跨國公司“瘋搶”北京高檔寫字樓

1、跨國公司“瘋搶”北京高檔寫字樓            調查：高檔寫字樓突遭“哄搶”    諾基亞增租盈科中心1800平方米，IBM增租盈科中心1100平方米，微軟公司增租盛世大廈2500平方米，惠普增租朝陽區(qū)惠普大廈2700平方米從第二季度開始，跨國公司增租北京寫字樓突然“激烈”起來。    無獨有偶，近日，剛剛從京港洽談會上招商回來的新保利大廈也遇到同樣的情況。保利集團一位負責人告訴記者，目前已經有多家世界著名企業(yè)正在和新保

2、利大廈密切接觸，希望能把未來的中國區(qū)總部落到新保利大廈。據其透露，這些企業(yè)在此之前只是在北京設立了辦事處，但是隨著企業(yè)的發(fā)展和中國投資環(huán)境的改善，決定加大在中國區(qū)域業(yè)務規(guī)模的擴張。    為何跨國公司瘋狂搶購北京寫字樓呢？近日，來自國際著名物業(yè)公司仲量聯行的一份報告指出，在未來的數年里，世界五百強企業(yè)將會加快海外轉移的步驟，進一步將企業(yè)舉足輕重的部門轉往海外市場，而中國將是首選之地，北京、上海更是重中之重。據預測，世界500強企業(yè)的海外轉移將為中國市場帶來上萬平方米的銷售量。    仲量聯行在最近發(fā)布的第三次企業(yè)房地產影響力的報告表明

3、，西方和亞洲企業(yè)（尤其是日本和韓國的企業(yè)）的工業(yè)活動向中國的轉移存在擴張潛力。摩托羅拉、飛利浦、東芝、寶潔及惠而浦等海外巨頭已經宣布了在華擴張計劃，這將為中國發(fā)展更強大的工業(yè)市場鋪平道路。據仲量聯行亞太區(qū)企業(yè)解決方案總經理John Forrest先生介紹，仲量聯行通過2003年7月和2004年1月發(fā)布的兩次影響力調查發(fā)現，成本降低是公司物業(yè)戰(zhàn)略的最大動力?！斑@種觀念轉變歸因于亞太地區(qū)得到改善的經濟狀況和此前在降低物業(yè)成本方面取得的成功。”    事實上，在仲量聯行參與CREIS-3調查的70余家世界五百強企業(yè)中，30以上已經向海外轉移了部分活動，而此比例有望在未來

4、三年至少翻一番。仲量聯行最近對美國公司的調查也證明了其增長的潛力，其中超過70的公司計劃在未來五年提高海外轉移活動。    北京中原商業(yè)樓宇部總監(jiān)穆昆在接受記者采訪時表示，今年以來，來自外資公司的需求，對寫字樓市場形成了強勁的支撐，其中來自保險、金融行業(yè)的需求表現尤其明顯。從市場反應看來，跨國企業(yè)進行大規(guī)模海外轉移已經進入實施階段，這將極大地促進中國市場尤其是北京市場的寫字樓租售發(fā)展。    市場：多中心商務格局浮出水面    近日，繼北電網絡、LG、摩托羅拉之后，愛立信也宣布將總部遷往望京地區(qū)。多個著名

5、跨國企業(yè)在短期內的一致性行動引起了地產界的廣泛關注。記者在調查中發(fā)現，多家跨國企業(yè)的遷址促使京城寫字樓市場呈現出多中心格局之勢。同時，非傳統(tǒng)熱點商務區(qū)域優(yōu)勢也逐漸浮出水面。目前在市場上被稱作黑馬的新興商務區(qū)域有：亦莊、望京、崇文區(qū)等。    先看望京，作為京北地區(qū)繼中關村、亞運村之后一塊供成片開發(fā)的土地，以其總體的規(guī)劃和明確的區(qū)域定位，加上北京電子城、空港工業(yè)區(qū)的規(guī)劃，吸納了越來越多的國內外高科技生產型公司和物流公司的進駐，商務氛圍日漸濃厚，并達到了優(yōu)良的國際品質。望京獨有的區(qū)位優(yōu)勢是不可替代的，隨著松下、摩托羅拉、西門子等跨國機構的進駐以及第四使館區(qū)的規(guī)劃建設，

6、也印證了望京將成為未來北京經濟發(fā)展的重點區(qū)域。    再說亦莊，距國貿僅30鐘的車程，開發(fā)區(qū)內有非常完整的產業(yè)結構鏈，規(guī)劃發(fā)展定位為“雙生態(tài)產業(yè)園”：指把“產業(yè)生態(tài)”和“自然生態(tài)”有機結合在一起的企業(yè)運營環(huán)境。在亦莊做項目的國際企業(yè)大道總裁魏鋼介紹，開發(fā)區(qū)在進行二次創(chuàng)業(yè)時，就高度重視了產業(yè)鏈的建設，希望在已形成的五大主導產業(yè)發(fā)展過程中，吸引研發(fā)、服務等智力密集中小企業(yè)入區(qū)，為完善產業(yè)鏈加速形成產業(yè)集群不斷奠定基礎。    目前最搶手的還是崇文區(qū)域，地處“CBD南區(qū)”，與CBD區(qū)域一衣帶水，作為政治中心的中央核心，更多的受到國字頭企業(yè)及

7、外地進京企業(yè)的青睞。加上近來區(qū)政府對區(qū)域大力度打造，如龍?zhí)逗w育產業(yè)園的創(chuàng)建，使得人文環(huán)境得以改善，區(qū)域無論是住宅項目還是寫字樓項目都有著良好的性價比。區(qū)域內的商務核心新世界中心周邊的寫字樓租務已呈現市場需大于供局面。隨著政府對兩廣大街的改造，大都市街的招商工作已圓滿地落下帷幕，以及政府為新進駐企業(yè)出臺的相關獎勵政策，更多的企業(yè)選擇進駐，使得商務核心向東擴展，區(qū)域內部高檔寫字樓項目稀缺的瑕疵也就顯現出來。    據介紹，所謂CBD南區(qū)，是以兩廣路為發(fā)展帶，以廣渠門為核心的新興商務核心區(qū)域，也是近兩年及近一階段的熱點開發(fā)區(qū)域。自2003年以來，這一區(qū)域的地產項目開發(fā)

8、量呈現強勢的上升趨勢，其中住宅開發(fā)量占整個崇文區(qū)的80%，商務項目更是此起彼伏，先后有優(yōu)士閣、遠洋德邑、通正國際大廈、工商聯大廈等。一個新興商務帶的形成，其發(fā)展?jié)摿吧仙臻g都更大一些。    專家分析：當前是買樓的大好時機    在剛剛過去的7、8、9三個月，北京市寫字樓市場供需趨旺，租金持續(xù)微幅上揚。專家們分析后認為，隨著中關村甲級寫字樓大批建設和供應，寫字樓性價比已經進入較好時期，而寫字樓價格也會隨著明年的大量供應而回歸到合理的水平。    有統(tǒng)計數字稱：截至2008年，北京寫字樓的整體供應量將達1

9、000萬平方米。據規(guī)劃，2008年前北京東部、中關村、金融街三大區(qū)域寫字樓供應將達到近千萬平方米的供應量，若其中70%為甲級寫字樓，這個龐大的數字相當于24個北京國貿中心，11個“9·11”前的紐約世界貿易中心，可以為500個微軟（中國）公司提供辦公場所，要將這些面積都填滿或許還意味著北京要創(chuàng)造近70萬個可在甲級寫字樓工作的就業(yè)機會。    中關村地區(qū)在2002-2005年間，將建成58個寫字樓，總供應量達240萬平方米；CBD規(guī)劃的這個數字約500萬平方米；而金融街商圈近160萬平方米的寫字樓則將在2007年以前全部建成。這還不算泛CBD地區(qū)的300萬

10、平方米及亞運村、南部地區(qū)的70萬平方米。不得不提的是，這些突然之間矗立起來的龐然大物將大多數是甲級寫字樓。如果以上數字實現，中關村地區(qū)的寫字樓將以每年80萬平方米的速度激增，金融街商圈為30萬平方米，而CBD將在近2-3年內集中供應500萬平方米?？墒?，中關村地區(qū)歷年來已入住的寫字樓面積累計總量不過300萬平方米，2002年以前中關村每年對寫字樓的吸納能力僅為10萬-15萬平方米。從數據看，北京甲級寫字樓供大于求的狀況已經是盡人皆知。    北京廣廈世紀投資咨詢有限公司總經理劉芳分析說，根據廣廈網絡的數據研究，北京甲級寫字樓需求的增長平均為北京GDP增長的1.7倍

11、。隨著國資委的改革進入關鍵時期，機構和資源重組，中資企業(yè)集團從原有機構剝離出來，具備強大的購買力。同時，隨著新經濟時代到來，經濟全球化趨勢加強，眾多跨國公司研究與開發(fā)的加速投資，未來3年北京80%以上的企業(yè)將有辦公物業(yè)的更換需求。因此，雖然短期看是供給遠遠大于需求，但是長遠來看，目前寫字樓的發(fā)展速度應該是良性發(fā)展態(tài)勢。    中關村寫字樓商會秘書長劉志碩認為，當前是買樓的大好時機。因為奧運會召開，2007年以后就不允許有在建工程，而寫字樓的建設周期最短也需要兩年半，因此相當于奧運會結束之后，連續(xù)4年沒有寫字樓的供應。不過經濟總量的增長腳步不會停滯，需求在不斷增長，根據前三年的寫字樓增長需求平均增長8%，那么租價也會相應增加，而且比8%要高，也許能增長到15%。    奧運后：寫字樓市場會否出現無房可買    業(yè)內人士分析認為，如果2003-2007年每年的新增供應量都能基本被市場消化，2007年到2010年，寫字樓市場將出現無房可買。但實際上中關村每年的吸納量僅為供應量的1/3，剩下的2/3將累積起來在奧運會后的4年內得到消化。但是，有多少開發(fā)企業(yè)能以雄厚的資金“扛”過5、6年的時間？  &