第六章控制性詳細(xì)規(guī)劃

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃定義：控制性詳細(xì)規(guī)劃主要以對地塊的用地使用控制和環(huán)境容量控制、建筑建造控制和城市設(shè)計引導(dǎo)、市政工程設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套，以及交通活動控制和環(huán)境保護(hù)規(guī)定為主要內(nèi)容，并針對不同地塊、不同建設(shè)項目和不同開發(fā)過程，應(yīng)用指標(biāo)量化、條文規(guī)定、圖則標(biāo)定等方式對各控制要素進(jìn)行定性、定量、定位和定界的控制和引導(dǎo)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的作用：（1） 承上啟下，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性。控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心價值即在于“承上啟下”。（2） 與管理結(jié)合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)。（3） 體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃可將城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃中宏觀的城市設(shè)計構(gòu)想，以微觀、具體的控制要求加以體現(xiàn)。（4）

2、城市政策的載體。控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征：（1） 通過抽象的表達(dá)方式實現(xiàn)規(guī)劃意圖（2） 具有法律效應(yīng)和立法空間（3） 綜合性（4） 剛性和彈性相結(jié)合的控制方式規(guī)劃性和引導(dǎo)性的結(jié)合通則式與判例式的結(jié)合動態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能（兼容性規(guī)定）強(qiáng)制性內(nèi)容的提出控制性詳細(xì)規(guī)劃的目標(biāo)：控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的目標(biāo)是指在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下。（1） 明確所涉及地區(qū)的發(fā)展定位，與上位的城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃中的相應(yīng)內(nèi)容相銜接，使之能夠進(jìn)一步分解和落實，確定該地區(qū)在城市中的分工。（2） 依據(jù)上述發(fā)展定位，綜合考慮現(xiàn)狀問題，已有規(guī)劃、周邊關(guān)系、未來挑戰(zhàn)等因素，制定所涉及地區(qū)的城市建設(shè)各項開發(fā)控制體系的總體指標(biāo)，并在用

3、地和公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等方面的配制上落實到各地塊，為實現(xiàn)所涉及地區(qū)的發(fā)展定位提供保障。（3） 為各地塊制定相關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)，作為法定的技術(shù)管理工具，直接引導(dǎo)和控制地塊內(nèi)的各類開發(fā)建設(shè)活動。控制性詳細(xì)規(guī)劃的管理是通過指標(biāo)的制定來實現(xiàn)的，其核心內(nèi)容是其各項控制指標(biāo)，可以分為規(guī)定性控制指標(biāo)和引導(dǎo)性控制指標(biāo)2大類。控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)一覽表編號指標(biāo)分類注解1用地性質(zhì)規(guī)定性2用地面積規(guī)定性3建筑密度規(guī)定性4容積率規(guī)定性5建筑高度/層數(shù)規(guī)定性用于一般建筑/住宅建筑6綠地率（30%）規(guī)定性7公建配套項目規(guī)定性8建筑后退道路紅線規(guī)定性用于沿道路的地塊9建筑后退用地邊界規(guī)定性用于地塊之間10社

4、會停車場庫規(guī)定性用于城市分區(qū)、片的社會停車11配建停車場庫規(guī)定性12地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段規(guī)定性13建筑形體、色彩、風(fēng)格等城市設(shè)計內(nèi)容引導(dǎo)性主要用于重點地段、文化保護(hù)區(qū)、歷史街區(qū)、特色街道，城市公園以及其他城市開敞空間周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)體系的確定通常是以建筑密度和容積率的確定為核心的。環(huán)境容量：根據(jù)建筑條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標(biāo)準(zhǔn)推算出可容納的人口規(guī)模及相應(yīng)的容積率等各項指標(biāo)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容：（1） 確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（2） 確

5、定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（3） 提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則。（4） 根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其他交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高。（5） 根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（6） 制定相應(yīng)的土地使用和建筑管理規(guī)定。控制性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件有圖紙和圖則兩部分組成

6、、規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃圖紙（1） 規(guī)劃用地位置圖（區(qū)位圖）（比例不限）（2） 規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖（1：10001:2000）（3） 土地使用規(guī)劃圖（1：10001:2000）（4） 道路交通及豎向規(guī)劃圖（1：10001:2000）（5） 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖（1：10001:2000）（6） 工程管線規(guī)劃圖（1：10001:2000）（7） 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保規(guī)劃圖（1：10001:2000）（8） 地下空間利用規(guī)劃圖（1：10001:2000）（9） 五線規(guī)劃圖（1：10001:2000）（10） 空間形態(tài)示意圖（比例不限，平面一般比例為1：10001:2000）（11）

7、城市設(shè)計概念圖（空間景觀規(guī)劃、特色與保護(hù)規(guī)劃）（1：10001:2000）（12） 地塊劃分編號圖（1：20001:5000）（13） 地塊控制圖則（1：10001:2000）（14） “七線”“黑線”規(guī)定給排水、電力、電信、燃?xì)獾仁姓芫W(wǎng)；“橙線”軌道交通管理；“黃線”市政設(shè)施用地及點位控制線；“綠線”綠化控制線；“藍(lán)線”水域用地控制線；“紫線”文物用地控制線；“紅線”城市道路用地控制線?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃文本基本內(nèi)容要求總則：（1）規(guī)劃背景和目標(biāo)（2）規(guī)劃依據(jù)和原則（3）規(guī)劃范圍和概況城市設(shè)計引導(dǎo)：根據(jù)規(guī)劃區(qū)環(huán)境特征、歷史文化背景和空間景觀特點，歲城市廣場、綠地、水體、商業(yè)、辦公和居住等功能空

8、間，城市輪廓線、標(biāo)志性建筑、街道、夜間景觀、標(biāo)識以無障礙系統(tǒng)等環(huán)境要素方面，重點地段建筑物高度、體量、風(fēng)格、色彩、建筑群體組合空間關(guān)系，及歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)提出控制、引導(dǎo)的原則和措施。規(guī)定性控制要素控制性詳細(xì)規(guī)劃控制體系：1、土地使用（1） 用地面積（2） 用地邊界（3） 用地性質(zhì)（4） 土地使用兼容2、環(huán)境容量（1） 容積率（2） 建筑密度（3） 居住人口密度（4） 綠地率3、建筑建造（1） 建筑限高（2） 建筑后退（3） 建筑間距4、城市設(shè)計引導(dǎo)（1） 建筑體量（2） 建筑形式（3） 建筑色彩（4） 建筑空間圍合（5） 建筑小品5、配套設(shè)施（1） 市政設(shè)施（2） 公共設(shè)施（行政、商業(yè)、文教體

9、衛(wèi)）6、行為活動（1） 交通活動1) 交通方式2) 出入口方式、數(shù)量3) 其他交通設(shè)施4) 停車泊位（2） 環(huán)境保護(hù)規(guī)定1) 噪聲2) 水污染3) 水污染物允許排放濃度4) 廢棄污染物允許排放量5) 固體廢棄物控制6) 其他土地使用控制用地面積概念：即建設(shè)用地面積，是指城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界圍合的用地水平投影面積，包括原有建設(shè)用地面積及新征建設(shè)用地面積，不含代征用地的面積。用地面積是控規(guī)中各種規(guī)定性指標(biāo)要素計算的基礎(chǔ)。用地邊界即規(guī)劃用地與道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分用地的范圍邊界。用地性質(zhì)即對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類用地所規(guī)定的使用用途。用地性質(zhì)包含兩方面的意思：一是土地的實

10、際使用用途，如綠地、廣場等；二是附屬于土地上的建筑物的使用用途，肉商業(yè)用地、居住用地等。大部分用地的使用性質(zhì)要通過土地上的附屬建筑物的用途來實現(xiàn)。土地使用兼容性包括兩方面的涵義;其一是指不同土地使用性質(zhì)在同一土地中公出的可能性,即表現(xiàn)為同一塊城市用地上多種性質(zhì)綜合使用的允許與否,反應(yīng)不同土地使用性質(zhì)之間親和與矛盾的程度.其二是指同一土地,使用性質(zhì)的多種選擇與置換的可能性.表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的彈性、靈活性與適建性，主要反映該用地周邊環(huán)境對于該地使用性質(zhì)的約束關(guān)系。即建設(shè)的可能性和選擇的多樣性。環(huán)境容量控制環(huán)境容量控制是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量、對建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定

11、。容積率又稱樓板面積率，或建筑面積密度，是衡量土地使用強(qiáng)度的一項指標(biāo)，英文縮寫為FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值(萬m2/hm2)容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系建筑密度=用地內(nèi)所有建筑的基地面積總和/用地面積建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和因此,容積率=建筑密度*建筑平均層數(shù)建筑密度定義：建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例。建筑密度=(規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和/用地面積)*100%注重的是建筑基底面積，保證一定的空地率、綠地率。綠地率定義：綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該用地面積的

12、比例。綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊面積）*100%綠地率指標(biāo)是以控制其下線為準(zhǔn)。綠地包括公共綠地、中心綠地、組團(tuán)綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地，公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、亭榭、水池等綠化小品建筑可視為綠地。通過綠地率的控制可以保證城市的綠化和開放空間，為人們提供休憩和交流的場所。建筑后退定義：建筑后退是指在城市建設(shè)中，建筑物相對于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進(jìn)行控制。建筑間距定義：建筑間距是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距的控制使建筑物之間保持必要的距離，以滿足防火、防震、日照、通風(fēng)、采光、視線干擾、防噪、綠化、衛(wèi)生、管線敷設(shè)、建筑布局形式以及節(jié)約用地等方面的基本要求。日照間距定義：指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量，是編