房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)影響分析

1、房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素分析摘 要本文以我國保利房地產(chǎn)股份有限公司作為案例，通過案例分析研究方法對影響房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的因素做出了研究。首先回顧了國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于資本結(jié)構(gòu)這一概念的各種理論，結(jié)合對資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量的討論，進(jìn)一步闡述了我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀并進(jìn)行總結(jié)，挖掘出我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的問題與不足。然后，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況和具體公司案例，對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素做出詳細(xì)分析。最后，嘗試找出優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的方向并提出若干建議，以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理安排融資。通過本文的分析與研究，得出以下結(jié)論：第一，通過對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的分析，可以看出

2、我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)總體狀況不太合理；第二，影響我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的主要因素包括宏觀因素和微觀因素，研究結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的規(guī)模及發(fā)展能力、企業(yè)的獲利能力、企業(yè)的營運能力呈正相關(guān)；與企業(yè)短期償債能力呈負(fù)相關(guān)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，上市公司，資本結(jié)構(gòu)，影響因素1引言近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)得到了的高速發(fā)展，對我國市場經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益擴(kuò)大,是我國現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。它不僅成為我國經(jīng)濟(jì)增長的不可或缺的驅(qū)動力之一，也是利潤最高的行業(yè)之一，同時也受到了社會民生的高度關(guān)注。它的發(fā)展帶動了多個如冶金、建材等物質(zhì)部門的發(fā)展，為社會提供更多更優(yōu)質(zhì)就業(yè)機(jī)會，并且促使住宅消費等產(chǎn)業(yè)

3、的出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著十分重要的無法替代的角色。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了非理性的繁榮，在近兩年的國家宏觀調(diào)控中，針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控受到格外的重視。與此同時，近幾年來，由于房價過高，消費者購買壓力大，政府基于關(guān)注民生的考慮，著手加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓，出臺一系列相關(guān)政策法規(guī)穩(wěn)定房價并促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。資本結(jié)構(gòu)是否合理與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和風(fēng)險的聯(lián)系十分緊密，而影響資本結(jié)構(gòu)的因素又是多種多樣的。所以房地產(chǎn)上市公司需要更為深入地了解其自身的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及存在的不合理因素，然后分析影響資本結(jié)構(gòu)的各方面因素，只有這樣才能找到問題根源。在此基礎(chǔ)之上，才能夠合理的安排融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，

4、增強(qiáng)自身的市場競爭力，最終促進(jìn)其全面健康的發(fā)展。3 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及影響因素的研究3.1 房地產(chǎn)上市公司發(fā)展情況概述房地產(chǎn)具有與其他產(chǎn)業(yè)相比更為顯著的特點：產(chǎn)業(yè)鏈較長、關(guān)聯(lián)度大、帶動性也強(qiáng)。從而作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，它不僅能夠依靠自身發(fā)展促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，還能夠有效帶動相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又快又好的發(fā)展?？v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，可以清晰的看出房地產(chǎn)行業(yè)大體上發(fā)展速度較快，同時也會隨國家的總體宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策而出現(xiàn)波動。近幾年來我國房地產(chǎn)上市公司發(fā)展迅速，截止到2011年底，在滬深港三地上市的房地產(chǎn)公司總共有179家，并且在上海、

5、深圳兩大交易上市的企業(yè)明顯偏多，占滬深上市公司總數(shù)的6.1%。分析數(shù)據(jù)表明，經(jīng)過了2002到2011十年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)上市公司總的資產(chǎn)規(guī)模發(fā)生了巨大的變化，其總資產(chǎn)總額從2002年的2367億元增長至2011年的34555億元，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大近 13.6倍。圖3-1 2002年-2011年房地產(chǎn)上市公司的總資產(chǎn)變化3.2 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析本文從2012年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力排行榜前100中選取10家房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)財務(wù)比率作為樣本數(shù)據(jù)，統(tǒng)計分析各公司2010年2012年的財務(wù)比率。具體分析結(jié)果如下：3.2.1 資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率過高資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)為負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比。

6、它顯示出在企業(yè)的總資產(chǎn)中外債所占比例。該指標(biāo)綜合評價了企業(yè)的負(fù)債水平，并且也能夠衡量出利用債權(quán)人投資經(jīng)營活動的能力。一般上，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較合理水平是40%60%。從表3-1可以看出，所選的10家房地產(chǎn)上市公司其資產(chǎn)負(fù)債率水平總體上呈現(xiàn)出逐年增高的趨勢，但變動幅度不大。2011年和2012年平均水平都達(dá)到75%以上。表3-1 10所樣本公司2010年-2012年相關(guān)財務(wù)指標(biāo)一覽表單位：%指標(biāo)時間公司資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債結(jié)構(gòu)比率股東權(quán)益率萬科A00000220120.787.060.1720110.777.260.1820100.754.130.21保利地產(chǎn)60004820120.782.510.17

7、20110.781.810.1820100.791.340.20金地集團(tuán)60038320120.702.290.2320110.713.190.2320100.711.690.24華夏幸福60034020120.895.080.1020110.859.430.1020100.24-0.76首開股份60037620120.801.870.1820110.792.340.1920100.751.750.24中弘股份00097920120.710.860.2820110.626.060.3720100.683.300.30萬通地產(chǎn)60024620120.631.600.3320110.672.100

8、.2920100.691.690.27魯商置業(yè)60022320120.9211.210.0720110.927.220.0720100.906.020.10北京城建60026620120.722.430.2520110.701.950.2720100.695.880.29中南建設(shè)00096120120.838.170.1420110.795.280.1620100.785.110.19 平均20120.7764.6640.19220110.764.3080.20420100.6983.0910.283.2.2 融資渠道單一，依賴于銀行貸款造成我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率與其他行業(yè)一般情況相比較

9、高的原因，主要是由于房地產(chǎn)業(yè)本身就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，通過銀行貸款是最普遍的融資方式。目前，我國房地產(chǎn)資金主要來源于自籌資金、銀行存款、外資和其他資金，表3-2 2008年2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來源方式 單位：億元、%來源年份資金總額銀行貸款利用外資自籌資金其他資金來源2008年3961719.20%1.84%38.65%40.31%2009年5712819.70%0.83%31.34%48.13%2010年7249417.30%1.10%36.84%44.76%2011年8324615.00%1.00%41.00%43.00%通過表3-2我們可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金和其他資金來源所占比重較大，

10、約為80%；銀行存款大約占20%，并且經(jīng)過數(shù)據(jù)查詢顯示在其他資金中50%以上是來自于定金及預(yù)收款、個人住房按揭貸款，這其實也是從銀行間接貸款。實際上，我國房地產(chǎn)業(yè)大部分來源于銀行貸款，占到60%左右，所以我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率是很高的。3.2.3 負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，流動負(fù)債水平偏高負(fù)債結(jié)構(gòu)比率反映出企業(yè)的債務(wù)構(gòu)成狀況，是一個適度指標(biāo)。一般情況下，長期負(fù)債用于長期投資項目，而企業(yè)通常利用短期負(fù)債來維持日常經(jīng)營活動需要，值得注意的是，在分析這個指標(biāo)時最好結(jié)合具體企業(yè)的實際情況。觀察上述材料，不難發(fā)現(xiàn)10家樣本公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)比率體現(xiàn)出逐年上升的趨勢，但近兩年變動幅度不大，與前面所研究的資產(chǎn)負(fù)債

11、率呈上升趨勢結(jié)合起來看，在逐年增加的負(fù)債資本中，流動負(fù)債比重有所上升，長期負(fù)債比重有所下降。這說明現(xiàn)階段上述樣本公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)不是很合理，流動負(fù)債水平較高。由于過高的流動負(fù)債勢必會減少企業(yè)的營運資金，造成對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的不良影響，導(dǎo)致企業(yè)的短期償債能力降低。短期負(fù)債致使企業(yè)承擔(dān)企業(yè)更大的風(fēng)險，但同時也是成本最低的籌資方式。因此，流動負(fù)債的多少，必然會影響企業(yè)價值。企業(yè)將因此經(jīng)常面臨舉借新債的困境，一旦企業(yè)沒有及時籌措到新的資金，就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，從而陷入財務(wù)危機(jī)。3.2.4 股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡，不太合理通過對10家房地產(chǎn)上市公司的持股比例進(jìn)行了統(tǒng)計，分析他們的股權(quán)集中度。由表3-3可以看出，第一

12、大股東持股比例最高達(dá)72.63%，平均值為48.10%；前十大股東持股比例最高為87.40%，平均值61.90%。說明前十大股東持股比例較為集中，特別是第一大股東。可以明顯看出，我國房地產(chǎn)上市公司中的第一大股東在股權(quán)結(jié)構(gòu)上的優(yōu)勢明顯，成為公司的絕對控制股東。表3-3 2012年10所樣本公司股權(quán)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計結(jié)果持股類型樣本數(shù)最小值最大值平均值第一大股東持股比例（%）107.8572.6348.10前10大股東持股比例（%）1023.0787.4061.90以上的分析表明：近年來上市公司的股權(quán)仍然高度集中，大股東持股比例相當(dāng)高，出現(xiàn)內(nèi)部人控制度等現(xiàn)象，這種情況下，最大股東的地位不會因為公司經(jīng)營業(yè)績的

13、變動而動搖和更改，但是其利益或者價值最大化的目標(biāo)未必能夠?qū)崿F(xiàn)。大部分企業(yè)管理效率不高的原因是因為大部分股權(quán)結(jié)構(gòu)和債券市場的發(fā)展較滯后，一旦企業(yè)中最大股東絕對控股時，其他股東不積極參與管理，或者即使參與也起不到多大效果，就會造成股權(quán)結(jié)構(gòu)的失衡，勢必會影響企業(yè)的治理。4 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素分析4.1 影響房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的宏觀因素分析4.1.1 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平息息相關(guān)，在進(jìn)入21實際以后，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，其發(fā)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營發(fā)展的大環(huán)境。所以房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)往往會結(jié)合當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r做出相應(yīng)的調(diào)整和改善，例如，當(dāng)經(jīng)濟(jì)

14、處于高漲時期，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績也就較好，資產(chǎn)負(fù)債水平相對較高；當(dāng)處于發(fā)展萎靡時期，房地產(chǎn)上市公司的盈利水平會降低，債權(quán)融資的成本就會隨之上升，就會選擇股權(quán)融資的方式。4.1.2 企業(yè)所處環(huán)境的財務(wù)政策和貨幣政策在確定如何合理安排資本結(jié)構(gòu)時需要考慮環(huán)境因素，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響是非常大的。2010年國家采取了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，特別是在2011年1月底發(fā)布的“新國八條”，對于差別化住房信貸政策提出了新的要求，貸款買第二套住房的首付款比例不得低于60%。2012年，是“十二五”規(guī)劃之年，也是房地產(chǎn)業(yè)的大變革之年。房地產(chǎn)政策穩(wěn)中趨緊，在保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下堅持調(diào)控不放松，通過差別化

15、信貸等手段，抑制投資投機(jī)。展望2013年，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將延續(xù)，持續(xù)限購，差別化信貸政策愈加深化，抑制投資投機(jī)將是總體方向。詳見圖4-1，顯示了2012 年各個月份中央及相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策，對房地產(chǎn)上市公司利用銀行信貸籌集資金提出更高的要求，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求更多的融資方式，最終影響房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的安排。表4-1 2012 年中央及相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策政策月份1月鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。5月穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。7月國務(wù)院派出8個督查小組，對16個省市貫徹落實房

16、地產(chǎn)調(diào)控政策措施情況開展調(diào)查。10月穩(wěn)固調(diào)控成效，嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，加強(qiáng)保障房建設(shè)和分配，建立長效機(jī)制。11月嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，堅決抑制投機(jī)投資需求；加強(qiáng)土地儲備、管理與利用率，支持保障安居工程。12月要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。4.1.3 企業(yè)的行業(yè)特征和發(fā)展周期不同行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)差異很大，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險高，資產(chǎn)負(fù)債率水平普遍偏高，達(dá)到70%左右。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的周期性十分明顯，資本結(jié)構(gòu)的安排在不同的發(fā)展階段也不相同。發(fā)展周期可以分為繁榮期、衰退期、蕭條期、復(fù)蘇與增長期：在繁榮期，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績持續(xù)上升并且穩(wěn)定，可適度增加債務(wù)資本比重，發(fā)揮財務(wù)杠

17、桿效應(yīng)；在衰退期和蕭條期，為了使現(xiàn)金流量能夠償付到期債務(wù)就應(yīng)當(dāng)降低債務(wù)資本比重，降低破產(chǎn)風(fēng)險；在復(fù)蘇與增長期，經(jīng)營風(fēng)險較高，在資本結(jié)構(gòu)安排上應(yīng)控制負(fù)債比例。4.2 影響房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的微觀因素分析在分析影響我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的微觀因素時，本文采用實例分析和數(shù)據(jù)分析法，以保利房地產(chǎn)股份有限公司2008-2012年的年報數(shù)據(jù)為主要分析對象，數(shù)據(jù)來源于和訊網(wǎng)。保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)六年蟬聯(lián)國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，連續(xù)三年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。目前

18、公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋45個城市的全國化戰(zhàn)略布局，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。表4-1是近幾年保利房地產(chǎn)股份有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率，體現(xiàn)了保利房地產(chǎn)股份有限公司近幾年的資產(chǎn)負(fù)債水平，可以看出總體偏高，并呈現(xiàn)上升趨勢，但幅度不大。下面將結(jié)合具體數(shù)據(jù)來分析:年份指標(biāo)表4-1 保利房地產(chǎn)股份有限公司2006年2012年資產(chǎn)負(fù)債水平 單位：%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年資產(chǎn)負(fù)債率0.760.690.710.700.790.780.78 企業(yè)規(guī)模及發(fā)展能力企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展能力與

19、資本結(jié)構(gòu)呈正相關(guān)。目前通過銀行直接或間接貸款已成為我國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資的主要資金來源。我國房地產(chǎn)上市公司往往是規(guī)模越大，越容易受到銀行的信貸支持，進(jìn)而能為其提供更多的信貸資金。因為如果房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模較大，整合各類資源的能力較強(qiáng)，就能獲得更好的商業(yè)信用和能抵御各種風(fēng)險的能力。圖4-2顯示出保利房地產(chǎn)股份有限公司其資產(chǎn)規(guī)模逐年增長。圖4-2 2006年2012年保利公司資產(chǎn)總額 單位：億元同時，消費者更加信賴規(guī)模較大、成長性較好的企業(yè)，更愿意購買這些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國房地產(chǎn)企業(yè)最重要的債務(wù)融資渠道銀行信貸，無論從直接還是間接的角度，均偏好于規(guī)

20、模較大、成長性較好的企業(yè)。本文選取主營業(yè)務(wù)收入增長率來反映房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展能力，如圖4-3所示，2006年2012年間保利公司的主營業(yè)務(wù)收入與資產(chǎn)負(fù)債率大致呈現(xiàn)正相關(guān)。4.2.2 企業(yè)的短期償債能力當(dāng)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營能力較強(qiáng)時，企業(yè)流動比率越高，資產(chǎn)的流動性就越好，企業(yè)經(jīng)營所需要的其他資金相對要少一些，因而這樣企業(yè)對債務(wù)融資的依賴性就會變小。相反，如果企業(yè)經(jīng)營能力較差，則需要更多的運營資金，則可能會更多地依賴于負(fù)債融資，所以企業(yè)的短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)呈負(fù)相關(guān)。本文選取流動比率來反映企業(yè)的短期償債能力見下圖4-4，可看出流動比率與資產(chǎn)負(fù)責(zé)比率呈相反方向變化，即企業(yè)的短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)

21、呈負(fù)相關(guān)。4.2.3 企業(yè)的營運能力 我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，其建設(shè)周期長，由于收款時間的不確定性，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)也不確定。企業(yè)的營運能力越強(qiáng)，其資產(chǎn)的管理效率也就越高，有助于提高經(jīng)營業(yè)績，資本結(jié)構(gòu)中得債務(wù)相對越高。本文選取總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來反映企業(yè)的營運能力，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高的企業(yè)一般資金管理效率也較好，能夠更好的利用財務(wù)杠桿。圖4-5反映了保利公司近幾年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化情況，與資產(chǎn)負(fù)債率相比，可以明顯看出二者變化趨勢相同，呈現(xiàn)上升的趨勢，即資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)營運能力正相關(guān)。 企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是企業(yè)使用資本進(jìn)行資源配置所形成的資金占用結(jié)構(gòu)，包括長短期資產(chǎn)構(gòu)成及比例。不同的資產(chǎn)結(jié)

22、構(gòu)對資本結(jié)構(gòu)的影響是不同的，一般來說：擁有較多流動資產(chǎn)的企業(yè)，就會有較多的短期債務(wù)資金；擁有大量固定資產(chǎn)的企業(yè)主要是通過負(fù)債和發(fā)行股票來融資；資產(chǎn)適于抵債的企業(yè)，負(fù)債的比例也較大；以科學(xué)技術(shù)研究開發(fā)為主的企業(yè)，一般負(fù)債較少?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性，固定資產(chǎn)較大，現(xiàn)金不足，當(dāng)企業(yè)面臨償債壓力時，可以通過資產(chǎn)抵押貸款，增加了負(fù)債比率，過度的負(fù)債則會因破產(chǎn)風(fēng)險的增加而導(dǎo)致企業(yè)價值下降，因此房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)以企業(yè)目標(biāo)為準(zhǔn)繩，權(quán)衡負(fù)債風(fēng)險和收益，維持合理適度的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 企業(yè)的獲利能力企業(yè)的獲利能力是公司的實力象征，當(dāng)企業(yè)的盈利水平較高時，獲利能力較強(qiáng)，從銀行貸款就相對容易些，融資成本也會相對降低。同

23、時，公司留存收益就會越大，這樣企業(yè)可承擔(dān)的負(fù)債水平就越高。圖4-6體現(xiàn)了資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的獲利能力呈現(xiàn)正相關(guān)。 圖4-6 2006年2012年保利公司凈資產(chǎn)收益率5 房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必要性及對策5.1 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必要性分析優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的必要性是因為資本結(jié)構(gòu)合理變動將會對企業(yè)產(chǎn)生有利的影響。如何安排資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)在籌資過程中必須要解決的首要問題，它直接決定了上市公司的財務(wù)管理目標(biāo)是否能夠按照預(yù)期估計的那樣實現(xiàn)，因此對于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化對上市公司和其股東意義十分重大。5.1.1 提高公司治理效率資本結(jié)構(gòu)影響企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的效率控制權(quán)的配置問題是公司治理結(jié)構(gòu)的核心。資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)治理

24、結(jié)構(gòu)效率的影響，通過企業(yè)對資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債和股權(quán)結(jié)構(gòu)的選擇而實現(xiàn)。因此，合理的資本結(jié)構(gòu)能提高公司治理效率。有利于保持和增大上市公司的財務(wù)實力，提高競爭能力。 獲得財務(wù)杠桿利益一般情況下，隨著息稅前利潤的增加，債務(wù)利息也會較為固定的增加。而單位息稅前利潤承擔(dān)的固定利息減少，利息保障倍數(shù)會增大。因此在適當(dāng)?shù)墓衫咧拢S著股價不斷上漲，公司和股得到更多利益，其價值和財富也會逐漸增加。5.1.3 增加權(quán)益資本收益當(dāng)處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的金融環(huán)境下，公司經(jīng)營沒有較大波瀾，趨于平緩，并且利潤較高。在這種情況下，如果公司的投資利潤率比負(fù)債利息率大，意味著借債越多，資本利潤率也就越高，從而使得公司的財務(wù)管理目標(biāo)

25、更易于實現(xiàn)。5.1.4 降低加權(quán)資本成本如果企業(yè)能夠合理安排債權(quán)資本比例，則其加權(quán)資本成本就會相應(yīng)的降低。在一定條件下和一定時期內(nèi)，適度舉債不僅改變了資本結(jié)構(gòu)而且也能降低綜合資本成本。因為債務(wù)資本的利息率一般低于企業(yè)自有資本的股息率；并且企業(yè)可以通過稅前支付債務(wù)利息來減少所得稅，所以債務(wù)成本總是低于自有成本，從而很大程度的可以降低公司總體的資本成本。5.2 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對策5.2.1 政策建議（1） 完善房地產(chǎn)上市公司的治理結(jié)構(gòu)合理的公司治理結(jié)構(gòu)可以有效降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生，它是對公司控制權(quán)的合理配置。由于公司不同投資者的投資利益也不相同，就會時常難發(fā)生一些沖突，使得完善上市公

26、司治理結(jié)構(gòu)的要求十分緊迫。針對當(dāng)前狀況可采取以下措施促進(jìn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化：首先，完善規(guī)范董事會的運作，房地產(chǎn)上市公司必須嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)程序運作，加強(qiáng)對公司股東和經(jīng)營管理者的有效監(jiān)管，同時提高董事經(jīng)營水平和自身能力；然后，加強(qiáng)人員管理，強(qiáng)化債權(quán)人約束機(jī)制；最后，應(yīng)加快企業(yè)債務(wù)信用評級制度建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的作用。（2） 大力發(fā)展公司債券市場通過研究目前我國債券市場的狀況，可以看出其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，然而企業(yè)債券是企業(yè)進(jìn)行融資的重要渠道，同時也是資本市場的重要組成部分，所以債券市場的發(fā)展迫在眉睫。在我國，債券市場的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于股票市場的發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，沒有

27、債券市場的證券市場是嚴(yán)重缺失的。所以，為了改善房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)，我國要大力發(fā)展債券市場。在我國，債券市場發(fā)展緩慢的主要原因是由于國家政策，如：利率的限制和證監(jiān)會對債券發(fā)行公司的要求過高。加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司信息披露管理。因此為了促進(jìn)我國債券市場的發(fā)展提出以下措施：第一，完善債券市場的法律法規(guī)，改進(jìn)公司債券的管理方式，大力改革發(fā)行制度、交易制度、市場準(zhǔn)入制度等，為公司債券的發(fā)行提供更大的發(fā)展空間；第二，加快建設(shè)信用評級制度，引入信用評級機(jī)構(gòu)，保證債券的質(zhì)量，為發(fā)行債券提供保障，提高聲譽(yù)；最后，擴(kuò)大債券市場規(guī)模，適當(dāng)放松利率管制，簡化發(fā)行程序，降低對發(fā)行主體的硬性要求，完善企業(yè)債券流通市場，對

28、于符合要求的企業(yè)應(yīng)積極鼓勵其掛牌上市，滿足不同投資者的投資需求。（3） 加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司信息制度披露管理時刻謹(jǐn)記加強(qiáng)對上市公司信息披露制度的管理，其中建立信號傳遞機(jī)制，是降低資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化成本的有效手段。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)上市公司的信息披露問題主要表現(xiàn)在信息不真實、披露不及時、披露不充分、夸大或縮小客觀事實和散布虛假信息。針對上述存在的問題，應(yīng)從制度建設(shè)入手，促進(jìn)行為規(guī)范。要完善信息披露制度的法律法規(guī)，規(guī)范信息中介行為，加大對房地產(chǎn)上市公司信息披露的監(jiān)管力度和處罰力度，加強(qiáng)內(nèi)部審計，進(jìn)一步完善會計制度，使投資者能及時了解并掌握信息，做出正確的投資決策。值得強(qiáng)調(diào)的是，上述政策的實施過程需要監(jiān)管機(jī)

29、構(gòu)和監(jiān)管人員嚴(yán)格執(zhí)行，不徇私枉法，從而確保信息披露的有效性和真實性。5.2.2 對公司的建議（1） 考慮各方面因素確定合適的資本結(jié)構(gòu)，發(fā)揮資本結(jié)構(gòu)的作用要想優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，首先要考慮影響資本結(jié)構(gòu)的各個因素，通過來調(diào)節(jié)各個因素確立合理的資本結(jié)構(gòu)。本文對影響我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的微觀因素進(jìn)行了分析研究，得出獲利能力較強(qiáng)的企業(yè)應(yīng)該多多積累留存收益的結(jié)論；房地產(chǎn)上市公司應(yīng)根據(jù)其自身公司規(guī)模，選擇合理的融資渠道，對于規(guī)模較大的公司，可將重心放在債務(wù)融資和權(quán)益融資上；而一般小規(guī)模的公司，可將重心放在權(quán)益融資上；時刻注意公司的成長性，在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)可以將債券轉(zhuǎn)化為股票，此過程有利于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；企業(yè)

30、應(yīng)合理安排長期負(fù)債與短期負(fù)債的比例，注重短期償債能力對資本結(jié)構(gòu)的影響。（2） 拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式在房地產(chǎn)公司融資的各種渠道中包括發(fā)行股票、向銀行申請貸款及規(guī)模較小的公司債券，針對各自的優(yōu)缺點，不同規(guī)模的房地產(chǎn)公司適用的融資渠道不盡相同。銀行貸款是房地產(chǎn)上市公司的主要資金來源，目前我國房地產(chǎn)上市公司對于銀行信貸的依賴過大，已經(jīng)無法滿足其當(dāng)前需要，并且融資渠道的單一性，會使企業(yè)的融資帶來較高的風(fēng)險。所以房地產(chǎn)行業(yè)必須嘗試其他融資渠道，如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托、非銀行金融機(jī)構(gòu)融資等等其他新的融資方式。多渠道融資可以盡量避免使用單一融資渠道帶來的較高的風(fēng)險，同時優(yōu)化房地產(chǎn)公司

31、資本結(jié)構(gòu)。（3） 優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)通過研究發(fā)現(xiàn)，股權(quán)結(jié)構(gòu)的改善是資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的一個重要方面?，F(xiàn)階段在我國的房地產(chǎn)上市公司中資本結(jié)構(gòu)的不合理很大一部分愿意是因為國有控股或參股的比例很高，導(dǎo)致企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和股權(quán)結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)上市公司可以考慮適當(dāng)降低國有股流通或降低國有股比例來優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，即進(jìn)行股權(quán)改革，改善其不合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)股權(quán)所有者多元化。因此本文提出以下建議：第一，回購國有股，這樣可以削弱大股東在法人治理結(jié)構(gòu)中的絕對控制地位，允許部分上市公司利用配股和增發(fā)的資金進(jìn)行國有股份回購，或在上市公司再融資時限定其出售部分國有股；第二，允許外資和三資企業(yè)以及其他機(jī)構(gòu)投資者收購上市公司的股權(quán)

32、，尤其是國家股、法人股，這既能引進(jìn)國外企業(yè)先進(jìn)的公司治理結(jié)構(gòu)和管理經(jīng)驗，又能為企業(yè)引進(jìn)資本開通新的渠道；第三，改革和完善國有資產(chǎn)的管理體制，分散上市公司國有股的部分給不同的資產(chǎn)經(jīng)營公司，按照投資收益最大化原則進(jìn)行資本經(jīng)營。從而使我國資本市場的資源配置得到優(yōu)化，公司治理結(jié)構(gòu)得到規(guī)范，管理層可以從市場中得到更多的信息，更充分的發(fā)揮自身的管理職能，避免一股獨大造成的管理層監(jiān)管能力的削弱，可以更好的經(jīng)營管理公司，實現(xiàn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，實現(xiàn)公司的價值目標(biāo)。逐漸建立完善的資本市場體制。結(jié) 論近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)得到了的高速發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益擴(kuò)大,是我國現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，扮演著十分重要的不

33、可替代的角色。資本結(jié)構(gòu)是否合理將直接關(guān)乎到企業(yè)經(jīng)營的成敗，并且影響企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的因素是多種多樣的。這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)需要更為深入地了解自身的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，分析其影響因素，才能找到問題根源。然后才能確定如何合理安排融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)自身的市場競爭力，提高經(jīng)濟(jì)效益。本論文得出以下研究結(jié)論：1、目前我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀是：資產(chǎn)負(fù)債率過高，不夠合理；融資渠道單一，依賴于銀行貸款；負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，流動負(fù)債水平偏高；股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡，不太合理。2、影響我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的宏觀因素包括：社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；企業(yè)的行業(yè)特征和發(fā)展周期；企業(yè)所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境的財稅政策和貨幣政策。3、為了能夠全面分

34、析影響我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的微觀因素，本文對保利房地產(chǎn)股份有限公司2006年2012年的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析。研究結(jié)果表明：我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的規(guī)模及發(fā)展能力、企業(yè)的營運能力、企業(yè)的獲利能力呈正相關(guān)；與企業(yè)短期償債能力呈負(fù)相關(guān)。4、結(jié)合我國房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和影響資本結(jié)構(gòu)的各個因素，從國家政策和公司自身方面提出一些合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的建議和看法。本文研究的不足之處： 本文對我國房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)影響因素的研究處于初步探索，存在許多不足之處，尚有許多細(xì)節(jié)還需完善。因為影響房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的因素非常多，在研究過程中并不能涵蓋全部因素，在取舍過程中存在著取舍不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險

35、；此外，選取的數(shù)據(jù)不多，可能影響分析結(jié)果的準(zhǔn)確性，針對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，只能根據(jù)公司間共同存在的問題提出建議，在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的具體應(yīng)用上還需要細(xì)節(jié)完善。致 謝隨著本文的結(jié)束，大學(xué)生涯也行將結(jié)束?；厥走@幾年，在我的學(xué)習(xí)及生活中，師長、家人、同學(xué)、朋友都給予了我莫大的關(guān)心和支持。在本文的寫作過程中也得到了他們的指導(dǎo)與幫助在這里，借此機(jī)會，由衷地感謝我的論文指導(dǎo)老師、我的授課老師和我的同學(xué)，感謝你們給與我的幫助和鼓勵，感謝你們陪伴。感謝我的論文指導(dǎo)老師張如老師，很幸運的能得到老師的指導(dǎo)與幫助，在論文的寫作過程中，老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，給我留下了深遠(yuǎn)的影響，在以后的生活中，老師求真務(wù)實的精神將指引我前進(jìn)的方向與道路。在此，謹(jǐn)向張老師表示我最誠摯的感謝！同時，我也要感謝在大學(xué)里，陪我共同走過的同學(xué)和朋友。我不會忘記是誰在我困難的時候，對我伸出的溫暖的手。大學(xué)生活也因為有了你們，而變得充實，變得精彩。在這里，我再次感謝所有幫助過我的老師、同學(xué)、朋友們，謝謝你們的陪伴，我只愿你們播種的快樂，能在以后各自的生活中收獲幸福。參 考 文 獻(xiàn)1 呂沙.上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素分析來自我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗數(shù)據(jù).財務(wù)與金融, 2012(01).2 劉開瑞，馬云.雁我國房地產(chǎn)上市公司融資偏好影響因素的實證分析J.生產(chǎn)力研究, 2011(1