房地產(chǎn)估價習(xí)題及答案

1、第一章、單選1、有關(guān)專業(yè)估價，下列說法正確的是( ABC ) 。A 、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成B 、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力D、不用承擔法律責任B )。B 、任何人都可以做出2、有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是(A 、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成C、具有社會公信力3、房地產(chǎn)估價專指( A )。A、對房地產(chǎn)價值進行評估C、對房屋使用功能進行評估D 、是一種專業(yè)意見B、對房屋工程質(zhì)量進行評估D、房屋完損等級進行評估4、 某宗房地產(chǎn)初次抵押評估價值為 萬元的貸款提供抵押擔保。100 萬元， 并為 80 萬元貸款擔保。最多還可以為 ( D )A、 100B、 80二、多項選擇題1、專業(yè)估價的

2、特點為( ABCEA、由專業(yè)人員完成C、具有社會公信力2、房地產(chǎn)估價中的“分析”包括對A、估價對象本身C、經(jīng)濟、社會E、僅僅對估價對象本身3、下列A、B 、買者和賣者的人有限C、D 、握前完，測E、4、委托人的義務(wù)包括C、 30)。B 、是一種專業(yè)意見D 、不具有社會公信力( ABCD )的分析。B 、人口、制度政策D 、國際因素D、 20E、承擔法律責任“完全市場”必須同時具備的條件正確的是( ACD ) 。同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買買者和賣者的人有限買者和賣者都有進出市場的自由買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格 銷售者要求總效用最大化，消費者要求總利潤最大化(

3、ABCDE )。A、向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料B 、對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責C、協(xié)助估價人員搜集估價所必要的情況和資料D 、協(xié)助估價人員對估價對象進行的實地查看等工作E、不得干預(yù)估價人員和估價機構(gòu)的估價行為和估價結(jié)果5、估價報告使用者可能是( ABCDE ) 。A、估價對象權(quán)利人B、債權(quán)人C、投資者D、受讓人E、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等6、下列可以作為估價對象有( ABCDE ) 。A、在建房地產(chǎn)B 、正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)D 、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分E、以房地產(chǎn)為主的整體

4、資產(chǎn)7、不同的估價目的將影響估價結(jié)果是因為( CDE )。A 、估價對象的范圍可能不同B 、估價時點可能不同C、評估的價值類型可能不同D、估價依據(jù)可能不同E、估價應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同三、判斷題1、非專業(yè)估價要承擔法律責任，而專業(yè)估價不必須承擔法律責任。(X)2、專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員完成的。(，)3、專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負責，承擔相應(yīng)的法律責任。(，)5、委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。(，)6、企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍等不能作為估價對象。(X)7、同一宗房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值。(，)四、簡答1、簡述房

5、地產(chǎn)估價的一般程序第二章 房地產(chǎn)一、 單選1、關(guān)于房地產(chǎn)的壽命長久特性，下列說法正確的是( B ) 。A. 土地的生產(chǎn)力或利用價值有可能喪失B. 土地作為空間是永存的C. 土地上的建筑物會毀滅D. 土地上的建筑物永存的2、 某出讓的居住用地使用了 30 年后， 決定轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)， 則該土地受讓人的使用期限不得超過 ( C )年。A. 70B. 30C. 40D. 503、根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動續(xù)期的是( D )用地。A. 工業(yè)用地B. 教育、科技、文化C. 衛(wèi)生、體育用地D. 居住用地4、政府對房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是( A ) 。A. 限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)

6、某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施B. 因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產(chǎn)C. 對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D. 在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)二、多選1、房地產(chǎn)流動性差與房地產(chǎn)的 ( ABCD )特性有關(guān)。A、價值量大B 、獨一無二C、易受限制等特性D 、交易手續(xù)較復(fù)雜E、交易稅費較多2、影響房地產(chǎn)流動性的因素有( ABCDE) 。A、房地產(chǎn)的通用性B 、房地產(chǎn)的獨立使用性C、房地產(chǎn)的價值大小D 、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性E、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況3、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過( ABCD)的權(quán)力來實現(xiàn)。A、管制權(quán)B 、征收權(quán)C、征稅權(quán)D 、充公權(quán)E、行政事業(yè)收費權(quán)4、

7、引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有（ ACDE） 。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良B 、外部不經(jīng)濟C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D 、通貨膨脹E、房地產(chǎn)使用管制放松5、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是（ CDE ） 。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升B 、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升C、外部經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)價格上升D 、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升D 、房地產(chǎn)使用管制改變引起的房地產(chǎn)價格上升第三章 房地產(chǎn)的價格與價值一、單選1、某房地產(chǎn)土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2,容積率為2,則該房地產(chǎn)的樓面地價為（ D ） 。A. 200

8、0B. 1000C. 750D. 5002、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為140m2,套內(nèi)使用面積為128m2,應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為20m2,按套內(nèi)使用面積計算的價格為3500元/m2,則該套住宅按建筑面積計算的價格為（C）A. 3500B. 3200C. 2800D. 25003、 某房地產(chǎn)土地面積為 2000m2， 土地價值為 400 萬元， 容積率為 2， 建筑物價值為 800 萬元，則該房地產(chǎn)的房地單價為（ C ） 。A. 6000B. 4000C. 3000D. 2000二、多選1、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格正確的描述是（ BCD ）A、房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準確B 、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)

9、真實所值C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D 、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定三、計算思考： 期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看， 由于買現(xiàn)房可以立即出租， 買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險。所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是：期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值- 風險補償例1、某期房尚有3年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3300元/m2時，出租的

10、年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%,試計算該期房目前的價格為多少？例 2 、 某套房屋合同總價為 80 萬元， 在實際交易中合同約定的付款方式可能有下列幾種情況：1. 成交日期一次性付清；2. 先支付 5%的保證金，一年后一次性付清房價款；3. 分期付款，其中成交日首付40 萬元，一年后支付24 萬元，兩年后再付 20 萬元；4. 成交日期首付24 萬元，余款在10 年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還 6500 元；5. 約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付15 萬元，一年后支付 10 萬元，余款在 20 年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每

11、月償還 4250元。假設(shè)年利率為6，那么對于買方來說，上述各種情況下的實際成本分別為多少？解： （ 1） p1=80 萬元（2） p2=80X5%+8O （1+6%）=79.47 萬元（3） p3=40+24+ （1+6%）+20+ （1+6%）2=80.44 萬元（4） p4=24+650OX （P/A,0.5%,120）=82.55 萬元（5） p5=15+1什（1+6%）+4250X （P/A,0.5%,240）=83.75 萬元第四章 房地產(chǎn)價格影響因素一、判斷題1、各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的，同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響也可能是不同的。（，）2、當房

12、地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。（，）3、一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，單位價格較低。（，）4、一般來說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。（，）二、選擇題第五章 市場比較法1、比較法的理論依據(jù)是（B ） 。A 預(yù)期原理B 替代原理C.生產(chǎn)費用價值論D.最高最佳使用原則2、市場比較法中的交易情況修正是對（ D ） 價格本身是否正常的修正。A. 交易實例B. 估價對象C. 標準化實例D. 可比實例3、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和 3% ，若買方付給賣方2500元/m2,應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔，則該

13、宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ C ）元 /m 2。A. 2650B. 2500C. 2427D. 23504、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的6.5 和4.5。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方5000元/m2,應(yīng)交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（A ）元加2。A. 5325B. 5225C. 4775D. 46755、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（ A ） 。 A、乙土地上的建筑物的價值低于拆遷費用B 、該估價結(jié)果肯定有誤C、甲土

14、地的價值高于乙土地的價值D 、不可能出現(xiàn)這種情況6、 某估價事務(wù)所在 2008 年 6 月 20 日至 7 月 20 日評估了一宗房地產(chǎn)于2008 年 6 月 30 日的價格。 之后， 有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。 現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為（ A ） 。A 、 2008 年 6 月 30 日B 、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期7、為評估某宗房地產(chǎn)2012 年 10 月 13 日的價格，選取了可比實例A ，其成交價格為 8000 元/m2,成交日期為2011年11月15日。經(jīng)調(diào)查獲知 2011年7月至2012年10月該類

15、房地產(chǎn)的 價格平均每月比上月上漲 1%。對可比實例 A 進行交易日期修正后的價格為（ B ）元 /m2。A. 9280B. 8925C. 8880D. 80008、比較法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（A ） 。A、類似房地產(chǎn)的交易 B、相同房地產(chǎn)的交易C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易D、房地產(chǎn)的市場交易9、如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用 （C ）的市場匯價進行換算。A、估價作業(yè)日期C、估價時點B、成交日期D、交易日期修正后10、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（ B ）。A、固定價格指數(shù)C、長期價格指數(shù)B、定基價格指數(shù)D、環(huán)比價格指

16、數(shù)11、在比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于A、交易情況B、交易日期12、在用比較法評估某宗房地產(chǎn)的價值時， 格之間存在較大的差異，最終估價結(jié)果應(yīng)（A、取五個比準價格的算術(shù)平均值B、取五個比準價格的中位數(shù):D ）修正。C、區(qū)域因素D、個別因素選擇了五個可比案例， 經(jīng)過修正得到的五個比準價D ）。C、任選其中之一D、綜合分析后決定 13、某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估價的結(jié)果有較大的差異，其最終估價結(jié)果應(yīng)（D ）。A、取三者的平均值C、任選其中之一B、取三者的中間值D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定14、比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)A、1.05

17、B、1.02C、0.97 D、0.95于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得 97分，則個別因素修正 系數(shù)為（D ）。15、某可比實例價格為 2000元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因 素修正后的價格應(yīng)為（C ）元/平方米。區(qū)域因素1區(qū)域因素2區(qū)域因素3估價對象100100100可比案例90100125權(quán)重0.50.30.2A、2500 B、2222C、2031 D、200016、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為（ C ）時點的狀態(tài)。A、現(xiàn)在 B、過去C、未來D、B和C17、有A、B、C三

18、個影響房地產(chǎn)價格的因素，其中 A的影響最大，B次之，C最小，分別賦 予的權(quán)重為f1、f2、f3,此三者的大小關(guān)系應(yīng)為（ B ）。A、f1<f2 <f3C、f1=f2 =f3B、f1>f2 >f3D、不確定18、某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2009年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為 89.6、84.7、86.7、95.0、 89.2、92.5、98.1 （以2008年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在 2009年6月1日的價格為 2000元/平方米，對其作交易日期修正到 2009年10月1日的價格為（A ）元/平方米。A、2263 B、1962 C、1768 D、173419

19、、市場法評估房地產(chǎn)價格的主要難點是（ A ）。A、市場行情變化不定B、供需變化引起價格變化C、影響房地產(chǎn)價格的因素極其復(fù)雜且難以把握D 、影響房地產(chǎn)價格的因素影響程度不同20 、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的(D )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A 、供需與價格C 、供給與價格B 、需求與價格D 、供給與需求21 、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98 ，則其依據(jù)為( D ) 。A. 可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2B. 可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2C. 可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2

20、.04D. 可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.0422、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，則其依據(jù)為( A ) 。A. 估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為5B. 估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為5C. 估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為4.76D. 估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為4.76第六章 收益法一、單選1、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/Y+b/Y 2 表示( A )A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B. 房地產(chǎn)凈

21、收益按一固定數(shù)額逐年遞減C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減2、某宗房地產(chǎn)的凈收益每年50 萬元，建筑物價值 200 萬元，建筑資本化率為 12% ，土地資本化率為 10% ，則該宗房地產(chǎn)的總價值最接近( B ) 。A、 500萬元B、 460萬元C、 417 萬元 D、 250萬元3、某商品住宅總價為100 萬元，首付款為40% ，其余為抵押貸款，貸款期限為20 年，按月等額還本利息，貸款年利率為 7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為( B ) 。A、 7.5%B、 6.9%C、 6.6%D、 6%4、 某在建工程規(guī)劃建筑面積為 124

22、00 平米， 土地使用期限為 40 年， 從開工之日起計算。 項目建設(shè)期為 2 年，建成后一年內(nèi)可全部出租(第一年的收益暫且不計) ，按可出租面積計算的月租金為 60 元/平米，可出租面積為建筑面積的 75%， 正常出租率為 90% ， 運營費用為有效毛收入的 20% 。假設(shè)報酬率為8%，則該在建工程續(xù)建完成時的總價值為( D)萬元。A、 1607 萬元B、 1486萬元C、 473 萬元 D、 438萬元二、計算1、 某在建工程，土地使用權(quán)年限為 50 年，自取得土地使用權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500 m2,年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，預(yù)計該項目建成并正

23、式投入使用還需2 年。已知市場上同類房地產(chǎn)的報酬率為 8%，則該項目續(xù)建完成時的總價值為多少萬元？解：V=350X (P/A,8%,46)=4248 萬元2、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為 50 年， 報酬率為8%時的價格為4000 元/ m2； 如果該房地產(chǎn)的剩余收益期限為 40 年，報酬率為6% ，則其價格為多少元/m2？解：(1)年純收益 A=400 0+(P/A,8%,50)=326.97 元(2)評估價格=326.97 XP/A,6%,40)=4920 元/m23、 某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216 萬元， 出售時的價格為 5616 萬元，報酬率為8%，則該寫字

24、樓目前的收益價格為多少萬元？解：P=216X(P/A,8%,2)+5616 + (1+8%) 2=385+4815=5200 萬元4、某宗房地產(chǎn)建成于2000 年底，此后收益年限為 48 年； 2001 年底至 2004 年底分別獲得凈收益 83 萬元、 85 萬元、 88 萬元、 92 萬元；預(yù)計2005 年底至 2007 年底可分別獲得凈收益94萬元、 95 萬元、 96 萬元，從 2008 年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95 萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2004 年底的收益價格。解：P=94+ (1+9%)+95 +(1+9%)2+96 + (1+9%)3

25、+95>(P/A,9%,44)(P/F,9%,3)=86.24+79.96+74.13+796.70=1037 萬元4、 某宗房地產(chǎn)是于4 年前以競拍方式取得， 當時獲得的土地使用期限為 40 年并約定不可續(xù)期。經(jīng)過分析其實際收益比較接近市場平均水平，而且已知其在過去4 年里的凈收益分別為 31 萬元、 29 萬元、 30.5 萬元、 29.5 萬元。預(yù)計其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定，報酬率為8% 。計算該宗房地產(chǎn)當前的收益價格為多少萬元？解：(1)年純收益 A= (31+29+30.5+29.5) + 4=30 萬元(2)評估價格=30X(P/A,8%,36)=351.5 萬元5、某公司

26、購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40 年，不可續(xù)期，至今已使用了 8 年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6 萬元，以后每年凈收益增長2% ，從第8 年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為多少萬元？解：P=6X(F/P,2%,7) (P/A,7%,32)=87 萬元第七章 成本法一、單選1、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( C ) 。A. 銷售狀況價值論B. 市場供求價值論C. 生產(chǎn)費用價值論D. 經(jīng)濟花費價值論2、在成本法中，估價應(yīng)采用 ( A ) 。A. 客觀成本B. 實際成本C. 個別成本D. A 或 B3、成本法中的利潤是( A )

27、。A. 正常條件下的平均利潤B. 個別開發(fā)商的利潤C. 開發(fā)商的平均實際利潤D. 開發(fā)商預(yù)期的平均利潤4、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996 年 1 月， 1998 年 1 月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為 50 年(自補辦之日算起) 。在 2006 年 1 月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為 45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為( C ) 。A. 55 年 B. 50 年 C. 48 年 D. 45 年5、 某商業(yè)大樓始建于 10 年前， 建造期為 2 年， 建成 8 年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 土地使用年限為 40 年(自補辦土地出讓手續(xù)之日算起) ，建筑物的設(shè)計經(jīng)濟壽命

28、為 50 年，當前建筑物的剩余經(jīng)濟年限為( C ) 。A. 50 年 B. 40 年 C. 32 年 D. 30 年6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于(C ) 。A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊7、在成本法求取折舊中，采用( A )更符合實際情況A. 有效經(jīng)過年數(shù)B. 實際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)8、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用 ( B ) 為好。A. 更新重置成本B. 復(fù)原重置成本C. 完全成本D. 重新購建價格9、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間關(guān)系為( D ).A. 有效經(jīng)過年

29、數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)B. 有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C. 有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)D. 有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù)10 、 某建筑物經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用 30 年， 無殘值。 該類建筑物的耐用年限為 50 年， 則該建筑物的成新率為（ C ） 。A 40% B. 50% C. 60% D. 67%11、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（ B ） 。A. 交通擁擠B. 建筑技術(shù)進步 C. 城市規(guī)劃改變D. 自然環(huán)境惡化12、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重建。估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減

30、價修正額為（ C ）元/m2。A 350 B. 300 C. 250 D. 5013 、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996 年 10 月 1 日，經(jīng)濟壽命為60 年。后于 2001 年 10 月 1 日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 50 年（從補辦之日算起） 。 2006 年 10 月1 日對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為 2000 萬元，建筑物重新購建價格為3000 萬元， 殘值率為0。 則在估價時點 （ 2006 年 10 月 1 日） 該房地產(chǎn)的評估價值為（ C ） 。A. 5000 萬元B. 4500 萬元C. 4455 萬元 D. 4400 萬元

31、14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為 120 m2,單位建筑面積的重置價格為800元/itf,建筑物殘值率為6%,年折舊率2.2%,則該建筑物的現(xiàn)值為（B ）元。A.76880B.79104C.77952D.8156215 、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10 年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為 18 年，剩余經(jīng)濟壽命為 22 年，殘值率為4% ，用直線法計算該建筑物的成新率為（ C ） 。A. 43.2% B. 50% C. 56.8%D. 70%16 、某商場建成3 年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)

32、出讓年限為 40 年，建筑物的自然壽命為 50 年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為 （ B ） 年。A. 40 B. 43 C. 47 D. 5017 、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996 年 1 月， 1998 年 1 月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為 50 年（自補辦之日算起）。在2006 年 1 月時，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為 45 年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為 （ C ） 年。A.45B.50C.52D.5518 、 李某于 2008 年花 70 萬元購得 “一大三小” 住宅一套， 此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠， 致使空氣中時常有一股酸臭味。 于是李某在201

33、2 年底將該住房以 60 萬元低價轉(zhuǎn)售， 則引起減價的折舊因素有（ B ） 。A、物質(zhì)折舊B、經(jīng)濟折舊C、功能折舊D、區(qū)位折舊19 、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察和產(chǎn)權(quán)核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為 40 年，殘值率為 2，用直線法計算該建筑物的年折舊率為（ B ） 。A 2B 1.9820 、某綜合辦公樓建設(shè)期為3 年，有效經(jīng)過年數(shù)為地使用權(quán)出讓年限為 50 年， 建筑物剩余經(jīng)濟壽命為為（ B ） 。C 2.5D 2.45 10 年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土35 年， 則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)A 35年B 45 年C 48 年D 50年21 、 某房地產(chǎn)的

34、土地取得成本為 1000 萬元， 開發(fā)建造成本為 3000 萬元， 管理費用為 200 萬元，銷售費用為 300 萬元，開發(fā)利潤為 500 萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（ B ） 。A 10.0B 11.lC 11.9D 12.522、某建筑物的建筑面積為200 m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟壽命為 40 年，殘值率為 2 ，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ C ） 。A 10.2 萬元B 11.0萬元C 11.3萬元D 11.5 萬元23、某房地產(chǎn)的土地面積為 500 m2, 土地價格為2000元/m2;建筑面積為1000 m2,成本法估 算的建筑物重置

35、價將為 1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2,則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低 （ ）元 /m2 。A、 200 B、 300 C、 700 D、 100024、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費用為100元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價為（）元加2。A、 1840 B、 2840C、 2966 D、 3000二、多選1、 建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、 功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。 其中， 屬于經(jīng)濟折舊的有（ CD ） 。A. 功能落后B.

36、功能缺乏C. 環(huán)境污染D. 交通擁擠E. 正常使用的磨損2、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（ABCDE ） 。A. 重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B. 重新購建價格是在估價時點的價格C. 重新購建價格是客觀的價格D. 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E. 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格3、在運用成本法時最主要的有（BE ） 。A. 區(qū)分計劃成本和實際成本B. 區(qū)分實際成本和客觀成本C. 結(jié)合實際成本來確定評估價值D. 結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值E. 結(jié)合市場供求分析來確定評估價值三、判斷1、重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出加上合理的利潤。（，）2、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。（X）3、應(yīng)計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。（，）4、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。（，） 四、分析計算題1、 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為 2000 萬元，經(jīng)濟壽命為