公用設(shè)施改造及維護(hù)維修規(guī)定常用版

1、公用設(shè)施改造及維護(hù)維修規(guī)定常用版（可以直接使用，可編輯 實(shí)用優(yōu)質(zhì)文檔，歡迎下載）公用設(shè)施改造及維護(hù)維修規(guī)定部門(mén)：日期：年 月日文件編號(hào)：DY-7DF64編寫(xiě)人：類(lèi)型：審核人：編制單位：1. 目的為確保及時(shí)更新、改選、維護(hù)維修公用設(shè)施，保證其適時(shí)適量增容 和正常運(yùn)行，特制定本規(guī)定。2. 適用范圍適用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修3. 定義3.1公用設(shè)施的搶修：是指損壞的公用設(shè)施，已經(jīng)嚴(yán)重影響到業(yè)主、 用記掛的人身和財(cái)產(chǎn)安全或其正常生活，必須對(duì)其及時(shí)進(jìn)行維修。3.2外委：指委托公司外單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。3.3自修：指服務(wù)中心人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。4. 小區(qū)服務(wù)中心職責(zé)4.1負(fù)

2、責(zé)做好本管理區(qū)域內(nèi)維修（改造）保養(yǎng)的年度及季度計(jì)劃和 半年總結(jié)。4.2負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用2000元以下的項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算。4.3積極配合其他部門(mén)，做好由其他部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施的本轄區(qū)內(nèi)的工 程項(xiàng)目的施工管理和結(jié)算工作。4.4組織有關(guān)部門(mén)對(duì)本服務(wù)中心負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收；參與本 管理區(qū)域內(nèi)的其他工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作。4.5 服務(wù)中心經(jīng)理作為中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的第一責(zé)任人，須督促工程項(xiàng) 目的直接負(fù)責(zé)人做好工程實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作；同時(shí)須督 促員工做好工程項(xiàng)目的年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和半年總結(jié)。5. 公司財(cái)務(wù)部門(mén)做好工程項(xiàng)目的預(yù)算審核工作， 監(jiān)督和控制工程費(fèi) 用的預(yù)算執(zhí)行情況。并辦理工程項(xiàng)目的結(jié)算。6

3、. 管理程序6.1 管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認(rèn)6.1.1 服務(wù)中心應(yīng)制作公用設(shè)施一覽表并準(zhǔn)備相應(yīng)管網(wǎng)圖、供 電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說(shuō)明書(shū)等資料，資料應(yīng)予編號(hào)。6.1.2 公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種： 供電、供水設(shè)施。不包括水泵房、開(kāi)關(guān)站、配電房、該部門(mén)公用設(shè) 施的控制按供電供水設(shè)施控制程序進(jìn)行。路燈、公共通道燈、應(yīng)急燈?；▓@內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施。消防設(shè)施。清潔衛(wèi)生設(shè)施。公共防盜設(shè)施。共他公用設(shè)施。6.1.3 責(zé)任范圍劃分服務(wù)中心經(jīng)理根據(jù)公用設(shè)施一覽表劃分人員責(zé)任范圍，并在一 覽表相應(yīng)欄目注明6.1.4 維修（改造）計(jì)劃6.1.4.1 年度計(jì)劃 制定須于每年 12月 25日前做好下一年度的工程維修（改造

4、）、設(shè)備保 養(yǎng)計(jì)劃，維修（改造）、保養(yǎng)項(xiàng)目主要包括：電梯、低壓配電系統(tǒng)、 發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、停 車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場(chǎng)地、園林綠化等設(shè) 施、避雷設(shè)施等。須報(bào)計(jì)劃的項(xiàng)目是指單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用 2000 元以上的項(xiàng)目。做計(jì)劃時(shí)必 須根據(jù)實(shí)際管理需要，做到方案切實(shí)可行、預(yù)算基本準(zhǔn)確。并以書(shū)面 形式報(bào)送公司經(jīng)理審核。6.1.4.2 季度計(jì)劃 制定在 年度計(jì)劃 的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際管理情況，于每季度末做好下一 季度的維修（改造）計(jì)劃（單項(xiàng)預(yù)算 2000 元以上的），報(bào)送公司經(jīng) 理審核。6.1.5 日常巡視檢查6.1.5.1 秩序員在自己責(zé)任范圍的公用

5、設(shè)施在正常工作日內(nèi)每天巡 視檢查，并填寫(xiě)公用設(shè)施巡視記錄。6.1.5.2 秩序員對(duì)重要公用設(shè)施應(yīng)適當(dāng)增加巡視頻率，必要時(shí)，對(duì) 其性能狀況可進(jìn)行試驗(yàn)。6.2 計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修6.2.1 客服主管、機(jī)電維修主管、秩序維護(hù)主管根據(jù)下列資料提出 計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修項(xiàng)目。日常巡視檢查記錄客戶(hù)投訴記錄訪問(wèn)客戶(hù)記錄上級(jí)指示6.2.2 報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃外項(xiàng)目由秩序員按規(guī)定實(shí)施。6.3 公用設(shè)施的搶修6.3.1 服務(wù)中心經(jīng)理當(dāng)班時(shí)，由經(jīng)理組織實(shí)施搶修；如不當(dāng)班時(shí)， 由機(jī)電維修主管或責(zé)任機(jī)電維修員組織實(shí)施搶修。6.3.2 服務(wù)中心所有人力、物力、財(cái)力應(yīng)做先滿足搶修的需要。6.3.3 必要時(shí)，搶

6、修負(fù)責(zé)人可向上級(jí)報(bào)告搶修情況工請(qǐng)求幫助。6.3.4 搶修完畢，中心經(jīng)理應(yīng)向公司經(jīng)理報(bào)告搶修情況，包括：事故原因損失情況搶修結(jié)果搶修費(fèi)用糾正和預(yù)防措施6.3.5 除搶修外，公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，由機(jī)電維修 主管書(shū)面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。6.4 公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量的檢查6.4.1 服務(wù)中心經(jīng)理重點(diǎn)檢查費(fèi)用 500 元以上的項(xiàng)目質(zhì)量和搶修項(xiàng) 目質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知機(jī)電維修主管跟進(jìn)。6.4.2 公司經(jīng)理隨機(jī)抽檢公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知服務(wù)中心經(jīng)理處理并要求其書(shū)面報(bào)告處理結(jié)果。7. 相關(guān)記錄公用設(shè)施一覽表 年度維修（改造）計(jì)劃 季度維修（改造

7、）計(jì)劃 公用設(shè)施巡視記錄設(shè)施設(shè)備綜合安全管理制度以及安全設(shè)施、設(shè)備部門(mén)：日期：年 月日文件編號(hào)：DY-6GGG4編寫(xiě)人：類(lèi)型：審核人：編制單位：維護(hù)、保養(yǎng)和檢修、維修制度為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公司設(shè)施、設(shè)備的安全技術(shù)管理，保證公司設(shè)施、 設(shè)備的技術(shù)狀況良好、安全生產(chǎn)、節(jié)能增效，充分發(fā)揮設(shè)施、設(shè)備的 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，根據(jù)國(guó)際的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際制定本管 理規(guī)定。一、設(shè)施、設(shè)備前期管理1、設(shè)施、設(shè)備管理工作由公司行政部主管負(fù)責(zé)，公司生產(chǎn)部為設(shè) 施、設(shè)備管理的職能部門(mén)，具體負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備管理，銜接好設(shè)施、 設(shè)備的前期和后期管理工作。2、設(shè)施、設(shè)備選配，要進(jìn)行調(diào)查研究和技術(shù)論證，對(duì)設(shè)施、設(shè)備 的先進(jìn)性

8、（技術(shù)、安全、節(jié)能、環(huán)保）、經(jīng)濟(jì)性、可靠性和可維修性 進(jìn)行綜合分析，擇優(yōu)確定。不得使用國(guó)家明文規(guī)定的淘汰或未經(jīng)國(guó)家 認(rèn)定的設(shè)施、設(shè)備。3、公司生產(chǎn)部根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定和企業(yè)技術(shù)改造發(fā)展規(guī)劃以 及生產(chǎn)實(shí)際需要，制定年度車(chē)輛設(shè)備的新增及更新計(jì)劃。 計(jì)劃外購(gòu)置 車(chē)輛設(shè)備，由公司提出申請(qǐng)，經(jīng)總公司總經(jīng)辦按選型條件審核后，報(bào) 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可購(gòu)置或建設(shè)。4 、為滿足生產(chǎn)的需要，設(shè)施、設(shè)備的購(gòu)置（建設(shè)）根據(jù)“先審批， 后購(gòu)置（建設(shè)）”的原則，按總公司要求選型配置，以便進(jìn)一步調(diào)整 公司設(shè)施、設(shè)備結(jié)構(gòu)。二、設(shè)施、設(shè)備安全技術(shù)管理1 、設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)檔案管理設(shè)施、設(shè)備技術(shù)檔案是設(shè)施、 設(shè)備從接收到報(bào)廢全過(guò)

9、程的歷史記錄， 是設(shè)施、設(shè)備安全技術(shù)管理的重要內(nèi)容， 各使用單位必須逐一建立車(chē) 輛安全技術(shù)檔案。要認(rèn)真填寫(xiě)，妥善保管，記載及時(shí)，完整和準(zhǔn)確， 辦理車(chē)輛過(guò)戶(hù)和內(nèi)部調(diào)撥時(shí)，檔案必須隨車(chē)移交。2 、投入使用時(shí)，必須按總公司規(guī)定的式樣，進(jìn)行編號(hào)，并將自編 號(hào)報(bào)總行政部處備案。3 、設(shè)施設(shè)備技術(shù)使用投入運(yùn)輸之前， 生產(chǎn)部應(yīng)及時(shí)組織操作人員進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)， 掌握設(shè) 施、設(shè)備的技術(shù)性能和熟悉其使用維修中的技術(shù)數(shù)據(jù)及注意事項(xiàng)。4 、加強(qiáng)設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)管理，保證設(shè)施、設(shè)備技術(shù)狀況良好， 準(zhǔn)確掌握其實(shí)際技術(shù)狀況， 必須每年進(jìn)行一次設(shè)施、 設(shè)備技術(shù)等級(jí)鑒 定。設(shè)施設(shè)備技術(shù)等級(jí)劃分為四級(jí)： 一級(jí)：完好；二級(jí)：基本完好

10、；三級(jí)：需維修；四級(jí)：停用評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：按照各設(shè)備具體由技術(shù)部匯同生產(chǎn)共同制定。公共設(shè)施安裝、維修規(guī)定部門(mén)：日期：年 月日文件編號(hào)：DY-950A7編寫(xiě)人：類(lèi)型：審核人：編制單位：1、公共設(shè)施維修人員進(jìn)行室外維修時(shí)， 如涉及到交通或安全問(wèn)題則 應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標(biāo)示牌（如”前面施工、請(qǐng)繞道”、”危險(xiǎn)，請(qǐng)止步”等）， 必要時(shí)應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專(zhuān)人看守。2、坐廁堵塞疏通2. 1首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試 坐廁是否去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍去水慢則按2.2步 驟進(jìn)行。2. 2如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開(kāi)坐廁疏通：a）先看整個(gè)坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應(yīng)向 業(yè)主說(shuō)明情況并征得

11、業(yè)主的同意后方可動(dòng)手拆坐廁；b）剔除坐廁周?chē)⒆鴰鏊谂c排污口相接處的白水泥，抬開(kāi) 坐廁；c ）如果坐廁座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁座周?chē)牡卮u；如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母，然后才抬開(kāi)坐廁；d）反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁 S形存水彎頭內(nèi)的臟物；e ）用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機(jī)疏通排污管；f ）用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按 5 條款處置。3、廚房排水堵塞疏通31 用鐵線勾出存水彎內(nèi)的臟物。32 用疏通機(jī)疏通排水管。33 用大水試排水管，如果流水順暢則說(shuō)明已疏通好；如果去 水較慢則說(shuō)明仍堵塞，此時(shí)應(yīng)按 5 條款處置。4、廚房 /衛(wèi)生間查漏41

12、 確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向，并仔細(xì)查看具體滲漏部位。42 關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包括坐廁水箱），查看水表是否 轉(zhuǎn)動(dòng)，如不轉(zhuǎn)動(dòng)則說(shuō)明給水管不漏水； 如果水表轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明給水管漏水。43 用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細(xì)聽(tīng)，如聽(tīng)見(jiàn)水流聲則說(shuō) 明此處漏水；如沒(méi)有聽(tīng)到水流聲則應(yīng)另移一處，直至找到漏水處（一 般情況下給水管漏水，業(yè)主都會(huì)要求全部裝明管）。44 排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應(yīng)在挨近排水排污 橫管與立管接口的地方用切磚機(jī)切開(kāi)一塊地磚，挖掉地磚下面的泥 沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。 然后分別放洗手盆、 浴缸、地漏、 坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。45 衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭

13、漏水。用切磚機(jī)切開(kāi)漏水 衛(wèi)生器具的接頭， 如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭， 如接頭不漏水則 肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。46 更換排水排污橫管按 5 條款進(jìn)行。5、排水排污橫管安裝51 用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。52 用塑料紡織袋裝運(yùn)走碎的地磚、水泥砂漿。53 鏟盡排水排污管上的泥土。54 取出破爛的或嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。55 平整夯實(shí)裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。56 排水排污管就位 （此時(shí)應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按 5%的坡度 坡向排水排污立管）。57 從排水排污立管接口處開(kāi)始朝衛(wèi)生器具方向開(kāi)始裝管：a） 如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲， 然后再加壓半干的水泥，接口應(yīng)全部塞

14、滿；b）如是PVO膠管接頭則直接用PVO膠粘結(jié)，注意接口應(yīng)注滿PVO膠水。58 排水排污橫管全部裝好后，用水反復(fù)試（三次以上）排水 排污橫管是否漏水。 如漏水則應(yīng)重新安裝； 如不漏水則可以回填沙土。 填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實(shí)，夯實(shí)時(shí)應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。6、做砂漿面層61 整理、夯實(shí)基礎(chǔ)。62 首先將水泥、砂按 1：1 配好并干拌到顏色一致。63 水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí)， 在水泥初凝前做完抹平工作， 在水泥終凝前做完壓光工作。64 如表面水分較多可撒適量的 1：1 平水泥砂，撒布要均勻， 撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。6. 5如做地面面層應(yīng)保證厚度為50mn左右，如做墻面面層應(yīng)保證

15、厚度為15mn左右。7. 貼地面磚7. 1在房間四周墻面彈好+ 500mn水平線。7. 2 基層處理：對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水 泥漿。7. 3 做灰餅、做標(biāo)筋：a）從墻面+ 500mn水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰 餅，灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘結(jié)層的厚度；b） 根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí)， 應(yīng)每隔11.5m做 標(biāo)筋一道。有地漏的房間，標(biāo)筋應(yīng)朝地漏方向以 5%的坡度呈放射狀 匯集。標(biāo)筋厚度控制在 20 30nn。7. 4抹找平面：根據(jù)標(biāo)筋高度用 1：2或 1：3水泥砂漿填至比 標(biāo)筋稍高，然后拍實(shí)并刮平，使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線板 橫豎檢查砂漿

16、層平整度、標(biāo)高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮 平。7. 5 規(guī)方、彈線、拉線：a）測(cè)量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為 2mm當(dāng)尺寸不足整 塊磚的倍數(shù)時(shí)， 可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處； 當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù) 相差不大時(shí)，可用調(diào)整磚縫的方法來(lái)解決；b） 根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線76 鋪貼地磚：a）從房間里面向門(mén)口方向鋪貼；b）在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰；c）磚背面抹滿、抹勻1： 2粘漿的磚，準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥 漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時(shí)注意橫平豎直；d）用木錘敲實(shí)、找平，貼得不實(shí)或低于水平控制線高

17、度的要摳 出補(bǔ)漿重貼。77 勾縫：a）用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實(shí)，縫內(nèi)要平整光滑；b）如縫隙很?。?mm以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚 將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實(shí)縫隙；c ）水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地 磚地面。78養(yǎng)護(hù)：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水， 24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人 8坐廁安裝81 將預(yù)留排污管口周?chē)鍜吒蓛?，取下臨時(shí)管堵，清除排污 管內(nèi)的臟物。82 在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。83在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正，承插口上抹上玻 璃膠，放下坐便器，并調(diào)整好坐廁位置。84將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不

18、足 的地方應(yīng)填滿。85 將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入© 810mn螺栓，套上膠墊和墊圈， 擰至適當(dāng)緊度。86 連接好水箱進(jìn)水軟管。9、立柱式洗面器安裝91 按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫(huà)好豎線。92 將立柱中心對(duì)準(zhǔn)墻面上豎線立好放正，將洗面器放在立柱 上，使洗面器中心也對(duì)準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后，在墻上畫(huà)好固定洗 面器的孔眼位置， 同時(shí)將洗面器立柱在地面的位置做好印記， 然后將 洗面器和立柱移到別處。9. 3按墻上的印記用沖擊鉆© 10mm勺膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入© 10mm膨脹螺栓并擰緊。9. 4將安放立柱的地

19、面印記內(nèi)鋪好1530mn厚白水泥漿，然 后將立柱放在印記位置上。9. 5將洗面器安裝孔對(duì)準(zhǔn)墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次 將洗面器找平，立柱找直，在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺 母擰緊（用力應(yīng)適度）。9. 6 將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與 墻面接觸處用白水泥漿勾縫并抹光； 將立柱與地面接觸處修整， 虧損 處加白水泥漿，抹光立柱與地面接觸處。10、每年油漆一次明裝排水排污管。11 、及時(shí)維修好住宅天臺(tái)門(mén)。12、每?jī)赡晔柰ㄒ淮涡^(qū)內(nèi)主排水排污管道。13、維修人員完成公共設(shè)施安裝 / 維修工作后應(yīng)及時(shí)打掃工作場(chǎng) 地的清潔衛(wèi)生；用塑料編織袋裝走所有磚渣、泥沙，用抹布擦拭干凈 弄臟的部位。14、搞完衛(wèi)生后，維修人員應(yīng)把移動(dòng)了的物品歸回原位，拆除 標(biāo)示牌、圍