項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引20——精裝修策劃

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引2.0運(yùn)營(yíng)中心第五部分 精裝善策劃，質(zhì)量有保障四審四查八項(xiàng)先行三大管理通病預(yù)防2慎選分包制度嚴(yán)謹(jǐn)樣板先行前緊后松3手工勞動(dòng)為主4做業(yè)分布面廣2屬小量重復(fù)性工作1客戶(hù)滿意不僅是規(guī)范5實(shí)施人員參差不齊6總包配合過(guò)程中強(qiáng)勢(shì)7精裝修分包天生弱者8甲方有勁使不上精裝修策劃精裝修工程特點(diǎn)做什么怎么做首立規(guī)矩首立規(guī)矩選項(xiàng)確認(rèn)選項(xiàng)確認(rèn)1整體裝修版本核對(duì)24水電配套電位數(shù)量及位置2部品配置清單核對(duì)25電路通暢檢測(cè)3滲漏控制衛(wèi)生間閉水驗(yàn)收單26煤氣表位置復(fù)核4塑鋼窗淋水驗(yàn)收單27空調(diào)孔位置膩?zhàn)邮┕で按蛟O(shè)5陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)位盛水驗(yàn)收單28墻地磚墻地面彈線6地?zé)峁艿来驂候?yàn)收單29瓷磚集中加工7給水管道打壓驗(yàn)收單

2、30墻地磚鋪貼墻壓地方式8裂縫控制墻面抹灰無(wú)空鼓、裂縫31墻地磚空鼓驗(yàn)收并標(biāo)識(shí)9石膏板吊頂拼板時(shí)采用整體L型轉(zhuǎn)角32鋪貼表面質(zhì)量情況10石膏板板縫用膠帶紙等進(jìn)行處理33衛(wèi)生間過(guò)口石耳朵尺寸55*35mm11膩?zhàn)娱_(kāi)始前室內(nèi)瓷磚工程已進(jìn)行完畢34衛(wèi)生間磚低于過(guò)口石材15mm12涂料施工期間及施工完畢3天內(nèi)不開(kāi)窗35未貼磚部位水泥砂漿找平壓光至頂棚13 工廠化裝修前標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)尺寸控制圖）36室內(nèi)安裝室內(nèi)門(mén)開(kāi)槽及切割位置規(guī)則無(wú)毛槎14裝修后標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)尺寸控制圖）37室內(nèi)門(mén)表面覆膜平整無(wú)起翹15墻棚地地面平整度檢驗(yàn)（地板基面）38櫥柜水盆給水點(diǎn)開(kāi)圓形孔16棚面平整度39櫥柜煤氣表

3、后側(cè)規(guī)則開(kāi)孔或背板封閉17墻面平整、垂直度4018成品保護(hù)控制入戶(hù)門(mén)、塑鋼窗成品檢驗(yàn)及保護(hù)（裝修前）4119室內(nèi)門(mén)成品保護(hù)4220櫥柜成品保護(hù)43 21收納衣柜成品保護(hù)44 22潔具成品保護(hù)4523廚房電器成品保護(hù)461.周例會(huì)制度2.圖紙交底制度3.現(xiàn)場(chǎng)管理制度4.設(shè)施要求制度5.材料堆放制度6.加工場(chǎng)地制度7.樣板先行制度8.裝修放線制度9.裝修工程實(shí)施制度10.質(zhì)量巡查制度11檢查清單制度12.成品保護(hù)制度沒(méi)有規(guī)矩不能成方圓，精裝修質(zhì)量控制首要工作是立規(guī)矩四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸4查工作面查交接單查隱蔽查工藝出圖計(jì)劃分包商確定及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃樣板確認(rèn)計(jì)劃甲乙方供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃精裝修計(jì)劃

4、有條不紊精裝修工程管理是多專(zhuān)業(yè)、多工種、 多工序、多協(xié)調(diào)工作，計(jì)劃工作至關(guān)重要。臨水臨電堆場(chǎng)運(yùn)輸計(jì)劃資金使用計(jì)劃合同前置及數(shù)量準(zhǔn)確充分考慮前置圖紙會(huì)審及深化分包商早進(jìn)場(chǎng)并連續(xù)施工保障樣板工藝、工法落實(shí)甲乙方材料堆場(chǎng)及加工場(chǎng)總包臨水臨電運(yùn)輸預(yù)留四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸5查工作面查交接單查隱蔽查工藝裝修設(shè)計(jì)圖水電圖結(jié)構(gòu)圖建筑圖每一個(gè)戶(hù)型現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)裝修深化圖四大件安裝圖精裝修設(shè)計(jì)圖不是“先毛坯，后裝修”在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)開(kāi)始介入。區(qū)域設(shè)計(jì)管理部應(yīng)先行介入，在分包商準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)進(jìn)行圖紙交底。方案設(shè)計(jì)建筑圖應(yīng)關(guān)注墻體定位，衛(wèi)生間及廚房應(yīng)關(guān)注窗位置及開(kāi)啟方向；結(jié)構(gòu)圖應(yīng)關(guān)注板梁之間的標(biāo)高；水電圖應(yīng)關(guān)注

5、廚衛(wèi)的水電點(diǎn)，廳房的空調(diào)插座及空調(diào)出墻孔位置交圏設(shè)計(jì)在主體結(jié)構(gòu)完成后，每一個(gè)戶(hù)型都應(yīng)將墻體位置、水電點(diǎn)位、濕鋪貼排版線、煙道位置線、四大件落位線、天花線等在實(shí)體戶(hù)型中放線落實(shí)，對(duì)需調(diào)整部分修改現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)主要是審查水電位的匹配、煤氣管道與櫥柜安裝匹配、浴柜與水點(diǎn)匹配、浴柜與墻體的尺寸匹配、PVC門(mén)與墻的厚度及門(mén)垛尺寸的匹配等安裝設(shè)計(jì)將修改、深化部分納入到裝修圖紙中，進(jìn)行工藝優(yōu)化、簡(jiǎn)化對(duì)質(zhì)量影響并對(duì)總包及分包進(jìn)行圖紙交底施工圖設(shè)計(jì)流程關(guān)注審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝關(guān)注四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝工序特點(diǎn)實(shí)施原則： 先里后外，先上后下，先泥水

6、后安裝，先封閉后消項(xiàng)多專(zhuān)業(yè) 多工種 多穿插 多流水單位工程量小 批量重復(fù)量大工序前后制約性強(qiáng) 如返工涉及多工種 不同工種施工速度相差巨大不同施工完成面成品保護(hù)要求不同不同工種對(duì)資金要求不同審工序示示例例審工序 實(shí)際施工中，廳房與廚房施工并非獨(dú)立施工，考慮到廚衛(wèi)間的濕作業(yè)和廚柜安裝等工作對(duì)廳房部分的成品保護(hù)有直接影響。因此，現(xiàn)場(chǎng)工序安排要求在地板鋪設(shè)前，必須完成廚衛(wèi)間的主體施工，減少相互間的破壞和交雜施工的影響。 示示例例9審工序計(jì)劃項(xiàng)目提供精裝修采購(gòu)計(jì)項(xiàng)目提供精裝修采購(gòu)計(jì)劃劃交付節(jié)點(diǎn)交付節(jié)點(diǎn)裝修施工工序匯總精裝修施工計(jì)精裝修施工計(jì)劃（初稿）劃（初稿）精裝總包進(jìn)場(chǎng)精裝總包進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行樣板實(shí)施進(jìn)行樣板

7、實(shí)施土建移交精裝土建移交精裝樣板樣板工藝樣板工藝樣板成品保護(hù)樣板成品保護(hù)樣板初開(kāi)荒樣板初開(kāi)荒樣板精保潔樣板精保潔樣板交付樣板交付樣板樣板點(diǎn)評(píng)樣板點(diǎn)評(píng)風(fēng)險(xiǎn)排查風(fēng)險(xiǎn)排查銷(xiāo)售承諾銷(xiāo)售承諾周邊環(huán)境變化周邊環(huán)境變化功能缺陷功能缺陷與銷(xiāo)售樣板不一與銷(xiāo)售樣板不一批量施工批量施工編制可視化進(jìn)編制可視化進(jìn)度及過(guò)程控制度及過(guò)程控制精裝修精裝修工作準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備土建界面移交土建界面移交土建類(lèi)土建類(lèi)水電類(lèi)水電類(lèi)部品類(lèi)部品類(lèi)室內(nèi)穿線室內(nèi)穿線廚衛(wèi)墻磚施工廚衛(wèi)墻磚施工門(mén)檻石施工門(mén)檻石施工房間地磚施工房間地磚施工非廚衛(wèi)吊頂施非廚衛(wèi)吊頂施工工廚衛(wèi)吊頂施工廚衛(wèi)吊頂施工+煙機(jī)煙機(jī)、排氣、排氣管預(yù)埋管預(yù)埋天棚墻面膩?zhàn)犹炫飰γ婺佔(zhàn)幽佔(zhàn)哟?/p>

8、磨膩?zhàn)哟蚰ラT(mén)套基層安裝門(mén)套基層安裝臥室地坪施工臥室地坪施工護(hù)窗欄桿預(yù)埋護(hù)窗欄桿預(yù)埋件安裝件安裝底漆施工底漆施工開(kāi)關(guān)插座安裝開(kāi)關(guān)插座安裝柜柜體安裝體安裝門(mén)套門(mén)扇安裝門(mén)套門(mén)扇安裝木地板及角線木地板及角線安裝安裝面漆施工面漆施工廚衛(wèi)五金及設(shè)廚衛(wèi)五金及設(shè)備安裝備安裝陽(yáng)臺(tái)墻面面漆陽(yáng)臺(tái)墻面面漆施工施工門(mén)窗、臺(tái)面打門(mén)窗、臺(tái)面打膠膠房間開(kāi)荒清潔房間開(kāi)荒清潔成品保護(hù)、安成品保護(hù)、安全文明建設(shè)全文明建設(shè)材料下訂單材料下訂單圖圖紙紙標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化123部品類(lèi)部品類(lèi)4四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝精裝修運(yùn)輸水平運(yùn)輸垂直運(yùn)輸后期前期人貨梯優(yōu)先運(yùn)輸數(shù)量大、重量大等材料，如：水泥、砂、拋光磚、

9、埃特板等。在精裝修施工前應(yīng)安裝并調(diào)試完畢，用于施工工人、裝修材料等運(yùn)輸，為保障安全宜由精裝修分包單獨(dú)管理專(zhuān)門(mén)制作裝修材料運(yùn)輸車(chē)，保障室內(nèi)電梯正常運(yùn)行。避免大量材料過(guò)早運(yùn)輸至 施工現(xiàn)場(chǎng)精裝修施工前期準(zhǔn)備階段可以使用，但在精裝修實(shí)施階段杜絕使用，保障已實(shí)施的成品保護(hù)后期前期四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝成品檢驗(yàn)基準(zhǔn)尺寸工作界面點(diǎn)位清點(diǎn)隱蔽驗(yàn)收查工作面土建界面、安裝隱蔽界面、濕鋪貼界面、裝飾界面、四大件安裝界面、裝飾面界面、設(shè)備安裝界面、初驗(yàn)收界面、成品保護(hù)、關(guān)門(mén)界面1米線、凈高線、凈尺寸線上道工序的成品檢驗(yàn)、完成尺寸檢驗(yàn)、其余觀感檢驗(yàn)、 成品交接單水電點(diǎn)位清點(diǎn)、預(yù)留

10、孔位清點(diǎn)水電隱蔽驗(yàn)收、帶壓水驗(yàn)收、防水成品驗(yàn)收在檢查工作面過(guò)程中除施工隊(duì)自檢、甲方組織監(jiān)理、施工方聯(lián)合檢查外，應(yīng)善于利用下道工序施工隊(duì)對(duì)上道工序施工隊(duì)工作面的交接檢查四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝樓號(hào)房間號(hào)戶(hù)型裝修版本關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)參建單位D1#3501AA鋪磚2009-8-15（含墻地瓷磚鋪貼、膩?zhàn)樱┙ㄔO(shè)*萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司家俱2009-9-30（含門(mén)、收納柜體）監(jiān)理*工程建設(shè)監(jiān)理公司竣工2009-10-30（地板安裝完畢移至保潔）施工*建設(shè)工程有限公司選項(xiàng)確認(rèn)選項(xiàng)確認(rèn)1整體裝修版本核對(duì)24水電配套電位數(shù)量及位置2部品配置清單核對(duì)25電路通暢檢測(cè)3滲漏控制衛(wèi)

11、生間閉水驗(yàn)收單26煤氣表位置復(fù)核4塑鋼窗淋水驗(yàn)收單27空調(diào)孔位置膩?zhàn)邮┕で按蛟O(shè)5陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)位盛水驗(yàn)收單28墻地磚墻地面彈線6地?zé)峁艿来驂候?yàn)收單29瓷磚集中加工7給水管道打壓驗(yàn)收單30墻地磚鋪貼墻壓地方式8裂縫控制墻面抹灰無(wú)空鼓、裂縫31墻地磚空鼓驗(yàn)收并標(biāo)識(shí)9石膏板吊頂拼板時(shí)采用整體L型轉(zhuǎn)角32鋪貼表面質(zhì)量情況10石膏板板縫用膠帶紙等進(jìn)行處理33衛(wèi)生間過(guò)口石耳朵尺寸55*35mm11膩?zhàn)娱_(kāi)始前室內(nèi)瓷磚工程已進(jìn)行完畢34衛(wèi)生間磚低于過(guò)口石材15mm12涂料施工期間及施工完畢3天內(nèi)不開(kāi)窗35未貼磚部位水泥砂漿找平壓光至頂棚13工廠化裝修前標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)尺寸控制圖）36室內(nèi)安裝室內(nèi)門(mén)開(kāi)槽及切割

12、位置規(guī)則無(wú)毛槎14裝修后標(biāo)準(zhǔn)尺寸確認(rèn)（詳見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)尺寸控制圖）37室內(nèi)門(mén)表面覆膜平整無(wú)起翹15墻棚地地面平整度檢驗(yàn)（地板基面）38櫥柜水盆給水點(diǎn)開(kāi)圓形孔16棚面平整度39櫥柜煤氣表后側(cè)規(guī)則開(kāi)孔或背板封閉17墻面平整、垂直度4018成品保護(hù)控制入戶(hù)門(mén)、塑鋼窗成品檢驗(yàn)及保護(hù)（裝修前）4119室內(nèi)門(mén)成品保護(hù)4220櫥柜成品保護(hù)4321收納衣柜成品保護(hù)4422潔具成品保護(hù)4523廚房電器成品保護(hù)46裝修施工標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行階段示意參考萬(wàn)科工作面交接可視單四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝3衛(wèi)生間防水2冷熱給水1電線管4尺寸控制點(diǎn)5窗塞縫防水查隱蔽完成電線穿線或鐵絲穿線冷熱水聯(lián)通帶壓

13、蓄水24小時(shí)1m標(biāo)高線復(fù)核外墻淋水測(cè)試15432四審、四查審計(jì)劃審圖紙審工序?qū)忂\(yùn)輸查工作面查交接單查隱蔽查工藝陽(yáng)臺(tái)下水管周邊做返檻美觀，避免滲漏未做返檻影響美觀，施工困難，容易滲漏地漏施工容易，便于排水做封邊，美觀，避免積塵未考慮吊頂標(biāo)高，未做封邊，影響美觀，容易積塵查實(shí)施工藝最重要的是簡(jiǎn)化施工、保障質(zhì)量、美化觀感、防通病未考慮窗臺(tái)面石材施工問(wèn)題，后續(xù)石材施工便利性和質(zhì)量受到影響方便窗臺(tái)面石材施工，后續(xù)石材施工便利性和質(zhì)量得到保障用塑料角線做陰陽(yáng)角，美觀，避免碰撞破壞人工批灰陰陽(yáng)角，工人技術(shù)難以滿足要求，容易破壞示示例例八項(xiàng)先行八項(xiàng)先行1.管理先行2.樣板先行3.材料先行4.分批先行5.封閉先

14、行6.放線先行甲方精裝修管理小組；乙方精裝修負(fù)責(zé)人；總包精裝修協(xié)調(diào)人；精裝修例會(huì)組織人；材料檢查準(zhǔn)用審批人；施工過(guò)程成品保護(hù)負(fù)責(zé)人；分批工作面交接驗(yàn)收負(fù)責(zé)人樣板確認(rèn)交底（深化施工圖、工作面交接、工序、工法、工藝、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收、成品保護(hù)要求等）甲供材料計(jì)劃；甲供材交接制度；乙供材料計(jì)劃；乙供材檢驗(yàn)制度項(xiàng)目精裝修批量分批實(shí)施表；分批實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表分批封閉計(jì)劃（鋁合金門(mén)窗封閉、預(yù)留管洞封閉、防水封閉、線槽封閉、入戶(hù)門(mén)封閉等）精裝修標(biāo)高控制線；天花標(biāo)高線；濕鋪貼排版線；水電定點(diǎn)線；鋁合金門(mén)安裝控制線；入戶(hù)門(mén)標(biāo)高線等7.堆場(chǎng)先行8.加工先行裝修材料堆場(chǎng)平面布置圖；水泥、砂堆放區(qū)布置圖；現(xiàn)代家私4大件堆放區(qū)；裝修垃圾堆放區(qū)漿料攪拌加工區(qū)；鋪貼材料加工區(qū)；板材、龍骨加工區(qū)16三大管理成品保護(hù)管理過(guò)程質(zhì)量管理人員管理精裝修人員（包含濕鋪貼）精裝修施工工人：5080人/百套其中：泥水約20人/百套 油漆約15人/百套 木工約5人/百套 管理約2人/百套 雜工約8人/百套成品保護(hù)關(guān)注：嚴(yán)格工作面交接驗(yàn)收制度；嚴(yán)格執(zhí)行成品包裝保護(hù)規(guī)定；發(fā)揮總包、物業(yè)保安巡查作用；建議精裝修施工現(xiàn)場(chǎng)封閉管理（人員與現(xiàn)場(chǎng)分開(kāi)設(shè)置）過(guò)程質(zhì)量管理應(yīng)關(guān)注：1.選擇具有相同質(zhì)量理念的施工方；2.下道工序?qū)ι系拦ば虻臋z查；3.嚴(yán)格按照樣板確認(rèn)的施工工法實(shí)施；4.要求施工方建立對(duì)施工人員準(zhǔn)入制度；5.建立過(guò)程質(zhì)量定期檢查獎(jiǎng)罰制