板塊市場調(diào)查報告及其開發(fā)策略建議

1、1 1 / / 3939南湖板塊調(diào)查報告及都市桃源開發(fā)策略建議2 2 / / 3939第一章 前言一、調(diào)查目的目前，南湖都市花園的規(guī)劃設計招標正在緊張，我們策劃小組的工作重點也轉入開發(fā)策略設計時期，為了對南湖板塊的競爭對手的開發(fā)策略做一個全面了解，并在此基礎上對公司的項目開發(fā)策略做初步建議，我們特對南湖花園板塊的要緊在銷項目做此調(diào)查。二、調(diào)查實施單位本次調(diào)查現(xiàn)場實施由 XXXX 共同完成，資料分析由 x x 共同完成，資料整理和文案寫作由 x x 完成。三、調(diào)查規(guī)模3 3 / / 39391 1、樣本數(shù)量：本次重點調(diào)查的樓盤數(shù)量為8 8 個，包括中央花園之碧云天，虹頂花園、新大地、成功花園、加

2、州花園、華錦花園和江南庭園2 2、樣本廣度：因開發(fā)策略屬于競爭策略之一，因此本次調(diào)查范圍僅僅陷于南湖花園板塊之內(nèi)。3 3、樣本深度：本次調(diào)查對個案深入程度重點在項目目前 4P4P 策略同第一次調(diào)查的變化，并企圖從這種變化 中分析出對手的開發(fā)策略選擇。四、調(diào)查方法本次調(diào)查針對在銷項目區(qū)內(nèi)進行了考察， 去各售樓部進行了詳細咨詢， 并利用因特網(wǎng)進行了個案資料收集， 對部分項目疑點后來又進行了電話咨詢。五、資料統(tǒng)計分析方法 本次調(diào)查的資料統(tǒng)計是依照調(diào)查員調(diào)查記錄和所收集資料加以整理的，采納分析方法力求全面客觀。六、報告權威性講明1 1、資料完整性講明：由于本次調(diào)查屬本策劃小組第一次調(diào)查，存在經(jīng)驗不足的

3、遺憾，因此有些信息沒有收 集到，但就資料總量來講，足以保證本報告的完整性。2 2、資料真實性講明：關于各對手銷售效果情況、每期開發(fā)量情況、下一期開發(fā)量情況，專門難取得真實資3 3 / / 39395 5 / / 3939料，我們只能利用現(xiàn)有資料和科學方法進行預測，本報告以“預估”加以標記，特請決策者注意。6 6 / / 3939第二章要緊調(diào)查成果統(tǒng)計分析一、南湖花園板塊項目分類同我們的第一次調(diào)查（20012001 年 1212 月 3 3 日）相比，南湖花園板塊在售項目的“棋局”發(fā)生了新的變化，有些項目差不多售罄，有些項目進入銷售尾期且有新的推盤動向，有些項目第一次調(diào)查未開盤，本次調(diào)查差不多變

4、成現(xiàn)房，現(xiàn)將這種“變化”列表比較如下：第 次調(diào)查 便差不多售 罄的項目第次調(diào)查準現(xiàn)房在售，本次全部售 罄的項目第一次調(diào)查 準現(xiàn)房在 售，本次調(diào) 查少量尾盤第一次調(diào)查 期房預售，本 次調(diào)查現(xiàn)房 在售的項目第 次調(diào)查 未開盤，本次 調(diào)查在售的 項目本次在銷項目，可能明年會有新盤推 出項目兩次調(diào)查都 沒有銷售，但 可能會在明 年會推盤的7 7 / / 3939在售的項目項目祥和苑、溫馨苑、康樂苑、寧靜苑，寶安 花園、華錦 1 1期、松濤苑、頤和苑、 新大地 1 1 期，江宏花園 3 3 期，經(jīng)典花 園江南庭園 2 2期，華錦 2 2期加州花園、成功花園 1 1 期新世紀寶安 家園、虹頂花 園，新大地

5、博 雅苑、子期 園，華錦花園 3 3 期、碧云天 3 3 期，虹頂花園 2 2 期，新世紀 寶安 2 2期南湖都市花園、江南庭院旁某項目共 6 6 個（期）共 4 4 個（期）共 2 2 個（期）共 2 2 個（期）共 4 4 個（期）共 4 4 個（期）共 2 2 個（期）從上表個項目的變化中，我們能夠得出如下結論：1 1、南湖花園板塊從當初的整體規(guī)劃進展到今天，已變成一個項目密集的“大雜燴”;2 2、1010 多個（期）項目的全部入住或差不多入住，使該板塊的生活氛圍和社區(qū)配套差不多成熟，屬成熟大型社區(qū)；3 3、8 8 個（期）在銷項目和明年 2 2 3 3 個新推項目將使本板塊的競爭壓力高居不下；4 4、在江宏花園、華錦花園和成功花園等 3 3 個低檔低價經(jīng)濟適用房項目中， 江宏花園差不多售罄，華錦第三 期已轉入商品8 8 / / 3939房開發(fā)，成功花園除了價格以外，其它從產(chǎn)品到環(huán)境均處弱勢，因此經(jīng)濟適用房對南湖板塊的低價沖擊力度將得到一定緩解，整個南湖板塊將進入全面轉型與初步升級時期；5 5、第一次調(diào)查和第二次調(diào)查的時刻間距剛好一年， 因此，從兩次調(diào)查在銷項目的變化情況能夠初步估算出