XXXX514房地產(chǎn)開發(fā)流程概況

1、1 1山東豪才律師事務(wù)所山東豪才律師事務(wù)所 房地產(chǎn)開發(fā)流房地產(chǎn)開發(fā)流 2011.5.14山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所2一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目 開發(fā)企業(yè) （人） 項(xiàng)目融資 （錢） 取得土地 （地）山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所3人之篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專營企業(yè)兼營公司項(xiàng)目企業(yè)山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所4錢之篇：房地產(chǎn)開發(fā)融資融資方式銀行貸款土地儲備貸款 開發(fā)貸款住房按揭貸款股權(quán)融資PE基金 REITSBT/BOT項(xiàng)目融資合作開發(fā)融資發(fā)行股票和債券山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所5地之篇：土地使用權(quán)的取得取得土地使用權(quán)劃撥出讓廉租房公租房

2、協(xié)議出讓掛牌拍賣招標(biāo)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓商業(yè)開發(fā)舊村改造中的安置房山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所6項(xiàng)目篇：房地產(chǎn)開發(fā)類型房地產(chǎn)開發(fā)類型住宅開發(fā)商業(yè)開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)旅游開發(fā)山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所7城投濟(jì)南市城市建設(shè)投資有限公司舊投濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營有限公司小清河濟(jì)南市小清河開發(fā)建設(shè)投融資管理中心西區(qū)濟(jì)南西區(qū)建設(shè)投資有限公司山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所8洋房 建筑風(fēng)格多為歐洲和北美風(fēng)格容積率一般小于1山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所9獨(dú)棟別墅 獨(dú)門獨(dú)院歷史最悠久 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所10雙拼別墅 山山東東豪才律豪才律師師事事

3、務(wù)務(wù)所所11聯(lián)排別墅 又稱TOWNHOUSE， 或三個(gè)以上的單元住宅組成 價(jià)位較低 中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所12疊拼別墅 Townhouse疊拼式的一種延伸 由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所13低層住宅

4、3層的住宅 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所14多層住宅 6層以下住宅 7層以上需有電梯在現(xiàn)階段我國的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購買者一般是為了追求較高的生活品質(zhì)，合理的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境是關(guān)注的焦點(diǎn)。山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所15小高層 在建設(shè)部有關(guān)規(guī)定中，沒有小高層這個(gè)概念，它是人們的習(xí)慣稱謂。民用建筑設(shè)計(jì)通則根據(jù)樓房的層數(shù)、高度不同分：層稱低層、46層為多層、79層為中高層、10層及以上為高層、建筑高度大于100米為超高層。 12層以下住宅山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所16高層住宅 12層以上住宅 需安裝消防電梯 高層住宅的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)約土地，增加住房和

5、居住人口。不足之處：投資大，上下不便，安全性差，在高層生活的家庭有一種孤獨(dú)和封閉感，多幢點(diǎn)式高層住宅建在一起，會(huì)產(chǎn)生不規(guī)則的高空風(fēng)。 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所17超高層 40層以上住宅 建筑高度大于100米山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所18公寓 集合式住宅 普通公寓 精裝公寓 酒店式公寓公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所19躍層式住宅 兩個(gè)樓層 內(nèi)部樓梯 躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層

6、建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所20復(fù)式住宅 在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下 其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所21錯(cuò)層式住宅 用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷 層次分明 立體性強(qiáng) 適合大面積 住宅 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所22城市綜合體 城中之城 市中心地區(qū) 居住 辦公 商業(yè) 娛樂 結(jié)合 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所23新概念節(jié)能建筑 低

7、能耗 建筑 地源熱泵 毛細(xì)排風(fēng)系統(tǒng) 建筑保溫材料 光電節(jié)能 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所24二、房地產(chǎn)開發(fā)流程及法律風(fēng)險(xiǎn)1項(xiàng)目的前期開發(fā)階段2項(xiàng)目的建設(shè)施工階段3項(xiàng)目管理階段4物業(yè)管理階段5商業(yè)管理階段山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所25取得土地前期流程立項(xiàng) 征收 收儲出讓 招拍掛 成交確認(rèn)書 出讓協(xié)議 土地移交確認(rèn)書 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所26城市房屋征收與補(bǔ)償（一）征收法律適用 國有土地征收；集體土地土管法（二）征收主體 國有市、縣政府 （三）征收范圍 公共利益（四）補(bǔ)償方式 安置 補(bǔ)償：協(xié)商選定；多數(shù)選定；隨機(jī)選定； 先補(bǔ)償后搬遷 （1價(jià)值補(bǔ)償款2搬遷費(fèi)3安置費(fèi)

8、4停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償5補(bǔ)助費(fèi)6獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)）（五） 實(shí)施單位 委托 不以營利為目的的單位（六）流程：征收決定 公告 補(bǔ)償 行政復(fù)議 評估 行政訴訟 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所27項(xiàng)目的前期開發(fā)階段（1）房屋征收與補(bǔ)償（3）可行性研究（5）建設(shè)項(xiàng)目方案的分項(xiàng)審批流程（2）立項(xiàng)（4）取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（6）取得土地使用權(quán)（7）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所28房地產(chǎn)工程建設(shè)的前期準(zhǔn)備流程圖山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所29建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)施工階段（1）建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)（3）建設(shè)工程施工流程（2）建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)（5）驗(yàn)收結(jié)算（4）工程監(jiān)理山山東東豪才律豪才律師

9、師事事務(wù)務(wù)所所30建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)流程圖山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所31建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)流程圖選址勘察初步勘察詳細(xì)勘察施工勘察總體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所32建設(shè)工程施工流程圖開工令質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理簽證制度安全管理總包分包轉(zhuǎn)包山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所33建設(shè)工程監(jiān)理流程圖監(jiān)理日志監(jiān)理的證明作用山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所34驗(yàn)收結(jié)算流程圖設(shè)計(jì) 勘察 施工 監(jiān)理分期驗(yàn)收綜合驗(yàn)收小組城建、規(guī)劃、工程質(zhì)量監(jiān)督等相關(guān)部門保 修四方驗(yàn)收綜合驗(yàn)收備 案竣工結(jié)算山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所35建設(shè)項(xiàng)目的管理階段（1）商品房預(yù)售（3）商品房交付 （5）房產(chǎn)抵押流程（2）商品房銷售（4）房屋權(quán)屬登記 山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所36商品房銷售流程商品房銷售認(rèn)購 預(yù)售現(xiàn)房銷售尾盤銷售山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所37物業(yè)管理階段（1）前期物業(yè)管理（3）后期物業(yè)管理流程（2）物業(yè)管理服務(wù)（4）商管物業(yè)山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)務(wù)所所38前期物業(yè)管理流程圖山山東東豪才律豪才律師師事事務(wù)