向物業(yè)維權(quán)的樣板資料—J小區(qū)業(yè)主函

1、向物業(yè)維權(quán)的參考樣板資料:JJ小區(qū)業(yè)主函20101號JJ物業(yè)公司：JJ地產(chǎn)公司：我們是JJ小區(qū)部分前期業(yè)主代表，因?qū)J地產(chǎn)出賣的房屋質(zhì)量和JJ物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有異議，經(jīng)多次交涉未果，故依據(jù)物權(quán)法、建筑法，國務(wù)院物業(yè)管理條例、住建部規(guī)章、省法規(guī)和本市規(guī)范性文件規(guī)定，被迫依法書面函告，催促妥善解決。各項詳細請求、主要依據(jù)及事實理由分別如下：一、地下室滲水和防水工程質(zhì)量隱患問題（一）問題描述：1、地下室泥下部分普遍滲水、影響正常使用，一二期相同，南套突出，家家如此。遠超GB50208-2002標準，陰雨后更加明顯。2、外墻面均有多處破損、墻棱、外窗臺未做斜面、外陽臺踢腳線開裂等防水工程隱患多、普遍。

2、（二）具體請求：對照js省住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)則等國家、行業(yè)和地方標準，我們一致認為開發(fā)商組織驗收的房屋質(zhì)量在核驗時未達規(guī)范，房屋工程質(zhì)量不能判定為合格。請求： 1、復(fù)查投訴業(yè)主房屋工程質(zhì)量是否符合住建部和地方相關(guān)行業(yè)標準。2、書面承諾2個月內(nèi)對地下室滲水、防水工程逐項修復(fù)并經(jīng)業(yè)主參與驗收合格，如工程復(fù)雜或氣候影響并有合理解釋，可延期1個月。3、外墻、石材破損等非功能性瑕疵按JS省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準DB32/T538-2005.4四級規(guī)定時限修復(fù)，或按合同規(guī)定雙倍補償。 4、合理補償因地下室滲水引起的直接財產(chǎn)損失。（三）依據(jù)標準：國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法省建

3、設(shè)廳建設(shè)工程質(zhì)量檢測管理辦法JS省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督實施細則建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準(GB50300-2001)地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50208-2002)建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50210-2001）金屬與石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ133-2001（四）救濟方法：如貴公司未按要求承擔房屋質(zhì)量的違約責任或保修責任，逾期未修復(fù)或故意拖延、推諉的，我們將視情依法采取以下行政和司法救濟措施來被迫維權(quán)：1、依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第32條，商品房銷售管理辦法第35條和上述標準，向市質(zhì)監(jiān)站申請重新核驗建設(shè)工程質(zhì)量。同時請求行政撤銷建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書，并申請對違法核驗等違反上

4、述法規(guī)和行業(yè)標準的行為，依據(jù)政府信息公開條例向公眾通過媒體公開，并作出行政處罰、調(diào)整相應(yīng)資質(zhì)。2、經(jīng)市質(zhì)監(jiān)站審核，如確認工程質(zhì)量合格，則由貴公司承擔保修責任，我們將同時向省質(zhì)監(jiān)部門申請復(fù)核。如不合格，行政撤銷建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書，我們視情將按商品房買賣合同第七條，聯(lián)合追究貴公司違約逾期交房責任，按日承擔經(jīng)濟賠償。3、向法院請求司法撤銷建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書，同時依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年3月24日）第十三條維權(quán)：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托

5、他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。二、陽光棚、封閉陽臺、拆窗開門、陽臺砌磚、防盜柵和太陽能等外立面設(shè)施問題（一）問題描述：業(yè)主臨時管理公約中一概禁止。（二）具體請求：現(xiàn)有業(yè)主一致要求許可設(shè)置、但應(yīng)當符合以下規(guī)范：1、只能在有完全產(chǎn)權(quán)部分設(shè)置。2、使用同外立面協(xié)調(diào)的本色亞光材料，除地面外，原則不能再用水泥澆筑搭建成建筑物。3、符合城市容貌標準和大眾審美要求。4、外立面應(yīng)當修復(fù)協(xié)調(diào)或本色。5、外立面設(shè)施設(shè)置可由業(yè)主報批，但否決前應(yīng)征求業(yè)主代表意見。6、不聽制止的違約、違法行為，物業(yè)應(yīng)當及時依法向法院起訴或職能機關(guān)舉報，也可以聯(lián)系業(yè)主代表，幫助協(xié)調(diào)、督促糾正。（三）依據(jù)理由：1

6、、依據(jù)合同法和物業(yè)管理條例，JJ小區(qū)臨時管理規(guī)約因在物業(yè)銷售前未向物業(yè)買受人明示，是無效合同。 物業(yè)管理條例第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十三條：建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 2、格式條款不能限制物權(quán)。陽臺享有專有所有權(quán)。業(yè)主公約或物業(yè)管理合同中的安裝約定或以補充協(xié)議格式條款禁止封閉陽臺，排除了對方的主要權(quán)利，根據(jù)合同法規(guī)定，應(yīng)屬無效。3、封陽臺等上

7、述行為沒有損害他人利益。符合物權(quán)行使的正當性要求。因安全、防水、防塵、噪音生活需要，采用的方法如果已顧及小區(qū)環(huán)境整體美觀，沒有損害其他業(yè)主權(quán)益，目的、方式和結(jié)果正當，則不屬依法禁止行為。4、物權(quán)遠高于小區(qū)整體美觀。利益衡量之下，業(yè)主基于物權(quán)而享有的居住權(quán)利比小區(qū)整體美觀表層利益等次更高，應(yīng)優(yōu)先保護。5、節(jié)能環(huán)保是國家鼓勵政策。中華人民共和國可再生能源法第十七條：國家鼓勵單位和個人安裝和使用太陽能熱水系統(tǒng)、太陽能供熱采暖和制冷系統(tǒng)、太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)等太陽能利用系統(tǒng)。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制定太陽能利用系統(tǒng)與建筑結(jié)合的技術(shù)經(jīng)濟政策和技術(shù)規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)前款規(guī)定的技術(shù)

8、規(guī)范，在建筑物的設(shè)計和施工中，為太陽能利用提供必備條件。 對已建成的建筑物，住戶可以在不影響其質(zhì)量與安全的前提下安裝符合技術(shù)規(guī)范和產(chǎn)品標準的太陽能利用系統(tǒng)。中華人民共和國節(jié)約能源法第四十條：國家鼓勵在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中使用新型墻體材料等節(jié)能建筑材料和節(jié)能設(shè)備，安裝和使用太陽能等可再生能源利用系統(tǒng)。國務(wù)院民用建筑節(jié)能條例第四條：國家鼓勵和扶持在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中采用太陽能、地熱能等可再生能源。在具備太陽能利用條件的地區(qū)，有關(guān)地方人民政府及其部門應(yīng)當采取有效措施，鼓勵和扶持單位、個人安裝使用太陽能熱水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、采暖制冷系統(tǒng)等太陽能利用系統(tǒng)。JS省建筑節(jié)能管理辦法

9、省政府第59號令2009年11月第三十條：新建賓館、酒店、商住樓等有熱水需要的公共建筑以及十二層以下住宅，應(yīng)當按照規(guī)定統(tǒng)一設(shè)計、安裝太陽能熱水系統(tǒng)。第三十一條：鼓勵既有居住建筑和賓館、酒店、商住樓等有熱水需要的公共建筑在進行節(jié)能改造時，設(shè)計、安裝太陽能熱水系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為業(yè)主安裝太陽能熱水系統(tǒng)提供方便。（四）救濟方法：依據(jù)JS省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法第四十三條維權(quán)：業(yè)主不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向物業(yè)管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴；不服物業(yè)管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級行政機關(guān)申請復(fù)議或向人民法院起訴。 三、公開相關(guān)信息，支持業(yè)委籌建為確保信息對稱，

10、以有效行使物權(quán)法、物業(yè)管理條例第6條規(guī)定的業(yè)主監(jiān)督權(quán)，我們依法申請貴公司向前期業(yè)主代表公開以下資料：1、一期和二期幢的竣工驗收備案表依據(jù)：建筑法第61條：出賣人在交付商品房時，必須提供相關(guān)的竣工驗收合格資料，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。商品房買賣合同第八條、第十一條。2、關(guān)于核定JJ小區(qū)前期物業(yè)管理公共服務(wù)費收費標準的批復(fù)3、物業(yè)服務(wù)用房等共有部分政府審批文件、權(quán)屬憑證等復(fù)印件。 4、物業(yè)確定聯(lián)系人每月定期向業(yè)主代表告知已交付人員數(shù)、聯(lián)系方式及相關(guān)資料。公示或告知共有部分、共用設(shè)施設(shè)備使用情況，便以監(jiān)督。依據(jù)：物權(quán)法七十六條，物業(yè)管理條例第六條，最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾

11、紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋2009年10月1日第十三條。5、向業(yè)主代表提供報建、審批和現(xiàn)有小區(qū)綠化詳細文本復(fù)印件和圖片資料，便于對以后綠化養(yǎng)護質(zhì)量監(jiān)督。6、物業(yè)免費為前期業(yè)主代表和籌備組提供基本的辦公和經(jīng)費支持。確定1名事務(wù)聯(lián)系人，將業(yè)主電話錄入短信群呼平臺，并提供業(yè)主代表發(fā)布權(quán)。依據(jù)：sz市住宅區(qū)物業(yè)管理條例第十一條：建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時間等文件資料，并且提供必要的人力、場地支持。首次業(yè)主(代表)大會籌備、成立的費用由建設(shè)單位承擔。四、完善基礎(chǔ)設(shè)施，確保小區(qū)和諧1、小區(qū)2個出入口應(yīng)當設(shè)置有書寫和張貼區(qū)域的公告欄，業(yè)主代

12、表有直接發(fā)布權(quán)。2、東北側(cè)變電房晚上噪聲大，建議通過加裝防噪設(shè)施、后側(cè)密植常綠喬灌木等方法綜合降噪。3、枯死樹、破損窖井磚較多，及時更新4、透水磚因為蓄水，冬天結(jié)冰后容易打滑、是交通安全隱患。5、所有路口加裝凸透鏡，并按規(guī)范設(shè)置交通安全設(shè)施。6、外圍綠化平淡無奇，與貴公司宣傳所稱依山而建的新古典主義法式園林別墅山莊并不相乘。建議利用現(xiàn)有外墻高度，依勢起伏，疊山理水，做成的園林山莊式樣。疊土立體綠化費用并不多，但能明顯提升貴公司開發(fā)地產(chǎn)的品味檔次，起到和風化雨般的無形宣傳效果。五、加強員工管理、樹立企業(yè)形象加強員工文明意識、服務(wù)意識、法制意識和安防技能培訓(xùn)，關(guān)心員工生活，避免富士康式的泰勒制管理，酷暑太陽下面不要穿厚厚的長袖，嚴禁以不能制止業(yè)主違規(guī)為由，威脅開除員工，嚴禁有與業(yè)主或工人肢體沖突的違法行為！以上各項請求，敬請貴公司認真對待并以注冊法人代表名義書面答復(fù),以兌現(xiàn)貴公司精益求精理念。如分歧無