設(shè)計(jì)階段成本管理與控制

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上· 設(shè)計(jì)階段成本管理集團(tuán)設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引 1. 目的 提高設(shè)計(jì)階段的成本意識(shí)，提供在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的基本手段。 2. 范圍 概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)五個(gè)專業(yè)。 3. 原則： . 以客戶價(jià)值為核心：在設(shè)計(jì)階段應(yīng)選擇客戶認(rèn)可價(jià)值與支付代價(jià)最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可結(jié)合成本收益等綜合情況，選擇應(yīng)用一定的新產(chǎn)品、新技術(shù)，但從中長期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時(shí)的項(xiàng)目利潤率，在應(yīng)用新產(chǎn)品、新技術(shù)的同時(shí)，應(yīng)作好市場(chǎng)培育和客戶引導(dǎo)工作，增加品牌價(jià)值并盡早讓客戶認(rèn)同。

2、. 方案優(yōu)化：在各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作，比較不同設(shè)計(jì)方案的所帶來品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異，同時(shí)還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。 .動(dòng)態(tài)測(cè)算、及時(shí)反饋：成本管理部門在概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等決策過程中，都應(yīng)全面測(cè)算項(xiàng)目成本，及時(shí)計(jì)算出單位可售面積成本等指標(biāo)，并聯(lián)合財(cái)務(wù)部門測(cè)算項(xiàng)目效益水平，提供給設(shè)計(jì)部門和公司決策層調(diào)整設(shè)計(jì)，使之滿足公司的經(jīng)營要求作為最后設(shè)計(jì)決策的必備資料。 . 取得設(shè)計(jì)單位配合：公司應(yīng)作好與設(shè)計(jì)單位溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需

3、要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中，可設(shè)置一定的履約獎(jiǎng)懲措施。 4. 組織與分工 . 集團(tuán)成本審算中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程管理部負(fù)責(zé)本指引的編寫、修訂、解釋和培訓(xùn)。 . 項(xiàng)目一經(jīng)確定，進(jìn)入設(shè)計(jì)階段后，分公司設(shè)計(jì)部應(yīng)牽頭設(shè)立一非常設(shè)性組織-項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組。小組成員應(yīng)覆蓋設(shè)計(jì)、成本、工程、物業(yè)四個(gè)職能部門，并必須包括建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)等各個(gè)專業(yè)，公司設(shè)計(jì)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織工作的開展。 . 小組可根據(jù)自身能力，外聘專家，協(xié)同做好設(shè)計(jì)階段的成本管理工作。 . 在各設(shè)計(jì)階段的重要節(jié)點(diǎn)工作中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)組織專題研討會(huì)，并與設(shè)計(jì)院保持良好和緊密的

4、溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經(jīng)濟(jì)性。成本部應(yīng)及時(shí)提供方案比較需要的成本分析，綜合效果與經(jīng)濟(jì)性、以及各專業(yè)的要求選擇最優(yōu)秀的方案。 . 各階段設(shè)計(jì)完成后，成本部提供包括成本測(cè)算在內(nèi)的成本資料，方案論證應(yīng)結(jié)合成本因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 5. 概念設(shè)計(jì)階段 . 本階段工作的基礎(chǔ)是在投資分析階段營銷、設(shè)計(jì)、成本共同完成的項(xiàng)目定位分析報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，定位需要調(diào)整時(shí)仍需以上三個(gè)專業(yè)共同討論。 . 公司于設(shè)計(jì)工作開展之前，應(yīng)按項(xiàng)目總體經(jīng)營要求和市場(chǎng)定位，確定項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。一般情況下，項(xiàng)目可行性研究及定位報(bào)告中確定的成本估算應(yīng)作為確定設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)的主要參考。 . 本階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書中

5、，除應(yīng)包含"項(xiàng)目概況及用地分析"等設(shè)計(jì)專業(yè)的要求外；對(duì)于成本，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、自然景觀、配套情況等自身特點(diǎn)，以及項(xiàng)目定位時(shí)確定的擬建產(chǎn)品類型及風(fēng)格，結(jié)合預(yù)期售價(jià)，給出一個(gè)相對(duì)寬松的成本區(qū)間范圍，對(duì)概念設(shè)計(jì)單位進(jìn)行交底。 . 在多個(gè)概念設(shè)計(jì)間進(jìn)行選擇時(shí)，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面： u 建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置； u ±的標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最小； u 水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短。 . 對(duì)方案調(diào)整引起的下列變化應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

6、 u 商業(yè)面積調(diào)整； u 地下室及人防面積調(diào)整； u 停車比例及方式的調(diào)整(停車率提高；"架空停車、地下車庫等非路面"停 u 車的比例)； u 基礎(chǔ)形式的調(diào)整； u 設(shè)備配套方案的調(diào)整； u 以及場(chǎng)地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加等等。 . 方案調(diào)整引起的建筑覆蓋率、計(jì)容積率面積、不計(jì)容積率面積等發(fā)生變化時(shí)，各項(xiàng)具體的成本費(fèi)用的變化是不一致的，部分科目的費(fèi)用等比例變化、部分科目不嚴(yán)格按照比例改變，部分費(fèi)用甚至不變。即不同方案進(jìn)行成本收益比較時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確反應(yīng)其實(shí)際變化情況。 . 因各產(chǎn)品的利潤率不同，在測(cè)算項(xiàng)目總利潤時(shí)，往往會(huì)調(diào)整各產(chǎn)品類型的比例。在測(cè)算地價(jià)、配套設(shè)施、環(huán)境等費(fèi)用時(shí)，

7、應(yīng)綜合考慮各產(chǎn)品的實(shí)際受益，在按占地面積、建筑面積、可售面積等分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)中選擇最切合實(shí)際的分?jǐn)偡椒ǎ瑴?zhǔn)確反應(yīng)各產(chǎn)品類型的成本和收益情況，為產(chǎn)品比例的調(diào)整指引正確的方向。 . 概念設(shè)計(jì)階段需要特別注意不可售的建筑面積(會(huì)所、管理用房、設(shè)備用房、不可分?jǐn)偟淖呃?，在滿足項(xiàng)目配套需要的前提下，要與項(xiàng)目的定位相適應(yīng)，同時(shí)兼顧長期的使用和經(jīng)營管理的成本。 . 人防地下室造價(jià)較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費(fèi)中選擇，本階段應(yīng)對(duì)兩種方案分別測(cè)算，選擇較為經(jīng)濟(jì)的方案。 . 進(jìn)行實(shí)施方案的成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)檢查設(shè)計(jì)有沒有考慮物業(yè)管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。 . 測(cè)算時(shí)要注意不計(jì)建筑面積的實(shí)體

8、(不足米的設(shè)備層、不利用的吊腳架空層等)對(duì)成本的影響，防止遺漏。 . 不同階段的成本測(cè)算發(fā)生變化時(shí)，成本人員應(yīng)對(duì)變化情況和原因作分析，并向設(shè)計(jì)、營銷提供改進(jìn)建議。 . 本階段應(yīng)對(duì)建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車方式等的可行性及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行預(yù)研究，避免實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段調(diào)整幅度過大。 6. 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 本階段重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型。 . 建筑專業(yè) 6.1.16.3.48. 環(huán)境設(shè)計(jì) . 委托環(huán)境設(shè)計(jì)之前，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目檔次、定位報(bào)告的目標(biāo)成本，確定環(huán)境工程的單位成本(元/景觀m2)，并向設(shè)計(jì)師進(jìn)行交底，作為概念

9、設(shè)計(jì)的依據(jù)。 . 根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重。 . 詳細(xì)的環(huán)境方案設(shè)計(jì)中，可把總的環(huán)境費(fèi)用按道路及廣場(chǎng)、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進(jìn)行拆分，明確方案的成本目標(biāo)。在方案完成后，再逐步核算分項(xiàng)費(fèi)用、總費(fèi)用是否超標(biāo)，并反饋給設(shè)計(jì)師，再調(diào)整、再核算。 . 環(huán)境設(shè)計(jì)方案的調(diào)整，多數(shù)情況下屬于面層不同做法的調(diào)整，或者是樹木種類及規(guī)格的調(diào)整，建立完善的"環(huán)境部品及材料庫"有利于環(huán)境設(shè)計(jì)的成本測(cè)算。 . 景觀設(shè)計(jì)公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)做法往往較為保守，項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化

10、，同時(shí)將優(yōu)化后的常用景觀結(jié)構(gòu)做法提供給景觀設(shè)計(jì)公司。 . 對(duì)于表觀性景觀材料，最好由設(shè)計(jì)部、成本部共同確定，保證合理的性價(jià)比。 . 環(huán)境設(shè)計(jì)還需考慮長期的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，如入口的數(shù)量、水景的選擇、草皮與喬灌木的比例。 . 景觀設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮與各種管網(wǎng)的協(xié)調(diào)，避免綠化樹木根系對(duì)管網(wǎng)的潛在破壞，避免管井井蓋對(duì)路面的不雅影響。 9. 銷售包裝工程設(shè)計(jì) . 精裝修中設(shè)計(jì)費(fèi)所占比例較高，對(duì)于設(shè)計(jì)師的選擇有四個(gè)檔次-普通設(shè)計(jì)師、國內(nèi)知名設(shè)計(jì)師、港臺(tái)知名設(shè)計(jì)師、國際著名設(shè)計(jì)師。普通情況下選擇中間兩類，或選擇合作較多、配合較好的第一類設(shè)計(jì)師，高檔別墅和賣場(chǎng)可適當(dāng)提高。 . 樣板房實(shí)施前，應(yīng)由設(shè)計(jì)、營銷、成本共同討論確定裝修的套數(shù)和費(fèi)用總額。并按每套房的設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修工程、家俬及家電設(shè)備、飾品等幾項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行分拆，向設(shè)計(jì)師交底，各項(xiàng)費(fèi)用可以互相調(diào)劑，但總額一般情況不允許超出。 . 裝修工程編制預(yù)算時(shí)應(yīng)考慮一定比例的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。 . 家俬家電設(shè)備、飾品根據(jù)效果的需要，由設(shè)計(jì)部與成本部(或財(cái)務(wù))共同按貨比三家的原則進(jìn)行購買。 . 樣板間的飾品