物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題(上)

1、精品文檔物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題（上篇）物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題（上篇）提要：業(yè)主享有的物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得 擅自處分。（，）源自物業(yè)管理資料物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題（上篇）一、判斷題：（每小題1分，共20題）1 、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作 由的一切決議和決定。（X）2 、物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。（，）3 、前期物業(yè)管理的費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。 （X ）4 、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。（X ）5 、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自

2、處分。（，）6 、物業(yè)管理?xiàng)l例不適用建設(shè)單位自建自用，不聘請(qǐng) 物業(yè)管理企業(yè)的情況。7 、物業(yè)管理活動(dòng)的內(nèi)容是對(duì)房屋、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行維修養(yǎng)護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。8 、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主 的合法權(quán)益。（X ）9 、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采 用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。10 、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn) 行政主管部門(mén)備案。11 、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會(huì)之間并不存在法律上的 關(guān)系。12 、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時(shí)管理 規(guī)約。（，）13 、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。（，）

3、14 、憲法是我國(guó)的根本大法，在國(guó)家法律體系中享有最 高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（V）15 、法律是由全國(guó)人大及其常委會(huì)依法制定和變動(dòng)的， 其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系 中的二級(jí)大法。（，）16 、行政法規(guī)是由最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)依法制定和變動(dòng) 的，有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱(chēng)。（V）17 、各地方人大及其常委會(huì)都可以頒布物業(yè)管理的地方 法規(guī)。（X）18 、由國(guó)務(wù)院頒布的、于 2003年9月1日實(shí)施的全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例是目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)具有最高法律效力的行政規(guī)章。（X）19 、有行為能力的人一定有權(quán)利能力，有權(quán)利能力的人一定有

4、行為能力。（X ）20 、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（V）二、單項(xiàng)選擇題：（每題1分，共20題）21 、物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以（ A）A 、書(shū)面承諾B、承諾c、不應(yīng)承諾D、不予書(shū)面承諾22 、（D）必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。A 、所有物業(yè)B、住宅物業(yè)c 、住宅規(guī)模較小的D、前期管理的住宅物業(yè)23 、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，取得（D）A 、上崗證書(shū)B(niǎo)、職稱(chēng)證書(shū)c、執(zhí)業(yè)資格證書(shū) D、職業(yè)資 格證書(shū)24 、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)于（B）A 、委托管理B、建筑物區(qū)分所有權(quán)c 、政府的分配D居民委員會(huì)的授權(quán)25

5、 、物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是（B）,屬于安全防范性質(zhì)。A 、保障業(yè)主的人身安全B、提供協(xié)助性管理服務(wù)c 、行使治安管理職能D、業(yè)主自治管理26 、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的（c）。A 、住戶(hù)B、租戶(hù)c、業(yè)主D、物業(yè)管理企業(yè)27 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營(yíng)性收益屬于（A）所有。A 、全體業(yè)主 B、物業(yè)管理企業(yè) c、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 D、居 民委員會(huì)E、公安派由所28 、業(yè)主（A）變更通過(guò)專(zhuān)有部分的供水、供電、供氣、 通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線(xiàn)。A 、不得隨意B、允許根據(jù)自己的需要 c、可以任意D、能擅自29 、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使

6、用、維護(hù)、修繕和改良行為，彼此間（c）相互容忍。A 、沒(méi)有必要B、根據(jù)自己的需求 c、應(yīng)該有義務(wù) D、沒(méi) 有義務(wù)30 、物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（A）關(guān)系。A 、權(quán)利與義務(wù)B、服務(wù)與被服務(wù)c 、管理與被管理D、委托與被委托31 、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是：（c）A 、業(yè)主委員會(huì)B、居委會(huì)c、業(yè)主大會(huì)D、其他組織。32 、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主， 業(yè)主處于（A） 地位。A 、主導(dǎo)B、次要c、服從D、協(xié)助33 、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗(yàn)收與交付業(yè)主使用前的時(shí) 間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任，由（c）承擔(dān)。A 、施工單位 B、物業(yè)管理單位c、建設(shè)單位

7、 D、業(yè)主34 、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（A）A 、平等的法律主體關(guān)系B、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系c 、管理者與被管理者的關(guān)系D、法人與法人的關(guān)系35 、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)，按照（D）確定。A 、業(yè)主的人數(shù)B、入住時(shí)間長(zhǎng)短c 、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住 宅套數(shù)36 、棄權(quán)或投反對(duì)票的業(yè)主（c）業(yè)主大會(huì)做生的各項(xiàng) 決議。A 、可以不服從也不執(zhí)行&n物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題（上篇）提要：業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。（，）源自物業(yè)管理資料bsp；B、可以服從但不執(zhí)行c 、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行D、可以選擇

8、性服從和執(zhí)行37 、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的改選（B）物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。A 、直接影響著B(niǎo)、都不影響c、部分影響D、削弱了38 、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)兀˙）負(fù)責(zé)。A 、工商部門(mén)B、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)c 、稅務(wù)部門(mén)D、物業(yè)管理協(xié)會(huì)39 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（D）。A 、2年B、5年c、10年D、合同約定期間40 、在物業(yè)管理活動(dòng)中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益（c）。A 、合同整體無(wú)效B、合同的格式條款有效c 、合同的格式條款無(wú)效 D合同應(yīng)撤銷(xiāo)。三、多項(xiàng)選擇題：（每題2分，共10題）1 、

9、我國(guó)物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ABD以及國(guó)際公約。A.地方性法規(guī)B.行政規(guī)章c.宗教戒律D.司法解釋2 、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有（ ABc）權(quán)利A .按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供 的服務(wù)B .參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)c .監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作D .按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用E .遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則3 、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是：（ABDA.制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B.選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作c.與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D.決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施4 、有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的有（AcD）A.

10、物業(yè)建設(shè)單位B.物業(yè)管理企業(yè)c.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處D.業(yè)主代表5 、業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列（ BDEE條件。A.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 B.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)c.經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚D.具有一定組織能力E.具備必要工作時(shí)間6 、業(yè)主委員會(huì)委員有下列（AcDE）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，具業(yè)主委員會(huì)委員資格終止。A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的B.無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議累計(jì)三次以上的c.有犯罪行為的D .拒不履行業(yè)主義務(wù)的E .因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的7 、有下列（BcD）情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有 20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的

11、%以上業(yè)主提議的c.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的D.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況8 、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（ Ac）所構(gòu) 成。A .專(zhuān)有部分所有權(quán)B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)c .共用部分持分權(quán)D.人身權(quán)和人格權(quán)9 、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分所享有的權(quán)利 為（ABcD）。A. 占有B.使用c.收益D.處分10 、業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分所應(yīng)承擔(dān)的義 務(wù)為（ABcDE。A.按照本來(lái)用途和使用目的使用專(zhuān)有部分B.維護(hù)建筑物的安全和外觀(guān)美觀(guān)c. 不得隨意變更通過(guò)專(zhuān)有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線(xiàn)D.獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專(zhuān)有部分的費(fèi)用和責(zé)任E.對(duì)他人的合理行

12、為應(yīng)相互容忍四、論述題：1 、試述物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施的意義？（8分）答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。住 房消費(fèi)是今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，住宅與房地 產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)推動(dòng)力。 因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購(gòu)房積極性，其本身也對(duì) 擴(kuò)大消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的 加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來(lái)越多。第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì) 量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步 和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，人民生活實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和 從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費(fèi)由追求基本生活 資料的

13、滿(mǎn)足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。第三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國(guó)正處于 城市化高速發(fā)展時(shí)期，農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之 我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，就業(yè)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整期中，大量的下崗失業(yè)問(wèn)題，就業(yè)形勢(shì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜，必須增加就業(yè)機(jī) 會(huì)，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)有重要的作用。第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，維護(hù)社 會(huì)安定是全國(guó)建設(shè)小康社會(huì)的重要保證。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制 的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與 管理的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分， 對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有重要作用。2 、為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合 法權(quán)益，條例突生建

14、章立制的重要作用，確立了哪七項(xiàng) 物業(yè)管理的基本制度？并就其中一項(xiàng)制度進(jìn)行詳細(xì)論述。（14 分）答：一是，業(yè)主大會(huì)制度。各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，即 由業(yè)主召開(kāi)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使 有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實(shí)踐效果來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì) 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過(guò)一定的促進(jìn)作用。但由于該制度 集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體 業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實(shí)踐中，有少數(shù)業(yè)主 委員會(huì)成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè) 主委員會(huì)作由換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營(yíng) 的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對(duì)，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上 認(rèn)

15、識(shí)，條例確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體 業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全 體業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí)，明確了業(yè)主大會(huì)的成立方式、職 責(zé)、會(huì)議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項(xiàng)，規(guī)定了 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委 員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍 內(nèi)就莫些物業(yè)管理事項(xiàng)作由決定，但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的 決定只能由業(yè)主大會(huì)作由。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主 的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理, 條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

16、應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作由與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的 活動(dòng)。物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題（上篇）提要：業(yè)主享有的物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位 不得擅自處分。（，）源自物業(yè)管理資料二是，業(yè)主規(guī)約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利 益，也有共同利益。在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共 同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，條例對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主管理規(guī)約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)

17、定業(yè)主管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建 設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有 關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履 行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作由約定。建設(shè) 單位制定的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法 權(quán)益。業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主 大會(huì)制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時(shí)臨時(shí)管理規(guī)約終止。業(yè)主管 理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并 遵守的行為準(zhǔn)則。實(shí)行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主 的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特 征。為了扭轉(zhuǎn)

18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā) 物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理 企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī) 會(huì)，條例突生了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展 的重要作用，提倡業(yè)主通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī) 制選擇物業(yè)管理企業(yè)。豉勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè) 管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè)。并對(duì)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo) 的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。四是，物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管 理過(guò)程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等 熱點(diǎn)問(wèn)題

19、，多數(shù)是在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留下來(lái)的。由于建管不 分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán) 格的物業(yè)承接驗(yàn)收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場(chǎng)份 額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。對(duì)業(yè)主的投訴，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開(kāi)發(fā)建設(shè) 單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、禾I，減少物業(yè)管理矛 盾和糾紛，并促使開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建 設(shè)與管理的銜接，條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè) 單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單 位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管

20、理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì) 業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)， 約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益 和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切 聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到 業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專(zhuān)業(yè)性， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這也要 求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具 有先

21、進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值 量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)?；谝陨险J(rèn)識(shí)， 并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，條例規(guī)定：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段 對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè) 的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投 訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。六是，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)性以及涉及學(xué) 科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員實(shí)行 職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項(xiàng)目 經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和 素

22、質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管 理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利 益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員只有在掌握和了解法 律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面 學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能 有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國(guó)家以及香港、臺(tái)灣地 區(qū)等都通過(guò)對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及 繼續(xù)教育制度，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理?，F(xiàn)階 段，我國(guó)已建立的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研 機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲(chǔ)備以及日臻完善的法規(guī)體系 等，為建立物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條 件。因此，條例

23、規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó) 家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。我部將配合人事部抓緊將 這一制度納入國(guó)家專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。七是，住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個(gè)人擁有 住房產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái)越高，舊住房體制下由國(guó)家或單位單一 承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了解決在住 房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā) 生大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌 集所需費(fèi)用的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度 改革加快住房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā)199823號(hào)）規(guī)定：“加強(qiáng) 住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共 設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和使用 的監(jiān)督制度”。依據(jù)通知精神，我部與財(cái)政部制定了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法，對(duì)維修資金的交納、存儲(chǔ)、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實(shí)踐證明，建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金，對(duì)保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同 利益，是十分必要的。針對(duì)目前存在的專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納范 圍不明確以及挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金等問(wèn)題，條例規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相 連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)