2020年(物業(yè)管理)小區(qū)物業(yè)管理方案范本

1、（物業(yè)管理）小區(qū)物業(yè)管理方案范本20XX年XX月峯年的企業(yè)咨詢咸問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以藩地執(zhí)行的卓越萱理方案.值得您下載擁有陜西省寶雞市金葉馨城住宅小區(qū)物業(yè)管理方案寶雞好貓物業(yè)管理有限 X 公司二O壹六年目錄前言2-4第壹部分物業(yè)X公司簡介52第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制、管理措施22222 6 10一、服務(wù)理念二、方針三、內(nèi)容四、管理運作機制五、管理措施第三部分管理運營機構(gòu)框架及管理目標222222222222211 14一、管理運營機構(gòu)框架二、人員編制計劃三、管理服務(wù)目標第四部分日常物業(yè)管理運作22222222222222222125 22一、 前期介入階段的管理二、入住裝

2、修階段的管理三、常規(guī)管理運作階段的管理（壹）管理處內(nèi)部運作管理（二）給排水設(shè)備及水景管理（三）消防管理（四）機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理（五）治安管理（六）清潔管理（七）園林綠化管理（八）車輛管理（九）房屋管理（十）物業(yè)管理工作抽查和考核管理第五部分物業(yè)管理制度23- 33一、X 公司辦公室工作二、X 公司物業(yè)部管理工作三、物業(yè)管理財務(wù)、資金的管理四、機電設(shè)備管理五、房屋管理六、治安、保衛(wèi)七、小區(qū)清潔八、園林綠化九、 車輛管理十、維修、養(yǎng)護十一、消防、安全十二、社區(qū)文化十三、物業(yè)接管、入住、八 、,前言金葉馨城住宅小區(qū)坐落于陜西省寶雞市火車南站的站南大道上， 地理位置優(yōu) 越，路網(wǎng)發(fā)達。項目占地面積

3、212 畝，總建筑面積 25.23 萬平方米，其中住宅總 建筑面積 18.4338 萬平方米，商業(yè)總建筑面積 1.2643 萬平方米，機動車停車位 1296 個。綠化率為 43% 。小區(qū)配套設(shè)施完善。若我們有幸進駐金葉馨城住宅小區(qū)， 將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、 指導和支持 下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使金葉馨城住 宅小區(qū)的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對高品質(zhì)生活的追求， 為業(yè)主營造壹個安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我 X公司依據(jù)貴X公司的 要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，且通過我 X 公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將金葉馨 城住宅小區(qū)塑造成當?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。我

4、 X 公司具有：雄厚的資金實力本X公司是國有專業(yè)物業(yè)管理 X公司，注冊資金50萬元。壹流的管理和合理的收費現(xiàn)本 X 公司具備物業(yè)管理水平，且培養(yǎng)出壹批具有現(xiàn)場管理經(jīng)驗人才。同時X 公司結(jié)合日常管理工作制定了壹套科學、完備的管理制度，形成了獨有的管理 特色。我 X 公司的收費均依政府相關(guān)文件及開發(fā)定位為指導，合理定價、力爭使業(yè) 主享受超值服務(wù)。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗對物業(yè)的接管，我 X 公司有著豐富的接管經(jīng)驗和壹套科學完善的接管程序X 公司財政支持及時到位，人員配置科學合理，物資準備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交 接細致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理 X 公司責、權(quán)、利明晰，接管過程井然 有序，使物業(yè)管理工作

5、在最短時間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。具有豐富的培訓經(jīng)驗和人才優(yōu)勢本 X 公司已形成壹整套完善的“培訓考核淘汰”機制，使員工 的素質(zhì)和市場同步發(fā)展，同時， X 公司注重社會效益，現(xiàn)管理的項目已成物 業(yè)管理實習、培訓基地。另外， X 公司具有雄厚各類的人力資源，能夠短時 間接管大型項目。若我 X 公司入駐金葉馨城住宅小區(qū)，特別承諾： X 公司提供 24 小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助 小 區(qū) 接 管 后 倆 年 內(nèi) （在硬件配套達標的情況下）達到“寶雞市物業(yè)管理示 范小區(qū)”的標準，三年內(nèi)達到“陜西省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準第壹部分物業(yè)管理有限 X 公司簡介寶雞市好貓物

6、業(yè)管理有限 X 公司系陜西省金雁集團好貓 X 公司投資組成，于 2014 年 11 月份組成， X 公司注冊資金 50 萬元，主營樓宇（多層、高層）的管 理；房屋修繕；設(shè)備的維護、保養(yǎng)；停車服務(wù)；清潔環(huán)衛(wèi)服務(wù)；綠化服務(wù)；消防 管服務(wù)；房產(chǎn)中介；房屋清掃保潔；康樂健身；家政服務(wù)；物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。X 公司現(xiàn)管理面積 20 萬平方米 ,員工 40 多人，其中管理、技術(shù)人員 60% 之 上具有大中專學歷。護衛(wèi)部是以壹批專業(yè)技術(shù)強的退伍軍人為主體，采取全封閉 式管理模式。 X 公司聘請高級園林技師為綠化部主管。具有高、中級技術(shù)職稱人 員 8 人，初級技術(shù)職稱人員 4 人，物業(yè)管理持證上崗人員 8 人。本

7、 X 公司已具備 物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)的條件。X 公司以“以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠信、高效、求實、創(chuàng)新” 的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。本 X 公司有豐富的人力資源， 對物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實務(wù)經(jīng)驗， 有創(chuàng)建“省 級”優(yōu)秀物業(yè)管理項目的經(jīng)驗。X 公司非常注重人力資源的培訓工作， 在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓考核 淘汰”體系，充分激勵員工的主觀能動性。在管理服務(wù)上壹貫施行“高起點、嚴 要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成壹整套規(guī)范、完整的管理運作體系，且有效地運行。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護、清潔綠化、護衛(wèi)及消防外，仍具有配合管理運 作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用

8、之銜接，物業(yè)管 理費行情調(diào)研和預測、在確定目標客戶群后對管理收費之承受能力及法規(guī)之限 制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制及管理措施 壹、服務(wù)理念堅持“以人為本” “專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供 創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會化，管理組織企業(yè)化，管理 形式專業(yè)化，管理過程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標。提供全方位綜合 管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供壹個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu) 雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。二、方針實現(xiàn)“有效運營、獨立核算、自負盈虧”的

9、方針，開展“服務(wù)為主，多種運 營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換運營管理機制，求得自身的生存和發(fā)展。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點內(nèi)容有：第壹類前期管理（壹）接管驗收：對主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境 綠化。特別重視綜合功能的驗收。第二類物業(yè)的基礎(chǔ)管理（一）房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對樓宇、附屬建筑的 保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，且使物業(yè)整體保持完好、美 觀，延長其使用年限。（二）房屋設(shè)備維修管理：對供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系 統(tǒng)等設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信 設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)主

10、生活的基本保障。對此，我們組建 壹支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定壹套完善、嚴謹、科學、合 理的設(shè)備管理、 操作流程的規(guī)章制度， 運用電腦技術(shù)對設(shè)備進行包括 設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項進行管理，做到 設(shè)備故障發(fā)生率控制在 1% 以下。第三類物業(yè)的綜合管理（一）清潔管理： 包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的 清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。（二）綠化管理： 小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護，提供良好的生態(tài)環(huán)境，且創(chuàng)造條 件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。（三）消防管理： 包括對業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施 的養(yǎng)護，消防力量

11、的組織和管理。（四）安全管理： 包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，且包括排 除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件， 保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序?！皠?chuàng)壹方文明，保壹方平安”是我們?nèi)w員工肩負的職責和義務(wù)，我 們將 24 小時的嚴密護衛(wèi)服務(wù)，實施人防、物防和技防的相結(jié)合。人 防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)壹指揮調(diào)度， 強調(diào)多重結(jié)合， 白天寬松和夜晚嚴 密相結(jié)合，實行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式 防盜窗花等手段提高防范能力， 在充分強調(diào)人的因素的前提下， 以技 防為主，運用小區(qū)的智能化護衛(wèi)設(shè)施， 如閉路電視、紅外探頭、 門禁、 巡更點等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)壹管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。（五

12、）車輛管理： 對小區(qū)內(nèi)機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導和管 理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。六） 社區(qū)文化建設(shè)： 社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進入 21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單壹 的物來管理服務(wù)， 小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重 要場所， 所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚， 富有現(xiàn)代生活品 味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。因此，對 于社區(qū)文化建設(shè)， 憑借多年以來的管理經(jīng)驗， 強調(diào)以社區(qū)成員為中心， 尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動業(yè)主的積極性，通過富教 于樂，循序漸進的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精

13、神，提高居民的文化素 質(zhì)，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到 事半功倍的功效。 我們的目標是使金葉馨城住宅小區(qū)的文化建設(shè)具有 代表性、 先進性和實用性， 使之成為整個文化生活中的壹個標志性典 范。四、管理運作機制X 公司每年和管理處簽訂管理目標、經(jīng)濟指標責任書，管理處各級員工和管 理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實行計劃目標責任制管理，同時，仍貫以督導管理， 全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實行值班經(jīng)理日常管理責任制。嚴密、科學、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù) 的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務(wù)運作機制如下：（壹）計劃目標管理 根據(jù)陜西省物業(yè)管

14、理條例的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標 準制定各項管理指標； 制定三年內(nèi)將金葉馨城住宅小區(qū)創(chuàng)建成陜西省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（二）督導管理采取有效的督導管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導管理，保證工作正常 運作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：經(jīng)濟管理 ：X 公司和各級員工簽訂勞動責任狀，明確員工的權(quán)利和 義務(wù)，且制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度， 以此來調(diào)動員工的工作積極性。法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行， 提 高工作效率和工作質(zhì)量。行政管理 ：實行每月、每周部門詳細的工作計劃，物業(yè)經(jīng)理每天上 班前 20 分鐘組織管理級召開“早會”布署

15、當日工作，下達工 作任務(wù)，總結(jié)前壹天的工作情況，分析存在的問題，提出解決 辦法；且每周召集主管人員開壹次辦公會，講評和布置工作， 聽取匯報，分析存在問題，提出解決辦法。激勵、培訓管理：物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實無華，為預防員工在壹天天的重復工作當中滋生惰性， 我們采取通過 各種培訓教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職 業(yè)的榮譽感和責任意識， 讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過 程中不斷超越， 且樹立員工和管理中心利益壹致性的認同感和 “和小區(qū)榮辱和共” 的使命感， 不斷提高員工自身素質(zhì)和工作 水平。（三）全面質(zhì)量管理。根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量

16、管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情 況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。（四）協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門和員工之間、員工和員工之間、員工和業(yè)主之間的矛盾和沖突。壹是鼓 勵員工、業(yè)主對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成 業(yè)主有不滿情緒的問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運 用行政紀律和指令加以解決。（五）實行中央值班經(jīng)理日常管理責任制管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門經(jīng)理輪

17、值行使管理日常工作的指揮權(quán)， 及時 處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)主投訴，保證 管理機制的高效運轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于 主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。具體圖示如下:公司主管部門指示指示查詢、輸入計指令反饋指示工作計劃算-機輔助管輸出投訴業(yè)主反饋任務(wù)A員工執(zhí)行督導命令五、管理措施在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項措施：1.實施高素質(zhì)人才隊伍，加強培訓、動態(tài)管理；2 全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動為業(yè)主提供動態(tài)的、主動的服務(wù)；3 實施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制；4 采取人防和技防相結(jié)合，建立健全各種值

18、班制度，堅持定期檢查樓宇防盜和安全設(shè)施，加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏， 做到萬無壹失；5. 按“預防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護保養(yǎng)和檢測，且建立各項消防安全管理制度，組建壹支義務(wù)消防隊， 實行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力6. 清潔保潔是小區(qū)管理的壹個重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細則及部 門崗位責任制，實行劃分區(qū)域，定期清洗樓道及公共通道，保持小區(qū)整 潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無樹葉影，過道無煙頭雜物。7 .美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造壹個人和

19、自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成壹線，草地綠成片，黃葉見不見8設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們在加強設(shè)備、 設(shè)施的日常維護、保養(yǎng)，對設(shè)備的故障及時維修和處理，定期檢查等 日常工作外， 做到因管理責任造成的責任事故率為 0，正常供水、供電 率為 98% ，設(shè)備、設(shè)施完好率達 98% 之上。9為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相 應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生 活中的各種需求。第三部分管理運營機構(gòu)框架及管理目標壹、管理運營機構(gòu)框架管理X公司如受委托管理金葉馨城住宅小區(qū)，將以管理 X公司優(yōu)秀的管理、 專業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管

20、理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的 服務(wù)。小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)理負責制，且輔以直線一職能制管理方式。管理處項 目經(jīng)理為小區(qū)管理的責任人和主要領(lǐng)導，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導下進行 工作。縱向之間，操作員工對助理負責，助理對部門經(jīng)理負責，部門經(jīng)理向物業(yè) 經(jīng)理負責；橫向之間，各部門分工合作，實行科學的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào) 動作，又相互制約。組織結(jié)構(gòu)圖如下：1）負責對小區(qū)實施綜合壹體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受X 公司客戶部、工程部、護衛(wèi)部等部門的指導和監(jiān)督；2）貫徹執(zhí)行 X 公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標準， 按標準要求實 施管理；3）完成和 X 公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標；4）

21、管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工和協(xié)作；5）制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計劃，定期對所有的公共設(shè)施和設(shè)備如 供水、供電、消防、環(huán)保、機電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、 車輛等實施維修養(yǎng)護且配置相當?shù)墓芾砣藛T。6）負責業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實；7）負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動；8）負責擬定小區(qū)月工作計劃；9）負責日檢、周檢工作，且做好記錄，接受開發(fā)商和本X 公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查；10 ）參加創(chuàng)建“寶雞市物業(yè)管理示范小區(qū)” 、“陜西省物業(yè)管理示 范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務(wù)水平；11 ）小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護衛(wèi)人員，

22、24 小時 值勤承擔門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù) ,確保小區(qū)安全。12）協(xié)調(diào)供水、供電、供氣和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開 展工作。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會，派出所、政府相關(guān)能部門管理好小區(qū)的治安、流動人口、消防、車輛、通訊等工作。14 ）維持業(yè)主的合法權(quán)益，且提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。工程部職責范圍：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運行、養(yǎng)護。護衛(wèi)部職責范圍：巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財務(wù)職責范圍：處理有關(guān)人事財務(wù)方面的工作。客戶部職責范圍：處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。二、人員編

23、制計劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、壹專多能的原則，確定人員編制，詳細之人 員編制情況請參閱管理費成本測算。管理處配置管理人員 8 名，具體見下表：三、管理服務(wù)目標總體目標：在委托有效期內(nèi)把金葉馨城住宅小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的 住宅區(qū)，在金葉馨城住宅小區(qū)達到硬件指標后， 在開發(fā)商、 業(yè)主委員會的協(xié)助下， 第二年達到“寶雞市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第三年達到“陜西省物業(yè)管理 示范小區(qū)”的目標。分項管理指標：序號指標名稱國家標準達標標準管理指標實施措施1房屋完好率98%之上100%分區(qū)負責，責任制人，實行日巡視制度，建立完善檔案、 資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急修及時率100%

24、100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，且建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督，工程維修部嚴格把關(guān)，按照施工程序壹步到 位，杜絕返工，且及時回訪。4管理費收繳率98%98%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費且定期公布收支情 況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%之上建立專業(yè)綠化管理人員，進行對區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、 除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95%之上99%之上實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn) 站及清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責任制， 保持路無樹葉

25、影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。7道路完好率及使用率95%之上100%實行個人工作責任制，監(jiān)督考核機制，制定各項維護、 保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進行編號 入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作， 不因管理責任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%之上99%之上9排水管，明、暗溝渠完好率95%之上99%之上10停車場、單車棚完好率95%之上100%11路燈完好率95%之上98%之上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%之上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實行24小時護衛(wèi)巡查制度，三級巡邏，管理中心24小時值班，技防、物防、人防二重相

26、結(jié)合。14火災(zāi)發(fā)生率1%以下0組建護衛(wèi)義務(wù)消防隊， 定期培訓和演習，加強防火宣傳，對火災(zāi)隱患及時處理，確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。15違章發(fā)生率和處理率1%以下90%之上0100%建立三級交叉巡視制度， 跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生且建立相應(yīng)的回訪記錄。16業(yè)主有效投訴率和處理率2%之上95%之上1%以下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立 業(yè)主/業(yè)主投訴及時跟蹤解決，回訪且記錄入檔。17管理人員專業(yè)培訓合格率100%100%實行入職培訓、在崗培訓、內(nèi)部培訓和外出學習。18維修服務(wù)回訪率95%之上100%對有償服務(wù)進行回訪制度，征詢業(yè)主

27、意見，對業(yè)主不滿 意的問題進行整改。第四部分日常物業(yè)管理運作日常物業(yè)管理階段是物業(yè) X 公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理和業(yè)主服務(wù)功能的重 要階段，針對金葉馨城住宅小區(qū)的特點， 我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、 日常管理運作階段二個部分組成。前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理 的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出壹系列合理化建議， 且依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。 壹、前期介入階段的管理（一）介入、合理規(guī)劃1、針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，我們壹方面參和小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另壹方面，緊密結(jié)合金 葉馨城

28、住宅小區(qū)的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行 性調(diào)研報告。對金葉馨城住宅小區(qū)的物業(yè)管理進行準確定位，且將有針對性地擬 訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式 環(huán)境方案等。2、提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳為了更好地實施將來對金葉馨城住宅小區(qū)的管理，我們把對業(yè)主的宣傳作為 前期介入的壹項重要工作。通過宣傳講授有關(guān)知識，且組織部分金葉馨城住宅小 區(qū)業(yè)主參觀學習，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。（二）做好驗收接管工作在管理 X 公司對金葉馨城住宅小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上， 通過接管驗收這壹工作程序，進壹步熟悉物業(yè)整體的各項性能和特點，

29、預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然金葉馨城住宅小區(qū)的驗收和接管程序如下：簽訂物業(yè)保修方案二、日常管理運作階段的管理對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理 X公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注 重每壹個服務(wù)項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。（壹）管理處內(nèi)部運作管理1、管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量 能滿足規(guī)定的要求。（1）管理處樓管員負責轄區(qū)各項工作的日檢。（2）管理處各部門主管負責分管工作的周檢。（3）總X公司實施不定期巡檢。2、用戶報修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶

30、提供滿意的服務(wù)。（1）管理處負責記錄報修，且傳達至工程部。（2）工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。（3）工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。3、用戶投訴處理工作確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決（1）管理處負責對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。（2）被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。（3）管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。4、服務(wù)收費管理 規(guī)范管理處服務(wù)收費（包括管理費、水電費）程序，確保用戶對服務(wù) 的滿意。（1）管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、 水電費的 收取。（2）管理處財務(wù)人員負責辦理各項費用的收取工作。（3）樓

31、管員負責派發(fā)各項收費通知單， 且協(xié)助財務(wù)做好各項費用的 催繳工作。（4）工程維修人員負責對有償維修服務(wù)進行計費。（5）管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務(wù)收費進行審核。5、社區(qū)文化活動管理 管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動之中， 創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。（1）客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃，且具體組織實施。（2）管理處項目經(jīng)理助理負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。（3）管理處其他部門員工有責任配合社區(qū)文化活動的順利開展。確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)6、 突發(fā)事件或異常情況處理事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)主的人身及其生命財 產(chǎn)安全。（1

32、）管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，且負責搶 救現(xiàn)場指揮及督導。（2）當值人員應(yīng)嚴守崗位。（ 3） 護衛(wèi)員負責安全防范，工程人員負責水電供應(yīng)及搶修。（4）其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導的調(diào)遣，積極參和救護或搶險。7、 應(yīng)急分隊工作規(guī)程（1）由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。（2）管理處項目經(jīng)理在緊急情況下負責應(yīng)急事件的全面處理。 二）給排水設(shè)備及水景管理1、給排水設(shè)備及水景運行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水 的需求。（1）機電值班工負責給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。（2）給排水維修工負責給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。（3）工程部主管負責給

33、排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān) 督。（4）管理處項目經(jīng)理助理負責上述工作的檢查監(jiān)督。（5）物業(yè)主任負責向有關(guān)用戶通知停水情況。2、操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定， 保證正常運行。 值班機電工負責給排水設(shè)備設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報告3、給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負 責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。（三）消防管理1、中控室設(shè)備運行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn) 安全。（1）中控室護衛(wèi)員負責中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)

34、控、記錄。（2）中控室維修工負責中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（3）工程部主管負責中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān) 督。（4）管理處物業(yè)主任負責上述工作檢查監(jiān)督。2、中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。中控室護衛(wèi)員負責中控室機電設(shè)備操作。3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng) 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話 系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運行。（1）中控室維修工負責中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。2） 工程部主管對維修保養(yǎng)工作進行指導，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作4、防火管理建立行之有效的消防管理安全體系， 保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn) 安全。（1）

35、中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。（2）工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。（3）管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負責。5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。（1）中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。（2）工程人員負責消防設(shè)備運行。（3）義務(wù)消防隊員負責火場滅火。（4）樓管員負責現(xiàn)場維修警戒。（四）機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理 對金葉馨城住宅小區(qū)公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作， 按 X 公司物業(yè)管理質(zhì)量 標準規(guī)范運作，具體主要工作內(nèi)容如下：1、 運行組：保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運作且做好記錄 ;巡視設(shè)備房和設(shè) 備運行情況，做好巡查記錄 ;搞好設(shè)備房

36、的物品管理，加強安全防范 工作。2、維修組：負責機電設(shè)施，設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，且做好記錄 ;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房 ;負責對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。五）治安管理1、護衛(wèi)隊管理通過制定護衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風、紀律的管理規(guī)定，確保護衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高，自覺維護護衛(wèi)工作的正常運行。（1）護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。（2）護衛(wèi)班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。（3）護衛(wèi)經(jīng)理 / 隊長負責管轄區(qū)治安工作的管理。2、護衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范保證護衛(wèi)員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。（1）護衛(wèi)員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行

37、，且使用規(guī)范用語。（2）當班護衛(wèi)班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。（3）護衛(wèi)經(jīng)理 / 隊長負責檢查和考評3、護衛(wèi)員軍事培訓通過軍事化培訓，培養(yǎng)壹支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。（1）護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的軍體培訓及考核。（2）護衛(wèi)隊長負責監(jiān)督、指導護衛(wèi)隊全面軍體培訓工作和考評。（3）護衛(wèi)隊長負責檢閱、考評護衛(wèi)隊員整體軍體素質(zhì)。4、門衛(wèi)值班崗工作通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。1）熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。（2）維護轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（3）嚴格執(zhí)行來訪人員登記制度。（4）嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（5）協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。（6）在大門做好人、車分道的把關(guān)

38、工作。9、巡邏崗工作 監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。（1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。（2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。（3）維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（4）當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作，且做好記錄，及時將 當班情況反饋給相應(yīng)部門。（5）隊長負責、督導工作，對工作提出改進方法及注意事項。10 、中控室崗位工作 監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防 系統(tǒng)的運行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。（1）負責消防監(jiān)控及錄像。（2）負責本責任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。（3）負責相關(guān)消防表格的記錄。（4）聽從中控室工程師工作

39、安排。5）保障消防電話的暢通。6）負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作（六）清潔管理 對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務(wù)。1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排： 早晨 6：00 10 ：00 清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天面， 清潔水池，清運雜物。 下午 13：30 17：30 擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈 具、垃圾筒等公共設(shè)施。2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：早晨 6：00 8：00 清掃道路、草地、公共場地、停車場各壹遍。清運垃圾池、 垃圾筒里的垃圾，且用水沖洗。上午 8：30 將垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站，且清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車， 且用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍

40、地面消殺噴藥。 對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔， 每小時循環(huán)壹遍。 13 : 00 17 : 30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，且消殺、 噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)壹遍。（七）園林綠化管理 對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:（1 ）每天上午 6: 30 9: 30 澆水。（2）每天上午 9: 3012: 00 除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午 14: 0016: 00 殺蟲、補缺、保潔， 16: 0018: 30 澆水。對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容：（1）整形造形： 6 次/ 年（2）施肥：春秋各壹遍（3）澆水：因時因地制宜澆水，澆

41、水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。（ 4 ）除雜草：中耕 1 遍/季，平時 1 遍/天，下雨天除外。（5）補缺：視缺苗情況及時補缺。（6）殺蟲： 1 遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅（八）車輛管理 對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛 持固定保管卡進出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。具體管理 方式如下：1、車輛進崗： （1）當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應(yīng)立即走近 車輛，向司機立正行舉手禮。（2）當司機開啟車窗遞上固定保管卡后，確認業(yè)主車輛身份，且在卡上迅速記 錄車輛駛?cè)霑r間及其他應(yīng)填項目，交仍給業(yè)主后人車放行。（3）當司機開啟車窗后

42、，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，且在 車輛出入登記表上準確記錄車輛情況后，引導車進入停車場。（4）當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進入時，查證后放行， 且迅速作好登記。2、車輛出崗：1）當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正且請司機交仍保管卡，且核對車牌號。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時間，交仍給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應(yīng)按標準收取停 車費，隨手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。（2）在收卡驗證收費后，迅速在車輛出入登記表上準確填寫有關(guān)內(nèi)容。（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示

43、意停下后，立即放下道閘，再按上 述規(guī)定處理下壹輛車的放行。（九）房屋管理對金葉馨城住宅小區(qū)的日常房管事務(wù)管理， 按照 X 公司物業(yè)管理理質(zhì)量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下：1 、 每天工作安排：上午 8：008：30 處理業(yè)主申報投訴 ;8：30 9：30 巡視 ;9：3011 ：30 跟蹤監(jiān)督 ;14：0015 ：30 學習、培訓、整理檔案 ;15：3016：30 巡視 ;16：3017：30 走訪、回訪。2、房管服務(wù)內(nèi)容：（1）跟蹤監(jiān)督：日常 3 遍/天，入伙期間 8 小時/天（2）巡視：日常 2 遍/天，入伙期間 8 小時/ 天（3）走訪： 3 次/月，1 遍/月3、房管日檢項目：（1

44、）裝修巡視（ 2）投訴接待（ 3）違章檢查（ 4）車輛管理5）治安（ 6）清潔（ 7）綠化（ 8）維修（ 9）機電設(shè)備10 ）社區(qū)活動（ 11）員工宿舍（ 12 ）內(nèi)容巡視4、房管日檢處理方法：（1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見。（2）對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理。A、填寫意見轉(zhuǎn)呈表B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。D、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的，填寫糾正措施報告。（十）物業(yè)管理工作抽查和考核管理建立 X 公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢和考核規(guī)程， 驗證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。1、經(jīng)理擔任抽檢小組組長，負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。2

45、 、抽檢小組成員負責抽檢工作的實施。第五部分物業(yè)管理制度（目錄）為保證對小區(qū)制度化、標準化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理 X 公司將有選擇， 切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 （因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度 目錄）壹、 X 公司辦公室工作：1、X 公司組織機構(gòu)和人員職責：1）X 公司組織結(jié)構(gòu)示意圖2）管理部門職責3 ）辦公室主任職責、權(quán)限4）辦公室人事主管工作職責5）辦公室文秘工作職責6）文員工作職責7）接待員工作職責8）汽車司機工作職責9）門衛(wèi)工作職責。2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）X 公司各部門（崗位）代碼使用規(guī)定2）培訓檢查制度3）保密工作制度4 ）辦公室檔案管理規(guī)定5）X 公司培訓工作管理規(guī)

46、定7）X 公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定8）印章使用管理規(guī)定9）關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定3、工作程序、標準規(guī)范：1）各類公文辦理程序和時限要求2）公文處理辦法3 ）管理處人員定編規(guī)定4）管理員工考核標準5）X 公司文明禮貌用語及各專業(yè)服務(wù)語言流程規(guī)范4、質(zhì)量記錄、表格：1）員工花名冊2）試用員工登記表3）聘任（錄用）員工登記表4）員工調(diào)動（換崗）通知書5）離職手續(xù)6）辭退通知書7）固定資產(chǎn)登記表、 X 公司物業(yè)部管理工作1、組織機構(gòu)、人員職責：1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責2）物業(yè)管理部管理人員職責3）文秘人員工作職責2、規(guī)章制度、規(guī)定：1）檢查規(guī)定2）不合格服務(wù)處理跟蹤驗證規(guī)定3）物業(yè)管理信息的收集

47、和處理規(guī)定4）物業(yè)管理部內(nèi)部培訓規(guī)定5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定3、工作程序、標準、規(guī)范：1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護項目審批程序2）公共設(shè)施配套完善項目申報程序3）物業(yè)管理部投訴處理程序4、質(zhì)量記錄、表格：1）擬接物業(yè)考察表2）物業(yè)統(tǒng)計表3）來文清單4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護審批記錄5）公共設(shè)施配套完善項目申報記錄6）業(yè)主滿意率統(tǒng)計表7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計表8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計表9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單10 ）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見征詢匯總統(tǒng)計表三、物業(yè)管理財務(wù)、資金的管理1、組織機構(gòu)、人員職責：1）財務(wù)管理組織機構(gòu)示意圖2）財務(wù)部門職責3）會計人員崗位職責4）出納人員崗位職責5）收款員崗位職責2、

48、規(guī)章制度、規(guī)定：1）X 公司內(nèi)部財務(wù)管理制度3、工作程序、規(guī)范：1）房屋維修基金使用辦法4、質(zhì)量記錄、表格：1）房屋維修基金申請表2）季度房屋維修基金收支情況公布表3）房屋維修清單四、設(shè)施設(shè)備管理1、組織機構(gòu)、人員職責：1）機電安裝維修工程部組織機構(gòu)圖2）機電安裝維修工程部主管職責3）運行組人員職責4）維修組人員職責2、規(guī)章制度、規(guī)定：5）管理組人員職責1）總值班管理規(guī)定2）配電房管理規(guī)定3）水泵房管理規(guī)定4）發(fā)電機房管理規(guī)定5）電氣維修管理規(guī)定6）供水管理規(guī)定7）設(shè)備分類代碼8 ）設(shè)備編號規(guī)定9）機電安裝維修工程部周檢規(guī)定3、工作程序（含操作程序、規(guī)范） ：1）機電安裝維修工程部動作程序2）

49、柴油發(fā)電機操作規(guī)程3）停送電操作規(guī)定4、純技術(shù)性的規(guī)定：1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)2）干式變壓器保養(yǎng)3）柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)4）水泵定期保養(yǎng)5）水池、水箱的清洗6）風機的保養(yǎng)9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 10）火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)11 ）自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)12 ）防火卷簾門的保養(yǎng)13 ）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)14 ）滅火器的使用和保養(yǎng)15 ）機電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗5、質(zhì)量記錄、表格：1）水泵月保養(yǎng)記錄2 ）設(shè)施設(shè)備清單3）設(shè)備臺帳4）設(shè)備標識卡5）設(shè)備保養(yǎng)計劃表6）設(shè)備（機具）外委維修申請表7）設(shè)備維修記錄8）設(shè)備事故報告單9）水泵電機半年保養(yǎng)記錄10 ）風機半年保養(yǎng)記錄11 ）值班記錄12 ）配電房、水泵房

50、巡查記錄13 ）干式變壓器保養(yǎng)記錄14 ）發(fā)電機運行記錄15 ）發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄16 ）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄17 ）配電柜檢修工作票18 ）操作票19 ）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄20 ）水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表21 ）水池（箱）加藥記錄22 ）水池（箱）清洗記錄23 ）空調(diào)月保養(yǎng)記錄24 ）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄25 ）消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄26 ）消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄27 ）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄28）對講報警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄29 ）機電安裝維修工程部周檢表五、房屋管理1、組織機構(gòu)、人員職責1）管理處機構(gòu)圖2）管理處項目經(jīng)理職責3）房屋管理員崗位職責4）收款員職責5）倉庫管理員職責6）資料員職

51、責2、規(guī)章制度和規(guī)定1 ）倉庫管理規(guī)定2）物品驗證的規(guī)定3）物品采購管理規(guī)定4 ）鎖匙管理規(guī)定5）裝飾裝修管理規(guī)定6）裝修巡查規(guī)定7）裝修驗收規(guī)定8）日巡視檢查工作規(guī)定9 ）管理處周檢工作規(guī)定10 ）房屋工作檢驗標準和辦法11 ）辦公物品管理規(guī)定12 ）回訪工作規(guī)定13 ）業(yè)主檔案管理規(guī)定3、工作程序、標準1）物品入庫工作程序2）物品出庫工作程序3）接待工作程序4、質(zhì)量記錄和表格1）鎖匙發(fā)放登記表3）放行條 4）管理處周檢記錄表5）辦理裝修手續(xù)登記表6 ）裝修驗收表7）出入證發(fā)放、收回登記表8）處理違章記錄表9）日巡視檢查記錄表六、安全防范管理1、護衛(wèi)人員職責1）護衛(wèi)經(jīng)理 / 隊長職責2）護衛(wèi)

52、員紀律3）護衛(wèi)員職責4 ）巡邏崗位崗位職責5）護衛(wèi)員職業(yè)道德規(guī)范2、規(guī)章制度、規(guī)定1）護衛(wèi)員交接班制度2）護衛(wèi)員儀容儀表規(guī)定3）護衛(wèi)員培訓規(guī)定4）護衛(wèi)員領(lǐng)用物品管理規(guī)定5）護衛(wèi)員處理問題或緊急事件的原則和方法6）護衛(wèi)員巡邏簽到規(guī)定3、工作程序、標準、規(guī)范1）巡邏崗護衛(wèi)工作規(guī)范 2）常見的幾種可疑情況及處理措施3）緊急集合方案4）護衛(wèi)應(yīng)急計劃和措施5）護衛(wèi)工作時限的規(guī)定6）護衛(wèi)員訓練考核標準7）護衛(wèi)服務(wù)過程的檢驗8）護衛(wèi)工作檢驗標準4、質(zhì)量記錄和表格1 ）護衛(wèi)員交接班記錄表2 ）月崗位安排表3）來訪登記表4）小區(qū)治安巡邏登記表5）護衛(wèi)工作班檢表6）護衛(wèi)巡邏簽到表7）護衛(wèi)訓練考核表8）治安事件登記表9）請/銷假登記表七、小區(qū)清潔1、規(guī)章制度、規(guī)定1）清潔主管職責2）清潔員職責3）清潔員紀律 4）清潔員日工作程序5）清潔員工作應(yīng)急措施6）房屋樓道清潔規(guī)定7）公共場地和道路的清潔規(guī)定8）綠地的清潔規(guī)定9）會所的清潔規(guī)定10 ）地下停車場的清潔規(guī)定11 ）垃圾清運和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔規(guī)定12 ）垃圾池（箱）的清潔規(guī)定13 ）清潔工作檢驗標準和辦法2、質(zhì)量記錄和表格1）小區(qū)清潔設(shè)備、設(shè)施清單2）小區(qū)室外清潔日檢表3）小