房地產企業(yè)如何應對宏觀調控政策

1、房地產企業(yè)如何應對宏觀調控政策及風險摘要:在正確看待房地產業(yè)宏觀調控的市場背景的基礎上,理性宏觀調控的效應及其對房地產的宏觀調控政策及風險,然后提出房地產企業(yè)應對調控政策的策略。 關鍵詞:宏觀調控 房地產企業(yè) 策略 風險房地產業(yè)過熱跡象逐漸顯露,為了房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,政府宏觀調控的兩記“重拳”控制土地和控制信貸,正擊中了整個房地產業(yè)的要害,房地產企業(yè)必將在調控中不斷地進行自身調整。正確看待宏觀調控,成為房地產企業(yè)應對宏觀調控的關鍵。正確對待宏觀調控的市場背景，目前房地產市場基本呈持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢,但也出現了局部房價上漲過快、投資過熱等現象,已引發(fā)了新一輪的房地產過熱。主要表現在: 房地產投

2、資增長過猛，近年來房價連年上漲,吸引大量資本的涌入,導致房地產業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。19982003年每年投資增長的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產項目的開發(fā)投資增長高達41%。房地產供求結構嚴重失衡目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是主要組成部分。在房地產開發(fā)建設過程中,各地應該多開發(fā)建設低價位的適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現實情況是供給結構暫時性失衡,集中表現在高檔房、花園別墅過多,中低價住房、特別是動遷

3、用房短缺,導致住房平均價格上漲過快。房地產價格上漲過快商品住房價格與家庭收入的比例,是居民支付能力的標志。房價收入的比值越小,居民買房能力越強。上海2001-2003年商品房價格平均漲幅分別為1.8%、 8.2%、24.2%,呈一路上升態(tài)勢,三年漲幅累計達到34.2%,成為房價增長最快的省市,這一增長速度遠遠超過上海居民的收入增長幅度。 房地產貸款比重過高 房地產融資渠道單一,對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押認為房地產抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產領域。隨著房地產價格的上漲,風險會相應增加,甚至會引起巨大的金融危機。

4、房地產企業(yè)盲目圈地自2001年以來,各路開發(fā)商對房地產業(yè)的發(fā)展充滿著預期希望,于是一股規(guī)模巨大、聲勢不小的征地運動正在全國各大中城市掀起。房地產投資客增多。近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風險,提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產市場,導致虛假的需求現象。由于開發(fā)投資量和竣工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2004年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計為26%,已遠遠超過國際公認的10%15%的警戒線。理性看待目前的宏觀調控 理性看待調控的力度回顧這些年房地產業(yè)發(fā)展的歷

5、程，我國房地產業(yè)經歷了兩次房地產過熱的調控，其中，1993年大規(guī)模的對局部地區(qū)“過熱”的宏觀調控。90年代房地產增長是在一個房地產投資與消費的低潮期起步的，過高的投資沒有消費市場的支撐，而現在的房地產投資增長是在連續(xù)多年的高速增長水平上，有較高的住房需求的基礎；90年代房地產投資增長是以國有資產，特別是財政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費，而現在的房地產市場是以非國有投資為主和以個人消費為主的市場。所以,當前宏觀調控的市場背景與以前的調控有著根本的不同，不會采用一刀切的行政干預辦法，企業(yè)不必對市場發(fā)展喪失信心。 我國政府宏觀調控能力不斷增強，調控手段日趨成熟，經濟運行趨于平穩(wěn)

6、。宏觀調控的手段堅持市場化的方向，沒有采取緊急剎車政策，而是從土地、金融政策上加以調控。從已經出臺的政策看，絕大部分的政策還是采用經濟的手段、市場的手段，對中國的經濟和中國的房地產造成致命的傷害,只會使它健康發(fā)展。 理性看待調控政策的效應 近年來我國住宅產業(yè)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人均居住面積的快速提高、住宅小區(qū)品牌的快速升級換代，對于國民經濟內需的強力拉動等成效明顯。但自2003年起至今房地產開發(fā)投資額連年高速增長，商品房銷售價則年年攀高，2003年增長3.4，2004年增長5，2005年增長9，2006年增長7.7，部分城市和地區(qū)的房價年增長超過20，已遠遠超過普通居民的購買承受能力，房價成為最讓

7、政府頭痛的經濟問題。從2004年起政府陸續(xù)出臺金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。2003年至今調控政策不斷出臺。2003年2月央行發(fā)布貨幣政策執(zhí)行報告,3月治理整頓土地市場秩序,5月公布最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋,6月121號文件和8月18號文件,9月實行第一部物業(yè)管理條例。2004年4月25日實行差別準備金率,并上調存款準備金率0.5個百分點,4月底,國務院下發(fā)通知,將房地產業(yè)開發(fā)固定資產投資項目資本金比例從20%提高到35%以上。2006年12月28日國務院簽發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知文件，要

8、求各地從2007年2月1日起，開展房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收3060不等的土地增值稅。同時地方政府從加大土地市場調控、優(yōu)化住房供應結構、完善市場交易法規(guī)、建立預警預報機制、健全住房保障體系等五大配套措施調控房地產市場。土地政策的效應國土資源部的11號令、國務院的45號文,是清理整頓土地市場的一個武器。經營型土地的招標、拍賣和掛牌方式供應使得土地的實際供應者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動介入市場,控制總量與供給結構,能夠避免開發(fā)商盲目儲備土地,造成土地資源的浪費,從而提升對土地的調控能力。土地市場的供求關系更加穩(wěn)定,波動會更小。同時,開發(fā)商獲得土地的方式以及過程都更為簡

9、單明了,獲得土地的環(huán)節(jié)也減少了,有利于土地獲得的價格的穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升。土地供應的市場化程度會有比較大的提高,各路開發(fā)商能夠以公平競爭方式獲得土地,偶然性的暴利機會減少,有利于促進整個行業(yè)平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。政策的效應分析從2003年121號文件到國務院出臺提高資本金政策的一系列金融調控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規(guī)模等信貸政策,使房地產信用規(guī)模保持合理水平和內部結構。其次有利于規(guī)范銀行對房地產的信貸業(yè)務,對防范金融風險有積極的；同時大幅度提高開發(fā)商自有資金比率,有利于降低房地產市場的供給風險。再次,央行房貸政策要求嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放,就是

10、通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時,又是在理順金融業(yè)與房地產業(yè)的關系。最后,央行緊縮銀根政策,避免資金過量涌入,避免超負債能力超計劃規(guī)模的開發(fā)項目,避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現。這些都更加有利于整個市場的調整,使市場更加規(guī)范,更加穩(wěn)定。調控政策對房地產企業(yè)的影響政府土地、金融調控措施必將對房地產業(yè)產生深遠的影響,這些影響主要有:調控政策規(guī)范市場,有助于為房地產企業(yè)創(chuàng)造一個公平的市場競爭環(huán)境。調控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境,將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉變開發(fā)方向和開發(fā)計劃。同時,調控勢必有可能把更多的投機性開發(fā)商逐出市場,企業(yè)將回歸理性和本分。調控措施將有助

11、于促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,在此過程中實力較弱、企圖投機的開發(fā)商將會面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經過優(yōu)勝劣汰后生存下來的,必將是優(yōu)質企業(yè),其抗風險能力也將大為提高。調控措施在限制高檔住房和商業(yè)用房消費的同時,中低價住房消費由于事實上的提高預售門檻,也會受到一定的影響。部分消費者可能從原來的持幣購房變?yōu)閷r格下降產生預期,持幣觀望、延遲購房,削弱市場的活力和動力,必將影響房地產企業(yè)市場發(fā)展的信心。房地產企業(yè)應對宏觀調控政策的策略正確看待房地產業(yè)的發(fā)展前景，正確看待房地產市場需求，房地產市場的發(fā)展是由實實在在的需求所支撐的。從今后的發(fā)展來看,黨的十六大提出的全面建設小康的奮斗目標要求,2020年國內生產

12、總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。國民經濟的快速增長必然帶來對房地產的大量需求。房地產需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。例如,根據上海的需求分析,每年商品住宅的需求達到2000萬平方米。按此要求,房地產業(yè)在這20年里必須持續(xù)地以高于國民經濟的發(fā)展速度向前發(fā)展。正確看待房地產企業(yè)利潤房地產市場處于均衡狀態(tài)時,房地產資金利潤率水平,一般應當為社會平均利潤率。雖然房地產企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風險也較高,在正常操作情況下,房地產利潤率稍高一些,也應視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地

13、供應的市場化程度的提高和房地產市場公平競爭環(huán)境的形成,房地產開發(fā)獲得暴利的總體上已過去,平均利潤的時代已經到來。 房地產企業(yè)應對調控政策的策略投資決策理性化，投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據企業(yè)自身的資金實力,認真進行市場調研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規(guī)模。投資結構理性化。認真接受政府指導,吃準市場趨向,適應中低收入者需求,多開發(fā)中低價位住房。投資領域理性化,積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產業(yè)上是一個非常值得探索的領域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進程中小城鎮(zhèn)建設,對于房地產企業(yè)是一個可開拓的新市場。04年的9月2日和10月29

14、日，05年的3月17日，銀監(jiān)會和央行出臺了一系列政策。一是對開發(fā)商的資金使用做出更高要求，要求房地產開發(fā)企業(yè)項目資本金比例不低于35%，建筑施工企業(yè)的流動資金貸款不得用于為房地產開發(fā)企業(yè)墊資；二是對購房市民銀行貸款的獲得條件加以提高，嚴格審核個人住房貸款借款人的資信情況及還貸能力，強調借款人收入中用于償還住房貸款與物業(yè)管理費支出的比例不得超過50%；5年以上住房按揭貸款年利率由原來的5.04%上漲到5.31%，后來又規(guī)定可以上漲到5.508%；規(guī)定在房價漲幅較大的地區(qū)購房首付款的比例可以從原來的20%提高至30%。其實，銀監(jiān)會和央行出臺這些政策，主旨是在于控制房地產業(yè)可能導致的金融風險；為此，

15、即使增加一點房地產方面生產者和消費者的成本，使得房地產業(yè)發(fā)展稍慢一點，也是需要的。這就像為了保障耕地面積和農民利益，即使城鎮(zhèn)用地供應得少一點，也是需要的。經營管理化，管理出效率,要求開發(fā)商練好內功,做好自己的產品。練內功主要著重大力提高管理人員素質,努力提高資金經營效率,合理安排建設周期。注重品牌戰(zhàn)略，在市場經濟條件下,企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè)命運的關鍵因素。企業(yè)應當承擔一定的社會責任,以規(guī)范的市場行為建立良好的公眾形象,從而贏得市場。房地產業(yè)已進入品牌競爭的時代，在品牌創(chuàng)業(yè)階段,競爭的重心以從單個樓盤間的較量,變成企業(yè)間實力的比拼。品牌是一種無形資產,更是一個整體概念,除有形產品外,還

16、包括附加產品,即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢并且經驗豐富的房地產企業(yè),才會贏得更大的發(fā)展機遇。多元化融資渠道，銀行收緊和房地產企業(yè)的資金門檻提高,無疑對中小型房地產企業(yè)的打擊和影響最大。房地產開發(fā)企業(yè)可以轉向尋求其它融資途徑,運用兼并重組、聯合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現有資產,做大做強房地產開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎。不斷創(chuàng)新產品與服務，單位和家庭由于經濟實力的不同而對房地產包括住宅具有不同層次的需求,同時隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費需求也在發(fā)生變化。因此適應不同層次人的要求,適應不同層次人水平提高了以

17、后對住房的需求,就要求房地產企業(yè)不斷推出的新產品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點,就可以推動房地產開發(fā)向一個新層次、新的高度發(fā)展。 所謂房地產開發(fā)風險，是指在房地產開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產開發(fā)風險作為一種客觀存在的現象，明顯地呈現出以下特征：1）綜合性。房地產開發(fā)涉及到企業(yè)內部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)

18、開發(fā)經營活動結果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。房地產開發(fā)面臨的主要風險政治風險，對房地產開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關于房地產方面的業(yè)務也會對房地產的需求發(fā)生影響。政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發(fā)和需求發(fā)生影響。經濟風險，由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。