商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要特征研究

1、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要特征研究         08-09-10 16:09:00     作者：未知    編輯：studa20伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，以期獲得相對較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用，不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)

2、施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上從多個(gè)角度對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述，力求進(jìn)行一定深度的探討。 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下：1、地理位置的固定性土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營銷售，就

3、地使用獲利的可能性及投資收益。2、建設(shè)投資大房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。3、開發(fā)周期長土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要13年甚至更長的時(shí)間。4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計(jì)民生，必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開

4、始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。5、建設(shè)環(huán)節(jié)多這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。6、多源資金籌措由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大，開發(fā)周期長，項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措，其中又

5、往往以銀行債務(wù)資金為主。7、資金周轉(zhuǎn)慢從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長，資金周轉(zhuǎn)慢。8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對

6、應(yīng)關(guān)系。9、人員要求高一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù)，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。10、風(fēng)險(xiǎn)較大由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提供產(chǎn)品建議；