北海市工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)區(qū)項(xiàng)目建議書

1、北海市工業(yè)園配套服務(wù)區(qū)項(xiàng)目建議書廣西新海灣城建投資有限公司2007年7月目錄1.背景調(diào)研分析21.1北海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r21.2北海市城市發(fā)展戰(zhàn)略41.3項(xiàng)目的提出及戰(zhàn)略意義52.項(xiàng)目的定位53.項(xiàng)目的選址62.1項(xiàng)目的區(qū)位62.2自然條件74.項(xiàng)目規(guī)劃策略建議84.1規(guī)劃策略84.2空間布局規(guī)劃建議84.3土地利用計(jì)劃建議125.項(xiàng)目的計(jì)劃與組織135.1項(xiàng)目的組織管理135.2項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與分期136.投資估算及資金籌措146.1投資估算依據(jù)146.2投資估算146.3項(xiàng)目資金籌措147.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益157.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)157.2項(xiàng)目社會(huì)效益預(yù)測(cè)161. 背景調(diào)研分析北海北灣

2、中心北部灣科技、商貿(mào)、金融中心 濱海風(fēng)情獨(dú)具魅力的旅游勝地開(kāi)放之都環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國(guó)際化的城市1.1. 北海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rl 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述北海位于廣西壯族自治區(qū)南端，北部灣東北岸，廣西南部的經(jīng)濟(jì)中心城市。海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海灘運(yùn)動(dòng)、海上航線、構(gòu)筑了一個(gè)被譽(yù)為“東方夏威夷”的海濱旅游城市。北海市自然資源豐富，是中國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中唯一的沿海開(kāi)放城市。北海市轄一縣三區(qū)，行政總面積3337平方公里，陸地面積3310平方公里，其中市區(qū)面積957平方公里（含潿洲、斜陽(yáng)兩島），城區(qū)約40平方公里，海岸線長(zhǎng)500.13公里，總?cè)丝?35.4萬(wàn)人，其中市區(qū)人口47

3、.95萬(wàn)人。改革開(kāi)放20多年，北海經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是隨著環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)放開(kāi)發(fā)，北海市改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。2006年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到215.8億元，年均增長(zhǎng)14.3%。一、 二、三產(chǎn)業(yè)比重由2005年末的25.3:36.3:38.4優(yōu)化為23.7:40.5:35.8，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立,市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強(qiáng)。北海將抓住環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使北海成為北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的亮點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。l 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2006年北海市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，全年完成全

4、市生產(chǎn)總值215.8億元，增長(zhǎng)14.3%，人均生產(chǎn)總值14348元（折合美元1838元）；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2005年的25.3:36.3:38.4優(yōu)化為23.7:40.5:35.8；實(shí)現(xiàn)了“二、三、一”的工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局，“工業(yè)立市”的城市發(fā)展目標(biāo)逐步實(shí)現(xiàn)，按照北海市政府通過(guò)的關(guān)于北海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的報(bào)告，2010年北海市的GDP要以實(shí)現(xiàn)310億元為預(yù)計(jì)目標(biāo)，500億元為奮斗目標(biāo)。 資料來(lái)源：廣西年鑒，廣西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2006年北海市工業(yè)運(yùn)行狀況工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展，工業(yè)主導(dǎo)地位更加突出。2006年完成全市工業(yè)增加值78.5億元，增長(zhǎng)23.7%。工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)

5、60%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)分別完成工業(yè)總產(chǎn)值、增加值134.85億元、48.48億元，分別增長(zhǎng)31.4%、28.3%。園區(qū)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)增加值8.6億元，增長(zhǎng)85.3%。高新技術(shù)園區(qū)完成工業(yè)增加值11.8億元，增長(zhǎng)25.7%。石化、電力生產(chǎn)供應(yīng)、通信計(jì)算機(jī)、制糖、飼料生產(chǎn)及水產(chǎn)品加工等六大行業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的60%以上。強(qiáng)優(yōu)企業(yè)數(shù)量有新增加，實(shí)力有所增強(qiáng)，全年新增22家規(guī)模企業(yè)，24家產(chǎn)值超億元企業(yè)全年累計(jì)完成產(chǎn)值102億元，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的75%，港口貨物吞吐量完成804.15萬(wàn)噸，增長(zhǎng)4.4%。l 北海市工業(yè)園區(qū)發(fā)展情況北海市工業(yè)園區(qū)成立于2001年8月2

6、2日，2003年3月24日經(jīng)廣西壯族自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)，升級(jí)為自治區(qū)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。園區(qū)規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)是可持續(xù)發(fā)展并與國(guó)際接軌的綠色、生態(tài)工業(yè)園區(qū)。園區(qū)位于北海市東北向，交通便利，高速公路、鐵路貫穿園區(qū)，距海港和空港均14公里。西臨北部灣海域、北臨龍頭江水庫(kù)、南臨七星江水庫(kù)及橫貫園區(qū)的湖海運(yùn)河，共同構(gòu)成獨(dú)特、靈動(dòng)的生態(tài)景觀，是區(qū)內(nèi)外客商投資創(chuàng)業(yè)、居住休閑的理想之地。園區(qū)成立五年來(lái)，共引進(jìn)北京恒基偉業(yè)電子產(chǎn)品有限公司、廣西北辰基業(yè)科技有限公司、青島漢纜集團(tuán)有限公司、廣西北生藥業(yè)股份有限公司、廣西北海玉柴高級(jí)潤(rùn)滑油有限公司、北海國(guó)發(fā)海洋生物產(chǎn)業(yè)股份有限公司（國(guó)內(nèi)上市公司）、北海銀河高科技產(chǎn)業(yè)股份有限公司（

7、國(guó)內(nèi)上市公司）、泰國(guó)正大集團(tuán)卜蜂（北海）水產(chǎn)飼料有限公司等項(xiàng)目100多家，項(xiàng)目涉及電子、制藥、食品加工、紡織、服裝、建材、造紙、包裝、水產(chǎn)加工等行業(yè)。2004年完成稅收8300萬(wàn)元，比2003年增長(zhǎng)231.2%，完成工業(yè)總產(chǎn)值15.19億元，比2003年增長(zhǎng)154.0%。從2005年開(kāi)始，園區(qū)一批企業(yè)將陸續(xù)完成廠房建設(shè)和設(shè)備安裝，相繼投產(chǎn)，園區(qū)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入加速發(fā)展的階段。2005年全年園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值20.19億元，實(shí)現(xiàn)稅收9118萬(wàn)元，2006年全預(yù)計(jì)園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值30億元，實(shí)現(xiàn)稅收1.2億元。圖1-1 北海市工業(yè)園工業(yè)產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)圖1.2. 城市發(fā)展戰(zhàn)略北海的城市定位：在北部灣經(jīng)濟(jì)

8、區(qū)中率先崛起，逐步建立一個(gè)區(qū)域性國(guó)際化的中心城市。主要目標(biāo)：l 西南地區(qū)臨海大型工業(yè)基地l 廣西電子信息產(chǎn)業(yè)基地l 廣西制藥及水產(chǎn)品加工重點(diǎn)城市l(wèi) 北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)物流和金融中心l 南中國(guó)濱海休閑度假基地l 最宜人居住的城市1.3. 項(xiàng)目的提出及戰(zhàn)略意義隨著北海市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)，工業(yè)立市的城市發(fā)展目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，城市聚集效應(yīng)不斷加強(qiáng)，特別是北海市工業(yè)園區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)人口不斷增長(zhǎng)，工業(yè)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的服務(wù)配套實(shí)施將難以滿足工業(yè)園的發(fā)展需求，也將成為限制園區(qū)發(fā)展的瓶頸。根據(jù)市政府對(duì)北海市工業(yè)園的定位和規(guī)劃，我們結(jié)合園區(qū)的土地利用、功能分區(qū)、規(guī)劃布局，提出建設(shè)為工業(yè)園提供居住、

9、購(gòu)物、商務(wù)辦公等配套服務(wù)功能的北海市工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)區(qū)。戰(zhàn)略意義：將有利于北海市工業(yè)園的開(kāi)發(fā)建設(shè)，與工業(yè)開(kāi)發(fā)形成良性互動(dòng)。同時(shí)，改變工業(yè)園區(qū)目前缺乏服務(wù)配套設(shè)施的現(xiàn)狀，完善工業(yè)園區(qū)的功能，配套服務(wù)區(qū)的建成，將有效提升工業(yè)園的整體服務(wù)水平，使北海市工業(yè)園發(fā)展成為區(qū)域內(nèi)示范性的工業(yè)園區(qū)。2. 項(xiàng)目的定位項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位為：以促進(jìn)北海市工業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展和改善北海市民居住條件為項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)。以居住、購(gòu)物、商務(wù)多種功能為重點(diǎn)，集居住、購(gòu)物、商務(wù)、渡假休閑、旅游等多種功能于一體的配套服務(wù)區(qū)，配套服務(wù)區(qū)以其環(huán)境好、高品位和整體性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，首先吸引項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)客戶群（北海市）購(gòu)房，其次是吸引園區(qū)企業(yè)的企業(yè)主

10、以及園區(qū)企業(yè)的從業(yè)人員入住，并在后期區(qū)域板塊成熟時(shí)，可形成一定規(guī)模的濱海生態(tài)住區(qū)，成為北海市民的理想居所。3. 項(xiàng)目的選址3.1. 區(qū)位條件 圖3-1 項(xiàng)目在北海市的位置項(xiàng)目地塊位于北海主城區(qū)和合浦城區(qū)之間，北海合浦工業(yè)走廊西側(cè)，廉州灣東岸，海景大道北段沿海繞地塊而過(guò)，項(xiàng)目通過(guò)海景大道與北海城區(qū)實(shí)現(xiàn)快速的連接。 圖3-2 項(xiàng)目與各主要中心的位置關(guān)系項(xiàng)目地處海灣新城中部，東靠北海市工業(yè)園，西臨廉州灣。隨著北海市工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目地塊周邊的市政設(shè)施將進(jìn)一步完善，土地的價(jià)值也會(huì)隨之提升；通過(guò)海景大道道與主城區(qū)的聯(lián)系非常便捷。3.2. 自然條件項(xiàng)目地塊是利用灘涂用地改造而成，土地平整工作已經(jīng)完成

11、，項(xiàng)目地塊屬于半生地，需要加快市政配套設(shè)施的建設(shè)。地塊西臨廉州灣，擁有長(zhǎng)達(dá)1800的海岸線，海景是本項(xiàng)目最大的資源，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮建筑的朝向，保證最多的建筑朝海，以景觀為建筑布局的導(dǎo)向。 圖3-3 項(xiàng)目景觀分析圖綜合以上因素：根據(jù)項(xiàng)目的定位，結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位條件、景觀條件，選址于工業(yè)區(qū)西側(cè)，既考慮了城市的功能布局，又符合為工業(yè)區(qū)配套服務(wù)的功能定位；既有效的利用的海景資源，同時(shí)可以提升工業(yè)園區(qū)的整體服務(wù)水平。4. 項(xiàng)目規(guī)劃策略建議4.1. 規(guī)劃策略以組團(tuán)式結(jié)構(gòu)規(guī)劃各不同功能的功能區(qū)，并通過(guò)公共活動(dòng)軸帶實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合。4.2. 空間規(guī)劃布局建議文檔可自由編輯打印北海市工業(yè)園區(qū)配套服務(wù)區(qū)的規(guī)

12、劃布局為：“兩條軸帶，三個(gè)片區(qū)”展開(kāi)。兩條軸帶：公共活動(dòng)軸和步行景觀軸；三個(gè)片區(qū)：居住區(qū)、鄰里中心和商務(wù)區(qū)。 圖4-1 功能分區(qū)示意圖l 兩條軸帶公共活動(dòng)軸公共活動(dòng)軸將串起三大功能區(qū)：軸線北側(cè)是居住生活功能區(qū)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)，以改善片區(qū)居住品質(zhì)，提升生活水平；軸線南側(cè)是鄰里中心和商務(wù)區(qū)。沿公共活動(dòng)軸將建設(shè)學(xué)校、超市、郵局、銀行等公共服務(wù)設(shè)施，發(fā)展社區(qū)生活服務(wù)，成為工業(yè)園區(qū)和整個(gè)海灣新城的社區(qū)生活配套服務(wù)平臺(tái)。商務(wù)功能空間 鄰里中心 居住功能空間 步行景觀軸以內(nèi)部規(guī)劃的景觀帶和商業(yè)步行街為發(fā)展軸，串起住宅區(qū)和鄰里中心的功能，充分利用綠地系統(tǒng)、步行街，形成主次清晰，相互交織的生態(tài)結(jié)構(gòu)和景觀形象，

13、從而塑造整體環(huán)境以人為本的特征。注重綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)相結(jié)合，設(shè)計(jì)人車分流的道路系統(tǒng)，串連鄰里中心和各居住組團(tuán)中心（入口、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、配套公共設(shè)施），形成休閑的開(kāi)放空間系統(tǒng)，是社區(qū)居民主要的室外活動(dòng)空間，提升整體的環(huán)境質(zhì)量。 圖4-3 步行景觀軸意向圖l 三個(gè)片區(qū)居住區(qū)（384.12畝）居住功能是本項(xiàng)目的核心功能之一。居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將提升工業(yè)園區(qū)的綜合服務(wù)水平，改善區(qū)域內(nèi)的居住條件。住宅建筑面積控制在65萬(wàn)平方米左右，建筑以12-18層的高層構(gòu)成為主。住宅產(chǎn)品面積的主力戶型在80-120平方米之間，其中：100-120平方米(40%)，80-100平方米(20%)，120-150平方米

14、(20%)。戶型面積的大小，主要與客戶的年齡和家庭結(jié)構(gòu)相關(guān)。鄰里中心（62.69畝）鄰里中心是北海市工業(yè)園區(qū)商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次，鄰里中心突出零售和服務(wù)功能，一改傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)底商+賣場(chǎng)的商業(yè)模式，使社區(qū)商業(yè)由“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”轉(zhuǎn)變成“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，使鄰里中心成為一個(gè)城市休閑享受的公共去處。構(gòu)成：包括社區(qū)必需配套的公共服務(wù)設(shè)施，會(huì)所、銀行、郵政等，同時(shí)配套有中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、健身館、咖啡館、餐飲店、美容院、鮮花店、便民藥店等等，“這里就是個(gè)微型的MALL”。鄰里中心的發(fā)展是園區(qū)逐步繁榮的一個(gè)縮影。圖4-3 鄰里中心建筑意向圖商務(wù)區(qū)（78.14畝）商務(wù)區(qū)包括商務(wù)港、海景商務(wù)公寓。這里以休閑商

15、務(wù)辦公為主，集商務(wù)辦公、研究開(kāi)發(fā)、會(huì)議會(huì)展、教育培訓(xùn)、公關(guān)接待、等于一體的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型功能區(qū)。商務(wù)港：商務(wù)辦公是本項(xiàng)目的主要功能之一。利用優(yōu)秀的海景資源，形成星級(jí)的辦公空間，這是為客戶辦公需求而規(guī)劃的。除了引導(dǎo)工業(yè)園內(nèi)、區(qū)內(nèi)客商和廠家在這里設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或辦事機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)引導(dǎo)東盟各國(guó)有興趣開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)的企業(yè)或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)。隨著環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的不斷加強(qiáng)，服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域逐步對(duì)外開(kāi)放，將促使國(guó)外企業(yè)把自己的市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)直接延伸到中國(guó)來(lái)，商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所、小型客戶的交易場(chǎng)所和洽談空間。海景商務(wù)公寓（酒店）：該功能是整個(gè)項(xiàng)目的配套服務(wù)功能，兼

16、具旅游度假功能，主要是服務(wù)與整個(gè)項(xiàng)目及工業(yè)園區(qū)的商務(wù)接待中心。同時(shí)為外地游客提供高品質(zhì)的悠閑旅游居住空間，引入“分時(shí)度假”的概念。 圖4-4 園區(qū)整體效果發(fā)展意向圖4.3. 土地利用計(jì)劃建議根據(jù)對(duì)周邊環(huán)境的考量，三大組團(tuán)的開(kāi)發(fā)功能，根據(jù)政府對(duì)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)，提出土地利用計(jì)劃建議。區(qū)片用地性質(zhì)功能面積（畝）占地（）容積率建筑面積（萬(wàn)）居住區(qū)住宅居住384.1773.163.075.84公建公服1.0道路及綠地鄰里中心商業(yè)商業(yè)62.7411.951.76.91公建公服道路及綠地商務(wù)區(qū)商務(wù)辦公辦公78.1914.893.811.19商務(wù)公寓辦公9.81道路及綠地合計(jì)525.11003.00（合）

17、104.75表4-1 土地利用計(jì)劃表綜合考慮項(xiàng)目所處的區(qū)域環(huán)境，以及政府對(duì)周邊同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制要求，擬申請(qǐng)以下規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：用地規(guī)模：525.1畝（合35公頃）總建筑面積：104.75萬(wàn)綜合容積率：2.99建筑密度：25%綠地率：40%5. 項(xiàng)目的計(jì)劃與組織5.1. 項(xiàng)目的組織管理本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)運(yùn)作中采用完全的項(xiàng)目業(yè)主制度，由項(xiàng)目的投資方廣西新海灣城建投資有限公司，作為本項(xiàng)目的直接業(yè)主單位。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)推動(dòng)深度的專業(yè)化合作模式，在項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、成本控制、營(yíng)銷代理、物業(yè)管理、運(yùn)作經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)，均計(jì)劃與國(guó)際及國(guó)內(nèi)高水準(zhǔn)的資深機(jī)構(gòu)合作，倡導(dǎo)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手與策略聯(lián)盟，保

18、證項(xiàng)目的綜合素質(zhì)全優(yōu)。5.2. 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與分期l 計(jì)劃原則根據(jù)本項(xiàng)目的總體規(guī)模以及可能的市場(chǎng)容量評(píng)估，政府對(duì)工業(yè)園的規(guī)劃及指導(dǎo)意見(jiàn)，按成本土地開(kāi)發(fā)及工程建設(shè)的客觀規(guī)律，本項(xiàng)目將采用分期開(kāi)發(fā)，按市場(chǎng)變化進(jìn)行彈性控制的推進(jìn)模式，在統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)思想下進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并在推進(jìn)行的節(jié)奏上遵循如下原則： 先啟動(dòng)居住項(xiàng)目，爭(zhēng)取快速獲得更大的現(xiàn)金回流，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。l 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃的主要開(kāi)發(fā)建設(shè)分為三大周期，共用時(shí)7年，項(xiàng)目進(jìn)程的粗略計(jì)劃綱要安排如下： 第一周期分兩個(gè)階段：首先完成項(xiàng)目的立項(xiàng)；完成項(xiàng)目的前期概念規(guī)劃及修建性規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，完成土地平

19、整工作，啟動(dòng)并完成部分基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境整治工程，部分居住社區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施配套工程；啟動(dòng)部分住宅物業(yè)的建設(shè)。用時(shí)2年時(shí)間。第二周期啟動(dòng)鄰里中心的建設(shè)，進(jìn)一步加快住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)，在適當(dāng)時(shí)間段啟動(dòng)商務(wù)區(qū)的建設(shè)，繼續(xù)規(guī)劃相關(guān)實(shí)體建設(shè)。用時(shí)1.5年時(shí)間。 第三周期在前兩個(gè)周期開(kāi)發(fā)的效果下，完成剩余物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，總體思路是先景觀、然后住宅、建設(shè)中后期進(jìn)行商業(yè)、商務(wù)等配套街區(qū)建設(shè)。用時(shí)3.5年。6. 投資估算及資金籌措6.1. 投資估算依據(jù)l 本建議書對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展總構(gòu)思、規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要及估定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。l 廣西區(qū)內(nèi)、北海市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)。l 國(guó)家及市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各

20、類規(guī)費(fèi)文件。6.2. 投資估算根據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資約9.49億元（詳見(jiàn)表6-1）。表6-1 項(xiàng)目投資綜合估算表費(fèi)用名稱單價(jià)工程量單位總造價(jià)（億元）備注1.土地費(fèi)用15525.1畝0.79含征地、土地整理等費(fèi)用2.前期費(fèi)用0.3包括前期顧問(wèn)、勘探、設(shè)計(jì)、報(bào)建等3.工程費(fèi)用7.20包括市政配套、建安工程等4.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0.31前期費(fèi)用和工程費(fèi)用的3%5.營(yíng)銷費(fèi)用0.34包括營(yíng)銷代理、廣告推廣等費(fèi)用，為銷售額的3.5%6.管理費(fèi)用0.35包括運(yùn)營(yíng)管理、監(jiān)理等費(fèi)用，為工程費(fèi)用的3.5%7.總投資9.496.3. 項(xiàng)目資金籌措l 根據(jù)項(xiàng)目概要性總體規(guī)劃及開(kāi)發(fā)周期計(jì)劃，本項(xiàng)目采用分期的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。

21、l 項(xiàng)目使用的資金主要來(lái)源于三個(gè)部分：自有資金(項(xiàng)目公司的股本金)，銀行貸款及銷售回籠后投入的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)資金。l 項(xiàng)目的融資方式多樣化，根據(jù)項(xiàng)目資金的需要，制定合理的權(quán)益資金結(jié)構(gòu)，股權(quán)融資與債券融資合理匹配，甚至采取發(fā)行債券和信托基金的方式進(jìn)行融資。l 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，采用長(zhǎng)期融資與短期融資靈活運(yùn)用，盡量減少項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的壓力。7. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益7.1. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)l 項(xiàng)目收益項(xiàng)目產(chǎn)生收益主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓性收益，出讓性收益為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出售的居住區(qū)住宅、商業(yè)的銷售收益（本項(xiàng)目為海景概念的生態(tài)度假住宅,并根據(jù)未來(lái)城市發(fā)展走勢(shì)，住宅價(jià)格按照1200元/,商務(wù)物業(yè)價(jià)格按照1400元/，商業(yè)按照2000元/估算）。表7-1 出讓收益估算表序號(hào)物業(yè)類型銷售單價(jià)（元）銷售面積（萬(wàn)）銷售收入（萬(wàn)元）1居住120076.84922082商務(wù)140021.00294003商業(yè)20006.9113