關(guān)于解決當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作若干歷史遺留問題的操作規(guī)范

1、關(guān)于解決當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作若干問題的操作規(guī)范為進一步規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量和效率，根據(jù)不 動產(chǎn)登記暫行條例等相關(guān)法律法規(guī)，針對當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登 記中存在的若干問題，結(jié)合我省實際，在依法登記的前提下， 按照“以民為本、尊重歷史、因地制宜、實事求是、能辦則辦、 先行登記并行完善”的原則，提出如下操作規(guī)范。 一、關(guān)于原房屋已登記土地未登記的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，對國有土地上房屋已登記而開發(fā)建設(shè)單位未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的個人住宅，購房人憑原先取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn) 登記機構(gòu)應(yīng)按照“先行登記、并行完善”的原則予以受理，并分以下情形辦理。對土地權(quán)

2、屬來源合法，因原開發(fā)建設(shè)單位未及時申請辦理國有土地使用權(quán)初始登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可依據(jù)新的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，按程序辦理不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明，不再辦理土地使用權(quán)首次登記。對房屋建設(shè)單位在國有建設(shè)用地開發(fā)中，存手續(xù)不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關(guān)稅費等情形而未辦理國有土地使用權(quán)登記，現(xiàn)購房人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則受理。登記時，應(yīng)將上述情況書面如實告知相關(guān)當事人，在不動產(chǎn)登記簿證上對房屋、 土地的信息分別記載，在不動產(chǎn)登記薄和不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄注記“該不動產(chǎn)未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定及時補辦相關(guān)手續(xù)

3、”。同時，建議當?shù)卣蛳嚓P(guān)部門依法對該房屋開發(fā)建設(shè)單位進行處理，并限期補辦相關(guān)手續(xù)。如原開發(fā)建設(shè)單位已注銷、吊銷或下落不明的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)在本地主流媒體上公告六十日，期滿無異議，不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)將公告留存并歸檔。對購房人憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予受理。在辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)將有關(guān)情況及時告知相關(guān)當事人。同時，要在不動產(chǎn)登記簿證上對房屋、土地信息分別記載，在不動產(chǎn)登記薄及不動產(chǎn)登記證明附記欄內(nèi)均注記“抵押權(quán)人知悉抵押的房屋未按規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，自愿承擔由此帶來的 風險和責任?！倍?、關(guān)于土地已登記房屋未登記的不動產(chǎn)統(tǒng)一登

4、記問題對2014年12月31日前竣工并投入使用，已取得國有土地 使用證但未進行房屋登記的各類住房，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)可依據(jù)山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省國土資源廳、山西省財政廳、山西省地方稅務(wù)局、山西省工商行政管理局關(guān)于加快解決國有土地上房屋權(quán)屬登記遺留問題的意見（晉建房字 2015215號）文件規(guī)定，遵循“尊重歷史、厘清原因，簡化程序、便民利民”的原則，分類辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。 對土地已登記、購房人所購商品房已竣工，由于房屋開發(fā)建設(shè)單位已注銷或被吊銷的，不能配合購房人辦理房屋登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)除執(zhí)行關(guān)于加快解決國有土地上房屋權(quán)屬登記遺留問題的意見有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)在當?shù)刂髁髅襟w上公告 六十

5、日。對公告期滿無異議、無限制措施記載、無其他人辦理 商品房買賣合同備案記錄及所有權(quán)登記記載的，無論開發(fā)建設(shè) 單位是否已辦理房屋所有權(quán)首次登記，購房人均可申請辦理個人的房屋所有權(quán)登記。三、關(guān)于原房地登記信息不一致的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題 (一）房地坐落不一致對原房屋、土地登記發(fā)證機構(gòu)不屬于同一行政區(qū)域的，原 則上由原房屋登記機構(gòu)所在行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理， 原辦理土地登記的機構(gòu)應(yīng)將土地登記檔案資料移交給相應(yīng)的不 動產(chǎn)登記機構(gòu)，特殊情況也可由上級不動產(chǎn)登記機構(gòu)指定辦理。房屋、土地坐落在同一行政區(qū)域，房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名文件為準，對于無地名證明文件的，按照房屋所有權(quán)證的坐落記載。(

6、二）房地權(quán)利人不一致對已分別辦理土地房屋登記手續(xù)，房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓并由買賣雙方當事人按規(guī)定申請辦理了轉(zhuǎn)移登記，但未及時申請辦理土地變更登記，造成房地權(quán)利人不一致，現(xiàn)房屋權(quán)利人申請房地一體登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)核實有關(guān)情況，尊重房屋交易事實，按有關(guān)規(guī)定將兩證收回，由雙方當事人簽署知悉該情況的具結(jié)書后，予以登記。如因原權(quán)利人下落不明等原因確實無法提供原土地使用證的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)公告原土地證作廢，再辦理房地統(tǒng)一登記手續(xù)。(三）房地用途不一致不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋和土地均已登記但用途不一致的， 原記載的土地與房屋用途可保持不變，但應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書中分別記載用途改變有關(guān)情況。有證據(jù)證明原

7、用途登記錯誤的，應(yīng)依法辦理更正登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地批準用途與實際用途不一致，或房屋實際用途與規(guī)劃用途不一致的，土地用途依據(jù)用地批準文 件或土地權(quán)屬來源材料，按照土地利用現(xiàn)狀分類 (GB/T21010-2007) 二級類填寫，其中商服用地可按一級類填寫。房屋用途按照建設(shè)工程規(guī)劃批準文件填寫，規(guī)劃用途不詳 的，依據(jù)土地用途填寫或由規(guī)劃部門確認后填寫。(四）房地范圍不一致對建筑物超出原宗地界址或跨宗建設(shè)，已取得房屋所有權(quán)證，購房人現(xiàn)申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記的，不動產(chǎn)登記 機構(gòu)應(yīng)當受理，按實際用地范圍確定用地界址，并在不動產(chǎn)登記簿證上如實記載相關(guān)情況。同時通知相關(guān)部門要查明超出界址原因，存

8、在違法用地行為的，依法處理。房屋未登記的，應(yīng)取得國土資源主管部門會同規(guī)劃主管部門出具的宗地調(diào)整批準文件后，方可申請辦理不動產(chǎn)登記。四、關(guān)于因民間借貸申請不動產(chǎn)抵押登記問題法人或其他組織之間因民間借貸申請不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的， 按有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予受理，依法登記。五、關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)的抵押登記劃撥國有土地使用權(quán)未經(jīng)批準不得單獨抵押，但權(quán)利人以依法取得的建（構(gòu)）筑物進行抵押的，劃撥土地使用權(quán)可與建 (構(gòu)）筑物一并抵押。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登 記時，應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書及不動產(chǎn)登記證明附記欄內(nèi)注記：“該不動產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)，依法拍賣該房地產(chǎn)，或通過其

9、他方式依法實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)首先補繳土地出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。六、關(guān)于已抵押土地上的建筑物登記問題對原國有建設(shè)用地已設(shè)立抵押權(quán)，申請繼續(xù)設(shè)立在建建筑物抵押權(quán)登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，在當事人提交了原土地抵押權(quán)人書面同意文件后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予受理。七、關(guān)于不動產(chǎn)登記中宗地面積分攤的問題宗地上的建筑物設(shè)定不動產(chǎn)單元時，住宅小區(qū)以不分攤土地面積為原則，分攤土地面積為例外，非住宅以分攤土地面積為原則，定著物的土地使用權(quán)按所在宗地共有使用權(quán)登記。同時做好與原有分攤土地面積的銜接工作，并在數(shù)據(jù)庫保留記載。八、關(guān)于已購公有住房、經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)移登記問題 根據(jù)山西省人民政府關(guān)于加快住宅與房

10、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題的決定（晉政發(fā)20026號）文件栢關(guān)規(guī)定：“鼓勵已購公房和經(jīng)濟適用住房（含集資建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消已購公房上市交易原產(chǎn)權(quán)單位審批和上市年限的限 制。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易統(tǒng)一繳納成交價1% 出讓金，土地使用期限調(diào)整為70年”，對已購公房、經(jīng)濟適用住房符合轉(zhuǎn)移登記條件的，土地出讓金按照上述文件執(zhí)行，如成交價低于稅務(wù)部門計稅評估價的，以稅務(wù)部門認定的計稅評 估價為準。土地使用年限起始期為該宗地內(nèi)第一套房屋上市交 易之日起計算，其土地性質(zhì)變更為出讓。九、關(guān)于因繼承申請登記的問題因繼承申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)從切實維護杈利人利益角度，建議登記

11、申請人提交經(jīng)公證的享有繼承權(quán)的材料或生效的法律文書。申請人不能提交上述材料的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)在受理該類登記事項前對當事人提交的申請材料進行全面查驗，就有關(guān)事項進行詢問，并要求當事人出具對材料 真實性負責的具結(jié)書。查驗詢問過程宜采取全程錄像等方式留 存證據(jù)，有必要的可發(fā)函原證明材料出具部門對材料真實性進行核實。登簿前不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)對擬登記結(jié)果進行公示。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)設(shè)置專門窗口，由專人專崗負責辦理繼承取得不動產(chǎn)的登記業(yè)務(wù)。有條件的地方可以通過政府購買服務(wù)的方式為當事人辦理繼承權(quán)公證手續(xù)。十、關(guān)于土地出讓年限到期登記的問題對少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可參照國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題 的復(fù)函（國土資廳函20161712號）辦理，不需要提出續(xù)期申請，也不收取費用，可正常辦理交易和登記手續(xù)。涉及“土地