先驗房再交房及驗房注意事項

1、先驗房、后收房”的收房流程有法律依據(jù)在買賣合同中,“先驗后收”是通常的交易習慣,而“先收后驗”的交易習慣可能存在,但一定是一種非正?，F(xiàn)象,具有典型的霸王條款性質(zhì),與市場經(jīng)濟的基本原則相悖,為現(xiàn)代民法和經(jīng)濟法所否定。合同法第三條規(guī)定:“合同當事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強加給另一方”。消費者權(quán)益保護法第十條規(guī)定:“消費者享有公平交易的權(quán)利,消費者在購買商品或者接受服務(wù)時,有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件,有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強制交易行為”。消費者權(quán)益保護法第八條規(guī)定:“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利”。不通過驗房,買受人的知情權(quán)無從保障,

2、“先收房、后驗房”的霸王條款,完全剝奪了買房人對所有購房者的知情權(quán)。開發(fā)商可能會認為,因為雙方合同中未約定是先驗后收還是先收后驗,因此其規(guī)定先收后驗就是有理由的。對于這種合同中未約定履行方式的情況,合同法第六十二條第五項規(guī)定:“履行方式不明確的,按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行”。在交房中有利于實現(xiàn)合同目的的履行方式只能是“先驗后收”。買賣合同中對標的物的驗收,法律也有明確規(guī)定,合同法第一百五十七條規(guī)定:“買受人收到標的物時,應(yīng)當在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的,應(yīng)當及時檢驗”。合同法第一百五十八條規(guī)定:“當事人約定檢驗期間的,買受人應(yīng)當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或質(zhì)量不符合約定的情

3、形通知出賣人。當事人沒有約定檢驗期間的,買受人應(yīng)當在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人”。不對標的物進行驗收,買受人就無法發(fā)現(xiàn)標的物數(shù)量和質(zhì)量是否符合約定,也就無法在合理期間內(nèi)通知出賣人是拒絕還是接受標的物。如果作出“不論標的物品質(zhì)如何,不經(jīng)驗收而其所有權(quán)和風險都轉(zhuǎn)至買受人”的解釋,對買受人是極不公平的?！跋闰灧俊⒑笫辗俊庇欣谑袌龇€(wěn)定,保證交易安全,實現(xiàn)對經(jīng)營者的監(jiān)督。消費者權(quán)益保護法第十七條規(guī)定:“經(jīng)營者應(yīng)當聽取消費者對其提供的商品或者服務(wù)的意見,接受消費者監(jiān)督”。究竟是先驗房,后拿鑰匙,還是相反?有不少業(yè)主詢問:究竟是先驗房,后拿鑰匙,還是相反?很多驗房

4、公司和律師事務(wù)所都沒有把這個準業(yè)主迫切知道的非常實際的操作問題詳細說清楚。盛世監(jiān)理驗房公司就在這里為大家詳細說明:首先強調(diào)一下“是先簽收,再驗房;還是先驗房,再簽收”這個問題(因為這個問題與關(guān)于先拿鑰匙與否的問題密切相關(guān)一般先驗房子后交費再簽文件的收樓程序是合理的正常程序,當您對驗樓的結(jié)果滿意之后,就可以簽字收樓了。但是不少發(fā)展商并不讓買家先驗房后辦手續(xù),而是讓業(yè)主先交錢填表、在收樓文件上簽字,再發(fā)批準條,讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去,發(fā)現(xiàn)存在問題,申訴起來也軟弱無力了。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應(yīng)堅持先驗房、后辦理手續(xù),并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題

5、書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以免留下后患。商品房驗收絕對不可以馬虎了事。鄭重提示:業(yè)主一定要堅持主張自己的權(quán)利,最好業(yè)主團結(jié)起來堅持原則,有業(yè)主說“可能到時富力一句公司規(guī)定,就把我們的一切準備付諸流水”,大家一定要明白任何規(guī)定首先必須合法,業(yè)主也不應(yīng)如此軟弱,正當合法的權(quán)益當然要爭取!退一步講,假如開發(fā)商非要業(yè)主先簽收的話,且當初購房合同中并沒注明“先驗房再收樓”,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣,這樣即使萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況,也可保障自己的權(quán)益。收樓現(xiàn)場操作流程:一、索要“兩書一表”讓開發(fā)商出示竣工驗收備案表(最重要、住宅質(zhì)量保證書、

6、住宅使用說明書?！皟蓵槐怼笔亲钇鸫a的法定交付文件,其實還有其它各種文件及相關(guān)驗收表格:建設(shè)工程質(zhì)量認定證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證、實測面積登記表等。以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時能按約維修。如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表的責任確認函”。提醒:住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存。如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,購房人有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。二、盛世監(jiān)理驗房再次提醒:先驗房后交費再簽文件查驗完各種證

7、件后,就開始正式驗房。業(yè)主先繳納身份證復(fù)印件、收樓通知書,領(lǐng)取房屋鑰匙,然后由物業(yè)管理公司人員或銷售代表帶領(lǐng),到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。這里問題就出現(xiàn)了,是先拿鑰匙再驗房,還是相反?有的業(yè)主說,沒鑰匙怎么開門,怎么驗房啊?這話說得很好!事實上也是只有先拿到鑰匙才能開門驗房。但很多驗房公司和律師都在宣傳:一般“交鑰匙”就等于“房屋交付使用”。業(yè)主就擔心了:我拿了鑰匙是不是就等于我收樓了?這不是矛盾嗎?可不拿到鑰匙又怎么進屋驗房呢?這里要先搞清一個概念“領(lǐng)取鑰匙”并不等于“交鑰匙”,“交鑰匙”是正式收取鑰匙,還要在收樓文件上簽收。而“領(lǐng)取鑰匙”實際上是很多業(yè)主所說的“借鑰匙”,只

8、是為了開門驗房暫借鑰匙用一下而已,用完就還回去。或者你干脆拿都不拿鑰匙,你就向開發(fā)商強調(diào)反正你按法律規(guī)定要先驗房才能收樓,驗房總要進去吧,至于怎么開門,就請開發(fā)商想辦法吧,這樣一般就會是由物業(yè)管理人員拿鑰匙,帶著你去開門驗房。下一步,仔細驗房是必不可少的,畢竟購房花了這么多錢,不了解清楚房子的情況您怎么能夠安心呢?驗樓一般應(yīng)包括如下內(nèi)容:土建、裝修、給排水、照明用電、衛(wèi)生器具、防盜設(shè)施以及其它設(shè)施配件等等。收房流程及注意事項一、收房基本流程收房的過程并不復(fù)雜。帶齊身份證件、相關(guān)資料、費用以及驗房工具等,按照與開發(fā)商約定的時間前去收房,主要有以下幾個步驟:1、帶起相關(guān)證件(身份證、結(jié)婚證、單身證

9、明、購房合同等以及相關(guān)費用(一般在房價的4%左右。2、業(yè)主查看竣工驗收備案表,領(lǐng)取住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書(此兩項必須為原件以及房屋土地測繪技術(shù)報告書,并由開發(fā)商加以說明。3、開發(fā)商出具實測面積測繪報告,雙方確認面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。4、業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙,簽署住宅鑰匙收到書(簽字確認時應(yīng)備注:房屋質(zhì)量未驗收。5、與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據(jù)。6、業(yè)主對新房做綜合驗收,即最重要的驗房環(huán)節(jié)。二、驗房注意事項您是第一次買房子嗎?是不是好不容易盼到交房了,卻往往不知所措,不了解自己房子質(zhì)量問題。請您留意以下幾個注意事項。一

10、看:詳細檢查房屋質(zhì)量,包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大。悄悄話:由于新房子空關(guān)時間較長,在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細查看一下,用掃帚清除后就可以看了。二看:檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。悄悄話:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是廚房衛(wèi)生間頂面、外墻等地方,如有的話,務(wù)必盡快查明原因。三看:仔細檢查墻面、地面,仔細檢查墻面、地面有無空鼓、開裂情況。悄悄話:如有空鼓,一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中、裝修后會給您帶來很大的麻煩。(以上3項可用小榔頭和卡尺四看:水電煤氣暢通情況和能否正常使用。大

11、開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二來試試排水速度(一般新房會配一個簡易龍頭給業(yè)主。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。悄悄話:關(guān)閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。五看:驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽臺地漏等,基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。六看:驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。注意的是,上一家的廚衛(wèi)間地面也要防水,建議讓物業(yè)協(xié)調(diào)。悄悄話:在全部用完水后,應(yīng)再打開水表,看清楚水表數(shù)字,記錄下來,同時要記錄電表數(shù)字。七看:核對買賣合