)成。樓面地價(jià)為每建筑面積分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格,自然也應(yīng)該由土地取得費(fèi)用和土地增值收益兩部分構(gòu)成。其計(jì)算公式:樓面地價(jià)=地價(jià)/容積率=(土地取得成本+增值收益/容積率。由此可以推算,土地增值收益=地價(jià)-土地取得成本=容積率*樓面地價(jià)-土地取得成本。我們所測(cè)算出的地價(jià)既包括政府征收的土地增值收益,也包括土地取得成本。因此,“毛地”出讓改變?nèi)莘e率評(píng)估的土地差價(jià)還應(yīng)在扣除土地取得成本后,才是真正的補(bǔ)交土地出讓金。而“毛地”出讓中的土地取得成本主要是拆遷安置成