珠三角倉儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展報(bào)告

1、珠三角倉儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展報(bào)告 珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)包括廣州、深圳、珠海、東莞、中山、佛山、江門、Y市區(qū)等，總面積為4.16萬平方公里。珠三角集中了五大港口和五大機(jī)場，中國交通大動(dòng)脈的“五縱七橫”有三縱（京廣、京九、京珠）經(jīng)過珠三角，同時(shí)，珠三角內(nèi)部的高速交通網(wǎng)絡(luò)在國內(nèi)也首屈一指，已形成了海陸空全方位發(fā)展的立體化、國際化的交通格局。而珠三角發(fā)達(dá)的制造業(yè)是推動(dòng)珠三角物流業(yè)發(fā)展的內(nèi)在力氣。 截至20XX年底，珠三角地區(qū)GDP已超過全國的10以上，物流服務(wù)需求規(guī)模巨大。隨著珠三角地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)總量規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，作為現(xiàn)代物流業(yè)的支柱基礎(chǔ)，倉儲(chǔ)業(yè)也得到強(qiáng)勁發(fā)展。尤其是冷鏈物流、冷庫建設(shè)得到了長足發(fā)展，截至20XX年底

2、，珠三角地區(qū)內(nèi)成一定規(guī)模的各類冷藏庫容總計(jì)約100萬噸，按3000噸以上統(tǒng)計(jì)（3000噸以下不計(jì)），廣州占30%、深圳占30%。 雖然，由于受全球金融危機(jī)影響，珠三角地區(qū)倉儲(chǔ)業(yè)也受到了一定的沖擊。但隨著20XX年廣州亞運(yùn)會(huì)的舉辦，將帶來210億元的物流需求。因此，珠三角地區(qū)倉儲(chǔ)服務(wù)業(yè)仍保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。依據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，X省20XX年前三季度的物流總費(fèi)用占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為51.2%，創(chuàng)近10年來最低，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。但在運(yùn)輸費(fèi)用比重下降的同時(shí)，20XX年前三季度保管費(fèi)用增長較快，在物流總費(fèi)用中所占比重為36.5%，創(chuàng)物流統(tǒng)計(jì)以來最高，比20XX年同期提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。 一、珠三角

3、倉儲(chǔ)業(yè)特征： 珠三角地區(qū)的倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)出以下特征： 1、珠三角地區(qū)以廣州、深圳、珠海三地為例，倉儲(chǔ)業(yè)呈現(xiàn)不均衡化發(fā)展。 其中以深圳倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展最為快速，庫區(qū)基本達(dá)到3-4層樓房，普遍應(yīng)用自動(dòng)立體化倉庫；廣州倉儲(chǔ)業(yè)近年來發(fā)展較為快速，興建了一批現(xiàn)代化庫區(qū)，部分平凡倉庫也正在向自動(dòng)立體化倉庫轉(zhuǎn)型。廣州物流協(xié)會(huì)對200家擁有倉儲(chǔ)服務(wù)的會(huì)員企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，其中，有80%以上的企業(yè)對自身倉儲(chǔ)服務(wù)進(jìn)行了升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了ERP等信息化管理服務(wù)。珠海倉儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展相對較為緩慢，主要以平凡倉庫為主，且大部分是平倉，保稅倉庫也許只有一兩家，冷凍倉庫在3家左右，藥品倉臨時(shí)還未批下一家。但目前也有部分倉庫在進(jìn)行改造，改成

4、立體倉，少數(shù)部分倉儲(chǔ)企業(yè)開頭啟用信息化管理軟件，如新禾物流企業(yè)目前有一套信息管理軟件，出錯(cuò)率降低了30%左右。且隨著珠港澳大橋建立將要帶來的物流業(yè)富強(qiáng)，將促進(jìn)珠海倉儲(chǔ)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。 2、珠三角倉儲(chǔ)用地租金上升 據(jù)香港威格斯亞太區(qū)研究部昨日發(fā)表最新報(bào)告顯示，愈來愈多的外資物流公司正在珠三角地區(qū)購入物流倉儲(chǔ)用地發(fā)展業(yè)務(wù)，深圳東部的鹽田港后勤用地與西部福田保稅區(qū)倉儲(chǔ)用地租金在上升，土地售價(jià)亦在升溫。 該物業(yè)代理的市場統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，鹽田港倉儲(chǔ)用地每平方米是2450元人民幣，租金是每平方米月租金在50至60元。而福田保稅區(qū)倉儲(chǔ)用地售價(jià)每平方米是1560元，而每平方米月租金是在28至50元之間。 物流業(yè)對

5、倉儲(chǔ)用地的需求迫切，導(dǎo)致珠三角內(nèi)部分土地的價(jià)格上升，X省的土地平均售價(jià)現(xiàn)為每平方米334美元（約2589元人民幣），是內(nèi)陸省份同級(jí)土地的10倍，而深圳的保稅區(qū)的倉儲(chǔ)用地平均每平方米是298美元（約2310元人民幣）。 另仲量聯(lián)行曾發(fā)布名為“中國物流市場機(jī)遇”的研究報(bào)告。報(bào)告預(yù)估，從20XX年到20XX年，中國物流市場將以每年27%-30%的速度增長，在此帶動(dòng)下將來中國將涌現(xiàn)10個(gè)新興物流城市。在全國范圍內(nèi)，目前物流倉儲(chǔ)物業(yè)平均租金水平最高的是深圳。 3、倉儲(chǔ)業(yè)在主要物流園區(qū)和基地發(fā)展快速 近年來，珠三角各級(jí)政府以及企業(yè)致力于物流園區(qū)的發(fā)展建設(shè)，截至目前，珠三角地區(qū)已經(jīng)開工建設(shè)和正在規(guī)劃的物流園

6、區(qū)有三十多家,各城市規(guī)劃的物流園區(qū)狀況如下表所示： 珠三角豐富的物流園區(qū)資源促進(jìn)了各城市物流園區(qū)的發(fā)展，珠三角地區(qū)物流主要在珠江流域，依據(jù)歷史數(shù)據(jù)的分析以及最近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和珠三角地區(qū)的交通研究，將珠三角地區(qū)物流園區(qū)宏觀布局可分為三大層次類別，香港為一層，深圳、廣州為一層，其他城市為一層。 香港作為國際性貿(mào)易、金融、航運(yùn)中心的地位短期內(nèi)不可動(dòng)搖，具有國際物流樞紐城市的條件，其物流市場供需條件、地區(qū)發(fā)展實(shí)力、交通條件和區(qū)位政策條件等優(yōu)勢明顯，所以處于宏觀布局的最高層次；廣州、深圳兩城市是除香港外珠三角地區(qū)實(shí)力最強(qiáng)的城市，優(yōu)勢主要表現(xiàn)在對外貿(mào)易、外商投資企業(yè)數(shù)和交通條件上，通過與香港的一體化建

7、設(shè)，這兩個(gè)城市具備成為全國性物流園區(qū)樞紐型城市的條件，處于整體布局的第二層。而珠三角其他城市則處于整體布局的最里層，結(jié)合各城市的實(shí)際狀況及空間分布，因其交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，可以做為物流集散型城市，擔(dān)當(dāng)周邊地區(qū)城市物流的集散功能。 4、保稅倉儲(chǔ)發(fā)展快速 珠三角是我國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域之一，依據(jù)珠三角的外向型經(jīng)濟(jì)特征，珠三角發(fā)展保稅物流的潛力非常巨大。珠三角作為當(dāng)今世界最大的出口商品加工區(qū)，世界出口貨物總量的50%集中在東南亞及華南，而其中五成集中在珠三角地區(qū)。 目前珠三角的保稅物流企業(yè)主要集中在廣州和深圳的保稅區(qū)內(nèi)，這些企業(yè)的資產(chǎn)比較雄厚，投資力度較大，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。 以廣州為例，目前，規(guī)劃中的

8、廣州保稅物流體系已基本成型。廣州保稅物流園區(qū)迄今為止，Y市共有6個(gè)特別監(jiān)管區(qū)，占X省特別監(jiān)管區(qū)總數(shù)（18個(gè)）的三分之一。廣州保稅物流體系的布局以三大樞紐為基礎(chǔ)，即：在南沙開發(fā)區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，在白云機(jī)場設(shè)立綜合保稅區(qū)和保稅物流中心（B型），在廣州工發(fā)區(qū)設(shè)立保稅物流園區(qū)。 其中，南沙保稅港區(qū)位于珠江出?？谖靼?，設(shè)有碼頭作業(yè)區(qū)、物流倉儲(chǔ)加工區(qū)、港口配套服務(wù)區(qū)等功能區(qū)，規(guī)劃面積7.06平方公里，包括三個(gè)地塊:地塊一包含廣州港南沙港區(qū)一期、南沙港區(qū)二期和公共查驗(yàn)區(qū)，面積4.26平方公里；地塊二包含物流園區(qū)一期、江海聯(lián)運(yùn)碼頭一期，面積1.44平方公里；地塊三是X省南沙出口加工區(qū)，包含兩個(gè)區(qū)塊，面積1.36

9、平方公里。目前，世界十大班輪企業(yè)已有9家簽訂入駐。 5、國際知名倉儲(chǔ)開發(fā)商和服務(wù)商大舉進(jìn)入珠三角地區(qū) 全球最大的物流配送開發(fā)商和服務(wù)商美國普洛斯公司（Prologis）已領(lǐng)先進(jìn)入中國市場，其客戶大多來自跨國公司、第三方物流服務(wù)供應(yīng)商、制造商以及零售商，并已與很多已進(jìn)入中國或者即將進(jìn)入國內(nèi)市場的跨國公司及領(lǐng)先的本土企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。 20XX年普洛斯登陸深圳，并在珠三角地區(qū)開頭了一系列“圈地運(yùn)動(dòng)”。20XX年，鹽田港普洛斯國際物流園由雙方5050的合資公司深圳鹽田港普洛斯物流園有限公司開發(fā)和管理。園區(qū)占地面積為18.2萬平方米，總建筑面積為30萬平方米，分三期開發(fā)，功能定位為出口

10、監(jiān)管和保稅倉。項(xiàng)目一期為出口監(jiān)管倉，開發(fā)面積約9.1萬平方米，物業(yè)為三層框架式結(jié)構(gòu)，庫房單層凈高為6.5米。二、三期項(xiàng)目也將間續(xù)在20XX年底前建成。 20XX年，普洛斯又在珠海計(jì)劃投資9,900萬美元，在珠海保稅區(qū)打造華南地區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化物流園，服務(wù)半徑將掩蓋香港、澳門、珠海、粵西等地，計(jì)劃開發(fā)總面積為38.7萬平方米，規(guī)劃建設(shè)19萬平方米的現(xiàn)代化物流配送建設(shè)。將重點(diǎn)開展跨境及保稅物流倉儲(chǔ)和配送中心業(yè)務(wù)。 據(jù)普洛斯（Prologis）中國區(qū)總經(jīng)理梅志明稱，該公司已經(jīng)完成在華南地區(qū)營運(yùn)的兩個(gè)物流園超過27000平方米的物流設(shè)施的出租。 另一工業(yè)地產(chǎn)大頭AMB于20XX年入駐深圳后，20XX

11、年開頭在廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)籌建12萬平方米的現(xiàn)代化倉庫區(qū)、物流基地和配送中心。 二、廣州倉儲(chǔ)業(yè)基本狀況 近年來，廣州加快培育第三方現(xiàn)代物流企業(yè)，降低制造業(yè)流通成本，到20XX年全市A級(jí)物流企業(yè)總數(shù)已經(jīng)達(dá)28家，位于全國第二，僅次于X市。20XX年，Y市完成貨物運(yùn)輸總量4.57億噸，與20XX年的2.52億噸相比增長81%；廣州港貨物吞吐量由20XX年的1.67億噸上升到3.41億噸，增幅達(dá)104%，國內(nèi)排名第三；機(jī)場貨郵吞吐量由20XX年的59.2萬噸上升到89.5萬噸，國內(nèi)排名第三。到20XX年，全市五星級(jí)通用倉庫有2家，四星級(jí)通用倉庫5家。 Y市物流企業(yè)按物流的作業(yè)可以分成運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、搬

12、運(yùn)、流通加工、包裝等方面。其中倉儲(chǔ)型物流企業(yè)主營倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，擁有或者租賃倉庫，具有倉儲(chǔ)整合、運(yùn)作能力，同時(shí)進(jìn)行流通加工、配送等物流作業(yè)。 根據(jù)把物流企業(yè)按其主營業(yè)務(wù)進(jìn)行分類的方法，可以計(jì)算出，廣州倉儲(chǔ)企業(yè)在物流企業(yè)中所占的比重為3%。 區(qū)域布局與主營業(yè)務(wù)之間的分析，可以從中看出Y市各區(qū)、市倉儲(chǔ)企業(yè)的主要分布狀況，以及比較出各區(qū)倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)與其他物流業(yè)務(wù)的比重狀況。 注：企業(yè)數(shù)量的刻度為對數(shù)刻度。 依據(jù)上圖所示，倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)與其他物流業(yè)務(wù)相比，在各個(gè)區(qū)分布相對較為均衡，其中以Z區(qū)的倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)最為富強(qiáng)，這與近年來Z區(qū)發(fā)展空港物流有親密聯(lián)系。而Y市和Y市離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)較其他各區(qū)稍低。其他各區(qū)域相對平衡

13、，倉儲(chǔ)是各種產(chǎn)業(yè)都必需的物流要素，相對上不會(huì)出現(xiàn)區(qū)域分布的太大差距，但由于土地成本差異，倉儲(chǔ)在區(qū)域上依舊是以花都、白云和黃埔居多，而像海珠與天河等市中心區(qū)域則僅有少數(shù)幾家。同時(shí)，與其他物流業(yè)務(wù)相比，倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)需求處于中間水平。 與深圳、長三角地區(qū)部分城市相比，Y市倉儲(chǔ)業(yè)仍存在很大不足。據(jù)兩家國際市場研究機(jī)構(gòu)研究，廣州當(dāng)前符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉儲(chǔ)設(shè)施不足50萬平方米，僅為X市的兩成左右。即使按廣州國際標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)占X市一半計(jì)，仍存在100萬平方米的缺口。Z區(qū)市場雖然多，但倉儲(chǔ)等工業(yè)地產(chǎn)配套不足。 三、珠三角地區(qū)倉儲(chǔ)業(yè)受到全球金融危機(jī)沖擊 受金融危機(jī)影響后，從20XX年9月份起，珠三角地區(qū)倉儲(chǔ)業(yè)開頭供過于求，

14、整體庫存率下降50%左右。 由于房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)趨冷和樓市價(jià)格持續(xù)下行，導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、建材、裝飾、家具等庫存開頭增加。而由于外貿(mào)需求的大幅萎縮，導(dǎo)致以倉儲(chǔ)為主業(yè)的物流企業(yè)一方面業(yè)務(wù)增加，另一方面出現(xiàn)壓倉，裝卸等相關(guān)收入下降，總體收入受影響。從20XX年10月份以來，滯港壓倉已成為廣州各港口倉儲(chǔ)企業(yè)普遍遭遇的問題。據(jù)廣州卓志物流集團(tuán)的數(shù)據(jù)，該集團(tuán)宏力庫區(qū)進(jìn)出倉貨運(yùn)量從9月份的1.6萬噸下降到了11月份的2000噸以內(nèi)。 不僅僅是服務(wù)于外貿(mào)的倉儲(chǔ)出現(xiàn)滯壓，內(nèi)貿(mào)系統(tǒng)企業(yè)同樣受金融危機(jī)沖擊嚴(yán)重。中國家電協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截止20XX年10月全國空調(diào)庫存（廠家和渠道）超過1400萬臺(tái)，這中間格力和美

15、的就占了60%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年三季報(bào)中，滬深兩市78%的上市公司庫存超過去年同期。其中341家公司存貨較年初增加50%，133家公司存貨翻了一番。23個(gè)行業(yè)中，庫存增加額最大的4個(gè)行業(yè)依次為房地產(chǎn)、鋼鐵、化工和建筑建材，分別增加了1125.13億元、821.99億元、663.48億元和515.54億元；而增幅最大的4個(gè)行業(yè)則為公用事業(yè)、鋼鐵、建筑建材和商業(yè)貿(mào)易,增幅分別為85.58%、50.08%、47.81%和41.07%。 從客戶企業(yè)供應(yīng)鏈的上游選購積壓，到中游產(chǎn)成品積壓，以及下游銷售庫存，都可以看出庫存增加。20XX年前三季度，珠三角倉儲(chǔ)系統(tǒng)受全球經(jīng)濟(jì)下滑影響較小，營業(yè)收入與往年基本持平

16、。但客戶的貨物的平均倉儲(chǔ)時(shí)間較往年有所延長，這表明貨主的銷售不旺，導(dǎo)致倉儲(chǔ)周期變長。尤其是一些鋼材類產(chǎn)品受到房地產(chǎn)等行業(yè)需求下降的影響，存庫量和倉儲(chǔ)時(shí)間都有明顯上升。同時(shí)，因?yàn)樨浳锎鎯?chǔ)時(shí)間變長，將對倉儲(chǔ)企業(yè)的操作收入（出入庫、裝卸、設(shè)備租賃、增值服務(wù)等）產(chǎn)生了一定影響。 全球經(jīng)濟(jì)下滑對中國倉儲(chǔ)業(yè)影響在20XX年逐步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在出租率下降、租金下跌、客戶削減的方面。同時(shí)，倉儲(chǔ)市場的疲軟和倉儲(chǔ)企業(yè)收入下降，還有可能導(dǎo)致部分不規(guī)范的中小倉儲(chǔ)企業(yè)開頭尋求法律紅線之外的創(chuàng)收手段。例如，盜賣、抵押貨主存貨以套取資金等。 如珠海信禾物流反映，由于受到全球金融危機(jī)影響，珠海多家廠家倒閉后，有些直接把廠房作

17、為倉庫進(jìn)行儲(chǔ)貨，有些則把廠房租出去作為倉庫使用。信禾物流作為Y市一家大型綜合物流服務(wù)基地，其20XX年上半年9個(gè)倉庫（自有7個(gè)、外租2個(gè)）全部租出去，出租率達(dá)到120%。20XX年下半年至20XX年，受全球金融危機(jī)影響特別大，退掉一個(gè)倉庫后，8個(gè)倉庫的出租率僅為50%-60%，且每平方米出租價(jià)格下降了1-2元。 但另一方面，目前國家擬投資4萬億拉動(dòng)內(nèi)需將給倉儲(chǔ)市場帶來新的機(jī)會(huì)，這一方面將帶來國內(nèi)倉儲(chǔ)等物流基礎(chǔ)設(shè)施的改觀；而珠三角地區(qū)城鄉(xiāng)一體化和新農(nóng)村流通市場的建設(shè)，必定挖掘出更大的倉儲(chǔ)服務(wù)需求。 四、珠三角倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展展望 目前在珠三角地區(qū)(含港澳)有香港機(jī)場、新白云機(jī)場、澳門機(jī)場、深圳機(jī)場、珠

18、海機(jī)場五大機(jī)場；港口超過60個(gè)，形成了海港、河港、商業(yè)性港口、專業(yè)性港口相配套的港口群，海港主要有香港、深圳、珠海三大港口，河港則有廣州、中山、江門、虎門、佛山、肇慶等。依據(jù)珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要，到20XX年，珠江三角洲高速公路通車?yán)锍踢_(dá)3000公里，軌道交通運(yùn)營里程達(dá)1100公里，港口貨物吞吐能力達(dá)9億噸，集裝箱吞吐能力達(dá)4700萬標(biāo)箱，民航機(jī)場吞吐能力達(dá)8000萬人次；到2020年，軌道交通運(yùn)營里程達(dá)2200公里，港口貨物吞吐能力達(dá)14億噸，集裝箱吞吐能力達(dá)7200萬標(biāo)箱，民航機(jī)場吞吐能力達(dá)1.5億人次。 同時(shí)，為迎接20XX年亞運(yùn)會(huì)，Y市政府將投資2000多億元人民幣進(jìn)行體育場館、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，直接產(chǎn)生210億元的物流需求，僅聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心的進(jìn)駐，就能為白云機(jī)場新增60萬噸以上的貨物吞吐量。這相當(dāng)白云機(jī)場20XX年全年的貨運(yùn)吞吐量。明顯，這將為珠三角倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇。 1、倉儲(chǔ)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程會(huì)加快，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的需要。隨著大量外資企業(yè)涌入珠三角地區(qū)，深圳鹽田港、廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等區(qū)域刺激了高端物流需求。服務(wù)于高端物流的倉儲(chǔ)向現(xiàn)代化倉儲(chǔ)企業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)新擴(kuò)建的現(xiàn)代化庫區(qū)將不斷涌現(xiàn)?？梢灶A(yù)見，幾年后，一批自主品牌的現(xiàn)代倉儲(chǔ)企業(yè)將出現(xiàn)在國內(nèi)外知名倉儲(chǔ)企業(yè)的名冊上。 2、珠三角倉儲(chǔ)業(yè)將向著更加綜合化、專業(yè)化、國際化的方向發(fā)展 一