物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方案匯編

1、物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施 方案 第 1 頁 共 12 頁前前 言言物業(yè)承接驗(yàn)收制度是物業(yè)管理?xiàng)l例重要制度之一，是為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，明確物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，避免物業(yè)服務(wù)中因物業(yè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)糾紛,在正式接管物業(yè)項(xiàng)目之前由業(yè)主或其委托的機(jī)構(gòu)對即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收，是物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)和前提條件。制訂物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)則將為業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供可操作性依據(jù)。本細(xì)則制定是以現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合 ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心建筑工程質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有實(shí)際水平并吸納

2、了企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，其總體承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)水平高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，與規(guī)范、規(guī)程一致。適用 ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位與業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行的物業(yè)共用部分及非共用部分的查驗(yàn)交接和物業(yè)服務(wù)交接活動(dòng)；增加各個(gè)部位及系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的查驗(yàn)方法及查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。第 2 頁 共 12 頁目 錄1.總則2.術(shù)語3.一般規(guī)則4.房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)要求5.強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求6.電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求7.安全防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求8.消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求9.樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求10.綜合布線設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求11.空調(diào)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施

3、的承接查驗(yàn)要求12.給排水各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求13.綠化工程的承接查驗(yàn)要求14.鑰匙的承接查驗(yàn)要求第 3 頁 共 12 頁1.總則總則1.1. 目的目的為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，明確業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，避免物業(yè)管理中因工程建設(shè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的糾紛。1.2. 適用范圍適用范圍ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心區(qū)域內(nèi)的物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位、業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行物業(yè)工程建設(shè)項(xiàng)目（含共用部分和非公共部分）查驗(yàn)交接和物業(yè)服務(wù)交接時(shí)，適用本辦法。2.術(shù)語術(shù)語2.1. 物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn) ：在正式接管物業(yè)項(xiàng)目之前，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物

4、業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)在移交物業(yè)項(xiàng)目過程中對建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收。2.2.物業(yè)公共區(qū)域物業(yè)公共區(qū)域 ：主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.3.2.3.非公共部位非公共部位屬于房屋本體建筑范圍，以及合同承

5、諾的交房標(biāo)準(zhǔn)，主要包括業(yè)主戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施。一般包括：戶內(nèi)基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、墻面、第 4 頁 共 12 頁地面、天花、門廳、樓梯、走廊通道、門窗、戶內(nèi)配電箱、弱電箱、門禁、對講、消防、給排水、燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施、照明、空調(diào)（含制冷、采暖設(shè)備） 、精裝修、強(qiáng)弱電線路、陽臺、空調(diào)機(jī)位、排風(fēng)排煙管道等。3.一般規(guī)則一般規(guī)則3.1. 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程第 5 頁 共 12 頁表表 3.1 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程工作流程管理內(nèi)容相關(guān)文件接口1. 確定是否具備條件2. 組建新項(xiàng)目承接查驗(yàn)小組，任命組長/專業(yè)人員3. 編制計(jì)劃，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底4. 物業(yè)資料接收5. 檢查核對是

6、否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補(bǔ)齊6. 按標(biāo)準(zhǔn)/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施7. 合格接管/不合格整改，資料建檔保存1. 合同/中標(biāo)通知書2. 房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)/承接查驗(yàn)規(guī)程3. 工作計(jì)劃/工作文件/技術(shù)資料4. 物業(yè)資料/交接記錄5. 驗(yàn)收記錄/移交清單6. 檢驗(yàn)報(bào)告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄委托方新項(xiàng)目管理單位/建設(shè)/施工單位同上項(xiàng)目管理單位3.2. 物業(yè)承接查驗(yàn)工作準(zhǔn)備物業(yè)承接查驗(yàn)工作準(zhǔn)備3.2.1. 新建物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：3.2.1.1. 建設(shè)工程施工全部完成，已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；3.2.1.2. 供電、采暖、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用；3.2.1.3. 房

7、屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。3.2.2. 物業(yè)承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備3.2.2.1. 承接查驗(yàn)前物業(yè)公司應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：(1)與項(xiàng)目公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；(2)派出技術(shù)人員到現(xiàn)場摸底，以便有針對性地編制驗(yàn)收計(jì)劃；(3)提前參與物業(yè)竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)；(4)準(zhǔn)備好承接查驗(yàn)用的記錄表格3.2.2.2. 承接查驗(yàn)小組組長擬定物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)劃，物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：組建承接查驗(yàn)小組做好承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備檢查核對進(jìn)行資料移交整改補(bǔ)齊資料YN 接項(xiàng)目公司進(jìn)場通知接管N進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備移交限時(shí)整改Y資料歸檔檢查驗(yàn)收第 6 頁 共 12 頁(1)物業(yè)承

8、接查驗(yàn)項(xiàng)目清單；(2)小組人員分工；(3)承接查驗(yàn)日程安排；(4) 業(yè)主、施工方、物業(yè)承接查驗(yàn)小組三方施工質(zhì)量整改工作協(xié)調(diào)會(huì)； (5)其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等） 。3.3. 物業(yè)資料的承接查驗(yàn)物業(yè)資料的承接查驗(yàn)3.3.1. 建設(shè)單位向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)移交資料應(yīng)符合物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的規(guī)定。其包括：(1)基建文件（A 類）內(nèi)容與要求 a)決策立項(xiàng)文件b)建設(shè)用地、征地與拆遷文件c)勘察、測繪與設(shè)計(jì)文件d)工程招投標(biāo)與承包合同文件e)工程開工文件f)商務(wù)文件g)工程竣工驗(yàn)收及備案文件h)其他文件(2)監(jiān)理資料（B 類）內(nèi)容與要求a)監(jiān)理管理資料b)監(jiān)理工作資料c)竣工驗(yàn)收資料d)其他資料(3)施

9、工資料（C 類）內(nèi)容與要求a)施工管理資料b)施工技術(shù)資料c)施工測量記錄d)施工物資資料e)施工記錄f)施工試驗(yàn)資料g)施工質(zhì)量驗(yàn)收記錄h)竣工驗(yàn)收資料3.3.2. 各種設(shè)備設(shè)施的隨機(jī)資料（包括但不限于：設(shè)備操作、使用說明書，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)說明書及維修工藝要求，隨機(jī)圖冊，設(shè)備產(chǎn)品樣本，出廠合格證明，出廠精度、性能檢驗(yàn)記錄，裝箱單、附件明細(xì)表，開箱查驗(yàn)單，安裝調(diào)試記錄，安第 7 頁 共 12 頁裝調(diào)試查驗(yàn)記錄，安裝洽商記錄，進(jìn)口設(shè)備技術(shù)資料原件及翻譯文本等。 ）3.3.3. 與政府主管部門及或供電、供水、燃?xì)獾饶茉垂?yīng)企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準(zhǔn)書，供用電協(xié)議

10、書，供電部門送電前配電室高壓及繼電保護(hù)試驗(yàn)記錄等）3.3.4. 政府主管部門出具的各種檢驗(yàn)、檢測報(bào)告及為出具檢驗(yàn)檢測報(bào)告所必須的各種檢驗(yàn)、檢測記錄及或工作記錄。3.3.5. 業(yè)主資料（適用時(shí)）已購房業(yè)主的姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。3.4. 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)3.4.1. 編制承接查驗(yàn)工作計(jì)劃各專業(yè)組按照承接查驗(yàn)計(jì)劃安排，對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施（水、電、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、道路、管線等）進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)，并填寫相關(guān)記錄；查驗(yàn)采用觀察和使用、試驗(yàn)的方法進(jìn)行。3.4.2. 承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括：3.4.2.1. 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)；3.4.2.2.

11、公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)（包括強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程等） ；3.4.2.3. 鑰匙的承接查驗(yàn)；4.房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)要求房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)要求4.1. 查驗(yàn)范圍房屋本體、公共設(shè)施等。房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。公共設(shè)施包括：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱（房） 、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施等。4.2. 滿足實(shí)用

12、性要求。5.強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求5.1. 查驗(yàn)范圍包括但不限于項(xiàng)目范圍內(nèi)的如下設(shè)備設(shè)施：5.1.1. 變配電室設(shè)備設(shè)施（包括：應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施） 。5.1.2. 空調(diào)系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。第 8 頁 共 12 頁5.1.3. 給排水系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.4. 樓宇自控系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.5. 消防系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.6. 安全防范系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.7. 照明系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。5.1.8. 辦公用電系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。5.1.9. 電梯系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。6.電梯電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)

13、要求系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求6.1. 查驗(yàn)范圍項(xiàng)目范圍內(nèi)的所有電、扶梯設(shè)備設(shè)施，包括竣工查驗(yàn)資料及電梯機(jī)房、電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機(jī)械裝置和電氣裝置。6.2. 系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。7.安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求7.1. 查驗(yàn)范圍安全防范系統(tǒng)的范圍包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制(門禁)系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)。7.2. 系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。8.消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求8.1. 查驗(yàn)范圍8.1.1. 消防電源及消防疏散照明設(shè)備、防爆電氣設(shè)備（包括：應(yīng)急配電系統(tǒng)設(shè)

14、備、自備應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、EPS 電源、UPS 電源、消防互投開關(guān)、消防電氣線路、火災(zāi)應(yīng)急照明及安全疏散指示標(biāo)志、防爆照明設(shè)備、防爆動(dòng)力設(shè)備等） ；8.1.2. 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)（包括：消防水箱、消防水箱給水管路和控制裝置、消防水泵、噴淋水泵、穩(wěn)壓泵、噴淋管線和噴淋頭、消火栓及消火栓箱、濕式報(bào)警閥、水流指示器、雨淋閥等）8.1.3. 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)備（包括：消防自動(dòng)報(bào)警主機(jī)和 CRT、各種火災(zāi)探測器；手動(dòng)報(bào)警按鈕；區(qū)域報(bào)警控制器和集中報(bào)警控制器等） ；8.1.4. 消防控制中心與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（包括：聯(lián)動(dòng)控制臺、區(qū)域聯(lián)動(dòng)控制器、集中聯(lián)動(dòng)控制器、UPS 電源和操作電源、消防直通電話等）8.1.5. 應(yīng)

15、急廣播系統(tǒng)（包括：聲源設(shè)備、功率放大器、音控器、揚(yáng)聲器等） ；第 9 頁 共 12 頁8.1.6. 防排煙系統(tǒng)設(shè)備（包括：排風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)道、正壓送風(fēng)風(fēng)道、正壓送風(fēng)口、防排煙風(fēng)口、防火閥等） ；8.1.7. 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)8.1.8. 氣體滅火系統(tǒng)8.1.9. 防火門、防火卷簾（包括：防火門、電動(dòng)防火門、防火卷簾等） ；8.1.10. 消防電梯；8.1.11. 滅火器配置； 8.1.12. 防火、防煙分區(qū)8.1.13. 智能防火系統(tǒng)（包括：智能探測器、智能終端等） ；8.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。9.樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求9

16、.1. 查驗(yàn)范圍樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍為空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、熱源和熱交換系統(tǒng)、冷凍和冷卻系統(tǒng)、電梯和自動(dòng)扶梯系統(tǒng)等各子系統(tǒng)。9.2. 系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。10. 綜合布線綜合布線設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求10.1. 查驗(yàn)范圍項(xiàng)目范圍內(nèi)語音、數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、設(shè)施。包括工作區(qū)、電信間、設(shè)備間、線槽、線纜、橋架以及圖紙資料。10.2. 符合相關(guān)安裝施工要求。11. 空調(diào)各系統(tǒng)空調(diào)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求11.1. 驗(yàn)收范圍項(xiàng)目范圍內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、排風(fēng)排煙系統(tǒng)、冷凍和冷卻系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、消防正壓送風(fēng)系統(tǒng)等。11.2. 各系統(tǒng)能夠正

17、常的運(yùn)行使用。12. 給排水各系統(tǒng)給排水各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)要求12.1. 驗(yàn)收范圍包括但不限于項(xiàng)目范圍內(nèi)的如下設(shè)備設(shè)施：生活冷、熱水，直飲水，中水，排水（雨水、污水）系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。12.2. 各系統(tǒng)能夠正常的運(yùn)行使用。第 10 頁 共 12 頁13. 綠化工程綠化工程的承接查驗(yàn)要求的承接查驗(yàn)要求 綠化工程承接查驗(yàn)按照CJJ/T82-99 城市綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范組織開展。14. 鑰匙的承接查驗(yàn)要求鑰匙的承接查驗(yàn)要求14.1. 范圍適用于項(xiàng)目內(nèi)如下區(qū)域鑰匙的承接查驗(yàn)：14.1.1. 公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各辦公室、各設(shè)備機(jī)房門鑰匙。14.1.2. 業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時(shí)空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門、房間門及套間門的鑰匙。14.1.3. 重點(diǎn)部位：大樓內(nèi)機(jī)房、制高點(diǎn)、生活飲用水箱、倉庫等。14.2. 承接查驗(yàn)組織14.2.1. 鑰匙的承接查驗(yàn)工作應(yīng)在完成房屋本體及公共設(shè)施和公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)后進(jìn)行。14.2.2. 鑰匙的承接查驗(yàn)工作應(yīng)由建設(shè)單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應(yīng)做到完整、完全移交，接驗(yàn)記錄應(yīng)清晰。14.2.3. 鑰匙承接查驗(yàn)工作中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改、完善。14.3. 承接查驗(yàn)要求第 11 頁 共 12 頁鑰匙承接查驗(yàn)流程服務(wù)流程工作內(nèi)容工作要求1指定專人負(fù)責(zé)管理。保管