我國(guó)房地產(chǎn)銷售情況圖文分析報(bào)告

1、2017年我國(guó)房地產(chǎn)銷售情況圖文分析報(bào)告（2018.01.03）一、2017年中國(guó)房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀：三四線城市熱度異常    2017年1-10月商品房銷售繼續(xù)了近三年來的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2017年1-10月全國(guó)商品房銷售面積13.0億平方米，同比增加8.2%；2017年1-10月全國(guó)商品房銷售額10.3萬億元，同比增加12.6%，雖然增長(zhǎng)率相比2015和2016有所降低，但是依然維持了增長(zhǎng)，同時(shí)行業(yè)也連續(xù)三年維持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。    商品房銷售面積累計(jì)值     商品房銷售額累計(jì)情況  2017之所以取得如此高的銷售

2、表現(xiàn)，其中一個(gè)重要因素是2017年三四線城市的貢獻(xiàn)。從數(shù)據(jù)來看，2017年前十月，三四線城市在銷售面積上以及銷售金額增速上分別領(lǐng)先一二線城市18.7個(gè)以及27.2個(gè)百分點(diǎn)，是近五年來兩者差距最大的一次。 2017 年前三季度三四線城市成交面積同比保持領(lǐng)先     2017 年前三季度三四線城市成交金額同比在保持領(lǐng)先     目前三線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始領(lǐng)漲一線與二線城市，且漲幅已經(jīng)接近其2013年的最大漲幅水平，三線城市房?jī)r(jià)的快速上漲也會(huì)逐漸制約行業(yè)政策進(jìn)一步放松的空間。2017年相比2016年已經(jīng)出現(xiàn)了快速的下降，共減少約0.8億平，

3、降幅達(dá)20%。且目前其絕對(duì)值水平已經(jīng)低于2014年，按照統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，目前每月約1000萬平的消化速度如果繼續(xù)消化下去，則到2018年上半年待售住宅面積水平將會(huì)達(dá)到近5年的最低值。    三四線城市房?jī)r(jià)開始領(lǐng)漲     行業(yè)狹義庫存面積（億平）     同時(shí)從更廣泛應(yīng)用的行業(yè)的可售面積庫存去化情況來看，目前一、二、三線城市的整體庫存水平也已經(jīng)處于近年來相對(duì)低位的水平。行業(yè)去庫存政策已經(jīng)取得了非常明顯的成效。    但是從行業(yè)1998年開始累積的新開工面積減去累積的銷售面積來測(cè)算的廣義住宅庫存面

4、積來看，目前行業(yè)整體的庫存雖然從2015年開始出現(xiàn)了下降，但是其絕對(duì)值依然有25億平。從后續(xù)看行業(yè)依然存在著去庫存的動(dòng)因，但整體而言去庫存的動(dòng)力已經(jīng)開始逐步減小。       行業(yè)新開工估算廣義庫存面積     從開發(fā)商資金來源角度看居民購房杠桿情況     從購房者角度看居民購房杠桿情況     驅(qū)動(dòng)因素從2017年下半年開始都出現(xiàn)了一定的弱化。首先，目前按揭利率從2016年的低位開始出現(xiàn)上浮，尤其是2017年下半年開始出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，這對(duì)于目前行業(yè)這部分高杠桿

5、資金所帶來的成交貢獻(xiàn)也會(huì)帶來不利的影響。    2017 年5 月起房貸利率出現(xiàn)連續(xù)上浮（%）     居民短期貸款在2017 年出現(xiàn)抬升     2017年以來新增居民短期貸款增長(zhǎng)迅速。2017年110月，我國(guó)新增短期居民貸款累計(jì)1.6萬億元，同比增長(zhǎng)243.4%，其中部分資金存在用于支付房款，違規(guī)進(jìn)入樓市的情況，影響了房地產(chǎn)金融調(diào)控秩序。此現(xiàn)象已經(jīng)引起監(jiān)管部門的重視，9月5日，北京銀監(jiān)局、人行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)通知，要求轄內(nèi)銀行開展個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查。11月3日，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合

6、部署規(guī)范購房融資行為，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房。截至目前，已經(jīng)有北京、江蘇、江西、廣東、重慶等省市均已下發(fā)文件加強(qiáng)對(duì)居民消費(fèi)貸款的管理。未來消費(fèi)貸款進(jìn)入樓市的情況有望得到遏制，這也會(huì)進(jìn)一步抑制杠桿資金對(duì)于2017年高成交的貢獻(xiàn)。    二、2018年中國(guó)房地產(chǎn)銷售預(yù)測(cè)    總體來看，一二線城市調(diào)控政策短期內(nèi)依然難以松動(dòng)，但目前量?jī)r(jià)控制較為平穩(wěn)，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)環(huán)境有望延續(xù)至2018年；三四線城市在去庫存接近尾聲的情況下，后續(xù)政策存在進(jìn)一步收緊的可能。一二線城市方面，假設(shè)其成交水平在2018

7、年與2017年保持一致，即成交面積約為6.11萬平，成交金額約為6.90萬億元。    一二線商品房銷售面積     一二線商品房銷售金額     一二線商品房銷售銷售均價(jià)三四線城市是目前最重要的分歧點(diǎn)所在。三四線城市銷售因貨幣化以及加杠桿，在2016、2017年連續(xù)出現(xiàn)了銷量的大增，尤其是2017年銷量增速明顯領(lǐng)先于一二線城市，預(yù)計(jì)隨著后續(xù)政策的逐步收緊，三四線城市的成交將逐步減弱并回歸至歷史水平。假設(shè)2017年三四線城市的銷售面積以及金額在現(xiàn)有的水平上出現(xiàn)一定的下滑，即商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10%，銷售金額同比

8、增長(zhǎng)25%。三四線商品房銷售面積     三四線商品房銷售金額     三四線商品房銷售均價(jià)三四線城市在2013年進(jìn)入了8億平的銷售平臺(tái)，2016年開始在政策的持續(xù)刺激下銷售量開始連續(xù)攀升，2016年達(dá)到了9億平以上，2017年則有望跨入10億平的平臺(tái)。    2018年三四線的銷售情況預(yù)測(cè)，在庫存下降以及房?jī)r(jià)領(lǐng)漲等多重約束下,預(yù)計(jì)行業(yè)政策的空間會(huì)逐漸縮減，三四線城市的市場(chǎng)行情會(huì)逐漸回歸以往的情況。將2018年三四線城市銷售可以分為樂觀、中性、悲觀三種假設(shè)。    為在樂觀情況下，刺激政策的退出

9、是一個(gè)緩慢的過程，銷售面積還可以維持一個(gè)5%左右的增長(zhǎng)，同時(shí)平均房?jī)r(jià)也可以維持一個(gè)5%的增幅，銷售金額則可以有10%的增長(zhǎng)；在中性情況下，假設(shè)刺激政策退出力度尚可，則銷售面積回歸到2016年的水平，即下滑9%，而平均房?jī)r(jià)水平保持不變，則整體銷售金額也下滑9%；在悲觀情況下，假設(shè)刺激政策退出力度較大，行業(yè)整體被打回3年前8億平的銷售平臺(tái)，則銷售會(huì)有較大幅度的下跌，假設(shè)成交面積回歸至2015年水平，則成交面積下滑25%，同時(shí)假設(shè)平均房?jī)r(jià)亦出現(xiàn)5%的下滑，則銷售金額的下滑幅度為29%。    三四線城市2018 年銷售情景分析 -銷售面積：萬平方米銷售均價(jià)：元/平方米銷售金額：億元-2018eyoy2018eyoy2018eyoy樂觀1104765%63135%6974410% 中性95651-9%60120%57509-9% 悲觀78489-25%5712-5%44831-29%結(jié)合一二線城市以及三四線城市成交面積以及成交金額，判斷樂觀情況下全國(guó)的銷售面積和銷售金額增幅分別是3%和5%，中性情況下全國(guó)的銷售面積和銷售金額的