房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2019年上半年重慶主城正合策略

1、nnn城市基本面市場(chǎng)特征土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng) 商品住宅市場(chǎng)目錄趨勢(shì)預(yù)判政策預(yù)判 成交量預(yù)判成交價(jià)預(yù)判正合· Since 1998加入“知識(shí)星球 行業(yè)與管理”庫，報(bào)告合集每月上傳2000+份最新行業(yè)（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、1.房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案等）；庫已存行業(yè)報(bào)告。2.3.4.庫已存國(guó)內(nèi)外咨詢公司管理方案與企業(yè)運(yùn)營(yíng)制度等。掃碼加入“知識(shí)星球 行業(yè)與管理獲取行業(yè)報(bào)告、管理文案、大師筆記”，庫已存科技方案、報(bào)告及課件。加入群，獲取，添加群主3+份報(bào)告1. 掃一掃（位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域號(hào)：Teamkon）2. 添加好友請(qǐng)備注：姓3. 群主將邀請(qǐng)您進(jìn)專業(yè)行業(yè)

2、報(bào)告群掃碼，報(bào)告輕松領(lǐng)PART 1城市基本面正合· Since 1998穩(wěn)步增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化城市能級(jí)提升和人口大基數(shù)促長(zhǎng)期良好發(fā)展城市：增速放緩平穩(wěn)運(yùn)行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化u 重慶一季度GDP累計(jì)同比增速6.0%，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)；第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)提升至55.5%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化圖：重慶2010年-2019年1季度GDP及固投累計(jì)同比增幅（%）圖：重慶2010年-2019年1季度第三產(chǎn)業(yè)及累計(jì)同比（%）3560.0055.552.333049.2448.1347.7046.9846.9947.1646.7846.4150.002540.002026.8230.001524.2820.0010

3、13.3712.5612.7212.376.66.011.809.909.10510.005.8000.00GDP累計(jì)同比固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)同比第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)（%）第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)同比（%）數(shù)據(jù)來源：重慶，正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 42010-032010-072010-112011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-07

4、2016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-03城市：地產(chǎn)依賴較高，房投增速持續(xù)回升u2019年1-5月，重慶房地產(chǎn)投資完成額占固體資產(chǎn)投資額27%，占GDP21%，處于較高水平表：2018年重點(diǎn)城市房投/固投值（億元）圖：重慶2011年-2019年1-5月房投、固投走勢(shì)（億元，%）2000030%25%20%1500015%10%5%1000050000%-5%0固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資圖：重慶2011年-2019年1-5月房投/固投、房投/GDP30%25%20%15%10%5%0%數(shù)據(jù)來源：各城市發(fā)布房投/GDP房投/固投正合

5、· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 5城市房投/GDP市35%西安市27%貴陽市26%杭州市23%重慶市21%市19%南京市18%成都市15%長(zhǎng)沙市14%北京市13%上海市12%廣州市12%市11%城市能級(jí)：發(fā)改委重點(diǎn)批示，城市群有望成為重要增長(zhǎng)極u2019年4月，發(fā)改委2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)提到“扎實(shí)開展城市展實(shí)施情況跟蹤評(píng)估，研究提出支持城市群高質(zhì)量發(fā)展的政策舉措，培育形成新的重要增長(zhǎng)極”。城市群與中國(guó)三大城市群距離較遠(yuǎn)，形成較好的互補(bǔ)關(guān)系；此外，雙u重慶和成都，領(lǐng)跑新一線城市。圖：城市群中的開放通道示意圖

6、圖：2019年1季度各城市GDP總量排名TOP10（：億元、%）京津翼城市群長(zhǎng)三角城市群城市群粵大灣區(qū)數(shù)據(jù)來源：城市、正合數(shù)據(jù)平臺(tái)正合· Since 1998成都正合地產(chǎn)顧問所有 Copyright © 2018sPage 6城市人口：人口基數(shù)大，但增長(zhǎng)較緩u2018年重慶常住人口3102，基數(shù)大，但2010-2018年常住人口年均增長(zhǎng)率僅0.9%，城鎮(zhèn)化率66%，低于周邊其他城市表：西南五城戶籍人口、常住人口增長(zhǎng)趨勢(shì)、城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：各城市發(fā)布，西安市2018年戶籍人口包含了西咸新區(qū)正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s

7、成都正合地產(chǎn)顧問Page 7重慶市成都市西安市市貴陽市2018年常住人口（）31024882010-2018年常住人口年均增長(zhǎng)率%0.9%1.9%2.1%0.9%1.5%2018年戶籍人口（）14789875722010-2018年戶籍人口增長(zhǎng)趨勢(shì)2018年城鎮(zhèn)化率66%71%70%73%68%城市人口：5月推新政，爭(zhēng)奪u5月29日，重慶推（部）級(jí)以上表彰新政，進(jìn)一步放寬界定標(biāo)準(zhǔn)，不設(shè)和務(wù)工年限，直系親屬還可以隨遷。次和受到省的，不受是否已在渝就業(yè)的限制。數(shù)據(jù)來源：成都正合地產(chǎn)顧問發(fā)布，重慶正合前策中心整理正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s

8、Page 8城市落戶學(xué)歷落戶在校學(xué)生應(yīng)屆畢業(yè)生落戶留學(xué)落戶就業(yè)/創(chuàng)業(yè)落戶引進(jìn)落戶重慶無1、本科+專業(yè)技術(shù)工作一年2、?？?從事專業(yè)技術(shù)工作二年3、中專+從事專業(yè)技術(shù)工作三年4、高中+從事專業(yè)技術(shù)工作七年5、初中以下+從事專業(yè)技術(shù)工作十年以上1、應(yīng)屆專科以上和本市中等職業(yè)學(xué)校、技工學(xué)校畢業(yè)生在渝就業(yè)2、本市高等院校應(yīng)屆畢業(yè)生未就業(yè)的，在學(xué)校學(xué)生集體戶保留2年留學(xué)歸國(guó)在渝務(wù)工經(jīng)商達(dá)到一定年限且參加保險(xiǎn)1、引進(jìn)的、學(xué)者、留學(xué)回國(guó)；2、重慶市就業(yè)的專科或初級(jí)專業(yè)技術(shù)以上3、受到?。ú浚┘?jí)以上表彰的先進(jìn)個(gè)人、勞動(dòng)模范4、受到本市各級(jí)表彰并獲得優(yōu)秀稱號(hào)的農(nóng)民工成都滿100全日制本科及以上且45周歲以下統(tǒng)招

9、大專以上應(yīng)屆生且戶口保留在校兩年內(nèi)國(guó)（本科及以上， 經(jīng)教育部留學(xué)服務(wù)中心認(rèn)證學(xué)歷+45歲以下1、海外次引進(jìn)計(jì)劃確定的次、高技能人才2、博士后3、本市同一用人工作兩年及以上的技能4、取得“蓉城綠卡”西安無1、本科及以上落戶無限制2、中專以上本科以下且<45歲高等院校在校學(xué)生西安A-B類西安市依法 登記并正常經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)主體， 其法定代表工以及 經(jīng)營(yíng)者1、西安市A-E五類認(rèn)定2、知識(shí)產(chǎn)權(quán)專利或者專有技術(shù)3、受到市級(jí)以上評(píng)定表彰的專業(yè)4、技能無全日制高校、職業(yè)院校及以上，具備專業(yè)技術(shù)或技工資格全日制高校、職業(yè)院校留學(xué)歸國(guó)主城四區(qū)落戶：合法穩(wěn)定就業(yè)且繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)以及辦理居住證滿三年呈貢區(qū)：合法

10、穩(wěn)定就業(yè)且繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)以及辦理居住證滿一年1、“兩院”在職、歐美發(fā)達(dá)在職2、級(jí)項(xiàng)目入選者3、級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)獲獎(jiǎng)?wù)?、研究方向處于國(guó)內(nèi)國(guó)際前沿，取得公認(rèn)成果，具有成長(zhǎng)為杰出科學(xué)家或國(guó)際級(jí)大師潛力貴陽無1、大中專院校應(yīng)屆畢業(yè)生2、貴陽中專院校(含技工學(xué)校錄取的新生留學(xué)歸國(guó)1、經(jīng)人事部門和招商引資部門確認(rèn)的專業(yè)技術(shù)和經(jīng)商投資2、211本科畢業(yè)生;3、有創(chuàng)造發(fā)明、專利等成果的本科和本科以上畢業(yè)生城市動(dòng)態(tài)：軌道交通uu：“十七線一環(huán)”將在2050年全部建成，預(yù)計(jì)2020年前可通車共計(jì)10條線路19年底，預(yù)計(jì)5號(hào)線支線延伸段試運(yùn)營(yíng)，截止目前8條軌道線開通，城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)受益明顯圖：重慶市已經(jīng)開通軌道交通路

11、線圖圖：重慶市軌道交通路線情況六號(hào)支線十號(hào)線一期渝中區(qū)環(huán)線正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 9數(shù)據(jù)來源：重慶局二號(hào)線三號(hào)線五號(hào)線一期一號(hào)線四號(hào)線一期六號(hào)線路線起止站運(yùn)行情況1號(hào)線朝天門-璧山已開通2號(hào)線較場(chǎng)口-魚洞已開通3號(hào)線魚洞-空港保稅區(qū)已開通4號(hào)線新牌坊-（一期民安大道-）4號(hào)線一期，全長(zhǎng)15.6公里，設(shè)車站9個(gè)，18年6月20日不載客試運(yùn)行5號(hào)線悅來-跳蹬一期17年12.28日已開通5號(hào)線支線歇臺(tái)子-江津預(yù)計(jì)2019年底開通6號(hào)線茶園-北碚已開通6號(hào)線支線禮嘉-水土預(yù)計(jì)2020開通7號(hào)線北碚-雙福工業(yè)園中8

12、號(hào)線魚嘴-界石中9號(hào)線沙坪壩-中10號(hào)線蘭花路-王家莊一期17年12.28日已開通11號(hào)線彈子石-石坪中12號(hào)線鹿角-白市驛中13號(hào)線大學(xué)城-園博中心中14號(hào)線水土-中15號(hào)線雙碑-中16號(hào)線-水土中17號(hào)線-江津中環(huán)線沙坪壩-五里店-海峽路（環(huán)線）2018年部分站點(diǎn)開通PART 2土地市場(chǎng)特征一土拍松綁，土地市場(chǎng)升溫，供銷優(yōu)于去年拿地的短暫火熱后，市場(chǎng)迅速降溫，溢價(jià)抬高地價(jià)；但土地規(guī)模縮小，分?jǐn)傎?gòu)置成下半年；外地集中進(jìn)入，市場(chǎng)份額略有分散本正合· Since 1998率下跌，流拍特征二特征三經(jīng)歷3-4 月積極低密地塊集中入市，正合· Since 1998所有 Copyri

13、ght © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 11土拍松綁熱度提升土拍政策：18年下半年開始，土拍政策逐漸松綁，政策處于寬松期圖:重慶土拍政策一覽表（過渡性政策（根據(jù)具體的土地條件函評(píng)判）評(píng)標(biāo)）2017年現(xiàn)房、限價(jià)、熔斷、評(píng)標(biāo)、競(jìng)自持土地政策同步2018年6月開始取消現(xiàn)房、競(jìng)自持比例/年限2019年全面松綁數(shù)據(jù)來源：正合數(shù)據(jù)庫正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 12拍賣-商業(yè)自持體量/年限規(guī)定商業(yè)自持體量/年限拍賣-競(jìng)自持年限自持租賃房屋/住宅面積達(dá)到100%時(shí)，進(jìn)入競(jìng)自持年限環(huán)節(jié)智慧社區(qū)、精裝修、裝配式

14、按照要求建設(shè)智慧社區(qū)、精裝修、裝配式拍賣-競(jìng)自持比例溢價(jià)率達(dá)到100%或樓面價(jià)達(dá)到最高限價(jià)（熔斷），競(jìng)自持租賃房屋/住宅面積限定預(yù)售時(shí)間，不得分期開發(fā)少量地塊限定預(yù)售時(shí)間，不得分期開發(fā)拍賣-現(xiàn)房銷售溢價(jià)率達(dá)到50%或者樓面價(jià)達(dá)到10000元/時(shí)（后期11500 元/）最高限價(jià)競(jìng)配建5.31日華巖聯(lián)發(fā)地塊首次開始最高限價(jià)競(jìng)配建（11500元/平米），建成后，公有租賃住房無償移交給政府指定部門，產(chǎn)權(quán)移交費(fèi)用由競(jìng)得人承擔(dān)；2、公有租賃住房達(dá)到2000元/的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。后陸續(xù)有地塊有該要求，但是無一塊地達(dá)到最高價(jià)降低土地保證金、取消統(tǒng)一預(yù)售19年2月：地塊土地保證50%降為20%；地塊統(tǒng)一報(bào)規(guī)、規(guī)定時(shí)

15、間內(nèi)統(tǒng)一預(yù)售也取消；透露出一個(gè)信號(hào)，19年土拍政策會(huì)進(jìn)一步松綁，比如剩余土地款繳納時(shí)間將15天延長(zhǎng)等拍賣-溢價(jià)率30%十個(gè)工作日內(nèi)支付全部土地款（部分地塊要求）不得進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建設(shè)過程中不得進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體供銷：持續(xù)控量，供銷優(yōu)于去年下半年，樓面價(jià)上行u19年1-6月，土地成交面積931，同比減少32%（約完成18年全年的58%）；成交樓面價(jià)6449元/平米，同比上漲26%圖：2014-2019年6月重慶主城土地供應(yīng)/成交最大可面積/樓面價(jià)分年走勢(shì)圖（，元/）40007000350060003000500025004000200030001500200010001000

16、5000數(shù)據(jù)來源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 1302014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年供應(yīng)面積35102837241428901693946成交面積32613005225226251609931成交樓面價(jià)252922383147459951876449供應(yīng)面積同比-27%-19%-15%20%-41%-27%成交面積同比-31%-8%-25%17%-39%-32%樓面價(jià)同比2%-12%41%46%13%26%綜合容積率2.32.42.22.11.91.6每畝單價(jià)（萬

17、元）393364460636663670拿地：開發(fā)商迫切補(bǔ)倉(cāng)，積極拿地uu2019年1-6月成交地的達(dá)92宗，超18年全年主流面連連拿地，補(bǔ)充土儲(chǔ)，以萬科、別位居第一、第二、第六、恒大為代表的主攻土地收并購(gòu)的品牌，再現(xiàn)招拍掛市場(chǎng)，新增圖：2015-2019年6月重慶主城土地成交（宗）表：2019年1-6月重慶主城土地成交總面積TOP10180160140120921008060402002015年2016年2017年2018年2019年上半年數(shù)據(jù)來源：重慶土地中心注：剔除管委會(huì)、城投、兩江投資等土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)企業(yè)拿的土地按企業(yè)個(gè)數(shù)平均算，如4家企業(yè)· Since 1998拿地10，每家

18、企業(yè)10/4=2.5正合所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 32企業(yè)成交面積TOP1019年1-6月企業(yè)名稱總面積（）土地1萬科110826343382+543635建351+16恒大3227東原3138龍湖301+49雅居樂27210聚信美251合計(jì)427合計(jì)27+10拿地：集中入渝，市場(chǎng)份額分散圖：2015-2019年上半年重慶主城首次入渝品牌開發(fā)商累計(jì)個(gè)數(shù)圖：2015-2019年6月重慶主城土地成交面積前十企業(yè)424570%59%374060%51%51%3546%50%3037%2440%252030%1520%10610%250%02015年2

19、016年2017年2018年2019年上半年2015年數(shù)據(jù)來源：重慶土地2016年中心2017年2018年2019年上半年注：剔除管委會(huì)、城投、兩江投資等土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)企業(yè)拿的土地按企業(yè)個(gè)數(shù)平均算，如4家企業(yè)· Since 1998拿地10，每家企業(yè)10/4=2.5Page 32正合所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 16短暫火熱迅速降溫短暫火熱：土拍松綁，積極補(bǔ)倉(cāng)，3月土地購(gòu)置面積快速回升uu18年下半年開始，樓市調(diào)控全面收緊，土拍市場(chǎng)進(jìn)入平

20、淡期，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎19年一季度，樓市回暖提升行業(yè)信心，加之土拍政策的放松和土儲(chǔ)的緊缺，3月開始瘋狂搶地圖：2017-2019年6月重慶主城土地成交最大可面月走勢(shì)圖（）80070060050040030020010002017年1月2018年1月2019年1月23456789101112234568910111223456總面積1307582263683341053993266180335023145302270數(shù)據(jù)來源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 17快速降溫：4月后拍賣出讓土地迅速減少，溢價(jià)率

21、跌落uu19年以來，拍賣方式出讓的土地持續(xù)擴(kuò)大，4月達(dá)到100%；溢價(jià)率也持續(xù)上漲，4月達(dá)到歷史峰值52%但5月開始，加大商業(yè)商務(wù)地塊的供應(yīng)，拍賣和溢價(jià)率迅速回落圖：2014-2019年6月重慶主城土地拍賣/掛牌圖：2014-2019年6月重慶主城土地拍賣溢價(jià)率走勢(shì)圖掛牌拍賣60%100%9%52%14%90%27%50%17年6月開始取地條件和溢價(jià)率掛鉤，起拍價(jià)大幅提升，溢價(jià)率下降，18年溢價(jià)率在7%-15%波動(dòng)80%39%38%40%50%50%54%56%57%70%59%60%67%67% 71%40%70% 75%75%60%83%31%85%29%27%50%100%26%30%9

22、1%86%40%20%73%18%20%61%62%30%15%60%13%13%50%50%12%12%11%46%41% 44%43%20%40%8%7%33%33% 29%7%10%6%30%6%25%25%10%3%3%2%17%15%2%00%0%數(shù)據(jù)來源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 18快速降溫：1-5月流拍率保持低位，6月因商業(yè)地集中供應(yīng)，流拍率陡升u19年1-6月：合計(jì)12宗土地流拍，其中6月流拍7宗，主要圖：2019年1-6月流拍土地明細(xì)圖在于地塊面積太小、商業(yè)商務(wù)指標(biāo)太高圖：2

23、014-2019年6月重慶主城土地流拍18走勢(shì)圖（宗）1614北溫泉北碚城北新區(qū)北碚老城區(qū)北碚城南新區(qū)48水土222111歇馬0空港新城悅來公園禮嘉回興汽博-鴛鴦7照-表：2019年1-6月流拍土地明細(xì)表（：、元/）雙碑 大竹林寸灘保稅港3魚嘴5新牌坊龍頭寺大學(xué)城西永彈子石橋江北嘴朝天門-大石壩-歌樂山沙坪壩 鴻恩寺中心區(qū)石橋鋪碑石坪橋-盤龍茶園新區(qū)學(xué)府大道含谷-白市驛重2華巖新城4111 渝南大道鹿角10內(nèi)環(huán)外環(huán)龍嘴洲灣19界石魚12南彭西彭6一品數(shù)據(jù)來源：重慶土地成都正合地產(chǎn)顧問中心所有 Copyright © 2019Page 19正合· Since 1998s月板塊

24、地塊位置用地性質(zhì)建面容積率起拍樓面價(jià)日1月龍洲灣-魚洞組團(tuán)Q標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)Q20-1/02二類居住183411719/1/2重鋼 大渡口組團(tuán)F分區(qū)F11-1-1、F11-1-2、F11-1-3、二類居住、商業(yè)30.81.8549519/1/21 F11-1-4、F11-1-72月魚嘴魚嘴組團(tuán)P分區(qū)P8-1/02B29-其它商務(wù)0.51.580619/2/22（生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）4月渝南大道-魚洞組團(tuán)F1-2/03商業(yè)0 31.4865419/4/115月組團(tuán)K分區(qū)K-A7-4-2/06號(hào)二類居住、商業(yè)、商務(wù)1.72505619/5/206月西彭西彭組團(tuán)C分區(qū)C4-2-1/04二類居住5.61.52600

25、19/6/10回興人和組團(tuán)B標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)B26-1-2商業(yè)、商務(wù)4.41.5196719/6/13水土水土組團(tuán)B分區(qū)B30-1/03二類居住9.51.5580019/6/17界石界石組團(tuán)T分區(qū)T12-1/03二類居住2 91.5400019/6/19跳蹬大渡口組團(tuán)R分區(qū)R35-1、R36-1-1、R36-1-2二類居住251.5610019/6/26組團(tuán)K分區(qū)K12-10/03、K13-14/03二類居住121.6634419/6/27魚洞組團(tuán)V分區(qū)V20-1/03、V21-1/03二類居住121.5504819/6/27正合· Since 1998所有 Copyright ©

26、 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 20地塊升級(jí)地價(jià)上行住宅地價(jià)：純住宅成交樓面地價(jià)持續(xù)上漲u純住宅用地樓面價(jià)2017年陡漲，漲幅達(dá)107%，18年開始漲幅保持在25%左右，19年1-6月樓面價(jià)上漲至7522元/圖：2014-2019年6月重慶主城純住宅用地樓面價(jià)及漲幅走勢(shì)圖（元/，%）8000120%7000100%600080%500060%400040%300020%20000%1000-20%0-40%數(shù)據(jù)來源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 212014年2015年2016年2017年20

27、18年2019年1-6月成交樓面價(jià)260818522322480258537522同比漲幅11%-29%25%107%22%25%高價(jià)土地：高價(jià)地頻出，集中在公園、老城u19年1-6月，11宗土地樓面價(jià)破萬，6宗集中在公園板塊，榮安地產(chǎn)“-”地塊以13549元/平米奪得樓面價(jià)地王表：2019年1-6月重慶主城土地成交樓面地價(jià)破萬的信息數(shù)據(jù)來源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 22板塊地塊位置用地性質(zhì)總面積容積率成交總價(jià)（億元）成交樓面單價(jià)（元/)開發(fā)商溢價(jià)率日方式（）2019/3/28渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)

28、S19-2、S19-3、S19-4二類居住13.71.514.5拍賣10596+美的置業(yè)49.1%2019/3/28渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S16-2、S16-3二類居住10.21.510.9拍賣10662北辰實(shí)業(yè)47.1%2019/4/25兩江新區(qū)組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C12-1/04二類居住91.510.6拍賣11748頂融38.2%公園2019/6/13渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S17-1、S17-3、S18-1二類居住12.21.513.3拍賣10916龍湖+平安15.0%2019/6/13渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S17-5、S17-6、S18-3二類居住9.11.510拍賣10991龍湖+平安18.8%2019/6/

29、17渝北區(qū)組團(tuán)S分區(qū)S20-1、S20-3、S20-4二類居住11.91.312.8拍賣10783龍湖平安12.8%2019/5/28九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)W分區(qū)W01-3- 二類1/07、W01-3-2-2/07、W01-6/07居住、商業(yè)、商務(wù)8210.9拍賣13549榮安50.5%回興2019/4/10渝北區(qū)組團(tuán)E標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)E89-3/02、E90-1二類居住5.71.56.3拍賣11149融信92.2%二郎2019/3/15九龍坡區(qū)二郎科技新城組團(tuán)A分區(qū)A2- 1-2/04商務(wù)2.52.32.5掛牌10387重慶九龍園高新產(chǎn)業(yè)0.0%彈子石2019/6/21南岸區(qū)彈子石組團(tuán)E分區(qū)E4-1/0

30、5二類居住1.71.51.8拍賣10223融僑20.3%大渡口區(qū)府- 九宮廟2019/5/20大渡口區(qū)大渡口組團(tuán)C分區(qū)C42-3號(hào)二類居住10.42.510.5拍賣10066佳兆業(yè)54.9%容積率：控容，低密土地增量，抬高整體地價(jià)u 19年1-6月，控容積率明顯，綜合容積率1.6，其中容積率1.5-2體量487，達(dá)52%圖：2015-2019年6月重慶主城土地各容積率成交面積表：2015年-2019年6月重慶主城土地分容積率成交面積<11-1.51.5-22-2.52.5-3>3100%1%6%13%90%23%28%29%80%10%70%24%20%60%29%24%52%50

31、%26%40%25%22%30%14%20%14%19%14%10%15%13%11%5%0%2015年2016年2017年2018年2019年上半年數(shù)據(jù)來源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 23綜合2.42.22.11.91.6容積率27%26%主城土地成交面積（）容積率2015年2016年2017年2018年2019年上半年<1296627411-1.51642902772411771.5-24343063694334872-2.5673553686393912.5-386844962742

32、2123>38666255999314總計(jì)3005225226251609931地塊規(guī)模：控規(guī)模，小地塊主導(dǎo)，分?jǐn)偟貎r(jià)高漲u 19年1-6月，體量小于15的地塊77宗，為84%（其中小于1047宗，為51%，10-1530宗，為33%）圖：2015-2019年6月重慶主城土地各規(guī)模成交表：2015-2019年6月重慶主城土地分體量成交100%90%13%20%21%22%27%80%3%9%11%70%33%11%7%60%14%9%8%11%50%9%17%18%40%15%30%51%41%20%37%34%31%10%0%2015年102016年10-152017年20-25201

33、8年25-302019年上半年15-20>30數(shù)據(jù)來源：重慶土地中心正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 247%10%6%主城土地成交（宗）體量（）2015年2016年2017年2018年2019年上半年10544540324710-15281020153015-202291581220-25188155125-30481291>30322929181總計(jì)92正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 25外環(huán)偏遠(yuǎn)常態(tài)板塊量?jī)r(jià)：外環(huán)，區(qū)

34、位偏遠(yuǎn)成常態(tài)公園、空港新城、魚洞、悅來、水土、uuu90%土地集中外環(huán)，、將成場(chǎng)41%19年1-6月：公園（154）、）、（124）、（107），三板塊合計(jì)2018-2019年6月：（286公園（222面積板塊分布）、空港（218）、魚洞（201），四板塊合計(jì)37%圖：2015-2019年6月重慶主城土地成交體量90%圖：2018-2019年6月重慶主城土地成交北溫泉95%90%90%北碚城北新區(qū)84%85%北碚城南新區(qū)80%80%水土歇馬80%空港新城悅來75%公園2015年2016年2017年2018年2019年上半年龍興禮嘉汽博-鴛鴦回興雙碑大竹林照-寸灘保稅港龍頭寺橋魚嘴大學(xué)城西永冉家

35、壩彈子石歌樂山沙坪壩中心區(qū)朝天門-碑南山-口石橋鋪楊新橋石坪橋 家坪茶園新區(qū)含谷- 白市驛學(xué)府大道大渡口區(qū)府九宮廟二郎華巖新城鹿角渝南大道重茄子鋼溪龍洲灣嘴跳蹬內(nèi)環(huán)界石南彭一品漁洞外環(huán)西彭100以上80-10050-8010-5010以下數(shù)據(jù)來源：重慶土地成都正合地產(chǎn)顧問中心所有 Copyright © 2019正合· Since 1998sPage 262019年1-6月土地成交面積TOP15板塊板塊土地成交面積（)樓面均價(jià)（元/）2018年-2019年6月土地面積（）286公園222空港新城218魚洞201悅來195水土184168154115茶園新區(qū)100公園1548

36、93012465621074900水土826276空港新城726031回興523678悅來399740魚洞365361334929北溫泉322645重鋼319301雙碑224920寸灘保稅港224995龍洲灣206049歇馬165508PART 3商品房市場(chǎng)特征一持續(xù)控供應(yīng)， 雖然3月起成交有回升，但整體供銷水平仍低于去年同期，價(jià)格盤整正合· Since 1998特征二低密物業(yè)市場(chǎng)回落，商業(yè)持續(xù)受阻，成交量?jī)r(jià)下滑明顯商品房：持續(xù)控供應(yīng)，供銷量略降，價(jià)格穩(wěn)定u19年1-6月：供應(yīng)1196，同比減少14%，成交1555，同比減少18%，價(jià)格企穩(wěn)，10524元/平米，同比上漲3%；供銷量雖

37、不及去年同期，但2017-2018年為市場(chǎng)快速升溫期，19年供銷仍屬常態(tài)合理區(qū)間。u2016年以來，商品房持續(xù)供應(yīng)，平衡去化與存量，上半年整體供銷比0.77，處低位。圖：2011-2019年6月重慶商品房分年供應(yīng)/成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖（、元/平米）4000120003500100003000800025006000400020000數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 2820001500100050002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1-6月供

38、應(yīng)面積209821812508256623902194228132211196成交面積157922362346232823112674357635151555成交建面均價(jià)67436770724171466989719488411036510524供銷比1.31.01.11.11.00.820.640.920.77商品房：政策寬松疊加利率階段性觸底，3月迎陽春，量?jī)r(jià)u19年上半年，部分在300-360首套及二套房貸利率都下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，疊加整體調(diào)控的寬松，3月市場(chǎng)開始，月度成交量保持。u價(jià)格持續(xù)盤整，但漲幅良好，19年1-6月房?jī)r(jià)同比上漲幅度3%，完成“穩(wěn)房?jī)r(jià)”目標(biāo)。圖：2018年-2019年6

39、月重慶主城商品房成交量分月走勢(shì)（）圖：2018年-2019年6月重慶主城商品房?jī)r(jià)格分月走勢(shì)（元/）120001093550045010000400105331012035080003006000250200400015010020005000數(shù)據(jù)來源：重慶市房管局正合· Since 1998所有 Copyright © 2019s成都正合地產(chǎn)顧問Page 29132359434建面價(jià)格月度同比增幅15%23%17%15%14%18%17%21%22%13%11%22%17%9%7%8%4%4%成交面積月度同比增幅2%8%2%-22%9%43%5%28%33%-7%-33%-

40、42%-51%-43%-11%22%-17%-27%152201198257262271280292295293303317328342353商品房：低密物業(yè)收縮，商業(yè)受阻礙u 別墅物業(yè)成交回落2個(gè)百分點(diǎn)，且成交面積同比去年同期也明顯下滑u 商業(yè)物業(yè)量?jī)r(jià)均跌，成交亦回落2個(gè)百分點(diǎn)圖： 2011年-2019年6月重慶主城商品房分物業(yè)市場(chǎng)份額年度對(duì)比（面積）圖：2014-2019年6月重慶主城商品房各物業(yè)建面價(jià)格（元/）20000100%90%80%70%1000060%50%40%30%20%10%0%02014年別墅2015年多層住宅2016年2017年2018年2019年1-6月商業(yè)住宅辦公用房圖：2014-2019年6月重慶主城商品房各物業(yè)成交量（）2019年1-6月2011年2012年2013年2014年201