中原_浙江嘉興嘉秀洲_005號(hào)地塊土地獲得評(píng)估報(bào)告_40 -40頁(yè)

1、浙江中原事業(yè)部浙江中原事業(yè)部2010嘉秀洲嘉秀洲005號(hào)地塊土地獲得評(píng)估報(bào)告號(hào)地塊土地獲得評(píng)估報(bào)告浙江中原物業(yè)顧問(wèn)鄭重聲明浙江中原物業(yè)顧問(wèn)鄭重聲明本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)告僅提供給貴公司參閱，未經(jīng)貴本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)告僅提供給貴公司參閱，未經(jīng)貴公司書面同意，浙江中原物業(yè)顧問(wèn)承諾不將本項(xiàng)公司書面同意，浙江中原物業(yè)顧問(wèn)承諾不將本項(xiàng)目提報(bào)的內(nèi)容透露給任何第三方。目提報(bào)的內(nèi)容透露給任何第三方。浙江中原物業(yè)顧問(wèn)擁有本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)告之一切浙江中原物業(yè)顧問(wèn)擁有本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)告之一切權(quán)利，未經(jīng)浙江中原物業(yè)顧問(wèn)書面許可，貴公司權(quán)利，未經(jīng)浙江中原物業(yè)顧問(wèn)書面許可，貴公司不得將其中內(nèi)容透露給任何第三方。不得將其中內(nèi)容透露給任何第三方。本

2、報(bào)告結(jié)構(gòu)本報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)解析嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)解析項(xiàng)目區(qū)位&四至項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品打造趨勢(shì)09年發(fā)展小結(jié)區(qū)域重要規(guī)劃重點(diǎn)個(gè)案分析土地市場(chǎng)分析本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議Part 1項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目位于浙江嘉興秀洲區(qū)，嘉興自古為富庶繁華之地 ，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)，絲綢之府”之美譽(yù)，隨著整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，嘉興已經(jīng)成為了銜接浙江與上海的橋頭堡，是浙江的北大門。項(xiàng)目本身處于嘉興老城區(qū)“秀洲新區(qū)”，周邊已成為嘉興比較集中的住宅及商品房板塊。本案本案至“上?！敝痢昂贾荨北景副景疙?xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊

3、解讀項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目目前周邊狀況相對(duì)凌亂；項(xiàng)目周邊道路及通行情況，目前發(fā)展相對(duì)滯后；項(xiàng)目周邊存在的一些老式公房影響項(xiàng)目視覺(jué)效果。項(xiàng)目處于嘉興老城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)相對(duì)集中的區(qū)域，目前雖然周邊開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀不甚完善。但是我們有理由相信，與本項(xiàng)目沿路相望的目前正開(kāi)發(fā)地塊的啟動(dòng)，將有利的帶動(dòng)項(xiàng)目本身及周邊區(qū)域的發(fā)展。未來(lái)發(fā)展空間未來(lái)發(fā)展空間將有較大的提升空間。將有較大的提升空間。項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目區(qū)位與四至項(xiàng)目區(qū)位與四至嘉興處于長(zhǎng)三角地區(qū)銜接浙江、上海的門戶位置，本身的區(qū)域位置奠定了較好的發(fā)展空間。項(xiàng)目處于項(xiàng)目處于這樣的宏觀區(qū)位，奠定了未來(lái)較好的發(fā)展基礎(chǔ)。這樣的宏觀區(qū)位，奠定了未來(lái)較好

4、的發(fā)展基礎(chǔ)。項(xiàng)目處于嘉興老城區(qū)內(nèi)，周邊已存在部分已開(kāi)發(fā)的商品房小區(qū)。對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定積累。對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定積累。項(xiàng)目周邊目前開(kāi)發(fā)情況相對(duì)堪憂，但是我們有理由相信，隨著區(qū)域的整體發(fā)展，項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展空間項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展空間較大。較大。項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：約33909規(guī)劃用地性質(zhì)：商住用地（商業(yè)不大于10%；住宅不小于90%）建筑密度：30%容積率基本規(guī)劃要求基本規(guī)劃要求建筑體量引申建筑體量引申建筑面積構(gòu)成預(yù)估建筑面積構(gòu)成預(yù)估總用地面積：約33909總建筑面積：59562商業(yè)面積（15%）：8934住宅/酒店式公寓面積（85%）：506

5、28車位約：560個(gè)（商業(yè)+住宅）項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，決定了項(xiàng)目本身的產(chǎn)品打造方向往小高層（無(wú)論是住宅還是酒店式公寓）與商業(yè)的綜合體方向發(fā)展。由于項(xiàng)目本身小高層占據(jù)了相對(duì)較高（90%）的比重，因此，小高層未來(lái)售價(jià)的形成，直接關(guān)系到項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于該部分的售價(jià)預(yù)期也直接關(guān)系對(duì)于該部分的售價(jià)預(yù)期也直接關(guān)系到本項(xiàng)目獲得土地價(jià)格的上限控制。到本項(xiàng)目獲得土地價(jià)格的上限控制。項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品組合建議產(chǎn)品組合建議根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品設(shè)計(jì)初步方案，我們建議采用“方案二”的產(chǎn)品組合模式，一方面有利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的樹(shù)立，另一

6、方面有利于平衡銷售回籠速度與銷售利潤(rùn)的均衡實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品類別產(chǎn)品類別總建筑面積總建筑面積單套建筑面積單套建筑面積占地面積占地面積層數(shù)層數(shù)層高層高棟數(shù)棟數(shù)戶數(shù)戶數(shù)建筑高度建筑高度住宅（二類高層）33120230460183.6414466.8酒店式公寓17508486.3183256商業(yè)8934297834.5115.5建筑密度17.5%項(xiàng)目地塊解讀項(xiàng)目地塊解讀小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目本身所處區(qū)位雖然目前存有一定瑕疵，但是從區(qū)域發(fā)展的眼光來(lái)看，其擁有一定的發(fā)展空間，但這對(duì)未來(lái)總體的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)水平有一定的要求。項(xiàng)目主力產(chǎn)品小高層/高層部分未來(lái)的售價(jià)預(yù)期以及相應(yīng)的綜合定位，將直接關(guān)系到目前本項(xiàng)目獲取土地的價(jià)格控制。

7、我們建議以“高層住宅+酒店式公寓+商業(yè)”的產(chǎn)品組合模式來(lái)定位本項(xiàng)目的宏觀產(chǎn)品形態(tài)，一方面有利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)，一方面有利于平衡去化速度和銷售回籠效果。Part 2嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)解析嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧20092009年階段性市場(chǎng)特點(diǎn)年階段性市場(chǎng)特點(diǎn)第一階段：第一階段：20092009年年2323月月樓市回暖樓市回暖1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及

8、地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。壓抑了一年多的剛性需求、諸多樓市優(yōu)惠政策，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步抬頭，使得2009年春節(jié)前后，樓市出現(xiàn)明顯“回暖”跡象。 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二階段：第二階段：20092009年年4848月月全面井噴全面井噴 嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈是由住宅市場(chǎng)率先起航的。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，從4月份開(kāi)始，住宅市場(chǎng)的活躍與第一季度相比已表現(xiàn)出明顯的不同，產(chǎn)生了質(zhì)的變化：在08年市場(chǎng)低迷環(huán)境下壓抑已久的剛性需求得到迅速釋放，成交量和成交價(jià)格均呈加速上升之勢(shì)。在上半年成交量的大幅提高之

9、后，作為傳統(tǒng)淡季的7、8兩月略有回調(diào)，但由于去年8月成交量較低，年度同比仍有191%的漲幅。這表明著：觀望期正式結(jié)束，剛性需求已經(jīng)井噴這表明著：觀望期正式結(jié)束，剛性需求已經(jīng)井噴 。市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第三階段：第三階段：20092009年年911911月月歷史之巔歷史之巔 。同時(shí)，需求結(jié)構(gòu)也從上半年的“剛性需求”為主逐步向改善型和投資性需求轉(zhuǎn)變，需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變直接導(dǎo)致了高端項(xiàng)目的熱銷。 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第四階段：第四階段：20092009年年1

10、212月月 至今至今微妙過(guò)渡微妙過(guò)渡 從11月份開(kāi)始，由于嘉興及全國(guó)房市均出現(xiàn)高漲態(tài)勢(shì)，信貸開(kāi)始緊縮，國(guó)家明確開(kāi)始打擊囤地現(xiàn)象，社會(huì)開(kāi)始流傳政府將有政策性收緊傳聞出現(xiàn)；由于前一階段的火爆熱銷，可售房源大幅減少，供應(yīng)量不足導(dǎo)致嘉興市場(chǎng)一手房成交量開(kāi)始出現(xiàn)回落，但價(jià)格仍然高居不下；二手房市場(chǎng)，營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，房東想持幣過(guò)年，價(jià)格開(kāi)始小幅跳水。 目前房?jī)r(jià)已在歷史最高點(diǎn)，賺錢速度已經(jīng)趕不上房?jī)r(jià)上升的速度，價(jià)格目前房?jī)r(jià)已在歷史最高點(diǎn)，賺錢速度已經(jīng)趕不上房?jī)r(jià)上升的速度，價(jià)格泡沫集聚。泡沫集聚。市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧20092009年嘉興市房產(chǎn)市場(chǎng)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)年嘉興市房產(chǎn)市場(chǎng)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

11、投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期 在市場(chǎng)回暖、銷售增加等因素的帶動(dòng)下，今年以來(lái)嘉興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資59.64億元，同比增長(zhǎng)1.9%，增幅分別比上半年、一季度提高了23.3、5.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資42.07億元，同比增長(zhǎng)4.1%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個(gè)百分點(diǎn)。測(cè)算表明，10月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)5%，高出9月份3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第二個(gè)月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。全年增速預(yù)計(jì)在16%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧銷售量增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)

12、銷售猛增銷售量增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增 進(jìn)入2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的“井噴式”行情。前三季度，嘉興商品房銷售面積199.64萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)96.3%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)93%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)62.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)126.2%。商品房銷售總額達(dá)93.75億元，同比增長(zhǎng)100.4%，而去年同期是下降了15%市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)上行價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)上行 在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同

13、比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)。12月份，嘉興市區(qū)商品房銷售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比11月份下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲3.5%，環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)。 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析09年房市回顧年房市回顧2009年的嘉興樓市，為我們展示了一片價(jià)格飛速飆升、有房子不愁賣的火爆異常房地產(chǎn)盛世景象 上半年：多項(xiàng)利好政策出臺(tái)上半年：多項(xiàng)利好政策出臺(tái)+ +剛性需求井噴剛性需求井噴+ +經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn) 下半年：投資熱錢涌入下半年：投資熱錢涌入 + + 防通脹預(yù)期防通脹預(yù)期 + + 地王地王 + + 漲價(jià)漲價(jià) 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析區(qū)域重要規(guī)劃區(qū)域重要規(guī)劃滬杭高鐵滬杭高鐵

14、滬杭鐵路客運(yùn)專線由鐵道部、上海市、浙江省及寶鋼集團(tuán)共同出資建設(shè)，是全國(guó)鐵路快速客運(yùn)網(wǎng)和長(zhǎng)三角城際軌道交通網(wǎng)的重要組成部分，投資估算總額億元。工程連接上海、杭州，由上海虹橋站引出，經(jīng)松江南、金山北、嘉善南、嘉興南、桐鄉(xiāng)、海寧西、余杭南引入杭州東站，并通過(guò)聯(lián)絡(luò)線與上海站、杭州站相接，正線全長(zhǎng)160公里，其中87為橋梁工程，全線設(shè)車站9座。專線設(shè)計(jì)速度目標(biāo)值為350公里/小時(shí)，規(guī)劃年輸送旅客為單向8000萬(wàn)人 。市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析區(qū)域重要規(guī)劃區(qū)域重要規(guī)劃滬杭高鐵的規(guī)劃與建設(shè)，大大縮短了“嘉興上海”，“嘉興杭州”的時(shí)間距離。而這種時(shí)間距離的縮短，從很大意義上加強(qiáng)了“嘉興”對(duì)于上海和杭州這兩大經(jīng)濟(jì)、旅游、

15、文化城市的吸引力與向心力。從本項(xiàng)目建設(shè)的周期與時(shí)間來(lái)看，項(xiàng)目建成后，高鐵已經(jīng)投入使用。一方面為項(xiàng)目吸引來(lái)自滬、杭兩地的投資客奠定了有效的基礎(chǔ)，形成了事實(shí)上的賣點(diǎn)，另一方面，也為項(xiàng)目未來(lái)吸引長(zhǎng)期、相對(duì)穩(wěn)定的使用群體（指酒店式公寓及商業(yè)部分）奠定了有效的交通基礎(chǔ)。市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析嘉富好第坊嘉富好第坊嘉富好第坊項(xiàng)目總占地面積89畝，由萬(wàn)平米高層住宅，萬(wàn)平米購(gòu)物中心，萬(wàn)平米高星級(jí)酒店和萬(wàn)平米智能化辦公組合而成，容積率，總建筑面積建立南湖新區(qū)一站式生活藍(lán)本。 嘉富好第坊一期“怡景嘉苑”為約5萬(wàn)平米高層住宅，由一幢精品小戶型公寓和4幢高層典雅景觀住宅組成。. 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分

16、析中港城中港城紫瀾別墅紫瀾別墅項(xiàng)目規(guī)劃充分利用公園湖岸資源，營(yíng)造別墅園區(qū)水系，最大化實(shí)現(xiàn)自然景觀的價(jià)值。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上， 除了充分利用外部景觀資源外，在園區(qū)內(nèi)部的景觀營(yíng)造中，更以西形東韻的手法打造公園級(jí)別墅景觀。通過(guò)自然水系的引入，使“小橋流水人家”的獨(dú)特韻味貫穿各組團(tuán)之間。讓別墅真正的生長(zhǎng)于自然生態(tài)中，更讓別墅主人的移駕一步，自有天地。市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析新亞香榭水岸新亞香榭水岸新亞香榭水岸位于秀洲新區(qū)中央核心區(qū)域，中山路北側(cè)，東臨北郊河，西靠聚賢路，周邊有江南摩爾，秀洲區(qū)政府、新安國(guó)際醫(yī)院、秀洲學(xué)校、運(yùn)河文化長(zhǎng)廊等基礎(chǔ)配套。項(xiàng)目占地約100畝，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，是嘉興首個(gè)

17、亞熱帶奢華園林景觀社區(qū)，由加拿大麗景暢意（中國(guó)機(jī)構(gòu)）擔(dān)任景觀規(guī)劃。 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析紫園紫園2008年1月29日嘉興紫元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注冊(cè)成立，開(kāi)發(fā)建設(shè)“紫園”住宅小區(qū)，小區(qū)位于嘉興市開(kāi)發(fā)區(qū)常秀街與洪殷路東南側(cè)，性質(zhì)為商住用地,占地面積為69604平方米，容積率2.0,建筑密度不大于30%，綠地比例30%。 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析耀城廣場(chǎng)耀城廣場(chǎng)耀城廣場(chǎng)總建筑面積16萬(wàn)平方米，集合了辦公和住宅兩用，兩棟寫字樓。主力戶型為：平層90-140平方米戶型，躍層180-220平方米戶型。 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析富安臻園富安臻園富安臻園是以海派經(jīng)典風(fēng)格Art-deco建筑

18、群落，總占地面積約萬(wàn)平米，總建筑面積約萬(wàn)平米，容積率，建筑密度僅約17.5%，綠化率高達(dá)約35。項(xiàng)目精心布局電梯花園洋房、小高層、高層和部分商業(yè)等多重業(yè)態(tài)，大手筆鋪成五大主題庭院，而且毗臨近萬(wàn)方城市水景公園，成為市中心罕見(jiàn)的低密度海派公園住區(qū)。 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析龍盛龍盛右岸名邸右岸名邸龍盛右岸名邸位于嘉興秀洲新區(qū)秀園路東側(cè)，東面毗鄰龍盛華城右岸與龍盛右岸美墅。占地面積10萬(wàn)余平方米，總建筑面積約17萬(wàn)平方米。整個(gè)社區(qū)由景觀主軸自然劃分為多層都市洋房和高層景觀公寓南北兩大主題板塊。南區(qū)“玫瑰園”與“緹香閣”多層都市洋房，精心設(shè)計(jì)豐富創(chuàng)享空間，令居住感受別具一格。北區(qū)“愛(ài)琴海” 水

19、韻悠然，環(huán)繞分布高層景觀公寓。 市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析個(gè)案分析個(gè)案分析綜合比較綜合比較&分析分析目前嘉興區(qū)域內(nèi)的在售樓盤以住宅為主力產(chǎn)品，且其所擁有體量都相對(duì)較大。對(duì)本項(xiàng)目后市的供應(yīng)，對(duì)本項(xiàng)目后市的供應(yīng)，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。從在售樓盤的戶型分布及去化情況來(lái)看，小戶型產(chǎn)品的去化相對(duì)擁有一定優(yōu)勢(shì)。這為本項(xiàng)目日后的小這為本項(xiàng)目日后的小戶型產(chǎn)品（無(wú)論是住宅還是酒店式公寓）的去化奠戶型產(chǎn)品（無(wú)論是住宅還是酒店式公寓）的去化奠定了較為有利的市場(chǎng)基礎(chǔ)。定了較為有利的市場(chǎng)基礎(chǔ)。目前嘉興市場(chǎng)在售樓盤的價(jià)格同質(zhì)化現(xiàn)象相對(duì)集中，住宅類產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間主要集中在65008000元/的水平中。而隨著后市以及

20、相應(yīng)規(guī)劃的落實(shí)，我我們認(rèn)為對(duì)于本項(xiàng)目的售價(jià)仍存在保守樂(lè)觀的空間。們認(rèn)為對(duì)于本項(xiàng)目的售價(jià)仍存在保守樂(lè)觀的空間。市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析近期土地掛牌信息近期土地掛牌信息編號(hào)編號(hào)土地位置土地位置土地面積土地面積用途用途規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)出讓年限出讓年限掛牌起始價(jià)掛牌起始價(jià)保證金保證金（）（）容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率（年）（年）（元（元/ /）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）2010嘉秀洲-001號(hào)秀洲區(qū)王店鎮(zhèn)，花園路東側(cè)，規(guī)劃道路北側(cè)21035商住1.01.430%30%40/709203872010嘉秀洲-002號(hào)秀洲區(qū)油車港鎮(zhèn)，天星路南側(cè)，規(guī)劃道路東側(cè)47106商住1.31.830

21、%30%40/708407912010嘉秀洲-003號(hào)秀洲新區(qū)，東升西路北側(cè)、興港路東側(cè)、木橋港西側(cè)51084商辦1.31.530%25%4098010002010嘉秀洲-004號(hào)秀洲工業(yè)區(qū)，乍嘉蘇高速公路西側(cè)，中山西路南側(cè)31725工業(yè)0.91.645%20%503502222010嘉秀洲-005號(hào)秀洲新區(qū)，殷秀路南側(cè)、聚賢路東側(cè)33909商住1.31.830%30%40/70159010782010嘉秀洲-006號(hào)秀洲區(qū)新塍鎮(zhèn)，興鎮(zhèn)路南側(cè)（原浙江東泰源車輛配件有限公司地塊）16293工業(yè)0.91.630%10%20%50345112框中標(biāo)注為本地塊市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析近

22、期成交土地信息近期成交土地信息受讓方受讓方土地范圍土地范圍出讓面積出讓面積用途用途成交價(jià)格成交價(jià)格掛牌價(jià)格掛牌價(jià)格土地溢價(jià)率土地溢價(jià)率（）（）（元（元/ /）（元（元/ /）% %浙江大樹(shù)置業(yè)股份有限公司東到昌盛路，南到文博路，西到秀水學(xué)院用地，北至新橋港34855商住4830292565.1265.12浙江翔鴻實(shí)業(yè)有限公司、陳正華、沈豐平、姚松良東至云溪南路，南至廣益路，西至云東路，北至向陽(yáng)街9171.6商辦133503040339.14339.14東至空地，南至廣益路，西至云溪南路，北至向陽(yáng)街8131.3商辦99403030228.05228.05洪北京、劉小陽(yáng)油車港鎮(zhèn)，天星路南側(cè)，規(guī)劃道

23、路東側(cè)47106商住2120840152.38152.38王店鎮(zhèn)，花園路東側(cè)，規(guī)劃道路北側(cè)21035商住1880920104.35104.35嘉興市中正置業(yè)有限公司南湖區(qū)鳳橋鎮(zhèn)新康路北側(cè)，育才路西側(cè)4438商住1950660195.45195.45由于2009年整個(gè)中國(guó)“瘋狂”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，嘉興近期成交土地的溢價(jià)率也明顯上升，“地王”頻現(xiàn)，這一點(diǎn)是我們?cè)谶@一點(diǎn)是我們?cè)?0102010年新的市場(chǎng)環(huán)境下拿地需要注意的，應(yīng)撇除其中的年新的市場(chǎng)環(huán)境下拿地需要注意的，應(yīng)撇除其中的“市場(chǎng)追漲市場(chǎng)追漲”因素。因素。市場(chǎng)解析市場(chǎng)解析土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析嘉興地區(qū)近期掛牌的土地（包含本項(xiàng)目）的初始價(jià)格已明顯提

24、升，一方面是市場(chǎng)正常的成長(zhǎng)因素，另一方面與2009年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“飆漲”有直接關(guān)系。從近期已成交土地的情況來(lái)看，溢價(jià)率明顯高出正常水平，這需要我們引起重視，不盲目追漲，撇除其中的特殊市場(chǎng)因素。對(duì)于本項(xiàng)目土地獲得的價(jià)格測(cè)算來(lái)看，我們還應(yīng)回對(duì)于本項(xiàng)目土地獲得的價(jià)格測(cè)算來(lái)看，我們還應(yīng)回到本原，通過(guò)到本原，通過(guò)“產(chǎn)品產(chǎn)品穩(wěn)定的預(yù)期穩(wěn)定的預(yù)期綜合成本控制綜合成本控制”這條綜合執(zhí)行線來(lái)可觀的評(píng)價(jià)。這條綜合執(zhí)行線來(lái)可觀的評(píng)價(jià)。本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議開(kāi)發(fā)成本預(yù)估開(kāi)發(fā)成本預(yù)估1序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)量基數(shù)計(jì)量基數(shù)單位價(jià)格單位價(jià)格合計(jì)合計(jì)測(cè)算依據(jù)測(cè)算依據(jù)(萬(wàn)萬(wàn)M2)(元元/ M2)（萬(wàn)元）（

25、萬(wàn)元）（一）（一）土地成本土地成本6.10 1樓板價(jià)6.10 （二）（二）前期開(kāi)發(fā)費(fèi)前期開(kāi)發(fā)費(fèi)6.10 125.34503.55 1地質(zhì)勘查、地形修測(cè)費(fèi)6.10 3.521.36 2設(shè)計(jì)費(fèi)用6.10 43262.46 其其住宅和酒店式公寓5.19 40207.52 中中商業(yè)0.92 6054.93 3臨時(shí)水、電費(fèi)6.10 20122.07 4施工圖審圖費(fèi)6.10 212.21 5規(guī)劃、施工執(zhí)照費(fèi)6.10 16.10 6勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)6.10 318.31 7住宅管理費(fèi)6.10 636.62 8環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)6.10 212.21 9衛(wèi)生防疫管理費(fèi)6.10 16.10 10粘土磚專

26、項(xiàng)基金6.10 16.10 （三）（三）配套費(fèi)用配套費(fèi)用6.10 6864187.08 1城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)6.10 3201953.16 2紅線內(nèi)供電配套費(fèi)6.10 1721049.82 3供水配套費(fèi)6.10 17.5106.81 4供水道路排管工程費(fèi)6.10 22134.28 5燃?xì)馀涮踪M(fèi)6.10 24.5149.54 本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議開(kāi)發(fā)成本預(yù)估開(kāi)發(fā)成本預(yù)估26燃?xì)馐覂?nèi)排管費(fèi)6.10 1061.04 7電話通訊工程費(fèi)6.10 20122.07 8有線電視6.10 20122.07 9小區(qū)安全保衛(wèi)等智能化費(fèi)用6.10 30183.11 10綠化景觀、道路

27、圍墻6.10 50305.18 （四）（四）工程建安費(fèi)用工程建安費(fèi)用6.10 1768.3810809.51 1工程建筑安裝費(fèi)6.10 1707.3810437.19 其其小高層5.19 18009338.54 中中商業(yè)0.92 12001098.65 2新型墻體保溫費(fèi)6.10 27164.80 3工程監(jiān)理費(fèi)6.10 30183.11 4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)6.10 212.21 5沉降觀測(cè)費(fèi)6.10 212.21 （五）（五）后期測(cè)試管理費(fèi)后期測(cè)試管理費(fèi)6.10 32195.32 1環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補(bǔ)貼費(fèi)6.10 1591.55 2衛(wèi)生防疫測(cè)檢費(fèi)6.10 212.21 3避雷監(jiān)測(cè)費(fèi)6.10 212.21 4

28、環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)6.10 530.52 5室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)6.10 318.31 6沉降觀測(cè)費(fèi)6.10 212.21 7竣工規(guī)劃測(cè)量費(fèi)6.10 212.21 8竣工檔案編制費(fèi)6.10 16.10 （六）（六）其它費(fèi)用其它費(fèi)用1391.63 本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議開(kāi)發(fā)成本預(yù)估開(kāi)發(fā)成本預(yù)估31管理費(fèi)用6.10 695.81 總銷金額的總銷金額的1.5%；暫按住宅；暫按住宅/酒店式公寓酒店式公寓7000元元/；商業(yè)；商業(yè)11000元元/計(jì)算計(jì)算2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用6.10 695.81 同上同上（七）（七）銷售期間費(fèi)用銷售期間費(fèi)用6.10 5677.59 1房屋產(chǎn)權(quán)籍費(fèi)6.10 58.835

29、8.89 其其房地產(chǎn)勘丈、測(cè)繪、登記6.10 212.21 中中交易手續(xù)費(fèi)6.10 318.31 地形圖修測(cè)費(fèi)6.10 212.21 住宅維修基金6.1051.8316.17基數(shù)基數(shù)1295的的4%2銷售推廣費(fèi)用1391.63其其銷售費(fèi)用927.75總銷金額的總銷金額的2%中中廣告費(fèi)463.88總銷金額的總銷金額的1%3銷售稅費(fèi)3316.71其其銷售稅金及附加2620.89總銷金額的總銷金額的5.565%中中土地增值稅695.81總銷金額的總銷金額的1.5%4財(cái)務(wù)費(fèi)用6.10100610.36暫按暫按100元元/計(jì)算計(jì)算（八）（八）項(xiàng)目總成本項(xiàng)目總成本6.103729.7022764.67此處

30、的“總成本”指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的靜態(tài)成本（暫不包含土地成本）本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議項(xiàng)目方案損益分析項(xiàng)目方案損益分析 1住宅銷售價(jià)格（元/）6200640066006800700072007400760078002住宅銷售面積（）51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 3商鋪銷售價(jià)格（元/）90009500100001050011000115001200012500130004商鋪面積（）9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 5銷售總收入（萬(wàn)元）4040641

31、901433974489246388478834937850874523696工程造價(jià)（萬(wàn)元）1708717087170871708717087170871708717087170877銷售期間費(fèi)用（萬(wàn)元）1212125713021347139214361481152615718營(yíng)業(yè)稅及附加（萬(wàn)元）2855296030663172327733833489359437009期望毛利（15%）（萬(wàn)元）60616285651067346958718274077631785510土地成本（拍賣價(jià)）（萬(wàn)元）13191143121543216553176731879419915210352215611每畝

32、單價(jià)每畝單價(jià)(1)（萬(wàn)元（萬(wàn)元/畝）畝）15016217518820021322623825112成本總計(jì)（總投資）34345356163688738158394294070041972432434451413稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）60616285651067346958718274077631785514所得稅（萬(wàn)元）20002074214822222296237024442518259215稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）406142114361451246624812496351135263注：工程造價(jià)前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用配套費(fèi)用工程建安費(fèi)用注：工程造價(jià)前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用配套費(fèi)用工程建安費(fèi)用 后期測(cè)試管理費(fèi)其他費(fèi)用后期測(cè)試

33、管理費(fèi)其他費(fèi)用 上述分析是土地拍賣價(jià)隨銷售價(jià)格的變化而變化。為方便決定拍賣價(jià)時(shí)進(jìn)行對(duì)比分析，再進(jìn)行下列動(dòng)態(tài)分析，即控制毛利（稅前利潤(rùn)）來(lái)決定土地拍賣價(jià)。政府明確需分?jǐn)偟目铐?xiàng)已列入工程成本，表中的土地拍賣價(jià)不再包含上述款項(xiàng)，但包括契稅。本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議本項(xiàng)目土地獲取價(jià)格建議售價(jià)、土地價(jià)格和投資回報(bào)率對(duì)比售價(jià)、土地價(jià)格和投資回報(bào)率對(duì)比 1住宅銷售價(jià)格620064006600680070007200740076007800商鋪銷售價(jià)格90009500100001050011000115001200012500130002銷售總收入4040641901433974489246388478834937850874523693期望毛利（15%）60616285651067346958