物業(yè)管理招投標具體實施流程之一

1、物業(yè)管理招投標具體實施流程之一 物業(yè)管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內也僅有X市、深圳、X市、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應當說，在這一行業(yè)中投標活動的成功經驗暫且乏善可陳。然而，投標的公正性與競爭性又打算了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導，就必需要盡快做好預備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標競爭力以及保障其

2、自身權益，都是特別現(xiàn)實和迫切的。 雖然，由于投標對象-物業(yè)管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有很多區(qū)分于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經歷前期預備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。 一、投標前期工作 （一）取得從業(yè)資格 正如全部合法經營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必需具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必需首先考慮的基本因素。根據(jù)國際與國內的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也有所不同。 1.從事國內投標的資格要求 物業(yè)管理公司在國內從事

3、投標業(yè)務，必需取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和政府頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質證書。 首先，根據(jù)我國公司法規(guī)定，作為獨立經營、獨立核算的法人機構，物業(yè)管理公司（或其所屬集團公司）必需擁有有關工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經營資格。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應具備經有關部門核準頒發(fā)的資質證書。 鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設部20XX年頒布的前期物業(yè)管理招投標管理暫行方法規(guī)定，由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。建設部20XX年物業(yè)管理企業(yè)資質管理方法規(guī)定：一級資質物業(yè)公司可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質物業(yè)公司可以承接30萬平方米以下的住宅項目

4、和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質物業(yè)公司可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 方法將物業(yè)管理公司劃分為以下三個等級： 一級物業(yè)管理公司的資質標準 1.注冊資本人民幣500萬元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員根據(jù)國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100： （1）多層住宅20

5、0萬平方米； （2）高層住宅100萬平方米； （3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。 5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。 二級物業(yè)管理公司的資質標準 1.注冊資本人民幣300萬元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員根據(jù)國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下

6、列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100： （1）多層住宅100萬平方米； （2）高層住宅50萬平方米； （3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米； （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。 三級物業(yè)管理公司的資質標準 1.注冊資本人民幣50萬元以上； 2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員根據(jù)國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4.有委托的物業(yè)管理項目； 5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)試行方法規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級根據(jù)最低等級核定，并設一年的暫定期。對于不符合原定資質等級標準的企業(yè)，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。 政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好