創(chuàng)新旅游房地產投融資模式初探_圖文

1、旅游經濟摘要:作為旅游業(yè)與房地產業(yè)相融合的產物,旅游房地產以其環(huán)境優(yōu)越,居住休閑、舒適,功能豐富、實用等特點,在我國呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間,前景廣闊。本文在比較合作模式、自籌模式及BOT模式三種旅游房地產投融資模式優(yōu)劣基礎上,創(chuàng)新性地提出綜合投融資模式,并通過風險分析手段確定綜合投融資模式在較大范圍內具有更低的融資風險。合理利用綜合投融資模式,將有利于我國旅游房地產業(yè)的良性發(fā)展。關鍵詞:旅游房地產;投融資;綜合投融資模式Abstract:As the product arises from the integration of tourism and real estate,tourism rea

2、l estate pre-sents a huge space for development.On the basis of the analysis on the advantages and disadvantages of coop-erative model,self model and BOT model,this paper in-novatively put forward a comprehensive investment and financing mode and found that this model has a lower risk through risk a

3、nalysis.The rational use of the comprehensive investment and financing mode will be conducive to the healthy development of Chinas tourism real estate.Keywords:tourism real estate;investment and fi-nancing;comprehensive investment and financing mode一、我國旅游房地產投融資發(fā)展前景旅游房地產業(yè)正以越來越快的速度在中國得以發(fā)展。以海南為例,2003年以

4、來,海南旅游房地產銷售以年均30%的幅度快速增長。20052008年,海南省房地產開發(fā)投資分別為70.85、89.2、126.96、189.31億元,年均增長39%,其中80%直接用于旅游房地產及相關項目。據(jù)統(tǒng)計,全世界在過去20年的時間里,有1000萬個家庭和個人購買了旅游度假房產或權益。隨著中國經濟高速增長,人均收入和生活水平迅速提高,預計在未來10年里,中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產或權益,若按每個家庭出資5萬元購買旅游房產,將會產生2500億元的市場。作為旅游業(yè)與房地產業(yè)相融合的產物,旅游房地產以其環(huán)境優(yōu)越,居住休閑、舒適,功能豐富、實用等特點,在我國呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間,

5、前景廣闊。從政策導向來看,國家相關刺激與拉動旅游及相關產業(yè)的政策出臺,以及地方政府對于旅游產業(yè)的支持,都為旅游房地產的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展平臺。從收益角度看,旅游房地產投資收益高于一般房地產,對投資者極具吸引力。從市場需求角度看,隨著我國居民外出旅游人數(shù)和旅游消費不斷增長,旅游房地產因其環(huán)境優(yōu)越,風景優(yōu)異而呈現(xiàn)出巨大的市場潛力,旅游房地產投融資也顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。二、我國旅游房地產主要投融資模式旅游房地產是一種資本密集型的產業(yè),資金的充足與否直接影響著旅游房地產的發(fā)展,因此旅游房地產的投融資對旅游房地產的成功與否起著至關重要的作用。按照投融資的主體組成以及投融資方式,目前我國旅游房地產投融

6、資模式課分為三種類型:合作模式、自籌模式、BOT模式三種。1.合作模式合作模式,主要是指兩家或兩家以上企業(yè)合作共同開發(fā)旅游房地產,這些企業(yè)可以是上市公司,也可以是非上市公司,它們通過合資,入股,共同設立股份公司,或者項目合作等方式合作,雙方共同提供資金,技術,管理,土地等多種方式進行合作,共同開發(fā)旅游房地產。合作模式有多種,如一方提供理想的土地,另一方提供強大的金融運作能力或者雄厚的自由資金實力?；蛘咭环教峁┬酆竦馁Y金,另一方提供開發(fā),技術,管理,房地產開發(fā)的操作實力以及深厚的社會關系等。一些有著雄厚資金實力或者募集資金能力的大型企業(yè),由于其發(fā)展重點有限,沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術;而另一些企業(yè)有

7、著專業(yè)的開發(fā),管理技術,卻沒有充足的資金。這兩種企業(yè)合作共同開發(fā)旅游房地產,取長補短,共擔風險,共享收益。但是這種合作模式也存在著缺陷與不足。企業(yè)往往難以找到合適的合作對象,或者為尋找合適的企業(yè)付出較大的交易成本,而且在合作過程中企業(yè)可能存在追逐私利而作出有損于對方的行為決定。2.自籌模式自籌模式是指一些資金比較雄厚,有經濟實力或募集資金能力強大的大型企業(yè)通過自身現(xiàn)有資金或者通過各種方式融資擴大自有資金投資房地產開發(fā)建設的模式。這些企業(yè)自身融資的方式有多種。自籌模式是企業(yè)單個進行投資旅游房地產,其風險比合作模式更大一些,但是可以獨享收益。對于一些大型企業(yè)或者資金雄厚的企業(yè)是一種不錯的投融資模式

8、,但采取自籌模式的企業(yè)也要注意充分利用各種金融工具,有針對性地廣開融資渠道,保證資金鏈的暢通,盡可能減少風險,從而更好地獲得旅游房地產投資收益。3.BOT模式BOT模式是對Build-Own-Transfer(建設-擁有-轉讓形式的簡稱,現(xiàn)在通常指Build-Operate-Transfer(建設經營轉創(chuàng)新旅游房地產投融資模式初探黃小芳張輝朱亮(北京交通大學旅游管理系,北京100044146特區(qū)經濟Special Zone Economy2010年5月讓。BOT模式主要是指政府對旅游房地產項目進行立項,并進行BOT模式招標,將其融資,建設特許權和經營權轉讓給企業(yè)。雙方簽訂協(xié)定在一個固定的期限內

9、,企業(yè)對其籌資建設的旅游房地產行使經營權,以便收回對該項目的投資、償還該項目的債務并賺取利潤,協(xié)議期滿后,企業(yè)將旅游房地產項目無償轉讓給政府。通過BOT模式企業(yè)可以獲得較為誘人的項目用地,大大降低獲取、征地及其開發(fā)費用等,同時企業(yè)只需要在旅游房地產建設過程中進行融資,獲取資金進行開發(fā),從而大大降低其對于購買獲得土地而準備大量資金的需求,使企業(yè)處于優(yōu)勢競爭地位。但是由于旅游房地產BOT模式在我國較少有成功的案例,企業(yè)采用該模式具有一定的風險,并且在建設期間企業(yè)仍要解決好建設經營期的投融資問題,如果一旦旅游房地產項目在預定的時間內沒有盈利,企業(yè)將損失慘重。三、創(chuàng)新旅游房地產投融資模式盡管旅游房地產

10、有著政府強有力的政策支持,受到地方政府的歡迎,在項目建設用地上得到優(yōu)惠的出讓價格,但是旅游房地產本身具有著“高投資、高風險、低收入、慢回報”的基本特征。如何擴大現(xiàn)金流,降低投資風險,提高可持續(xù)發(fā)展能力,對于旅游房地產企業(yè)而言,意義重大。因此,探索積極穩(wěn)健的投融資模式,建立順暢的投融資渠道,創(chuàng)新新的投融資模式,是促進我國旅游房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。前文介紹的三種投融資模式各有其優(yōu)缺點,綜合三者特征,筆者試圖尋找一種更為合理的投融資模式,希望對我國旅游房地產業(yè)進一步發(fā)展提供借鑒與參考。1.綜合投融資模式本文主要是以合作模式為基礎,強調企業(yè)間合作的資源優(yōu)化、風險共擔的優(yōu)點,同時,借助BOT模

11、式中體現(xiàn)出的政府優(yōu)勢,以政府的功能來保障合作模式優(yōu)勢的有效發(fā)揮,從而形成旅游房地產的綜合投融資模式。在綜合投融資模式中,兩家或兩家以上企業(yè)結成合作關系與政府簽約(可以是通過投標的方式,也可以是通過談判的方式,通過協(xié)議的方式獲得理想土地的開發(fā)和一定期限內的經營權,在取得旅游房地產項目用地以后,企業(yè)間分工協(xié)作,合理利用優(yōu)勢資源,通過不同的方式渠道進行融資從而進行旅游房地產開發(fā)建設,并利用旅游房地產的經營資金投入新的旅游房地產建設,以經營帶動建設,從而實現(xiàn)旅游房地產的滾動發(fā)展,并在經營期內進行盈利。最后在合同期到期時進行轉移給政府。隨著我國土地實現(xiàn)市場化的公開供給,土地供應量漸漸減少。而旅游房地產需

12、要大量土地進行開發(fā),導致企業(yè)取得土地的成本逐漸增加。面臨銀行銀根收緊的壓力,提地交割又必須以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提。一方面,企業(yè)難以獲得較理想的土地,或者取得土地要付出較大的代價;另一方面,地方政府對旅游批地、開發(fā)持積極鼓勵的態(tài)度。因此,企業(yè)通過與政府合作,省略土地購買的環(huán)節(jié),可以較合理的獲取理想土地,尤其是一些地理位置優(yōu)越的土地。企業(yè)間的合作關系,除了建立前述合作模式中的不同類型企業(yè)合作關系以外,還應考慮上市企業(yè)與非上市企業(yè)間的合作。上市企業(yè)通過其強大的資金融通能力,拓寬其投融資渠道,進行企業(yè)上市募集資金、發(fā)行企業(yè)債券進行債券市場業(yè)務等,以大量資金進行旅游房地產投資建設。而非上市企

13、業(yè)可以通過利用海外基金進行融資。并且,非上市企業(yè)還可以通過利用房地產投資信托,私募基金,旅游基金等多種投融資方式進行融資,以募得足夠的資金。近年來,基于對市場以及人民幣升值的預期非?？春?外資流人中國旅游房地產的數(shù)量有所增加。海外機構投資者及專門的地產基金擁有雄厚的資金、專業(yè)的投資技巧,不僅為旅游房地產市場輸送資金,也給其帶來新的投融資理念。另外,房地產投資信托也是近年來逐漸興起的投融資方式之一。通過房地產投融資信托可以將社會閑散資金聚集起來,對旅游房地產進行投資,實現(xiàn)中小投資者對旅游房地產進行投資的愿望。企業(yè)間通過綜合運用各種融資方式,能拓寬其融資渠道,從而更好地進行旅游房地產開發(fā)建設。項目

14、建設過程中,企業(yè)通過預售款,抵押貸款等方式進行融資,從而為旅游房地產建設的資金流提供保障,使其建設更加順暢,并帶動新的建設項目。在旅游房地產經營期內,企業(yè)通過經營獲利。最后,在合同期到期時,企業(yè)將旅游房地產進行轉移。綜合投融資模式可以使企業(yè)很優(yōu)惠地獲得土地從而進行旅游房地產開發(fā)建設,并在建設過程中,綜合運用多種投融資方式及渠道,進行更有效的融資,保證資金流的通暢,進而實現(xiàn)旅游房地產建設的順利進行。是一種綜合了合作模式,自籌模式以及BOT模式優(yōu)點的模式。2.風險分析根據(jù)現(xiàn)金流公式:NPV=nt=0(CL-COt(1+i-t(1其中,NPV代表凈現(xiàn)值,CL代表每年收益折現(xiàn)值,CO代表初始投資,i為

15、折現(xiàn)率。一般的,現(xiàn)金流過低,投資風險就比較大。相對于一定規(guī)模的旅游房地產項目,相對于一定規(guī)模的旅游房地產項目,除去開始沒有收益的期間,其后企業(yè)合作、自籌、BOT及綜合融資四種模式的每年收益CL可視為相對一致,且折現(xiàn)率i相等。通過比較四種模式的現(xiàn)金流,自籌模式要求的現(xiàn)金流最高,企業(yè)合作次之,綜合融資模式則在BOT降低初期土地資本金要求的基礎上,進一步降低單個企業(yè)的籌資風險。需要注意的是,在融資合作中,政府為降低其風險,往往要求在企業(yè)合作方的權益融資中占全部資本一定的比例。比例的大小對項目價值有直接影響。我國現(xiàn)行公司法規(guī)定,可供分配的利潤必須在提取法定盈余公積金、公益金后有結余才可向股東分配,因此

16、股東收益的不1472010年5月Special Zone Economy特區(qū)經濟確定性較高,且股東無權要求項目公司破產,而且在項目公司破產后股東的權益保障是最后被考慮的,因此權益融資成本高于債務融資成本。尤其在綜合融資模式中,項目在運營一定時間后須無償移交給政府。項目資本成本的最小化或價值最大化具有同一性。通過計算項目未來現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值可以發(fā)現(xiàn)項目的價值。加權平均資本成本(WACC越低,未來現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值越大,項目的價值越高,對私營部門的吸引力越強。根據(jù)加權平均資本成本(WACC的計算公式:K w=nj=1K j×W j(2在綜合融資模式中:K w=K b*a+K s*(1-a(3式

17、中a表示權益融資占全部資本的比重,K b表示權益融資資本成本,Ks表示債務融資資本成本。企業(yè)在進行債務融資時,債權人往往要求對債務資金提供一定的擔保,因此融資企業(yè)必須支付一定的費用給融資擔保公司,這將減少項目公司的現(xiàn)金流,從而權益融資風險加大,權益融資資本成本提高。結合上述分析,在WACC計算基本公式中,K b=K o+K1*a+K2*(1-a(4 K o表示無風險報酬率,K1表示政策風險系數(shù),K2表示融資擔保機構要求支付的擔保費率,表示有擔保債務資金占總債務資金的比例。同樣的,K s=K i+K3*(1-a+K4*(1-(5 K i表示純粹利率,K3表示破產風險系數(shù),K4表示債務風險系數(shù)。將

18、(4和(5代入(3得:K w=a*K o+K1*a2+K2*(1-aa+K0*(1-a+K3(1-a2+K4* (1-a(1-(6對WACC模型(6進行分析發(fā)現(xiàn):當a=0而破產風險較小時(K3較小,即意味著項目全部資本由債務資本構成,且債務資金都由融資擔保機構擔保時,項目WACC最低,項目的價值最大,企業(yè)的利潤最高。當然實際操作過程中,融資擔保機構對項目公司提供債務擔保時,要求項目公司的權益資本占一定比例而且通常拒絕對債務提供全額擔保。如果項目融資擔保機構對債務資金提供擔保時要求交納的擔保費是相對昂貴的并且權益資本需占的最小比例有規(guī)定時,假設權益資本比例一定,則當支付的擔保費越小,項目的WAC

19、C 越小。也就是說當權益資本一定,破產風險不大時,公司選取有閑置資金或者有籌資優(yōu)勢的企業(yè)進行合作比自籌更能降低WACC。當項目破產風險很大(K3較大時,項目的權益資本所占的比例越大,項目的WACC越小,這時項目公司支付給融資擔保機構的擔保費與權益成本相比微不足道,而政府的介入,以土地等資源注入權益資本,恰是有利于減小WACC。但是政策風險和擔保費率都很低時,WACC的較小值在權益資本所占比例較低時取得。即政府對企業(yè)開發(fā)項目的支持和政策穩(wěn)定性,以及銀行貸款成本都降低時,政府占有過大比例的權益資本,會減少項目的價值?？偟膩碚f,當項目融資風險較大的時候,創(chuàng)新的政府、企業(yè)合作綜合融資模式能夠更好的降低項目的WACC,從而提高項目的價值。如果政府為防范融資的風險而要求的權益資本占總資本比例過高,將減小項目的價值,企業(yè)的獲利將降低。而且項目的政策風險越低,項目的價值越高。因此政府的支持至關重要,營造公開、透明的法律法規(guī)環(huán)境與合同環(huán)境,對外匯的可兌換性的承諾等都將降低項目政策風險。對于項目的財務風險,如果政府在充分分析評估后給項目公司提供最低收入